房地产项目全程营销策划流程剖析

1、房地产项目全程营销策划流程剖析房地产项目全程营销策划流程剖析6/6房地产项目全程营销策划流程剖析房地产项目全程营销策划流程在房地产项目营销策划中,要用市场调研来认识客户,用楼盘规划设计来对准客户,用营销来吸引客户,用销售来留住客户,用服务动人客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块:先期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节:市场调研、项目环境调研、项目投资剖析、营销策划、见解设计、鉴识系统、公共关系、售后服务。一、市场调研1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等;2、市场剖析(1

2、目前地区市场数据剖析(开发总量、完工总量、积压总量(2地区市场成本剖析(销售价钱、成交状况3、近期房地产的相关政策、法例、金融局势4、竞争个案项目检查与剖析5、开销者剖析:(1购置者地区散布(2购置者动机(3功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设备、价钱、付款方式(4购置时机、季节性(5购置反响(价钱、规划、发展、投资等(6购置频度6、结论二、项目环境调研1、地块状况:地点、面积、地形、地貌、性质2、地块自己的利害势3、地块四周景观(前后左右,远近景观,人文景观,综述4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安5、地块四周的交通条件(环邻的公共交通条件、地铁的直抵交通6、

3、公共配套设备:(菜市场、商铺、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等7、地块地理条件的强弱势剖析(SWOT坐标图、综合剖析三、项目投资剖析1、投资环境剖析(1目前经济环境(银行利息、金融政策、地区家产等(2房地产的政策法例(3目标城市的房地产供求现状及走势(价钱、成本、效益现实土地价值剖析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照2、土地建筑功能选择3、现实土地价值剖析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照4、土地延展价值剖析判断(十种要素5、成本敏感性剖析:容积率、资本投入、边沿成本收益6、投入产出剖析:成本与售价模拟表、成本与希望值概算7、同类项目成败的市场要素

4、剖析四、营销策划(一市场检查1、项目特点剖析(利害势判断,在同类物业中的地位排序2、建筑规模与风格3、建筑布局和构造(适用率、绿地面积、配套设备、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等4、装饰和设备(是豪华仍是朴实、是入口仍是国产、保安、消防、通信等5、功能配套(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等6、物业管理(是自己管理仍是拜托别人管理、收费水平、管理内容等7、发展商背景(实力、过去业绩、信用、职工素质等8、结论和建议(哪些需突出、哪些需填补、哪些需调整(二目标客户剖析1、经济背景(1经济实力(2行业特点(企业实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等(3家庭(收入开

5、销水平、付款方式、按揭方式2、文化背景:推行方式、媒体选择、创意、表达方式(三价钱定位1、理讲价钱(达到销售目标2、成交价钱3、租金价钱4、价钱策略(四入市时机、销售周期1、预售推行、排号登记2、开盘设计3、销售周期4、销售比率(五广告策略1、广告的阶段性区分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告见效监控(六媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频次5、开销预计(七推行开销1、现场包装(营销中心、示范单位、围板等2、印刷品(销售文件、售楼书、宣传单页等3、媒介投放4、其余开销等五、见解设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区容积率的敏感性剖析3、小区道路系统布局(人流、车流4、小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等5、小区建筑风格的形式及运用表示6、小区建筑外立面色彩确实定及表示7、小区户型比率的搭配关系8、小区经典户型的功能判断及面积区分9、小区环境绿化见解原则10、小区环艺小品主题风格确立及表示11、小区文化提炼六、（一）鉴识系统核心部分名称、标记、标准色、标准字体（二）1、2、标牌3、4、控室工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部功能标牌：请勿抽烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监运用部分现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌营销中