2015重庆市主城区房地产市场年度总结

1、2015重庆市主城区房地产市场年度总结20160121第一页，共54页。大 数 据第二页，共54页。供应2688万方第三页，共54页。历史最高（年均100万方增速）84万243万108万156万第四页，共54页。连续4年土地集中供应（3500万方/年）年均成交可建方量2310万方年均成交可建方量3540万方第五页，共54页。高周转的开发环境（最快4个月，主力6-12个月）时间个数项目名称4个月2鲁能九龙花园、蓝光5个月1 融创玫瑰园6-12个月30 融创白象街、龙湖拉特芳斯、龙湖佰乐街、金科中央华府、龙湖新壹城、廊桥水乡、两江新宸、紫云台、香港置地&龙湖大竹林项目、融创嘉德庄园、融创欧麓花园城

2、、紫泉枫丹、万科西城、花半里、爱尚里、林语溪、保利观塘、龙湖新壹街、融创凡尔赛花园、融创国博城、照母山、恒大御景湾、恒大中央广场、金域学府、万科城、万科西九、万科金色悦城、金科时代中心、天宸、星澜汇12个月以上11 保利观澜、公园大道、江上明珠、金科星辰、约克郡、星都会、金科空港城、保利茵梦湖、御澜道、金科城、中央御院第六页，共54页。1.5亿方 = 2467万方 + 12700万方（推出库存）（未推库存）供求关系失衡，2015年重庆楼市艰难前行。库存大，直接导致两轮降价（存销比8-10、12、20，现在11）。1.5亿平的中期库存，可以“不吃不喝”7年的销售第七页，共54页。大学城西永鱼洞龙

3、洲湾李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪商圈 二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙 坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 园 博园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马北碚老城南山 沙滨路茶园龙兴鱼嘴1000万方500-1000万方300-500万方200-300万方100-200万方100万方主城区拿地未开发量盘点第八页，共54页。成交2337万方第九页，共54页。成交量对比+15%+4%+

4、8%+26%-1%稳定，全国第三（连续五年位居前三甲，成都、武汉也接近）。住宅1622万方，稳定，O首付，1-3年首付分期，20%透支需求。商铺198万方，+26%，朝天门华南城商业50万，品牌房企5折大甩卖。商务172万方，+15%，写字楼团购60万方，公寓超低价销售。第十页，共54页。建面6975元/第十一页，共54页。均价对比-19%-17%-5%-2%-8%备案200元/，全线降价，企业保生存，高溢价物业降幅最大（商铺别墅商务）。住宅同比下降5%，两轮降价，年中及年终品牌企业带动降价（500-1000不等）。商铺13500元/ ，-17%，价值逐步回归合理，住宅的2-3倍。商务9550

5、元/ ，-19%，大幅降低预期，商改住将成为趋势。第十二页，共54页。74%主城19%区县7%外地第十三页，共54页。大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪商圈 二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺 东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马 澄江北碚老城 南山沙滨路茶园 龙复五大商圈（观音桥-北滨路、沙坪坝老城、渝中半岛、杨家

6、坪商圈、南坪商圈）城市传统老区，人口聚集（李家沱、鱼洞、双碑井口、北碚老城）产业、教育迁移地（大学城、茶园）主城74%第十四页，共54页。城口巫溪巫山奉节云阳开县万州梁平忠县丰都垫江石柱武隆彭水黔江酉阳秀山南川綦江江津永川荣昌大足铜梁璧山潼南合川长寿涪陵人口重镇（百万）（合川、江津、涪陵、开县、万州）距离、经济适中，地产开发相对滞后（潼南、綦江、垫江、丰都、奉节）经济强区县（前十）（涪陵、万州）区县19%第十五页，共54页。四川四川福建贵州湖南湖北河南四川（广安、南充、达州为主），64%周边（贵州、湖南、湖北、河南），16%上海、浙江（经济环境影响，企业倒闭；已购房，投资需求小，购房热点集中在

7、05-10年）外地7%第十六页，共54页。2. 风云榜第十七页，共54页。第一军团 100亿元第十八页，共54页。龙湖TOP别墅 + 核心区商业商务支撑，65%补充核心区小型城市综合体（石桥铺、渝通） 全产品线覆盖，重心北区，客户与产品循环供给第十九页，共54页。第二军团 50-70亿元第二十页，共54页。融 创协 信香港置地融创，持续扩张、补充洋房、多大盘协信，写字楼联姻金融，平安香港置地，品牌、大盘、教育支撑，稳扎稳打第二十一页，共54页。第三军团 30-50亿元第二十二页，共54页。金科（大重庆）、保利（核心、价格调整） 、万科（稳定，有待发力）恒大（收购港资、核心、首付3年分期） 、东

