2015成都房地产市场年报

1、2015成都房地产市场年报第一页，共167页。数据说明本年报中的数据中有备案也有预估，具体情况如下：1、土地数据：截止2015年12月20日2、住宅及商业数据：备案截止2015年12月20日， 12月20日以后为估算数据3、客户数据：为锐理问卷调查数据特别提示：估算的数据仅供参考第二页，共167页。政策满满能量市场蹒跚前行土地风云再起住宅泾渭分明商业努力前行营销七种武器创新优秀案例声音思考突破123456789目 录客户未曾远离第三页，共167页。1政策满满能量1.2.3.经济运行政策环境2015年中央政府经济工作会议解析第四页，共167页。经济运行第五页，共167页。20052015年三季度

2、全国GDP及其增速走势20112015年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI走势数据源：国家统计局【全国经济环境】经济结构调整导致经济进一步下滑，预估全年无法达到7%的年初目标第六页，共167页。20112015年前三季度M2供应量同比增长(%)情况月度走势2011-2015年10月社会融资规模 (万亿元)情况月度走势数据源：国家统计局【全国经济环境】M2供应逐步增加，但仍未解决通缩问题，企业融资依然较为困难第七页，共167页。20052015年前三季度全社会固定资产投资及其增速走势20122015年前三季度全国房地产投资累计额及增速月度走势数据源：国家统计局【全国经济环境

3、】全社会固定资产投资及房地产投资持续走低，房地产投资逐步接近冰点第八页，共167页。2005-2015年前三季度成都市GDP及其增速年度走势2005年-2015年前三季度成都市CPI（%）增速年度走势数据源：历年成都市统计年鉴及统计公报【成都经济环境】成都经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续第九页，共167页。2005年-2015年前三季度成都市社会消费品零售及增速年度走势2005年-2015年前三季度成都市城乡居民储蓄存款余额及增速走势数据源：历年成都市统计年鉴及统计公报【成都经济环境】居民消费和购买力都有所下滑第十页，共167页。2005年2015年前三季度成都市房地产投资占固定资

4、产投资额比例年度走势2005年2015年前三季度成都市固定资产投资额及其增速年度走势数据源：历年成都市统计年鉴及统计公报【成都经济环境】固定资产投资有缓慢回升，但房地产投资占比持续增加，投资依然过热第十一页，共167页。政策环境第十二页，共167页。2012201320142015持续调控国五条 金十条限购取消降息分类调控限贷松绑降准、降息公积金松绑购房补贴20112010政策走势经济及房地产市场走势央行连续5次降息首套房、改善型2套房首付降低19个城市出台限购令加息、上调准备金率限购城市达到46个上调利率、准备金率20092008【2008年-2015年6月重要政策总结】全年政策导向变为全面

5、扶持第十三页，共167页。1月5日税收征收管理法修订草案向社会公开征求意见，个人征税体系将建立1月16日厦门全面取消商品住房限购措施1月28日住建部表明，明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点2月16日中央审议推出取消暂住证制度，全面实施居住证制度2月25日国务院提出，全国33个区县允许农村集体经营性用地入市3月多地宣布，公积金贷款利率下调至4%，并出台公积金新政3月31日中国人民银行、住建部、银监会联合发布通知，将二套房首付比例，降至四成4月20日央行决定4月20日起降准1%4月29日成都住房公积金七大调整1月10日基本完成了住房公积金管理条例的修订，公积金用途多元化1月21日四川

6、省全面取消限购、限价等行政干预政策2月4日央行再次宣布降准，金融机构人民币存款准备金率自 2月5日起下调0.5个百分点2月24日上海和重庆的房产试点税停止，房产税退出2月28日央行宣布，自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点3月30日财政部、税务总局宣布二手房满两年后，免征营业税4月22日4月22日起成都正式实行公积金新政5月14日四川取消商品住房套型结构比例5月1日眉山施行购房补贴新政6月1日北京开始实施公积金新政6月11日成都双流施行购房补贴6月4日乐山施行购房补贴新政6月12日达州施行购房补贴内江符合条件者新购商品房每平方米补贴80元6月13日泸州施行购房补贴新政5月5

7、日广安购房最高可获购房总额2%的购房补贴5月11日降息0.25个百分点5月13日绵阳推行购房补贴政策6月28日央行决定对金融机构定向降准6月28日央行再次降息6月8日宜宾施行购房补贴【2015年1-6月重要政策一览表】第十四页，共167页。10月19日成都出台关于进一步加强土地出让管理规定7月10日成都市住房公积金贷款单笔最高额度提高至60万8月24日贵阳购房公积金支持“升级” 余额可用于追加首付8月25日央行宣布8月26日起降息 9月6日起降准8月30日六部委宣布全国将取消外商投资房企的多项限制8月27日三部委发文二套房公积金最低首付降至两成9月15日住建部发文:抓紧出台公积金异地贷款细则9

