贵池路商业街项目定位报告课件

1、贵池路商业街项目市场定位报告瑞博营销策划有限公司PART 市场篇合肥宏观经济分析GDP分析与周边城市经济数据比较项目周边商业分析消费群体分析周边商圈主要商业网点及业态分布合肥宏观经济环境分析GDP分析与周边城市经济数据比较合肥宏观经济概况-重点摘要 2009年合肥市生产总值2102.12亿元，在全国26个省会城市中，GDP总量位居15位，增速有望继续位居第一。 同比增长17.3%，已连续6年保持在17%以上，增速有望继续位居第一。人均GDP突破4万元。城镇新增就业10.96万人，同比增长23%。城镇居民人均可支配收入17158元，增长10.1%。农民人均纯收入达到6065元，增长13%。 社会

2、消费品零售总额703.42亿元，增长19.6%，在全省总量和增速稳居首位。按照国际经验人均GDP超过1000美元（人民币8000元）消费结构将向发展型、享受型升级过去的奢侈品将转化为居民的必需品 合肥人均可支配收入和消费支出合肥市人均可支配收入和人均消费都保持良好增长的前提下, 从2006年开始，人均消费支出的总值和增长率都高于人均可支配收入.，展现了合肥消费市场未来的美好前景。GDP分析与周边城市经济数据比较合肥宏观经济环境分析与周边城市经济数据比较合肥与周边城市经济数据比较-重点摘要 人均GDP去年增近万元达42981元，居全国省会第11位。 2009年，GDP总量比16位南昌市的优势由4

3、.76亿元扩大为264.62亿元；相当于武汉、长沙和郑州的比例分别为46.1%、56.1%和63.7%。 2009年，合肥市投资超越杭州176.77亿元、长沙26.64亿元；出口赶超太原和石家庄，比两市分别多出25.04亿与1.39亿美元。 2010年一季度，合肥市GDP为560.6亿元，增长17.6%，创近10年来同期最高增幅，分别高于全国、全省平均增幅5.7和2.7个百分点，在中部省会城市中连续四年保持第一。 6城市GDP和GDP增长率比较合肥的GDP总量在6个城市中排名倒数第二，但是GDP增长率排名第一，远超其他城市，比南京高5个点，长沙高7个点,发展势头迅猛！合肥的消费水平在6城市中位

4、列第三，低于南京和长沙，但是消费支出增长率却远超其他城市，比南京高14个点。6城市人均消费支出和增长率比较周边环境分析周边商圈主要商业网点及业态分布消费群体分析项目周边小区广利花园 楼盘位于潜山路和岳西路交口，总建筑面积156470平方米，规划由多层，小高层，商铺，会所共同组成。 小区总户数812户，预估居住人口为3000人以上。地下车位568个。居住人群：三口、五口之家消费水平：中档偏高档项目周边小区安居苑 安居苑小区是合肥建成比较早的小区，也是当时的“富人区”，现在小区共有住房157栋，居住人群超过20000人，是项目周边所有小区中居住人口最多的小区，该小区居民也是周边商业的主要目标消费群

5、体。居住人群：家庭单位为主消费能力：中档偏高档（潜在消费能力强）目前周边消费档次：中低档目标消费者分析居住人群涵盖所有年龄段人群主力消费人群儿童、学生、中青年人群消费者行为特征儿童：新鲜的、有趣的青年人群：追求新奇和潮流事物，偏好休闲运动品牌中年人群：工作之余的娱乐休闲场所，与朋友、客户聚会吃饭的消费场所目标消费者特征目标消费者特需求消费需求分析高端人群的娱乐王国年轻人的时尚之都儿童、学生的游乐园复合型娱乐休闲购物场所周边环境分析周边商圈主要商业网点及业态分布消费群体分析周边大型商圈三里庵商圈三里庵商圈 三里庵商圈位于合肥市蜀山区西一环，五里墩立交桥附近，交通便利，人口众多。 该商圈是以大型商