8、原（深度耕耘、强强联合） 华宇（核心、短平快）第二十三页，共54页。3. 高层第二十四页，共54页。01高层市场大学城西永前10项目10-20项目20-30项目30-40项目40-50项目1、地段至上，内环内6成，主流不能过照母山；2、品质、资源、配套、规模，脱颖而出；3、西永-大学城，龙湖、金科、富力三家低价抢份额；4、蔡家、华岩、龙洲湾、鹿角、茶园，单大盘低价做王。排名楼盘名称成交金额(亿元)1金融街融景城16.22瑞安重庆天地16.033恒大照母山11.644紫御江山9.735寰宇天下9.286香港置地约克郡8.997融汇半岛8.868金辉城8.859金科天宸8.6710宏帆凤凰湾8.1

9、3备注：选取高层销售金额排名TOP50项目分析。25第二十五页，共54页。高层市场区域占位01备注：选取高层销售金额排名TOP50项目分析。1、北区作为城市发展大方向，产品最完善；2、品质高层在中区、北区发展机会更好，西、南区对大面积及高总价产品支撑力度弱；3、教育已成为热销项目的必备因素。北区：80万天花板，不超过120万套数份额：36%主流产品：60-702、3房，70-1003房，80万下占比72%，120万下占比94%；代表项目：金融街融景城、香港置地约克郡热销原因：地段、大盘、教育西区：60万为天花板，不超过80万套数份额：40%主流产品：50-802房、3房，60万下占比76%，8

10、0万下占比95%代表项目：中国铁建玖城壹号、保利爱尚里热销原因：地段、低价南区：70万为天花板，不超过90万套数份额：17%主流产品： 50-802房、3房，70万下占比84%，90万下占比97%代表项目：金辉城、融汇半岛热销原因：大盘、教育、配套 中区：90万为天花板，90-150万相对均匀套数份额：7%主流产品：60-902房、3房，90万下占比75%，150万下占比95%代表项目：瑞安重庆天地、和泓江山国际热销原因：地段、教育、资源36%40%17%北区西区南区26第二十六页，共54页。一房（含单配）： 份额非常少，将持续少；仅能在江北渝中核心，没事别碰。 政策打压，去投资化 从居住讲，

11、功能不满足 二房（含一房半）：“鸡肋”产品，只能做辅助，份额将持续降，套内58左右。 与三房没拉开（首付、按揭），特别是0首付、首付分期以后，基本无差距。 有一定市场份额，但15年以来溢价不行。 三房（含二房半）：主流产品，份额持续扩大，二胎放开更有利，去投资化后一步到位，首付分期或0首付后更有利。四房（含三房半） ：份额有限但稳定、受到小户型洋房竞争，总价天花板120万。 功能改善需求愿望强烈，但高总价接受程度较弱 重庆客户更认可“高业态”，低总价洋房竞争第二十七页，共54页。4. 洋房第二十八页，共54页。01洋房市场前10项目10-20项目20-30项目1、北区占七成，绝对主力，向北再向

12、北趋势；2、照母山全项目热销；3、城市洋房追捧度不减；4、大学城/西永/华岩/蔡家，经济别墅抢份额且无品牌；5、新区洋房热销：品牌、低价；备注：选取洋房销售金额排名TOP30项目分析。排名楼盘名称成交金额(亿元)1香港置地约克郡10.572龙湖两江新宸6.323俊峰香格里拉4.944华宇天宫花城4.445汇祥林里30004.426龙湖紫云台4.27保利江上明珠3.988中国铁建山水时光3.819中华两江春城3.6710洋丰圣乔维斯3.66大学城西永29第二十九页，共54页。洋房市场区域占位02备注：选取洋房销售金额排名TOP30项目分析。1、北区主导，产品倾向更加舒适型发展，品牌、教育支撑；2

13、、西区容量有限，核心区舒适型主导，新区无品牌支撑；3、南区以茶园为主导，严控面积及总价，低价为核心。北区：全产品覆盖，品牌支撑舒适型产品套数份额：66%主流产品：80以下，份额17%，80-90，份额19%，100-130份额41%，130-160，份额17%；70-160万相对分散代表项目：香港置地约克郡、华宇天宫花城热销原因：地段、品质、教育西区：核心区主导；新区空白，需品牌套数份额：12%主流产品：100以下，份额16%，100-150，份额66%，150以上，份额17%；80-150万下占比65%，150以上占比27%代表项目：俊峰香格里拉、国瑞爱与山热销原因：区域稀缺、资源南区：严控

