消防维保实施规定

1、消防维保实施规定一各消防系统维保实操要点（一）火灾自动报警及联动控制系统每日维保项目巡查消防主机的电源、报警功能、报警声响、打印功能。巡查消防主机的火警、故障、监管、屏蔽、反馈信息及新增情况。定期维保项目每季度完成年度所有防火分区全部火灾自动报警及联动控制系统的联动测试工作量不少于25%每月10日以前测试消防主机多线控制盘或专用手动远程控制柜对所有喷淋泵、消火栓泵、窗喷泵、排烟风机、正压风机、补风机的远程启、停功能。每年完成1次对所有烟感、温感、手报、消报等火灾探测器的全覆盖检测。（二）自动喷水灭火系统每日维保项巡查消防泵电源是否正常（主备电电源指示灯是否常亮、电压是否低于380V、主备电是否

2、设置于自动切换状态）。巡查喷淋泵、窗喷泵是否设置于自动控制状态（即控制方式选择开关的自动档）。巡查消防水池水量、消防水箱水量是否符合要求（在消防水池、消防水箱的水量液位管上标识 出满足设计最低用水量的标志线，水量液位低于此标志线即须采取补水措施）并及时处理。定期维保项每周对所有湿报间湿式报警阀阀组及管网进行1次全覆盖巡查，巡查内容包含：（1）湿式报警阀的主管道进、出水阀门、报警管路阀门是否完全开启。（2）报警阀上腔压力是否略大于下腔压力值。（3）湿式报警阀组压力开关所连接模块巡检指示灯是否正常。每月测试1次消防泵房各喷淋泵组管网的自动泄压阀功能，测试时可先关闭泵房总管上的出水 总阀并将喷淋泵控

3、制方式设置在手动状态下进行测试，记录自动泄压值。每季度对所有湿报间湿式报警阀阀组进行1次全覆盖功能检查，检查内容包含：（1）每个湿报间可仅测试 1次报警阀实际启泵功能，以验证压力开关启泵信号不仅能到达喷淋泵控 制柜，控制柜也能实际启动喷淋泵。第1页共9页消防维保实施规定（2）各湿式报警阀分别进行报警阀功能测试，放水 5-90秒后检查压力开关是否向消防主机发出报警信号、是否向消防泵控制柜发出启泵信号，水力警铃是否动作正常。每周巡查所有末端试水装置静压表压力值是否0.05MPa。每季度全覆盖检查所有末端试水装置启泵功能：（1）各商业区域最不利点（最高层）的末端试水装置启泵功能须实际启动喷淋泵，消防

4、泵在测试时可设置于手动控制状态。（2）除各商业区域最不利点（最高层）的末端试水装置外，其余区域的末端试水装置启泵功能测试可在末端放水后仅测试压力开关是否向消防主机发出报警信号、是否向消防泵控制柜发出启泵信号，消防泵在测试时可设置于手动控制状态。每月检查1次消防水箱喷淋出水管向喷淋管网补水管路是否畅通，减压阀是否正常。每季度覆盖性检查 1次各层消防管道井内喷淋管网减压阀是否正常工作，减压后压力值是否符合设计要求（查阅设计图纸和设计说明）和规范要求 o0.05MPa且W 0.6MPa）。上述涉及到实际启动喷淋泵的测试时间宜在闭店后进行，并确保测试前各垂直电梯均已关停在最高层。（三）消火栓给水系统每

5、日维保项巡查消防泵电源是否正常（主备电电源指示灯是否常亮、电压是否低于380V、主备电是否设置于自动切换状态）。巡查消防水池水量、消防水箱水量是否符合要求（在消防水池、消防水箱的水量液位管上标识出满足设计最低用水量的红色标志线，水量液位低于此标志线即须采取补水措施）并及时处理。每日巡查各处屋面试验消火栓压力表压力值是否低于0.1MPa。定期维保项消火栓给水系统系统启泵方式设置为集中启泵方式（采取主管网电接点压力表启泵方式、消防水箱出水管接湿式报警阀压力开关启泵方式）的，每季度测试1次实际启泵功能。消火栓给水系统系统启泵方式设置为分散启泵方式（即传统的消火栓按钮启泵方式）的，确保每年全覆盖测试所

6、有消火栓按钮1次。测试时除最高层消火栓按钮实际启泵1-3次外，其余楼层消火栓按钮启泵测试时可将泵设置在手动并仅检测消火栓按钮启泵信号是否到达消火栓泵控制柜。每月测试1次消防泵房各喷淋泵组管网的自动泄压阀功能，测试时可先关闭泵房总管上的出水总阀并将喷淋泵控制方式设置在手动状态下进行测试，记录自动泄压值。消防维保实施规定每年完成1次覆盖性检查各消火栓阀门的开启和加油润滑工作，不得出现阀门难以开关的现象。上述涉及到实际启动消火栓泵的测试时间宜在闭店后进行，并确保测试前各垂直电梯均已关停 在最高层。（四）防火分隔系统定期维保项每半年覆盖性检查 1次所有防火卷帘现场全部手动控制按钮的升、降、停功能是否正