6、超为基础的区域综合性商圈，主要消费群体为白领阶层以及周边的居民 ，消费档次目前以中档为主。商圈分析项目周边环境分析周边商圈主要商业网点及业态分布消费群体分析贵池路贵池路商业分析交通环境对于相对密集的人流量来说道路较窄，对商业的发展有一定的制约人流量比较密集主要消费群体主要是周边小区居民、学生商业档次中低档商家业态涵盖餐饮、娱乐休闲、生活服务、零售、服饰、汽车维修等，主要以餐饮和零售为主，汽车服务行业是特色经营状况较好未来预期该地区有很好的消费市场和周边交通环境，但是商业网点比较零散，如果能形成集中性成系统的消费场所，商业氛围将更加浓厚黄山路商业分析交通环境市内主干道，日常车流量非常大人流量一般

7、主要消费群体一方面是周边小区居民，其次是市内其他区域有特定需求人群商业档次中高档商家业态涵盖餐饮、娱乐休闲、生活服务等，主要以娱乐休闲和生活服务型的品牌专营店为主经营状况不详未来预期随着西环中心广场的建成，讲带动更多的消费人群，同时商业档次和周边居民消费水平也相对温和，未来前景较好黄山路黄山路店铺数量宾馆酒店无0商业中心西环中心广场（在建）1餐饮澳门豆捞、农家乐、玲珑小镇、抱儿钟秀4小区新华学府星座、九华华林、新华学府花园、易居时代、建业领翔（在建）6休闲娱乐舒美堡健身会所、优阁商业会所、君临阁商业会所、富侨棋牌、星海松骨5服务济慈医院、汇金典当、香榭画廊、千棵树、SONY维修部、燕子摄影、协

8、和医院、科技馆、中国邮政9学校解放军炮兵学院、解放军电子工程学院2政府机构安徽路政、总参干干休所2长江路潜山路青阳路青阳路店铺数量宾馆酒店豪悦宾馆1餐饮兴化海鲜楼、王室烧烤土菜、乡村老鹅馆、重庆鸡公煲、萧县羊肉、万记汤坊、小王牛杂，福建沙县，川徽特色土菜馆，不见不散酒楼，诸葛烤鱼，金寨土菜馆羊味源土菜，东北人家田味酸菜鱼，曹家厨房、三味鱼屋、学智私房菜，胜和小笼、斟樽酒楼、肥西老母鸡，皇品轩，兰州拉面，福建沙县，快味客，三河酒家，农家蒸菜，贾不假包子店、小陈烧烤土菜馆，阿哥龙虾、青石桥肥肠粉、桃溪酒楼，美味厨、秦记土菜馆，邻家婆婆，绝味鸭脖，武汉占记，农场农夫，金汤卤味坊，阿明清真牛肉，紫燕百

9、味鸡、，詹记食品，超港食品，王仁和米线42休闲娱乐万仙楼茶艺社、良子足浴（2间门面）、益得中医修脚、专业泡脚、成龙网吧、旺角网吧，秀颜坊女子减肥，先标榜康体中心8服务行业安居堂药房，启迪广告，中国体育彩票，之城房产，宝芝林形象设计，大智图文，和成广告，中科房产，合肥科技农业银行，中国福利彩票，中国移动，梦丝丽理发，英皇理发店，伟伟照相，百姓缘大药房、理发店，吉大房产，老百姓大药房，辉达房产，园缘婚纱摄影，书店（2间），农业银行，KT造型，永久广告，梦雅住宿，中国移动，宠物医院，欣荣旅馆、招商银行29零售朵朵花卉，瀚茗堂，烟酒超市，芳衣坊，醉三秋烟酒，子阳布艺。万家乐，华东茶行，金林烟酒，徽香缘

10、炒货，香女人服饰，领带钱夹，丝路花雨，零食店、鞋店，图图生活馆，烟酒超市，北京布鞋，1987包店，采蝶轩，好波内衣，好蓓诗内衣店，耀华玻璃，杂货铺，金龙五金，江加布艺，音像店，白酒回收，童装店，大脚趾外贸鞋店，艾波特净水机，蚂蚁汽车租赁，电动工具，古云轩布鞋，小雨外贸服饰，豆豆外贸服饰（2间），绿袖制衣店，裤子专卖，皖能太阳能，055服饰店，圣豹皮衣，汽车维修点42超市银环连锁超市1家装建材尚美壁纸、科翔壁纸、科洛堡橱柜、布拉丁布艺，埃美柯，万和美家居，万意卫浴景信建村，百妍墙纸，汇和家布艺，联兴建材、海尔整体橱柜，三翔商贸，高建硅胶豪宅门业，华帝燃具，万盛窗帘、美华丽移门、精诚玻璃、擎天冷暖