14、面积及总价， 110、130万为天花板套数份额：23%主流产品：70-90，份额31%，90-110，份额38%，110-130，份额16%；130万以下占比97%，50-80万，占比61%，80-130万占比27%代表项目：中国铁建山水时光、奥园水云间热销原因：低单价，4房功能66%12%23%北区西区南区30第三十页，共54页。传统洋房（10000套）创新洋楼（7000套）传统一梯二户 6-9层为主 套均面积110T3或T4错跃产品11层为主套均面积80洋房回归传统，份额扩大至六成，是改善类产品首选。 面积段持续缩减（套均110），满足四房功能；与高层天花板120万基本重合，抢占改善类高层

15、市场份额。市场份额上涨20%，抗风险能力强；越来越尴尬，交房后经常出事，居住感差，特别是错跃结构，很多开发商都放弃开发此产品；面积一减再减（套均80），与高层三房面积基本持平。第三十一页，共54页。5. 别墅第三十二页，共54页。前10项目10-20项目1、别墅主战场，照母山、礼嘉、汽博中心2、品牌聚集，前十龙湖三个，融创两个，占据半壁江山；3、江与城依靠天钜独栋别墅，成交额及单价领跑市场；4、二环经济型别墅，控总价为前提，品牌为锦上添花（龙湖U城、金科天宸、融创欧麓花园城）。143万方，6%11176元/，1000元/第三十三页，共54页。6400套14年：6500套8%独栋/类独立别墅（8

16、00万以上）份额稳定，龙湖、融创占七成62%联排别墅（250万左右）份额持续扩大，降价，干掉叠加30%叠加别墅（100万150万）份额持续萎缩，交房问题多，居住感差，新区可以打洋房。第三十四页，共54页。6. 商业商务第三十五页，共54页。存量非常高，降价、指向性定位未来关键：自持、运营（体验、文化、餐饮、休闲）现库存560万方需去化35月年成交198万方商业（再也不是救命稻草）第三十六页，共54页。27730元/商业街122500元/社区底商1第三十七页，共54页。团购成为主要销售渠道（联合基金和资金公司），库存压力大。未来关键：学会自持，租售并举，运用模型，对接互联网众创。现库存210万方

17、需去化27月年成交95万方写字楼市场第三十八页，共54页。商务主力军，未来持续增长。年均增速10%成交75万方公寓市场第三十九页，共54页。63781330市场竞争日益激烈，企业降低价差，以LOFT竞争SOHO。LOFTSOHO57%43%第四十页，共54页。7. 组团格局第四十一页，共54页。低库存、低溢价高库存、高溢价高库存、低溢价房地价差中期存销比低库存、高溢价房地价差4200，中期存销比4房地价差4200，中期存销比4房地价差4房地价差4200，中期存销比4老沙区、大石坝、龙头寺、大坪、汽博中心、新牌坊弹子石、新南湖、双山、石坪桥、石桥铺、江北农场蔡家、西永、鹿角、大学城、钓鱼嘴、西彭

18、、两路江北嘴、大竹林、龙洲湾、礼嘉、悦来次级进入优先进驻谨慎进入暂缓进入第四十二页，共54页。大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪商圈 二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙 坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺 东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马 澄江北碚老城 南山沙滨路茶园 龙复优先进入组团（有地就进）城市核心，低库存，有一定溢价空间；土地稀缺，PPP

19、模式，城市旧改或棚户区；快销项目，刚需、刚改高层走量，可少量溢价，城市洋房大溢价；第四十三页，共54页。次级组团（综合考虑）城市核心边缘带，溢价低，但库存小，能跑量；未来竞争不大，长远发展价格有空间；大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪商圈 二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙 坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺 东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马 澄

20、江北碚老城 南山沙滨路茶园 龙复第四十四页，共54页。谨慎进入组团（观望，特殊条件进入）一环半为主，有一定溢价，但不好卖，库存大；有好的产品或独特稀缺资源可以考虑进入；大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪商圈 二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙 坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺 东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马 澄江北碚老城 南山沙滨路茶园 龙复

21、第四十五页，共54页。大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪商圈 二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙 坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺 东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马 澄江北碚老城 南山沙滨路茶园 龙复暂缓进入组团（两年不考虑）二环组团，溢价低，库存大，近两年不考虑进入；全业态都有竞争，除非地价在组团内优势明显；第四十六页，共54页。8. 土地市场第四十七页，共54页。供销双降政策导向及二级市场低迷双重作用，政府放缓供地节奏，成交下滑政策放松放缓土地放量节奏；土地指标调整，居住兼容商业用地商业指标可调整为20%兜底4成以西永管委会为代表，为完成年度土地出让指标，全年兜底1225万方回归核心龙湖+香港置地、金科、东原+旭辉联手进驻大竹林；碧桂园战略性进军主城国进民退鲁能、中