8、月16日房地产项目资本金比例下调5% 9月17日四川：新建小区不配套幼儿园 将不予审批9月24日省住建厅：四川21市州全部实现公积金异地贷款10月13日宜宾试行公积金新政 子女可使用父母住房公积金10月24日央行：下调金融机构人民币贷款和存款基准利率11月2日东莞住房公积金个人贷款额度再增加 提高了5万余元11月17日国管公积金贷款政策再放松 最低额度增20万11月21日央行下调分支行SLF利率11月24日山西省提出全面取消限购政策12月4日国务院批复成都市城市总体规划2011-202012月15日四川省批复双流县“撤县设区”12月14日政治局会议，提出：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化

9、，扩大有效需求，稳定房地产市场11月11日国务院常务会议提出：加快户籍制度改革带动住房、家电等消费11月10日习近平提出：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展10月29日十八大五中全会宣布二孩政策全面放开11月21日住房公积金管理条例公开征求修订意见【2015年7-12月重要政策一览表】第十五页，共167页。中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这也是央行年内二次降准。央行降准后，可贷款额度明显增加，房贷利率的折扣增加。降准也有利于降低开发商的融资成本，增加流动资金；金融机构人民币存款准备金率自 2月5日起下调0.5个百分点；这是时隔近

10、三年来央行首次启动全面降准，反映出当前经济运行面临较大下行压力，是2015年经济“稳增长”、楼市“去库存” 的良好开端；2月4日央行再次宣布降准自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点，这是央行今年首次降息，距离上次降息仅3个月。此次降息，强化了年内楼市利好预期，也直接降低了购房者还贷成本，对潜在住房需求有明显刺激；3月1日央行施行今年首次降息6月27日央行宣布，自28日同时进行降准、降息，本次将降息0.25个百分点。本次同降距上一次同时降准降息已有7年。本次同降以进一步支持实体经济发展，促进结构调整；降低企业融资成本，增强购房者信心，同时也增强开发企业的信心。 央行决定：6月

11、28日起同步降准降息央行决定：4月20日起二次降准5月10日，央行宣布，自2015年5月11日起对称降息0.25个百分点。进一步下调存贷款基准利率，是为了稳定经济增长，利于降低企业融资成本，同时也利于房地产市场稳定，为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。 央行决定：5月11日起二次降息123452015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；年内多次降息，降低了购房成本，进一步减轻购房压力，扎实推进楼市“去库存”； 央行决定：启动年内第四次降准降息6【金融政策联动支持】第十六页，共

12、167页。使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。3月30日：公积金首付比例降至两成住房公积金贷款计算公式的缴存余额挂钩倍数由20倍调整为30倍。缴存余额在1万元以下的借款申请人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷到30万元。购买首套住房的，首付款比例不得低于2成。对已有一套住房并已结清住房贷款余额的，首付款比例不得低于3成；对已有一套住房但未结清相应住房贷款余额的，首付款比例不得低于4成，执行同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍；4月22日：成都市公积金执行新政购房困难职工租房离职一年

13、可提取两次在成都范围无自住房的职工在一个自然年内可申请两次提取业务15000元租住商品住房提取的最高限额为15000元提取取消时间限制职工为购买新建商品房，办理提取取消了“12个月内”的时间限制，在购房合同备案登记后即可申请提取单位开证明可提取为方便生活困难职工提取公积金，此次调整取消了需要社区、居委会等部门出具证明的规定，例如重病支取所需的生活困难证明由职工单位出具外地户籍辞职可提取非成都市户籍职工与单位终止劳动关系离开本市、成都市户籍职工与单位终止劳动关系且户籍迁出本市的，可一次性提取个人住房公积金账户内本息余额成都【公积金政策】第十七页，共167页。央行、住建部、银监会3月30日联合下发

14、通知：二套房商贷首付比下调至40%，与此同时，财政部下发通知：二手房交易营业税免征期限由5年改成2年；此次政策调整只缓解短期的市场，部分改善型需求短期内受刺激入市，对一线城市的改善型住宅交易带动作用明显，而对于二三线城市以刚需为主的项目刺激作用有限；前三季度财政部统计房地产营业税增长25.3%，主要受部分地区商品房销售回暖带动。3月30日：二套房商贷首付比下调至40%关于个人住房贷款政策有关问题的通知对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况

15、和还款能力等合理确定。3月30日：二手房交易营业税免征期限由5年改成2年财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。【降二套首付和减营业税政策】第十八页，共167页。昆明市6月初济南市7月10日南昌市7月14日南宁市4月25日沈阳市6月10日福州市6月中旬长春市7月19日杭州市7月20日石家庄市7月28日天津滨海5月末呼和浩特6月26日成都市6月中旬合肥市8月2日哈尔

16、滨8月16日兰州市9月3日南京市9月21日武汉市9月23日苏州市7月19日2015年1月20日四川省住建厅提出：全面取消限购、限价等行政干预政策。90平方米以下小户型房，须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定将中止。同时，各地楼市限购限价政策也开始逐步松动；【全国“限购”松绑，四川“70/90”退市】第十九页，共167页。不动产完成统一登记后，可对征收房产税提供一个更为方便的信息平台，但不动产登记制度旨在维护交易安全、保障权利人合法权益，其并非房地产市场调控的工具，与房产税没有必然的联系不动产统一登记后，登记信息更为齐全、相关部门查询更为方便，客观上会为开展反腐败斗争提供了更为便利的条件。但