7、常，并观 测、调整其上下限位。每半年覆盖性检查1次所有受控常开防火门门吸的电磁释放功能。（五）机械防、排烟系统定期维保项每月巡查各防、排烟风机、补风机电源是否正常（主备电电源指示灯是否常亮、主备电是否设 置于自动切换状态）。每月巡查各防、排烟风机、补风机是否设置于自动控制状态（即控制方式选择开关的自动档）。每半年覆盖性检测1次各排烟风机280c排烟防火阀联锁停止风机功能、排烟风机与补风机联锁启停功能是否正常。每年11月1日前完成覆盖所有排烟阀、正压送风阀、280c防火阀的执行机构、手动复位按钮以及各风机转轴的加油润滑工作1次。春夏多雨季节不宜对露天的上述装置进行加油润滑工作。（六）智能水炮系统

8、定期维保项每周巡查智能水炮系统控制柜电源是否正常。每季度覆盖性检查1次所有水炮的自动寻的定位功能是否正常。每年按保护区域完成覆盖所有保护区域的出水灭火功能测试，每个区域可仅测试1台水炮的出水功能。每年各保护区域测试出水灭火功能的水炮勿重复。（七）气体灭火系统定期维保项每月全覆盖巡查1次各防护区气体灭火系统控制器的主备电源、自检功能是否正常。消防维保实施规定每年全覆盖检查1次各防护区气体灭火系统自动灭火功能、手动紧急停止功能、手动紧急启动 功能，测试时将各灭火气体驱动瓶上的电磁阀与气瓶安全脱离，观察电磁阀动作后探针是否动作。二消防维保管理责任分工工程部负责按总部模板和规定主导消防维保工作的招投标

9、、合同签订、合同付款，物业部负责对上述工作进行参与。工程部负责及时推进维保过程中发生的合同外维修、升级、改造费用的流程审批工作和协调安排。工程部负责监管消防维保单位落实消防维保工作计划的具体实施、对消防维保单位依据合同提供相关配合和支持及管理计划外的维修、检测、保养工作，确保广场消防设施系统正常运行运行。物业部消防主管须参与工程部、消防维保单位是否按消防维保实施规定、年度消防设施维保实施计划落实消防维保工作，并每周通过运营期计划节点向总部物业部安全经理上报消防维保工作周报。管理落实物业部消防主管应亲自或安排专人跟进参与工程部、消防维保单位每日按计划实施消防维保工作并予以记录，并如实在消防维保单

10、位的每日消防维保事项确认单上签字确认。工程部发起向消防维保单位的合同付款流程时必须经过物业部消防主管及经理的审核。物业部、工程部均须参加消防维保计划中的月度消防联动测试：(1)工程部经理负责月度联动测试工作的各部门协调和跟进营运部对商户配合要求的反馈。(2)消防主管负责联动测试的记录工作。(3)在消防联动测试前如发现工程部弱电主管、物业部消防主管未参加、消防维保人员未参加二者任意其中一种情况的均不得实施并取消本次消防联动测试，并于当日立即向物业部经理、工程部经 理、工程物业副总报告 。工程部弱电主管、物业部消防主管还须直接参与以下消防维保项目的测试工作：(1)每月1次的对消防泵房喷淋管网、消火

11、栓管网自动泄压阀的功能测试。(2)每月1次的各喷淋泵、消火栓泵的手动、自动状态下的远程启停泵功能测试。(3)各湿式报警阀、末端试水装置的报警、启泵功能的季度全覆盖测试。(4)消防水池自动补水功能、屋顶水箱自动补水功能、稳压装置功能的月度测试。消防维保实施规定三消防单点及联动测试规范.目的规范各消防设备日常检查和测试工作，及时发现设备故障及隐患，确保各类消防设备性能良好,正常运行，依据消防相关技术标准及要求，制定本规范。.适用范围及内容适用范围本规范规定了消防设施设备检测的技术要求、方法、流程及检查频次，适用于各类消防设施的检查和测试。本规范未涉及的消防设备，其检查和测试可参照本规范的相关要求进

12、行。检测方法外观检查（控制柜、按钮）手动测试（消控中心）远程测试联动测试2.3检测设备序号系统类别设备1火灾自动报警系统感烟探测器、感温探测器、声光报警、楼层显示器、手动报警按钮、红外火焰探测、声光报警器2自动灭火系统喷淋头、末端试水装置、报警阀组、消防水泵、消防 稳压装置、厨房自动灭火装置、气体灭火系统3消火栓系统室内消防栓、室外消防栓、消防栓报警按钮、灭火器4防烟排烟系统消防排烟风机、正压送风机、室内步行街气动窗或移动天窗5应急广播与照明消防广播、应急照明6安全疏散设施智能疏散指示标识、防火门、防火卷帘7其他消防电话、消防电源、水炮2.4检测频率及范围各项目管理区域内所有消防设施设备须每季

