陕西广丰丽都物业管理投标书

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.陕西广丰丽丽都物业业管理投标书投 标 人：陕西广广丰物业业管理有有限公司司投标人电话话：0229-887硕99 877 0法定代表人人： 投标时间：20008年5月月18日广丰丽都物物业管理理服 务 内内 容陕西广丰物物业管理理有限公公司二八年年五月十十八日目 录项 目 页页 数目录 3投标致函 5第一部分 前前言66第一章 公司司简介6第二章 公司司业绩6第三章 对投投标物业业的认识识7第二部分 拟拟对广丰丰丽都物物业服务务及管理理的整体体设想88第一章

2、物业业管理经经营宗旨旨8第二章 公司司理念方方针8第三章 管理理方式8第三部分 物物业管理理方案内内容99第一章 组织织架构9第二章 人员员招聘11第三章 员工工培训12第四章 物业业管理规规章制度度和档案案的建立立与管理理13第五章 物业业服务内内容16第六章 物业业管理服服务计划划25第七章 社区区文化建建设28第八章 信息息反馈28第九章 服务务标准和和承诺指指标29项 目 页页 数第十章 广丰丰丽都物物业费用用测算级级标准30第十一章 收费项项目及标标准333第四部分 广广丰丽都都物业管管理日常常服务作作业标准准334第一章 管理理处基础础服务作作业标准准34第二章 工程程部维修修服务

3、作作业标准准35第三章 协防防部作业业标准37第四章 环境境管理部部作业标标准40第五部分 广广丰丽都都物业应应急预案案442第一章 电梯梯困人应应急预案案42第二章 突发发停电应应急预案案43第三章 天然液液化气泄泄漏应急急预案444第四章 盗窃窃和破坏坏事件应应急预案案45第五章 意外外伤亡应应急预案案46第六章 水浸应应急预案案46第七章 火灾灾应急预预案48第六部分 人人员安置置552第七部分 业业主承诺诺552第八部分 附附件552 第九部分 结结束语553投标致函投标项目名名称：广广丰丽都都致：陕西迪迪普实业业有限公公司我公司知悉悉贵公司司关于广广丰丽都都物业服服务管理理项目投投标

4、情况况后，对对该项目目组织公公司各方方面技术术人员进进行评审审和研究究，决定定参加投投标。1、本投标标书文件件项下的的所有内内容，组组成了我我们的投投标文件件，并且且该文件件所有内内容都是是真实的的。2、我公司司愿意遵遵守本次次招标的的规定，并并承诺若若中标，将将于贵方方一起履履行投标标文件各各项条件件。3、理解贵贵方不拟拟以最低低报价为为标准接接受投标标，同时时也不偿偿付我公公司在投投标中发发生的一一切费用用。4、对于贵贵公司要要求进一一步提供供的其它它资料，我我公司愿愿意尽快快提供或或答复。5、若贵方方要求签签署前前期物业业服务合合同，我我公司将将欣然接接受。6、我公司司保证从从投递标标之

5、日起起至投标标有效期期内遵守守本标书书，在此此期限内内，本标标书对我我方始终终具有约约束力。并并可随时时被贵方方接受。7、我公司司一旦中中标，在在制定和和签署正正式前前期物业业服务合合同之之前，本本标书应应成为约约束对方方的文件件。8、我公司司理解贵贵方不一一定接受受我公司司的投标标，并不不需作任任何的解解释。投标人全称称（公章章）：陕陕西广丰丰物业管管理有限限公司地址：南二二环799号邮编：71100886电话： 77650080999传真：65500887000法人代表或或授权代代表（签签名）：职务：项目目总经理理 x日期：20008年年5月118日第一部分 前前言第一章 公司司简介陕西广

6、丰物物业管理理有限公公司成立立于20006年年8月，隶隶属于陕陕西广丰丰房地产产开发有有限公司司。是一一家以物物业管理理服务为为核心业业务的专专业化物物业管理理企业。广广丰物业业把高品品质、高高档次、高高质量的的服务建建立在高高素质的的人才基基础之上上。公司司现有员员工500余人，从从业人员员都具备备了专业业资格证证书，其其中管理理人员998%具具有大专专以上学学历。为为了适应应公司发发展需要要，公司司顺利完完成了组组织结构构的调整整，共设设“三部一一中心”，即计计划财务务部、行行政人事事部、质质量监督督部和客客服中心心。伴随随着信息息化管理理体系模模式的逐逐步建立立，广丰丰物业将将迈上信信息

7、化、品品牌化的的道路。公司自创立立以来，本本着“您的需需要，就就是我们们的职责责；你的的满意，就就是我们们的服务务宗旨”，贯彻彻“规范管管理、诚诚信服务务、持续续改进、进进取创新新”的质量量方针，秉秉承“关爱无无处不在在”的服务务理念，坚坚持“热情、周周到、耐耐心、细细致”的工作作作风，倡倡导“认真做做事，只只能使事事情做对对；用心心做事，才才能使事事情做好好”的工作作态度，以以“创一流流品牌，实实现最佳佳社会效效益和经经济效益益”为企业业发展目目标，管管理项目目已涵盖盖住宅物物业和商商业物业业，现管管理项目目有5AA级智能能大厦“广丰国国际大厦厦”、承担5AA级智能能小区“广丰花花园”物业管

8、管理顾问问等。为给广大业业主、物物业使用用人创造造安全、整整洁、舒舒适的工工作、生生活环境境，最大大限度地地满足物物业使用用人，物物业投资资者实现现物业保保值、增增值的需需要，公公司按照照ISOO90001：220000质量管管理体系系标准，制制定了协协防、工工程、保保洁、绿绿化及客客服接待待等部门门的工作作职责、工工作内容容、工作作流程、工工作标准准和考核核标准。培培养出了了一支“敬业、勤勤奋、严严谨、务务实”的物业业管理队队伍。创造美好环环境是我我们共同同的心愿愿，在此此，我们们郑重承承诺：您您的要求求，将是是我们永永恒不变变的工作作内容；您的意意见，将将是我们们永恒不不竭的工工作动力力；