17、条例本身与反腐并没有直接的关系，单纯的统一登记，不可能导致房地产市场的“降价潮”为保护个人隐私，只有权利人、利害关系人和有关国家机关可依法查询有关的不动产登记资料，条例明确不允许他人随意查询助力房产税？引发降价潮？无“以人查房”？3月1日江苏徐州、四川泸州启动不动产登记试点12月10日四川省不动产登记中心成立经省委编办批复，省地政地籍事务中心调整整合为“四川省不动产登记中心”，标志着省不动产登记中心成立。11月19日成都市不动产登记局挂牌11月19日，成都不动产登记局的挂牌，宣告了四川省21个市（州）全部完成不动产登记市本级职责和机构整合。明年初，天府新区将率先在全市发放不动产登记权证；温江、

18、金堂县将于明年5月正式实施不动产登记工作；中心城区的不动产统一登记工作预计于明年10月份全面实施。全国首张不动产权证书在徐州面世【不动产登记持续推进】第二十页，共167页。目前成都市仅双流县颁发了购房补贴政策，除此外成都周边多个三线城市也以不同方式对购房者进行了购房补贴；购房补贴一方面可刺激市民购买欲望，另一方面可看出政府对房地产还存在依附的态度。广安泸州绵阳宜宾眉山乐山成都-双流内江达州5月5日广安购房最高可获购房总额2%的购房补贴5月5日泸州泸州主城区购买商品住房，不受户籍及套数限制，均给予200元/的补助;购买二手住房的，给予60元/的补助5月13日绵阳给购房者补贴全额办证规费，补贴50

19、%契税；符合条件的毕业生最高额不超过2万元(本科)-5万元(博士)的安居补助，并可享受最高不超过50万元的公积金贷款;开发商提供房价2%以上的优惠6月2日双流在一定期限内，对购买双流县新建商品房中规划用途为住宅、公寓、办公、商业的购房人给予80元/补助6月8日宜宾宜宾户籍居民在市中心城区购买普通商品自住房的，可享受200元/的补助6月12日内江符合条件者新购商品房每平方米80元6月16日达州达州购房可享受80元/购房补贴6月16日乐山乐山购房最高给予200元/购房补贴；棚改户购房每套享受20000元补贴5月1日眉山符合购房补贴优惠政策的农村居民最高可获得500元/购房补助【四川-购房补贴】第二

20、十一页，共167页。商业地产按揭款业务比例较小，未做调整成都商业地产严重过剩，业务办理谨慎对商业地产按揭业务兴趣不大建行2014年在成都未开展商业地产按揭业务首付至少需6成，利率上浮20%-25%，每笔贷款需要省分行具体审批2015年度信贷政策指出还未从总行层面下发，商业地产按揭业务暂未出现大的调整招商成都分行暂停除底商以外的商业地产按揭贷款总行的统一部署，于1月15日在全国范围内暂停除底商以外的商业地产按揭贷款业务只同有合作的商业地产开发商就新盘出售进行合作，且审核条件较苛刻国有银行招商银行成都银行银行商贷现状2014年新增商业地产面积超过190万方商业地产在建面积超过290万方，已成为全国

21、商业地产规模最大的城市截止2014年底，成都办公物业存量为2763.86万方；商业过剩，泡沫严重民间信贷资本涉足商业地产的风险显现民间理财资金此前进入商业地产投资领域，已经出现破产风险多位“跑路”老板投资的商业地产物业相继被查封，向其发放贷款的商业银行陷入贷款难收回的被动局面主要客群出现问题办公物业租赁主要群体民间金融企业在2014年持续发生风险事件原因分析【成都商业停贷】第二十二页，共167页。锐评：中央财税货币政策持续放宽，金融信贷组合效应增强楼市回暖动力持续降准降息，保障经济稳定增长 释放流动性对冲资金外流，在一定程度上缓解经济下行压力，也进一步降低购房成本，刺激观望者入市，保持房地产市

22、场热度。同时央行采取扩大逆回购、MLF、抵押补充贷款等多种政策工具及改革存款准备金考核制度，增加市场流动性和可贷资金。首套房商贷及二套房公积金首付下降，“分类调控”政策更趋明显。 商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型消费群体的购买力，延续楼市持续回暖的信心。以上政策均不涉及一线城市，而是更为利好二三四线城市，是分类指导政策的具体体现。住房公积金政策宽松力度加大，实际贷款额度提高、全面推行异地贷款。 2015年中央密集调整公积金政策，提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。公积金贷款门槛显著降低，惠及更多城市、更多人群，将切实提高住房公积金使用效率。多轮政策加码