11、、洛可可壁纸19合作化路龙河路业态种类家庭旅馆、小吃、零售具体情况南边主要以家庭旅馆和低档饭馆为主，多为自家经营，针对安大学生和西园居民旅馆13家，饭店19家，小吃50多处（傍晚时最多）租金80100元/月 安大北门正前方100120元/月生活服务、零售、餐饮占据现有商业的大部分商业层次比较初级，档次中低档为主商业分布比较零散总结 人们的消费水平在不断提高，对中高档消费的需求越来越强烈！ 从项目所在地来看，该区域的消费者有足够的潜在消费能力，并且完全满足中高档消费所需的数量。 目前该区域缺少中高档消费场所，大部分有需求的消费者只能舍近求远，中高档消费在这里还是一个空白市场。PART 定位篇市场

12、定位SWOT分析及发展方向商业定位类型定位档次定位主体定位主题定位优势（Strengths）分析规模优势根据调研的结果显示，项目周边现有的商圈均不成体系，大多以点状的商业网点为主，而本案贯穿整个贵池路东边路段，占地2万多平方米，从规模上具有一定优势。地理优势本案紧邻黄山路、长江西路、合作化路、五里墩等市内主干道和交通枢纽，道路通达性较好，可快速到达市内各个区域。消费市场优势项目周边住宅小区较多，日常人流量较大，并且小区档次较高，人群消费水平较高，为项目未来的商业发展奠定了较好的市场基础。劣势（Weaknesses）分析停车问题根据项目的规划来看，由于地块面积有限，以及建筑施工上的限制，导致每个

13、地块所能配套的停车位相对较少，从而制约了业态种类的选择。地块之间的不连续性从现有的3个地块来看，每个地块之间都有一定的隔断，这对我们打造一个“一体化、集中性”的商业场所带来视觉上的不符。现有商业氛围因为项目周边现有的商业氛围是以中低档消费为主，并且这种商业氛围形成已久，而这与我们对项目的定位期待想违背，可能会在前期给项目的商业利益带来一定的影响。机会（Opportunities）分析消费市场的空白目前“中高档消费场所”在项目周边来说，还是一块空白市场，而这区域的消费人群的消费能力，又决定了这一需求的真实存在性，所以，我们的出现必将改变现有的商业氛围。垄断区域市场的机会由于目前周边并没有类似的“

14、大型娱乐休闲场所”，所以，我们的出现将起到先入为主的作用，垄断这片空白的区域市场，同时通过对耳熟能详的品牌商家的引入，在消费者心目中塑造独一无二的形象地位。威胁（Threats）分析停车场问题制约业态选择由于受到停车位数量较少的影响，导致我们在选择商业形态的时候不得不对一些特殊业态进行排除，而这些业态对项目的商业利益将产生很大的影响。项目分散导致消费者误解因为的地块的分割，导致整个项目的不完整性，削弱消费者对“一体化、集中性娱乐休闲场所”的印象。新的消费习惯的养成需要时间由于项目周边一直以来都以中低档的消费习惯为主，所以对于差别较大的“中高档消费群体”的养成可能需要时间，这对引入商家的商业利益

15、将会产生一定的影响。SWOT总结及应对策略强化优势，利用机遇，弥补劣势，弱化威胁优势与机会劣势与威胁 交通枢纽集中商业中高档品牌优势区域发展及市场需求密集性人群保障消费商业氛围不佳产品劣势（停车场、地块间隔）消费习惯养成需要时间放大挖掘 弱化弥补充分强调地理优势深度挖掘消费潜力提高项目竞争力通过产品改造，弱化缺点，并转为优点做足宣传推广，缩短市场养成时间项目发展方向总结强调项目的规模性、集中性、一体化强调项目的差异化，打造中高档品牌休闲娱乐场所的形象充分利用地理优势，将其转变成项目的竞争力利用可执行手段弱化产品自身缺点市场定位SWOT分析及发展方向商业定位类型定位档次定位主体定位主题定位项目位