9、你的的满意，将将是我们们永恒不不逾的工工作目标标。我们将通过过不断完完善服务务质量，提提高管理理服务水水平，以以真诚的的奉献、贴贴心的服服务与关关怀，创创建优美美舒适的的环境。为为房地产产开发企企业品牌牌提升，做做好我们们的物业业管理服服务；为为物业管管理的持持续发展展，做出出我们应应有的贡贡献。第二章 公公司业绩绩一、20006年112月全全面接管管由陕西西广丰房房地产开开发有限限公司开开发建设设的4万万平方米米的277层集商商业写字字楼于一一体的广丰丰国际大大厦物业业管理。该该项目并并与20008年年参与“陕西省省物业管管理示范范大厦（简简称“创优” ）”活动。二、20007年初初受理由由

10、银泰置置业有限限公司开开发建设设的8万万平方米米30层层集商住住一体的的广丰丰花园小小区物业业管理顾顾问。三、20007年底底全面进进入由广广大房地地产开发发有限公公司开发发建设的的广丰丰公寓前前期物业业管理。四、20007年底底全面进进入由广广丰房地地产开发发有限公公司开发发建设的的崇立立金世园园前期物物业管理理。第三章 对投投标物业业的认识识广丰丽都项项目是陕陕西迪普普实业有有限公司司开发建建设并隆隆重推出出的高档档次集商商业住宅宅于一体体的商品品楼盘项项目。该该项目座座落于大大庆路（玉玉祥门向向西3000米路路北），居居玉祥门门商业圈圈环金地地段，东东傍西二二环并近近靠西北北最大的的汽车

11、配配件城、西西临西电电集团和和土门商商业消费费群、北北紧靠天天朗城市市花园小小区，地地理位置置优越、交交通便捷捷、区域域繁华，是是目前西西安房地地产最热热地区之之一，也也是众多多购房置置业者理理想择选选之地！广丰丽都项项目总建建筑6664600，主主体高度度96.87米米，拥有有AB两两座各330层和和C座118层的的外观流流畅、气气势恢宏宏主体建建筑构成成，彰显显气派尊尊贵；其其中地下下室占771600（停停车位位位1500个），11-2层层商业占占141150，住宅宅占4551500，小小区规划划户数4407户户，为满满足不同同消费者者需求，从从经典550小小户型到到豪华1150平平米等多

12、多元化户户型合理理、人性性化设计计，并规规划了550000商务广广场，使使投资、商商用、自自住者随心所所欲，乐乐享生活活之便。我们认为，陕西迪普实业有限公司开发建设的广丰丽都项目，在继承了西安区域商住楼独特的方格同时，推出的又一个高档商品商住楼，从户型和设计来看，体现了开发人的创新和观念新颖。我公司目前管理的广丰国际大厦以及以前期介入的广丰公寓和担任顾问的广丰花园等项目在不断努力和全体员工的奋进工作下，不仅得到双方公司的认可，也获得入驻企业、广大业主的认同，尤其是我公司管理的广丰国际大厦在接管短短1年后，经过全面完善，已经着手参加陕西省每年一度的创建“陕西省物业管理示范大厦”活动，并有信心取得

13、此项大厦殊荣。我们认为陕西迪普实业有限公司开发建设的广丰丽都项目，若于陕西广丰物业管理有限公司建立相互尊重、相互信任的合作，我们坚定相信广丰丽都项目在本公司的管理下，始终保持国际物业管理先进理念，走品牌之路，一定会实现良好的经济、社会效应，强强联合达到双赢。第二部分 拟对对广丰丽都都物业服服务及管管理的整整体设想想第一章 物业管管理经营营宗旨 我公司将对对广丰丽丽都项目目实施专专业化、规规范化、程程序化物物业管理理，秉承承“规范管管理、诚诚心务实实！优质质服务、争争创一流流！”的企业业宗旨，坚坚持业主主满意是是我们做做好各项项工作的的经营理理念，努努力改善善服务，不不断提高高服务水水平，始始终

14、不渝渝做好为为业主服服务，把把广丰丽丽都创建建成为一一个安全全、舒适适、文明明、整洁洁、优雅雅、温馨馨的美好好家园氛氛围。第二章 公司理理念方针针一、 公司司质量方方针规范管理、诚诚心务实实！优质质服务、争争创一流流！二、 公司司价值观观团结协作、正正直品格格！知识识共享、开开拓创新新！三、 内部部管理理理念员工围着业业主转，二二线围着着一线转转，经营营围着市市场转！四、 细节节管理理理念事无巨细、精精益求精精！聚焦焦品质、关关注细节节！第三章 管管理方式式一、基本原原则陕西广丰物物业管理理有限公公司坚决决在省建建设厅、市市房管局局物业主主管部门门，在省省市物业业管理协协会组织织的领导导和指导

15、导下，依依据中华华人民共共和国物物业管理理条例，西西安市物物业管理理条例、陕陕西省物物业服务务收费管管理实施施办法，完完全按照照法律法法规，对对广丰丽丽都项目目实施物物业管理理，形成成物业管管理行政政部门及及协会、业业主委员员会、陕陕西广丰丰物业管管理有限限公司下下属广丰丰丽都管管理处和和各专业业管理人人员的三三级管理理。二、管理体体制依靠ISOO90001质量量管理体体系，运运用规章章制度，岗岗位职责责，建立立公司管管理架构构。公司司总经理理主管物物业管理理工作的的总体规规划及重重大事件件决策；各职能能部门监监督、考考核各项项目管理理处落实实公司质质量体系系及公司司决策执执行情况况；各项项目