23、助推行业稳定，力争化解投融资难题。 下调房地产投资项目资本金至25%，使得房地产企业可用有效资金增加，推动企业积极调整开发节奏。同时住建部取消“限外令”，财政部降低房屋转让营业税，促进需求释放。【政策总结】第二十三页，共167页。锐评：地方因地制宜分类指导，积极调整楼市政策促消费去库存调供促需双管齐下稳定市场预期 各地结合实际情况，相继出台政策稳定房地产市场，一方面从需求端缓解去库存压力，采取财政补贴、放宽套型比例、税费减免等方式，加大去库存力度，刺激刚性需求。另一方面从供应端调节供应，提升开发投资的热度，促进市场稳步开拓。区域房地产热度受严控，确保市场健康运行 北京周边地区受政策红利影响已经

24、出现了楼市过热现象，通州8月的限购升级抑制恶意哄抬房价；河北省也从规划、土地及建设方面提出明确要求，力促北京周边地区房地产市场平稳发展。中央和地方严密关注市场过热行为，确保行业健康运行。地方进一步放宽公积金政策，去库存促消费保障地方经济增长 多城市采取提高贷款额度、降低公积金贷款使用门槛、推进公积金异地通贷、明确公积金贷款受理标准、简化公积金提取流程等措施促进需求。同时，积极刺激二套房需求，加码楼市“去库存”不动产户籍改革稳步推进，土地财税政策逐步落实不动产统一登记机构整合工作进展顺利，国家和省级层面已经整合到位。地方积极推进户籍制度改革，已有24个省区出台具体的实施意见。财政部表示适时将房地

25、产等行业纳入“营改增”试点，推进消费税改革【政策总结】第二十四页，共167页。2015中央政府工作会议解析第二十五页，共167页。第二十六页，共167页。第二十七页，共167页。第二十八页，共167页。第二十九页，共167页。第三十页，共167页。第三十一页，共167页。第三十二页，共167页。第三十三页，共167页。2市场蹒跚前行1.2.3.现状阐述锐理解析未来预判第三十四页，共167页。2007年-2015年大成都商品房市场年度供销走势图【大成都-年度供销】2015年市场新增同比减少20%，销量与去年基本持平，市场蹒跚前行数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据备注：2015年由于抵押等

26、原因有603万限制销售第三十五页，共167页。【大成都-年度存量】2015年市场存量首次出现下降，市场去库存有一定效果2009年-2015年大成都商品房市场存量走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第三十六页，共167页。【大成都-月度供销】2015年市场月均销量237万，第2季度为热销季，去库存需要2.3年2015年大成都商品房市场月度供销走势图第1季度销量：692万第3季度销量：673万第4季度销量：636万第2季度销量：849万数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第三十七页，共167页。【主城区-年度供销】2015年主城区供销双降，供应量同比下降14%，销量同比下降7%2

27、007年-2015年主城区商品房市场年度供销走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据备注：2015年由于抵押等原因主城区有247万限制销售第三十八页，共167页。【主城区-年度存量】2015年主城区存量与去年基本持平，去库存效果不明显数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据2009年-2015年大成都商品房市场存量走势图第三十九页，共167页。【主城区-月度供销】2015年主城区月均销量84万，第2季度为热销季，去库存需要2.7年2015年主城区商品房市场月度供销走势图第1季度销量：209万第3季度销量：262万第4季度销量：230万第2季度销量：306万数据来源：锐理数据平台 统计

28、口径：备案数据第四十页，共167页。【近郊-年度供销】2015年近郊新增量同比减少30%，实现供销平衡，市场平稳发展2007年-2015年近郊商品房市场年度供销走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据备注：2015年由于抵押等原因近郊有218万限制销售第四十一页，共167页。【近郊-年度存量】2015年近郊存量较之去年下降8%，近郊市场去库存初见效果2007年-2015年近郊商品房市场年度存量走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第四十二页，共167页。【近郊-月度供销】2015年近郊月均销量110万，第2季度为热销季，去库存需要2.0年第1季度销量：333万第3季度销量：2

29、92万第4季度销量：289万第2季度销量：403万2015年近郊商品房市场月度供销走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第四十三页，共167页。【远郊-年度供销】2015年远郊新增量小幅下降，销量同比上涨30%，远郊市场突破重围2007年-2015年远郊商品房市场年度供销走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据备注：2015年由于抵押等原因远郊有138万限制销售第四十四页，共167页。【远郊-年度存量】2015年远郊存量较之去年下降5%，远郊市场也在去库存2007年-2015年远郊商品房市场年度存量走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第四十五页，共167页。【远郊

30、-月度供销】2015年远郊月均销量44万，上半年是远郊热销季，去库存需要2.4年2015年远郊商品房市场月度供销走势图第1季度销量：150万第3季度销量：119万第4季度销量：116万第2季度销量：140万数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第四十六页，共167页。【市场供销对比】2015年近郊市场供销占比小幅下降，远郊销售占比略有回升2007年-2015年主城区、近郊和远郊商品房市场年度供销对比走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第四十七页，共167页。【市场供销比对比】2015年市场供销比整体下降，其中近郊达到供销持平2007年-2015年主城区、近郊和远郊商品房市场年度