16、于贵池路上，坐南朝北，西起潜山路，东邻合作化路。背靠电子工程学院北门，正朝安居苑小区、五十中，地理位置优越，居住人群密集。项目地段从交通环境看，本案所在地段通达性较佳，处于长江路和黄山路中间，东边紧邻五里墩立交桥，不论是公交，还是自驾，都非常方便。项目所在地五里墩立交桥黄山路长江路合作化路潜山路除了交通便利之外，项目周边还有不少大学以及中小学校区，这给项目未来的市场开发奠定了特定的消费人群和消费需求。电子工程学院安徽大学项目所在地潜山路小学五十中炮兵学院安居苑小学中澳学院邮电学院合肥地区商业类型分析 合肥当地的居民消费需求逐渐多样化，合肥的商业类型也在随着消费者市场在进化综合性购物场所将是合肥

17、未来商业发展的主要方向邻里型购物中心社区型购物中心区域型购物中心超区域型购物中心时装精品购物中心大型量贩购物中心主题与节庆购物中心工厂直销购物中心项目商业类型定位社区型购物中心区域型购物中心现有商业环境不成熟社区型中档购物场所区域性中高档购物场所商业档次定位 由于项目所在区域的特殊性，建议项目的商业档次定位分为两个阶段：在前期，以中档购物中心为发展方向，培育项目的商业氛围，在项目经营过程中进行调整，待项目周边区域及配套逐渐成熟，项目也得到市场认可后转为中档偏高购物场所。中档偏高档购物场所中档购物场所商业主题定位公务消费家庭消费年轻消费儿童消费主题概念演绎主题概念演绎休闲品牌高端消费品主题概念演

18、绎主题概念演绎业态种类业态类型说明零售年轻休闲品牌服饰、大型童装卖场、家居家纺、精品百货等餐饮酒店、品牌休闲快餐、咖啡茶楼等娱乐养生保健、美容美体、影院KTV等服务银行、干洗店、便利商超、生活配套等业态组合建议 同庆楼是安徽餐饮业历史名店，1925年创建于芜湖，先后接待过毛泽东、刘伯承、梅兰芳、越南主席胡志明等，享誉一时，1999年被国内贸易部评为“中华老字号”（当时餐饮企业仅58家） 现已拥有同庆楼马鞍山路店和同庆楼新站店，并计划开设更多连锁新店。 国内首次直接以英文“Motel”命名的莫泰168连锁旅店完全按国际上通行的经济型酒店的标准设计。除了现代酒店必备的卫星电视、国内/国际直拨电话、

19、宽带上网、标准卫生洁具等设施外，复式的客房布置、静音的排风装置、就地控制的灯光等，营造出温馨的家庭气氛。 公司以每年新建30-40家的速度扩张，形成规模经济，迅速占领市场。 中国保健服务领导品牌，97年创业于泉城济南，取名为良子。良子深入发掘中国传统保健文化的瑰宝，不断开拓进取，创造出七套独具特色的良子保健技术，手法独特、动作优美、效果明显、舒适奇妙。 生活配套服务机构品牌休闲服饰品牌快餐童装品牌地块特征二号地业态组合建议二号地1 F2 F3 F4 、5F生活配套服务设施小型餐饮、生活休闲中档娱乐休闲地块特征三号地业态组合建议三号地1 F2 F3 F品牌休闲服饰一条街品牌家居家纺、连锁美容美发大中型童装卖场，儿童休闲快餐地块特征四号地业态组合建议四号地1、2、3 F4 、5、6F全国连锁快捷酒店大型品牌餐饮地块规划建议配备电梯 由于二号地块和四号地块都是5层以上的，所以，从便利性上考虑，应该配备电梯。增加停车位 主要是二号地和四号地，停车位数量太少，难以满足需求，根据以往经验和惯例，对于快捷酒店和大型餐饮来说，车位数不不少于客房数或包厢数的40%，比如从四号地的业态规划来看，至少需要50余辆左右的车位，建议可与电子学院协商解决此问题。市场定位SWOT分析及发展方向商业定位类型定位档次定位主体定位主题定位根据业态、业种分析与区位特征，本项目市场定位为：