16、管理理处具体体负责物物业的日日常管理理服务工工作，确确保公司司质量方方针、目目标的所所管大厦厦（小区区）实现现。广丰丰丽都管管理处将将依照公公司管理理框架，拟拟组建一一支运作作反应高高效，员员工队伍伍精干、科科学规范范、机制制灵活的的管理机机构。三、管理机机制1、实效工工作制：我公司司对业主主的服务务工作一一律实行行实效工工作制。即即本公司司承诺：所有对对外服务务工作，均均在向业业主公开开承诺的的时间内内完成或或有处理理结果。2、公开服服务制：所有服服务工作作均向业业主公开开。禁止止员工向向业主索索取任何何酬劳行行为。3、首问责责任制：任何员员工在接接到业主主咨询、投投诉、求求助十军军负责将将

17、业主的的问题解解决完毕毕方可获获得公司司认可。4、全天候候服务制制：管理理处实行行24小小时服务务。设热热线服务务电话，欢欢迎业主主随时拨拨打。5、回访工工作制：管理处处将依照照工作标标准作业业规程对对开展的的服务工工作定期期走访业业主，虚虚心接受受业主的的建议、批批评。重重大决策策、措施施均会事事先通报报给业主主。6、安全预预案制：管理处处将优先先解决业业主的安安全管理理问题，对对安全重重点、难难点建立立预案制制度，可可能出现现的突发发问题均均按及时时、有效效的处理理程序，确确保安全全工作的的万无一一失。四、其它1、提高科科技含量量，逐步步实现现现代化服服务和管管理在各个管理理项目管管理处，

18、我我们将对对业主档档案、各各类资料料、采购购及办公公实施计计算机化化管理。2、法律关关系以合同形式式与开发发商签订订前期期物业服服务合同同，业业主委员员会成立立后，得得到续聘聘与业主主委员会会签订物物业管理理合同，建建立合同同甲乙双双方为制制约的主主体关系系。第三部分 物业业管理方方案内容容第一章 组织织架构一、组织架架构图陕西物业管理有限公司陕西物业管理有限公司华豪丽都物业管理处客 服 部工 程 部协 防 部环 境 事 务 部二、人员配配置：（511人）1、管理处处主任： 1人2、主任助助理兼客客服主管管： 11人 3、客服兼兼收费员员： 22人4、文员： 1人5、工程维维修部：9人主 管：

19、 1人 电 工工： 44人 水 暖暖 工： 3人人 电 梯梯 工： 1人人6、协防部部：277人（协协防部224小时时值勤，人人员按照照三班倒倒，在编编制数上上加1/3人员员）领 班： 2人门 岗： 6人 巡 逻逻 岗： 4人人外 围： 3人车 场： 3人监 控 室室： 22人7、环卫绿绿化部：10人人领 班： 1人（代代班上岗岗） 保保 洁 员： 8人绿 化 工工： 11人（并并承担22楼平台台上环境境卫生）第二章 人人员招聘聘一、高层物物业管理理人员1、物业经经理（管管理处主主任）大学本科以以上学历历，持有有物业管管理上岗岗证，具具有5年年以上大大型物业业管理实实际工作作经验，熟熟悉物业业

20、管理有有关法律律、法规规及企业业基本管管理工作作，有较较强的管管理能力力和组织织协调能能力及处处理突发发事件的的能力，勤勤业、敬敬业、乐乐业。2、物业经经理助理理兼客服服部主管管大专以上学学历，持持有物业业管理上上岗证，有有3年以以上的物物业管理理实际工工作经验验，有一一定的管管理协调调能力，对对工作管管理、运运作有较较强的、系系统的认认识，能能熟练操操作电脑脑，文字字功底强强，具有有较强的的组织、策策划、沟沟通、分分析、统统计能力力，熟悉悉公关业业务，勤勤业、敬敬业、乐乐业。二、客服部部客服兼收费费员大专以上学学历，持持有物业业管理上上岗证，熟熟悉物业业管理法法律法规规，有较较强的管管理能力

21、力和组织织协调能能力，了了解公关关业务，性性格温和和，电脑脑打字熟熟练，语语言表达达能力强强，对工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业。三、文员大专以上学学历，持持有物业业管理上上岗证，熟熟悉日常常办公软软件，电电脑打字字熟练，具具有丰富富的文件件编辑工工作经验验，具有有丰富的的资料、文文档管理理工作经经验，组组织协调调能力强强，吃苦苦耐劳。四、工程维维修部1、工程维维修部主主管大学专科以以上学历历（工科科专业），工工程师职职称，有有6年以以上工程程管理经经验，持持有物业业管理上上岗证，有有2年以以上本职职工作经经验，具具有扎实实的专业业知识基基础，丰丰富的实实际工作作经验，极极强的动动手操作作能力

22、以以及较强强的资源源运用能能力、组组织管理理能力和和综合事事务管理理能力，有有电工操操作证，勤勤业、敬敬业、乐乐业。2、弱电技技工大专以上学学历，电电子技术术、计算算机或相相关专业业，有33年以上上工作经经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业精神神，具有有独立完完成工作作的能力力，具有有特种工工种上岗岗证书。3、强电技技工身体健康，中中专以上上学历，电电力系统统或相关关专业，有有3年以以上工作作经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业精神神，具有有独立完完成工作作的能力力，具有有特种工工上岗证证书。4、电梯技技工大专以上学学历，有有5年以以上工作作经验，有有电梯设设备的管管理经验验，业务务熟练，有有

23、较强的的敬业精精神，具具有独立立完成工工作的能能力。五、协防部部1、领班大专（或同同等学历历），熟熟悉国家家有关法法律、法法规和保保安的有有关知识识，具有有较强的的管理能能力。持持有物业业管理上上岗证，有有2年以以上的本本职工作作经验，具具有，丰丰富的社社会经验验和较强强的语言言表达能能力，以以及随机机应变处处理突发发事件的的能力，有有一定的的消防知知识。工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业，部部队复转转军人优优先选择择。2、协防员员高中以上学学历，退退伍军人人优先，身身高1772CMM以上，身身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责，外外地户口口须有本本地户口口担保人人。3、监控管管理员高中以上