31、供销比对比走势图供销平衡线数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第四十八页，共167页。【各城区供销存对比】市场供销存主要集中在主城区和近郊，其中高新区存量第一2015年成都各城区商品房供销存对比走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据主城区近郊远郊第四十九页，共167页。3月中迪禾邦收购攀峰杉板桥项目2月9日链家吞并伊诚 成都中介巨无霸诞生4月铸信地产被中航收购6月2日招商收购大魔方6月中德收购新元素麓山地块7月14日恒大收购华置成都7月8日金地集团收购江宇天府城7月26日融创中国收购中渝置地8月31日天朗将成都项目转让给融创时间事件时间事件2月9日链家地产与伊诚地产正式“喜结良

32、缘”。尽管对外宣称“合并”，成都中介巨无霸诞生。7月8日金地集团举行媒体见面会，正式对外宣布接收天府城项目，这是金地首个在蓉项目。3月据相关人士透露，中迪禾邦从攀峰集团收购泰合2012年拿下的成华区新鸿路363号、杉板桥19号地块项目中迪创世纪。7月14日恒大地产全资附属公司将以65亿港元收购其位于四川成都的3个物业及一笔私募基金投资。4月中航收购铸信地产位于成都郫县535亩未开发商住用地。7月26日融创拟32亿元收购中渝置地成都7项目全部股权连同股东贷款。融创将获得成都豪宅项目，同时将借此涉足成都房地产市场。6月2日招商局地产下属的子公司共同收购大魔方100%股权以及全部股东债权，并共同从事

33、成都大魔方项目的开发与运营。8月31日天朗与融创仅就西安区域的地产开发建立战略合作关系。双方将共同出资组建西安平台公司，未来新开发项目可以以融创56%、天朗44%的持股比例进行合作开发；将济南、南京、成都共3个房地产住宅项目转让给融创。6月中德世纪置业以股权（股权占比将达到70%）收购方式，收购位于麓山国际社区旁的奥迪新元素地块。12月22日传出碧桂园收购了海昌天澜项目【房产企业机构】2015年房企并购重组加速，成都地产大洗牌吹响号角备注：数据信息来源于新闻媒体报道，不代表锐理观点 12月22日碧桂园收购海昌天澜项目第五十页，共167页。【锐理解析】商品房市场（包含住宅和各类型的商业、写字楼）

34、1. 成都整体市场仍保持一定利润空间，具备持续投资价值2. 2015年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪3. 依据目前成都市场存量以及现有市场去化速度，仍需28个月方可完全消化4. 近几年主城区供销量稳定，远郊市场供销量逐渐增加，市场份额逐渐扩大5. 2015年主城区、近郊以及远郊的供销比都有一定下调，其中近郊达到供销平衡6. 2015年成都房企并购重组加速，成都地产进入大浪淘沙始见金的第一年总结：成都市场放缓供应，以去库存为己任，在经历大环境动荡之时，市场调节内部结构，蹒跚前行。第五十一页，共167页。【未来预判】1. 成都2016年房价不会大幅度下跌，在利好

35、政策不断释放地情况下市场将继续摸索前行2. 二胎的全面开放对市场的整体利好在经济低迷情况下不会迅速释放3. 根据国家政策以及市场自身要求，2016年仍以去库存为重要任务4. 2016年交通运行以及动工的开展将继续带动近郊以及远郊市场，未来发展空间大5. 进入成都的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额第五十二页，共167页。3土地风云再起1.2.3.现状阐述锐理解析未来预判第五十三页，共167页。2007-2015年大成都土地市场供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）本年度大成都土地市场较去年供应量下跌，销售量上涨，供销比约1.29:1，楼面价小幅上涨。供销价环比涨幅

36、分别为-8.5%、11.3%、6.7%。万达、蓝光、保利、绿地、万科、中信、龙湖等品牌房企积极拿地布局市场。【土地供销】成都土地市场楼面地价小幅上涨，供应量微降，下半年一线房企入市拿地199518291952注：统计时间截至2015.12大成都商品房土地土地供应量（亩）土地实际成交流拍因故终止已公布成交结果总金额（亿元）平均楼面地价（元/）2015年299205宗78宗16宗511.61952第五十四页，共167页。【土地供应热度图】土地供应集中在城北198和北湖板块、城西外金沙和城南南延线区域1宗3宗以上2宗土地供应（宗数）第五十五页，共167页。【土地成交热度图】198板块、外金沙、顺江村

37、、大源等区域土地成交抢眼1宗3宗以上2宗土地成交（宗数）第五十六页，共167页。2015年大成都各性质土地供应面积占比2015年大成都各性质土地成交面积占比本年度大成都土地成交仍以住宅兼容商业为主；纯商业用地成交面积高于商业兼容住宅用地，占总成交量的22%。本年度大成都无纯住宅用地供应；供应用地性质以住宅兼容商业为主，占总供应面积的65%。【土地性质】成都纯住宅用地已绝迹，商业供地比重过高，成都商业地产压力巨大注：统计时间截至2015.12第五十七页，共167页。【土地金额】 本年度成都土地出让金共511.6亿元，累计成交14149亩2007年至2015年大成都土地市场供销及楼面价年走势图（单