13、度按照以下要求组织测试:消防维保实施规定1）地下部分（停车场、设备间、库房） ：每季度检测的消防设施设备数不得少于总数的25%以防火分区为单位的联动测试不能相连且不得少于总数的25%2）室内步行街（商户、公共区域、设备间、管井）：每季度检测的消防设备不得少于总数的25%步行街一至四层均应抽测且必须平均分布；3）主力店：每季度联动测试须覆盖不少于防火分区总数的25%其他方式测试的消防设备须确保每个主力店、每个防火分区抽测不少于总数的25%4）以上测试须确保全年覆盖所有消防设备。2.5检测时间要求1）消防设施设备单点测试时间安排须遵循以“不影响正常运营“为原则;2）已开业项目消防设施设备联动测试时

14、间安排序号系统类别设备1地卜室商户测试时间宜在闭店后 30分钟开始2地卜室停车场测试时间宜在闭店结束后1小时开始3室内步行街区域（含主力店）测试时间宜在次日清晨7点-9点间进行3）新开业项目步行街联动测试须在清晨7点-9点进行。.职责与组织职责1）地方商管公司工程部负责组织消防设备检测，物业部、营运部配合实施；2）安全品质部负责监督检测计划、问题整改的实施，对测试及整改结果进行分析、评价。组织与分工地方商管公司须安排专人、专岗组成消防设备设施检测小组，检测小组由指令员、测试员、消控员、监护员四个岗位组成：指令员：由工程部经理担任工程部弱电主管配合。负责消防检测流程中所有测试指令的发出，反馈信号

15、的确认，紧急处理措施的制定以及与测试区域的相关主力店、商铺的协调工作。测试员：由弱电技工或维保单位人员担任。负责模拟火灾现场情况，如模拟烟雾、模拟高温 等环境的生成。操作员：由受过培训的消控员、商管员或车管员担任。负责遵照指令员的指令启动相应设备, 确认消防主机收到的测试信号并向指令员反馈，或现场查看消防设备动作情况。监护员：由物业部消防主管担任。负责监护检测现场，防止意外事件发生，记录测试工作的消防维保实施规定各项结果，出具测试报告。安全品质部参与并监督消防设施设备检测落实情况。.检测流程前期准备制定计划测试前10个工作日制定出检测计划，测试计划包括但不限于：检测时间；参加检测的人员及岗位安

16、排；检测区域；d)检测内容；检测流程；测试人员联系方式。前期沟通检测前1周，工程部负责组织召开消防检测协调会，物业部、营运部、安全品质部、维保单 位相关人员参与。会议内容包括检测计划、人员安排与分工、注意事项等。营运部负责对接相关商户、主力店，协调检测时间及商户配合人员，书面告知被检测区域的 商户或主力店以下事项：检测时间检测内容配合事项等人员准备1)检测前3日，指令员须通知各相关部门，确定参与测试人员，并将检测计划发给相关人员。2)各岗位人员根据检测计划各自熟悉现场，进行准备。设备准备1)检测前2日，指令员、测试员、消防维保单位须共同对消防报警控制系统逻辑编程及设备状 况进行检查与确认。2)

17、检测前2小时，指令员、维保单位须对消防报警控制系统再次进行检查，同时对非测试区域 受影响商户的主机、回路进行屏蔽、隔离处理，测试结束后立即恢复屏蔽与隔离回路，保证系统正 常运行。消防检测工具准备消防维保实施规定1）检测前1日，测试员须准备以下检测工具：a） 便携式发烟器（含发烟材料、电池）b）电热吹风（或带有温感测试功能的发烟器）c） 手动报警按钮复位装置（吸盘或钥匙）d）消火栓水压测试仪（含水桶）通讯工具（消防通讯电话、对讲机等）人字梯g）各类专用钥匙（机房、配电箱、电扶梯、卷帘门等）排烟阀复位扳手应急照明工具（手电筒、应急灯）其他需使用的器材4.1.6紧急恢复准备为避免检测过程中设备发生故障，无法立即恢复或导致附近设施受损，在测试时须安排维保单 位及值班技工组成应急恢复小组。一旦发生意外情况，由应急小组立即采取恢复、抢修等措施。.检测实施检测准备会检测前，指令员在现场召集所有参与检测人员列队集合，确认检测工具及人员到位情况，通报本次检测范围及对象、检测方法及注意事项等内容。检测环境勘查检测实施前，测试员、监护员须对检测现场及环境进行勘察，发现可能对检测带来影响的事物,及时予以清除或解决。检测环境满足测试条件，即可向指令员汇报确认。检测实施指令员在确认各岗位人员就绪的情况下，根据检测计划及方式下达检测开始指令；测试员按要求进行设备测试，操作员确认消防主