24、学学历，男男身高1175CCM以上上，女1165CCM以上上，身体体健康，不不矫正视视力为11.5，品品行端正正，工作作认真，电电脑打字字熟练。六、环境事事务部1、领班中专以上文文凭，445岁以以下，能能熟练掌掌握并操操作各类类保洁设设施设备备，有33年以上上专业保保洁经验验，敬业业精神强强、吃苦苦耐劳，沟沟通力好好。2、保洁员员初中以上文文化，445岁以以下，有有一定的的保洁经经验，敬敬业精神神强、吃吃苦耐劳劳。第三章 员工工培训一、新员工工上岗培培训根据物业管管理思想想，为打打造物业业管理精精品，拟拟对新员员工上岗岗培训工工作做以以下安排排。1、员工上上岗培训训期7天天为有薪薪培训。2、培

25、训内内容包括括：物业业管理概概述，小小区物业业管理流流程，现现代物业业管理服服务理念念，各岗岗位职责责、员工工守则、业业主投诉诉、应急急工作处处理程序序等。二、在岗员员工循环环培训1、通过实实际工作作中所产产生的问问题，不不定期地地安排当当事人（指指员工）参参加班后后的专题题培训。2、每位在在岗员工工每月参参加1-2次公公司组织织的工作作指导培培训。组组织员工工座谈会会，交流流事件处处理技巧巧及与业业主沟通通的经验验。3、上岗循循环培训训的考核核办法。通过理论答答题的方方式考核核员工所所掌握的的培训内内容。在实际工作作中，业业主的投投诉率和和员工违违章、违违规的行行为是评评价员工工工作的的基础

26、。通过理论与与实践考考核，淘淘汰不合合格的员员工，达达到优化化管理的的目的。4、培训计计划及培培训内容容提纲（略略）。第四章 物业业管理规规章制度度和档案案的建立立与管理理一、管理规规章制度度科学管理、合合理量化化、健全全制度是是我们取取得成功功的重要要保障，为为了达到到高标准准的管理理目的，我我公司已已成功导导入ISSO 990011质量管管理标准准模式。在在接管物物业以后后，将严严格按照照质量管管理体系系的标准准，实行行专业化化、规范范化管理理。制定定出管理理规章制制度共计计74条，其其中公众众制度112条，内内部岗位位职责112条，运运作管理理制度229条，员员工培训训考核制制度9条。1

27、、公众制制度（1）业业主手册册（2）业业主公约约（3）精精神文明明公约（4）楼楼宇使用用维护管管理规定定（5）二二次装修修管理规规定（6）二二次装修修管理协协议（7）装装修人员员管理规规定（8）出出入物品品管理规规定（9）安安全管理理规定（10）消消防管理理规定（11）清清洁卫生生管理规规定（12）园园林绿化化管理规规定2、岗位职职责（1）物业业管理处处主任岗岗位职责责（2）经理理助理岗岗位职责责（3）物业业管理客客服人员员岗位职职责（4）物业业管理员员岗位职职责（5）财务务收费员员岗位职职责（6）工程程维修部部主管岗岗位职责责（7）工程程技术员员岗位职职责（8）安全全事务主主管岗位位职责（9

28、）安全全管理员员岗位职职责（10）环环卫绿化化部主管管岗位职职责（11）绿绿化维护护人员岗岗位职责责（12）环环卫清洁洁员岗位位职责3、运作管管理制度度（1）员员工手册册（2）管管理人员员文明服服务准则则（3）员员工办公公制度（4）各各部门月月工作计计划及总总结制度度（5）员员工培训训制度（6）档档案资料料管理制制度（7）值值班管理理制度（8）公公共用品品申请、购购买、领领用制度度（9）员员工宿舍舍管理评评比制度度（10）接接待投诉诉处理及及回访制制度（11）维维修回访访制度（12）机机电设备备管理手手册（13）机机电设备备的编号号方法（14）机机电设备备的统计计制度（15）配配电房管管理制度

29、度（16）物物业防火火安全检检查制度度（17）物物业管理理运作流流程（18）业业户投诉诉处理程程序（19）业业户入住住工作程程序（20）业业户入住住装修管管理工作作程序（21）物物业管理理档案建建立工作作程序（22）物物业资料料控制工工作程序序（23）公公共设施施维修、养养护工作作程序（24）机机电设备备维修工工作程序序（25）安安全管理理工作程程序（26）消消防应急急处理工工作程序序（27）园园林绿化化管理工工作程序序（28）清清洁管理理工作程程序（29）社社区文化化开展工工作程序序4、员工培培训考核核制度（1）新新员工入入职培训训制度（2）在在岗员工工循环培培训制度度（3）员员工工作作考核

30、及及奖罚制制度（4）员员工岗位位责任月月考核成成绩汇总总表（5）经经理助理理岗位月月考核成成绩表（6）部部门主管管岗位月月考核成成绩表（7）部部门员工工岗位月月考核成成绩表（8）业业户意见见统计表表（9）员员工违章章违纪处处理意见见申报表表二、物业档档案建立立与管理理 1、资料料的收集集资料的收集集坚持内内容丰富富的原则则。根据据实体资资料和信信息资料料的内容容，在实实际工作作中从需需要和服服务的角角度出发发，扩大大信息的的收集来来源；从从时间上上来讲是是指从规规划设计计到工程程竣工的的全部工工程技术术维修资资料；从从空间上上讲是指指物业构构成的全全部。大大到房屋屋本体公公共设施施，小到到花草

31、苗苗木都应应有详细细的资料料。2、资料分分类整理理（1）分辨辨真伪（2）分类类排序（3）组编编档号（4）装订订精美3、档案资资料管理理（1）采用用原始档档案和电电脑档案案双轨管管理制。（2）采用用多种形形式的文文档储存存方法，以以便原始始档案的的管理。（3）建议议尽可能能的采用用电脑储储存，便便于查找找调用和和更好地地保护原原始档案案的资料料免受翻翻动的磨磨损和损损坏。（4）建立立健全档档案的外外借管理理规定。档档案管理理必须专专人负责责，应做做到保管管、保密密，工作作细致，如如有破损损，应及及时修补补。（5）档案案管理室室达到防防火、防防潮、防防变质的的“三防”标准。第五章 物业业服务内内容