38、位：亩、元/）2007年至2015年大成都土地出让金对比图（单位：亿元）注：统计时间截至2015.12第五十八页，共167页。【溢价和流拍】平均溢价率21.2%，同比回升49.3%；流拍率31.4%，同比下降14.6% 2007年-2015年大成都土地月平均溢价率走势图（单位：%）2007年-2015年大成都土地月流拍率走势图（单位：%）注：统计时间截至2015.12第五十九页，共167页。【流拍土地分布热度图】城东198、北湖板块流拍较多，驷马桥、郫县老城供地悉数流拍1宗3宗以上2宗土地流拍（宗数）第六十页，共167页。2007年至2015年大成都土地市场住宅、商业楼面价月走势图（单位：元/

39、）2007年至2015年大成都土地市场住宅、商业溢价率走势图（单位：%）【各性质土地对比】住宅土地价格在三季度探底回升，溢价率上扬；商业土地溢价率惨淡注：统计时间截至2015.12第六十一页，共167页。2015年主城区及近、远郊供地面积占比2015年主城区及近、远郊土地成交面积占比本年度大成都共计供应土地299宗，合计18328.15亩；本年度近郊供应量接近半壁，供应面积为8221.8 亩；远郊次之，供应5561.95亩，主城区稍逊一筹，供应4544.4 亩。【各区域供销对比】近郊为成都土地供需热点区域，远郊亦有发力，主城区持续有地块供应注：统计时间截至2015.12本年度大成都共计成交土地

40、205宗，合计14149.27亩；本年度成交主要分布在近郊，成交面积为6258.29亩，远郊成交4376.69亩；主城区成交3514.29亩。第六十二页，共167页。【各区域价格对比】本年度都江堰供销走高，溢价地块多位于主城区和近郊，武侯溢价最高2015年大成都各区域供销价走势图2015年大成都各区域溢价率走势图主城区近郊远郊主城区近郊远郊注：统计时间截至2015.12第六十三页，共167页。【土地成交楼面价热度图】第六十四页，共167页。土地位置交易时间交易方式用地面积（亩）土地用途计算容积率起拍价（万元/亩）成交单价（万元/亩）成交总价（万元）楼面价（元/）竞得者溢价率（%）锦江区春熙路北

41、段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北（一医院地块）2015-03-23挂牌13.52商业6.006825.26829.292355.4917073蓝润集团0.06武侯区人民南路三段24号2015-03-16挂牌17.07商业6.0022646240106493.215600蓝润集团175.62锦江区二环路东五段2015-04-30拍卖10.58住宅兼容商业3.001996199621111.979980瑞升集团0青羊区苏坡街道清波村3、4组2015-11-27拍卖38.02住宅兼容商业2.004801066.6740554.798000蓝光地产122.22锦江区牛沙路2015-05-08拍卖2

42、2.57住宅兼容商业2.851045150133876.517900蓝润集团43.64成华区二环路东一段25号2015-03-30拍卖76.25住宅兼容商业4.5018602331177745.67770首创置业25.32锦江区三圣乡（现更名为沙河街道办事处）花果村1组2015-12-04拍卖44.61住宅兼容商业3.00720.061462652257310新希望房地产103.05成华区圣灯街办圣灯村8、9组2015-06-10拍卖24.69住宅兼容商业4.001053.331773.3343777.486650蓝光地产68.35高新区大源村一组、铜牌村四组、临江村六组2015-11-04拍

43、卖60.59住宅兼容商业2.40767.99102462044.166400朗诗地产33.33武侯区簇锦街办铁佛村3组、簇桥街办七里村4、5组2015-12-04拍卖165.35住宅兼容商业2.70649.971143188990.86350中国铁建75.852015年大成都楼面价TOP10地块情况【成交楼面价排行】蓝润、蓝光等本土房企高价拿地注：统计时间截至2015.12第六十五页，共167页。土地位置交易时间交易方式用地面积（亩）土地用途计算容积率起拍价（万元/亩）成交单价（万元/亩）成交总价（万元）楼面价（元/）竞得者溢价率成华区川棉厂生活区A、B地块2015-01-08拍卖93.15商

44、业兼容住宅5.9318812229.68207694.75640恒大地产18.54武侯区簇锦街办铁佛村3组、簇桥街办七里村4、5组2015-12-04拍卖165.35住宅兼容商业2.70649.971143188990.86350中国铁建75.85成华区二环路东一段25号2015-03-30拍卖76.25住宅兼容商业4.5018602331177745.67770首创置业25.32武侯区簇锦街办铁佛村3、8组、簇桥街办七里村4、5组2015-12-04拍卖154.77住宅兼容商业2.70649.991116172724.76200中国铁建71.7武侯区机投街道半边街社区2、5、6组2015-0

45、9-30拍卖128.23住宅兼容商业2.60606.651027.87131803.85930顶峰房地产69.43新都区大丰街道高家社区2社及社区集体，甫家社区1、2、3、4社及社区集体2015-12-02拍卖283.54住宅兼容商业3.743364401247551764.7保利地产30.95青羊区苏坡街道办事处百仁社区4、5、6组，龙嘴社区2、3、6组2015-09-29拍卖120.92商业兼容住宅4.60967.84967.841170313156成都太行瑞宏房地产开发有限公司0金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组2015-04-02拍卖163.06商业兼容住宅3.75715.

46、09715.09116602.22860北京城建成都地产0武侯区人民南路三段24号2015-03-16挂牌17.07商业6.0022646240106493.215600蓝润集团175.62高新区中和街道劲松社区四、五组2015-09-07拍卖102.07住宅兼容商业3.50769.981026.67104792.24400龙湖地产33.342015年大成都成交总价TOP10地块情况【成交总价排行】全国大型房企砸重金抢夺优质地块注：统计时间截至2015.12第六十六页，共167页。2015年，大成都土地市场共成交205宗土地，同比上涨20.5%；万达多方位布局成都，品牌房企频繁入市补仓，小面积

47、高价地块频现。2015年大成都土地市场开发商拿地宗数榜排名房企拿地宗数拿地面积（亩）拿地金额（万元）理论建面（万）1万达地产302144.19251350.57345.632蓝光地产7468.06189384.3346.333四川如来建筑工程有限公司635.971602.833.604保利地产6960.56352722.30176.795置信实业5214.549476.6721.456蓝润集团5210.88362083.7458.597万科地产4666.72175522.60132.838四川省新铁投资有限公司4193.9531032.1719.409绿地集团4352.43126035.976

48、9.7410合能集团4216.5856684.6748.3511成都天投地产开发有限公司4375.0672656.7561.7212中信地产3840.06268818.66203.9813中国铁建3456.10464323.1091.3714港中旅海泉湾(成都)置业有限公司3250.6310526.4621.6015朗诗地产3155.99155382.7725.55【开发商拿地数量】万达等全国品牌放低频繁补仓，土地市场风云再起注：统计时间截至2015.12第六十七页，共167页。年初土地市场逐步回暖，年末出现一波高峰；全国性房企积极补仓，川内本土开发企业拿地亦较为活跃；因企业战略不同，部分房企

49、选择抢占核心区土地，导致拿地金额上涨2015年大成都土地市场开发商拿地面积榜2015年大成都土地市场开发商拿地金额榜排名房企拿地宗数拿地面积（亩）拿地金额（万元）1万达地产302144.19251350.62保利地产6960.56352722.33中信地产3840.06268818.74万科地产4666.72175522.65蓝光地产7468.06189384.36中国铁建3456.1464323.17成都天投地产开发有限公司4375.0672656.758绿地集团4352.431260369中铁二局2289.8749199.510港中旅海泉湾(成都)置业有限公司3250.6310526.46

50、排名房企拿地宗数拿地面积（亩）拿地金额（万元）1中国铁建3456.1464323.12蓝润集团5210.88362083.73保利地产6960.56352722.34首创置业2219.74281444.25中信地产3840.06268818.76万达地产302144.19251350.67恒大地产193.15207694.78蓝光地产7468.06189384.39万科地产4666.72175522.610成都太行瑞宏房地产开发有限公司3206.29171235【开发商拿地金额、面积】注：统计时间截至2015.12第六十八页，共167页。【锐理解析】1. 土地成交：2015年大成都范围内共出让

51、土地299宗，其中成交205宗，成交面积14149.27亩，同比上涨11.3%。2. 土地出让金：土地吸金511.6亿元，相较于2014年的493.9亿元，上涨3.6%。 3. 土地溢价：2015年成都土地市场有所回暖，与去年同期相比虽供销均有所上涨，地块总体溢价率仍然不高，为21.2%。然而同时品牌开发商为优质土地付出高溢价的意愿不减。4. 土地流拍：本年流拍率较去年稍降至31.4%。流拍率从主城到远郊依次递减，主城区地块流拍率最高，达到了37%，或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。5. 成交区域：郊县土地市场仍为供销主力，其中近郊土地成交量较高，新都区和天府新区表现抢眼；远郊都江堰为供销

52、新秀。第六十九页，共167页。【未来预判】1. 整体态势：受2015年全年持续颁布楼市利好政策影响，预计土地市场将延续本年热度，整体预期较好。2. 成交走势：结合土地市场回暖趋势和历年供销规律，预计2016年成都土地市场有望平稳中略有回升，土地价格方面预计维持平稳。3. 供应类型：预计2016年住兼商用地仍为供应主力，土地市场整体有回温趋势，纯商业用地占比或将增加。4. 热点区域：成交方面，主城及部分近郊区域的优质地块极有可能成为关注焦点，开发商愿意溢价争取（尤其是二环至绕城的旧城改造地块），而价值较差的地块则仍然存在流拍的可能，远郊土地的市场风险仍较大。5. 热点板块：综合土地预供应和近年热