32、一、公共设设施设备备管理1、管理目目标保证设备运运行正常常，无重重大管理理责任事事故。2、管理措措施（1）制定定设备安安全运行行、岗位位责任制制、定期期检查维维修保养养运行记记录、维维修档案案等管理理制度。（2）配备备所需专专业技术术人员，严严格执行行操作规规程，设设备管理理和维修修人员持持证上岗岗。（3）设备备及机房房环境整整洁，无无杂物，灰灰尘积垢垢，无鼠鼠、虫害害发生，机机房环境境符合设设备要求求。（4）建立立供电、供供水的管管理制度度，配置置人员224小时时值班。（5）监控控系统等等智能化化设施、设设备运行行正常，有有记录并并按规定定定期保保存。按按工作标标准时间间排除故故障，保保证系

33、统统工作正正常。（6）消防防系统设设施齐全全，完好好无损，确确保随时时启用。（7）消防防管理人人员掌握握消防设设施、设设备的使使用方法法并能及及时处理理设施、设设备的各各种问题题。（8）制订订有突发发火灾的的应急方方案，设设立消防防疏散示示意图，照照明设施施，引路路标志完完好，紧紧急疏散散通道畅畅通，无无火灾安安全隐患患。（9）给排排水设备备、阀门门、管道道工作正正常，无无跑、冒冒、滴、漏漏现象，按按规定时时间对二二次供水水蓄水池池设施、设设备进行行清洁、消消毒。二二次供水水卫生许许可证、水水质化验验单等证证齐全。水水池、水水箱清洁洁卫生无无二次污污染。水水泵、水水池、水水箱有严严格的管管理措

34、施施，水池池、水箱箱周围无无污染隐隐患。排排水系统统通畅，汛汛期无泛泛水，地地下室、设设备房无无积水浸浸泡发生生。遇有有事故，维维修人员员在规定定时间内内进行抢抢修，保保证无大大面积跑跑水、泛泛水，长长时间停停水现象象。建立立事故应应急处理理方案。（10）公公共配套套服务设设施维护护周到，公公用管线线统一下下地或入入公共管管道，无无架空管管线，无无碍观瞻瞻。道路路、大堂堂等公共共照明完完好，小小区范围围内的道道路畅通通，路面面平坦。二、安全管管理服务务1、管理目目标（1）确保保大厦内内无因管管理责任任引发的的重大火火灾。（2）维护护好大厦厦内的公公共秩序序，控制制私设摊摊点、广广告牌、广广告字

35、画画、乱贴贴、乱画画现象；控制小小商小贩贩进入。（3）有预预见性地地对任何何可能危危急业户户的安全全情况，采采取防范范措施。2、建立巡巡逻联动动治安网网络（1）在小小区内设设立流动动岗哨，实实行244小时值值班巡逻逻制。做做到2小时巡巡视一遍遍，并记记录安全全情况及及消防设设备、公公共物品品的完好好情况。（2）遇到到有紧急急情况或或其他治治安需要要，管理理处通过过对讲机机下达指指令，巡巡逻人员员可在11分钟 3分钟钟内到达达现场进进行支援援。（3）与当当地派出出所建立立警民共共建关系系，定期期与管片片民警分分析治安安形势、特特点以及及防范的的方法和和技能。3、紧急情情况下的的应急措措施（1）发

36、生生盗窃、抢抢劫、交交通事故故、火灾灾等异常常现象时时，管理理部迅速速调集巡巡逻安全全管理员员，以最最快的速速度赶到到现场，控控制局面面，争取取主动。（2）迅速速调整人人力、物物力，以以确保应应急工作作的顺利利进行。（3）发生生案件时时，立即即报警并并维护现现场，协协助公安安机关调调查破案案。（4）管理理处经理理应在突突发事件件发生的的第一时时间到达达现场，沉沉着、冷冷静进行行处理，并并向上级级报告。三、装修管管理服务务1、日常装装修管理理（1）管理理处安排排客服人人员办理理装修队队伍的登登记、审审批和发发放各类类证件。（2）跟踪踪施工情情况。管管理处工工程维修修部主管管每日巡巡视，了了解各施

37、施工点施施工情况况。安全全事务部部主管每每日安排排人员三三次不定定时巡视视，了解解施工情情况及纠纠正施工工队违反反装修管管理制度度的现象象，控制制不安全全因素的的产生。（3）安全全管理员员24小时时值班，控控制人员员进出并并做好相相应记录录。（4）装修修垃圾清清运。采采取集中中收集的的方法，不不堆积、不不滞留，不不污染小小区内外外环境。2、装修安安全管理理（1）安全全事务部部负责装装修日常常安全工工作。（2）与业业主和施施工队负负责人签签订安全全责任书书。（3）装修修材料按按指定时时间进入入，安全全管理员员进行认认真查验验，发现现有毒、易易燃、未未作处理理的材料料严禁入入内。（4）需要要进行烧

38、烧焊等动动火作业业，应向向管理处处提出申申请，经经批准后后在工程程技术人人员监护护下，方方可作业业。（5）安全全管理员员巡查时时，对装装修点的的材料、装装修方式式进行认认真检查查，发现现不安全全隐患，及及时处理理报告。（6）发生生紧急事事故时，按按紧急处处理措施施程序进进行。2、装修流流程说明明及装修修流程图图（1）装修修办理流流程说明明1详细填填写装装修施工工申请表表的装装修项目目，并附附上图纸纸。2到物业业公司办办理装修修许可证证前，请请准备好好以下资资料：营业执照照复印件件（加盖盖公司红红章）资质证明明（加盖盖公司红红章）施工人员员身份证证（复印印件留底底）施工人员员1寸照照片2张张，办