53、点成交情况，预计北改重点区域、城南科华南路以东等区域有机会成为2016年成都土地市场的热点供销板块。第七十页，共167页。从整体成交结构层面看，土地市场逐步走出2014年的低谷，但整体波动较大，加大后市的不确定性；从土地成交性质层面看，商业用地面临较大的成交压力，其成交率和溢价率依然处于历史低位；受成都商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；市区内土地价值连连升级，郊区土地进一步贬值。同时，市区内板块差异加剧，土地市场分化严重。【总评

54、】第七十一页，共167页。4住宅泾渭分明1.2.3.现状阐述锐理解析未来预判第七十二页，共167页。2007年-2015年大成都商品住宅供销存价年度走势图【大成都-年度供销】2015年价格出现明显的回落，存量有所下滑，以价换量较为明显数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第七十三页，共167页。【大成都-月度供销】2015年2季度明显量价回升，完成U型筑底，整体表现去库存现象2012年-2015年大成都商品住宅供销价月度走势图2015年新增供应量（万）销售备案量（万）备案存量（万）大成都2200左右（预估）2500左右（预估）2900左右（预估）数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第

55、七十四页，共167页。【住宅供应热度图】热点供应有红星路、大面板块及电子科大、万春镇片区。红星路板块大面板块万春镇片区电子科大片区万春镇片区部分项目举例电子科大片区部分项目举例艺苑成都合院英郦庄园龙湖时代天街国色天香（鹭湖宫）上林赋红星路板块部分项目举例大面板块部分项目举例恒大曹家巷广场百悦天鹅湖晶融汇保利玫瑰花语恒大华置广场保利紫薇花语第七十五页，共167页。【住宅成交热度图】热点成交有凤凰山片区、大面、外光华、顺江村等板块大面板块凤凰山片区外光华、顺江村板块凤凰山片区部分项目举例大面板块部分项目举例蓝光金悦府百悦天鹅湖上东一号保利玫瑰花语华宇阳光尚座保利紫薇花语外光华、顺江村板块部分项目举

56、例保利花园蓝光金悦城SHINE星立方华宇静苑恒大翡翠华庭中筑西府兰庭第七十六页，共167页。【住宅价格热度图】成交价格高的区域为主城区、南延线以及牧马山、麓山板块。主城区及南延线麓山板块牧马山板块备注：牧马山及麓山板块的别墅项目拉高了区域的价格。主城区部分项目举例南延线部分项目举例星汇广场中海九号公馆恒大都会华庭西派国际首航欣程誉峰麓山板块部分项目举例牧马山板块部分项目举例麓湖生态城牧山鹭岛复地御香山置信牧山丽景蔚蓝卡地亚龙湖悠山郡第七十七页，共167页。2007年-2015年成都主城区商品住宅供销价年度走势图【主城区-年度供销】2015年价格出现一定回落，供销量企稳，去库存并不明显数据来源：

57、锐理数据平台 统计口径：备案数据第七十八页，共167页。【主城区-月度供销】2015年3月后受各种利好政策刺激，下半年供销量价均有回升2015年新增供应量（万）销售备案量（万）备案存量（万）主城区850左右（预估值）820左右（预估值）890左右（预估值）2007年-2015年成都主城区商品住宅供销价月度走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第七十九页，共167页。【近郊-年度供销】2015年近郊供应明显下滑，以价换量明显，呈现去库存化现象2007年-2015年成都近郊商品住宅供销价年度走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十页，共167页。【近郊-月度供销】2015年

58、近郊价格波动较小，以价换量明显，库存压力较大2012年-2015年成都市近郊商品住宅供销价月度走势图2015年新增供应量（万）销售备案量（万）备案存量（万）近郊950左右（预估值）700左右（预估值）1300左右（预估值）数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十一页，共167页。【远郊-年度供销】2015年远郊供应量为近7年最低，销量较去年上升，市场以去库存为主2009年-2015年成都远郊商品住宅供销价年度走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十二页，共167页。【远郊-月度供销】2015年价格基本保持平稳，波动较小，3月份后销量有较为明显上涨2015年新增供应量（万）

59、销售备案量（万）备案存量（万）远郊400左右（预估值）210左右（预估值）750左右（预估值）2012年-2015年成都市远郊商品住宅供销价月度走势图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十三页，共167页。【认购量对比】2015年大成都认购量已超过2400万方，全年出现两个窗口期100万方线2011年-2015年成都主城、近郊、远郊商品住宅认购走势图2015年主城区近郊远郊认购量（万）800左右（预估值）1200左右（预估值）480左右（预估值）单位：万第八十四页，共167页。【三圈层供销对比】近郊依然是主力区域，主城区中成华较为强劲，远郊市场已逐步萎缩2015年成都各城区商品住宅供

60、销存价对比图100万方线50万方线近郊主力区数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十五页，共167页。【建筑类型】别墅市场一直处于冰点，高容产品依然是市场主力2015年大成都各建筑类型供销存价对比图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十六页，共167页。【建筑类型】高层是市场的主力军，供销存比例均超过50%，市场呈现刚性特征数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十七页，共167页。【建筑类型】有更高品质的别墅及中高层、高层比重略有下降，超高层占比略有上升2010-2015年大成都各建筑类型销量占比对比图数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据第八十八页，共167页。