39、理理出入证证收取工工本费 元元/个装修押金金 元（退退还时不不记息）装修管理理费元/平平方米业主：装修合同同3装修公公司到物物业办查查验证明明。4物业办办、业主主与装修修公司签签署装装修工程程区域消消防安全全承诺书书。5物业办办在五个个工作日日内完成成审批手手续，并并按装装修施工工申请表表所载载的联系系电话、地地址通知知业主（使使用人）及及装修公公司领取取装修许许可证。6装修完完毕，装装修公司司需提前前三天向向物业办办提请装装修验收收。 = 1 * GB3 向物业公公司交回回“装修许许可证”、“施工人人员出入入证”。 = 2 * GB3 工程部检检查装修修项目。 = 3 * GB3 物业办统统

40、计是否否存在违违约现象象。7装修完完毕验收收合格后后，请保保存好收收据到物物业办退退还押金金。装修流程图图装修公司持押金和装修管理费收据到协防部办理：装修许可证装修公司持押金和装修管理费收据到协防部办理：装修许可证施工人员出入证签订消防安全责任书业主填写并向物业部提交：装修申请表装修图纸装修公司装修公司进入装修现场，必须张贴装修许可证及施工人员行为规范，并按装修申请内容施工。如需延长施工时间，向物业部提出申请。施工完毕前三天向物业部书面提出装修验收申请。装修公司办装修公司办“施工”证，向物业提交：营业执照副本复印件（加盖红章）资质证书复印件（盖章）施工人员1寸照片2张验收不合格者返修，再次申请

41、验收验收不合格者返修，再次申请验收。管理处：管理处：物业办公室审核、验证工程部审批装修项目验收合格向物业部交回：验收合格向物业部交回：装修许可证。施工人员出入证。审 图业主/装修公司向财务部交纳费用：审 图业主/装修公司向财务部交纳费用：1、装修押金 元/户2、装修管理费 元/户 持交款收据到财务部退押金装修完毕，业主入住装修完毕，业主入住四、消防管管理服务务1、消防组组织机构构的建立立（1）管理理处负责责建立消消防安全全小组。（2）管理理处经理理为消防防安全负负责人。（3）管理理处其他他人员为为义务消消防员。（4）安全全事务部部主管为为专职安安全监督督员。（5）日常常巡视安安全管理理员为兼兼

42、职消防防巡视员员。（6）管理理部负责责制定组组织机构构图及人人员职责责。2、建立各各项消防防制度（1）消防防检查制制度。（2）专职职安全员员每日检检查小区区内的消消防安全全情况，包包括消防防设备、动动火作业业监督、安安全用水水、用电电情况等等，检查查结果记记录在安安全检查查记录中中，该记记录每周周由管理理处经理理审核。（3）兼职职巡视员员负责每每楼、每每层消防防安全情情况巡视视，每日日巡视一一遍，并并填写消消防安全全检查登登记表。（4）在安安全检查查中发现现消防隐隐患，应应及时采采取整改改措施，做做到隐患患不过夜夜。（5）发现现业主因因装修造造成消防防隐患，应应向业主主发放整整改通知知，限限期

43、整改改，并跟跟踪验证证。（6）管理理处制定定动火火审批制制度，内内容包括括动火申申请和审审批程序序及违章章处理方方法。3、防火措措施（1）贯彻彻“预防为为主，防防消结合合”的方针针，业户户要树立立防火意意识，管管理处每每周确定定一名主主管以上上的管理理人员为为防火值值班员，全全面负责责小区的的消防工工作。（2）严禁禁乱拉、乱乱接临时时用电线线路，电电器线路路需维修修时请及及时找管管理处安安排施工工。（3）严禁禁在小区区内烧废废纸、杂杂物，乱乱丢烟头头或燃放放烟花爆爆竹等。（4）不准准改变、拆拆除、封封堵消防防设施和和通道。（5）不准准在楼道道、过道道设立仓仓库，堆堆放杂物物，阻碍碍通道。（6）

44、严格格装修审审批手续续，动火火审批手手续，保保证每楼楼、每层层有必要要的消防防设施。（7）公共共场所严严禁使用用可燃性性装修材材料，室室内使用用可燃性性材料要要严格控控制，并并加以处处理。（8）配备备火警时时的必须须器材，如如：应急急照明灯灯等。4、消防知知识培训训（1）对业业户的消消防要求求（包括括安全用用水、用用电），通通过业业主公约约、业业主手册册传达达到各业业主，并并向业主主发放有有关消防防学习资资料，用用宣传栏栏等消防防宣传途途径对业业主进行行消防宣宣传教育育。（2）管理理处内部部每月组组织一次次消防学学习，学学习教材材是安全全消防管管理条例例，内部部的消防防管理制制度，设设备设施施

45、操作方方法等，学学习情况况须详细细记录。（3）管理理处经理理每月检检查一次次安全活活动记录录并签字字认可。（4）专、兼兼职消防防员在上上岗前必必须接受受消防常常识和消消防技能能培训，考考试合格格后方可可任职。5、消防设设备管理理（1）管理理处负责责建立消消防档案案。（2）管理理处对各各种消防防设备和和设施的的标识进进行设计计，编制制消防防设备标标识登记记。（3）制定定设备备管理制制度，对对消防设设备进行行检查和和维护。6、消防演演习（1）小区区内每年年至少组组织一到到两次消消防演习习，具体体办法和和内容参参见由管管理处制制定的消消防演习习方案。（2）消防防演习后后，管理理处经理理编制消消防演习

46、习报告。对对演习过过程中发发现的问问题，及及时调整整、纠正正并验证证其结果果。五、车场管管理服务务为确保小区区车辆安安全，为为业户提提供良好好的车辆辆保管服服务，特特制定本本标准。1、小区停停车场实实行日夜夜24小时时值班制制度，由由小区安安全管理理员负责责管理，车车辆可以以随时进进出、停停放。2、本小区区停车场场实行有有偿使用用，车主主须凭车车辆进出出小区的的磁卡（月月卡或一一次性卡卡）进入入停车场场。3、车辆进进入：车车辆进入入停车场场应一慢慢二停，必必须服从从安全管管理员的的指挥和和安排，取取得安全全管理员员同意后后方可进进入。4、车辆停停放：车车辆停放放时必须须服从安安全管理理员指挥挥

47、，注意意前后左左右车辆辆的安全全，在规规定位置置上停放放，并与与周围车车辆保持持适当距距离，不不得对其其他车辆辆的进出出和其他他车位的的使用造造成阻碍碍，车主主必须锁锁好车门门，调整整好防盗盗系统至至警备状状态，车车内贵重重物品须须随身带带走，车车主停好好车辆后后须立即即离开停停车场，不不得在他他人车辆辆旁停留留。安全全管理员员应指挥挥车辆停停放，查查看车辆辆有无上上锁，有有无外部部破损，应应通知车车主并登登记，不不服从指指挥、乱乱停放车车辆的按按照交通通乱停放放车辆有有关规定定给予处处罚。停停车场车车位分固固定车位位和非固固定车位位，车主主按类使使用车位位。5、驶离：车辆驶驶离停车车场时应应

48、注意周周围车辆辆的安全全，缓慢慢驶离，并并在出口口处向安安全管理理员交回回停车牌牌，管理理员核对对牌号相相符，收收回停车车牌、收收取停车车费后方方可驶离离。6、车场安安全管理理员值班班期间应应认真负负责，热热情服务务，不得得会客、喝喝酒、睡睡觉，不不得离岗岗，不得得让亲朋朋好友和和其他无无关人员员进入停停车场，严严格核对对驶离车车辆的牌牌号，对对车主的的合理要要求应给给予满足足。安全全管理员员交接班班时应办办理交接接手续，核核实停车车场内车车辆与登登记记录录相符，并并签字认认可。7、停车场场内不得得试刹车车、练习习车、修修理车辆辆，禁止止装载有有毒、易易燃、易易爆物品品和其他他危险品品的车辆辆

49、停放。六、环境卫卫生管理理服务1、工作流流程及质质量管理理标准。保洁工作流流程及标标准将按按照ISSO- 90000标标准，由由本公司司制定。2、公共场场所，公公共绿地地，主次次干道、房房屋公共共部位的的保洁（不不少于以以下频次次）（1）公共共绿地 1次次/天 清清理（2）硬化化地面 2次次/天 清扫 不不定时巡巡视保洁洁（3）室外外标识、宣宣传栏、信信报箱 1次/天 擦擦拭（4）水池池、沟、渠渠、沙井井 1次次/天 清清理（5）及时时清扫积积水、积积雪3、楼内公公共部位位（1）楼内内通道、楼楼梯 1次/天 拖扫（2）共用用活动场场所 22次/天 清扫（3）楼道道玻璃窗窗 1次/周 擦拭（4）

50、大厅厅地面 1次次/4小时时 全全面拖擦擦 （5）信报报箱、消消防栓、过过道门、扶扶手等公公共设施施 1次/天 擦洗洗（6）公共共卫生间间 2次/天 全面清清洁 不不定时巡巡视保洁洁清洁完成后后，清洁洁区域、各各位无垃垃圾、杂杂物、异异味、外外观整洁洁、明亮亮；并进进行保洁洁巡查，无无乱悬挂挂、乱丢丢弃、乱乱堆放、乱乱贴乱画画现象。4、垃圾的的处理与与收集（1）根据据物业实实际合理理布设垃垃圾桶、果果壳箱，垃垃圾袋装装，并进进行垃圾圾分类收收集；（2）垃圾圾每日收收集2次，作作到日产产日清，无无垃圾桶桶、果壳壳箱满溢溢现象；（3）垃圾圾桶、果果壳箱每每日不定定时清理理，定期期清洗，保保持洁净净

51、,不得有有外溢现现象；5、排水、排排污管道道通畅（1）区内内公共雨雨、污水水管道 1次次/年 全面面疏通（2）雨、污污水井 1次次/月 检查查（并视视检查情情况进行行及时清清掏）（3）化粪粪池 1次次/月 检查查 1次/年 清掏6、建立消消杀工作作管理制制度，根根据当地地实际情情况定期期开展消消杀工作作，有效效控制鼠鼠、蝇、蚊蚊等害虫虫的孽生生；定期期对各类类病虫害害进行预预防控制制，适时时投放消消杀药物物。七、绿化养养护管理理1、草坪保保持平整整，及时时进行修修剪。2、草坪内内常年清清除杂草草，有效效控制杂杂草孽生生。3、绿篱及及时修剪剪，绿篱篱根部无无死枝枯枯叶及杂杂物，当当天清除除修剪废

52、废弃物。4、根据气气候状况况和季节节，适时时组织浇浇灌，施施肥和松松土，花花草树木木长势良良好。5、适时组组织防冻冻保暖、防防沙，预预防病虫虫害。6、绿化地地应设有有宣传牌牌，提示示人们爱爱护绿化化。八、特约服服务项目目（见下下页详表表）序号约 定 服服 务服 务 内 容1家政服务保姆、钟点点工、衣衣物清洗洗、家教教、家装装、报纸纸派送、餐餐饮菜单单订送、牛牛奶饮品品订送、接接送小孩孩等。2礼宾服务航班动态查查询、机机票火车车票订购购、旅游游信息及及组团服服务、汽汽车租赁赁、酒店店预订、邮邮信件托托收、传传递等。3商务服务各项租赁中中介服务务、买卖卖中介服服务等。4健康服务创建小区医医疗卫生生

53、保健站站、医药药超市等等。5文体服务小型体育用用品的发发放、书书籍、音音像制品品租赁等等。6维修服务疏通管道、维维修电器器、处理理各类管管路线路路问题等等。7文化服务设立宣传栏栏、活动动中心、每每年最少少有一次次大型文文艺汇演演。9助力服务在主通道口口设立平平板车、手手推车等等助力服服务器械械。10应急预案服服务管理处将优优先解决决业主的的安全问问题，设设立应急急预案，对对可能出出现的突突发问题题建立解解决程序序，确保保安全工工作万无无一失。序号特 色 服服 务服 务 内 容1全天候服务务管理处设224小时时热线电电话服务务。2时效服务所有服务工工作，均均在公开开向业主主承诺时时间内完完成。3

54、公开服务所有服务均均向业主主公开，禁禁止员工工向业主主索要报报酬。4首问责任服服务所有工作人人员在接接到业主主咨询、投投诉、求求助时均均负责将将问题解解决完毕毕直至业业主认可可。5回访服务管事处将依依照作业业标准定定期走访访业主，虚虚心接受受业主的的合理化化建议、批批评，重重大决策策、措施施均会在在事先通通报业主主6零干扰服务务管理处将认认真解决决因自身身或外界界因素给给业主造造成的二二次干扰扰问题。7智能化服务务以高科技管管理提高高工作效效率，为为业主打打造完美美的生活活空间。8网络服务建立小区专专有的服服务网站站，给业业主提供供一个网网络家园园，创建建物业客客户服务务平台，提提出对物物业服

55、务务工作的的意见反反馈。让让业主足足不出户户，解决决问题。我公司结合合广丰丽丽都的实实际情况况，充分分考虑到到业主的的生活质质量，运运用现代代化物业业服务理理念，结结合国际际化酒店店式管理理，专业业的管理理队伍，高高素质的的管理人人才，为为您量体体裁衣，提提供全方方位，一一站式特特色管理理服务，贴贴心服务务，关怀怀备至。为为您营造造健康、和和谐、高高尚的人人文社区区，让您您感受家家的温馨馨与尊贵贵，给您您的居住住、办公公、商务务活动提提供广阔阔的升值值空间。第六章 物业业管理服服务计划划根据广丰丽丽都的工工程进度度，在管管理服务务过程中中，我们们将在不不同阶段段提供不不同的咨咨询、策策划以及及

56、后期的的全程物物业管理理服务，提提升物业业的形象象及品牌牌。1、物业建建设过程程中的前前期介入入阶段2、物业交交接时的的接管验验收阶段段3、业主入入住阶段段的管理理服务4、业主入入住后的的管理服服务阶段段一、物业建建设过程程中的前前期介入入阶段1、提供物物业建设设过程中中合理化化的建议议，完善善物业的的使用功功能，可可从日后后管理的的角度及及时向开开发建设设单位提提出合理理化的建建议，避避免不必必要的设设计缺陷陷，为开开发建设设单位有有效的节节约资金金。2、协助开开发建设设单位进进行对外外的物业业形象策策划及物物业的对对外招商商、销售售，向客客户提供供物业咨咨询。3、协助开开发建设设单位进进行

57、入伙伙过程的的全程策策划。二、物业交交接时的的接管验验收工作作1、物业管管理方面面(1)根据据组织架架构设立立管理机机构。(2)拟订订培训计计划，组组织员工工培训。(3)制定定内部管管理制度度，服务务规程，管管理服务务作业标标准。(4)编制制物业验验收标准准，组织织接管验验收，制制作交接接时所需需的各种种表格。(5)编制制业主主服务手手册。(6)制定定应急方方案及避避难程序序，对火火灾、地地震、匪匪警、恶恶劣天气气、停水水、停电电等事件件进行预预演。(7)收集集房屋设设施设备备资料，建建立设施施、设备备档案及及台帐。(8)与相相关部门门建立并并保持联联系，为为今后的的管理工工作创造造条件。2、

58、工程方方面(1)小区区设施设设备的试试运行验验收。(2)编写写前期工工作计划划细则。(3)参与与设备安安装调试试、要求求技术人人员熟练练掌握设设备性能能及操作作规程，做做好设施施设备运运行及验验收记录录，确保保开业状状况良好好。(4)索取取开发建建设单位位同各设设备供应应商（安安装单位位）签订订保修或或维修合合同（含含业主户户内设备备）以便便设施设设备出现现故障时时及时排排除。(5)对于于验收过过程中存存在的问问题进行行记录，递递交工程程验收整整改通知知单。(6)在公公共区域域等危险险隐患部部位，设设置安全全防范警警示标志志。3、财务方方面(1)构思思和编制制收费标标准申请请报告，向向物价局局

59、申报收收费标准准。(2)编制制首年度度财务预预算。三、业主入入住阶段段的管理理服务1、物业管管理方面面(1)楼宇宇及院落落的清洁洁，突击击“开荒”(2)布置置小区、迎迎接新业业主入住住(3)加强强装修迁迁入期的的安防、消消防、车车辆等管管理服务务工作(4)客户户服务中中心关于于物业相相关知识识的解答答、问讯讯工作。(5)客户户服务中中心办理理入住手手续、填填写业主主档案表表、签订订业主公公约和前前期物业业管理服服务合同同的承诺诺书。(6)客户户服务中中心签订订装修协协议，填填写装修修申请表表等相关关装修手手续2、工程方方面（1）制定定装修装装饰管理理规定，审审核装修修申请内内容（2）根据据装修

60、申申请发放放装修许许可证，确确定装修修监管责责任人（3）每日日对装修修户过程程进行监监督，确确保楼宇宇二次装装修/改改动在科科学有序序的监管管之下（4）按照照岗位职职责及作作业规程程、标准准，保障障设备正正常运行行（5）根据据业主（客客户）要要求，提提供户内内特约延延伸服务务。3、财务方方面依照“前期期物业管管理服务务合同”负责向向业主（客客户）和和物业使使用人收收取下列列费用：物业管管理服务务费、电电梯费、代代收代缴缴费用等等 四、业主入入住后的的管理服服务当物业交付付使用后后，物业业管理服服务进入入日常管管理服务务阶段，我我们将按按广丰丰丽都物物业管理理日常服服务作业业标准，为为小区的的广