8203估价师协会网站cms案例分析_第1页
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文档简介

1、一、项目背景二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划由于估价对象为一宗出让商业、住宅用地，地块位于重庆市较场口和平路，该区域房地产市场活跃，所以市场比较法为首选方法。又由于估价对象宗地为具有开发潜力的房地产，假设开发法也比较适用。因此，估价人员决定采用上述两种方法对估价对象进行评估，根据两种方法的估价结果，再采用合适的估价结果确定的方法确定最终的单位地价。在技术路线确定之后，依据技术路线的思路，首先调查市场法所必需的市场交易实例，初步调查了五个实例，在建立可比基础的基础上，建立合适的比较体系，最终选用了其中的三个实例作为可比实例；为了满足假设开发法的要求，我们调查了同一供求区域内的住宅销售价

2、格及其趋势，走访了一些开发公司并结合我们公司业已掌握的市场资料。接下来就是价值的详细测算和撰写工作。三、本案例估价工作的主要难点和解决方案1、市场比较法工作难点及解决方案运用市场比较法进行估值时，因素比较体系的建立是难点，在估价实践过程中为了建立纯土地估价的市场法修正体系，我们参照了当地政府部门公布的基准地价修正体系，并进行了适当的优化。2、假设开发法工作难点及解决方案（1）土地利用条件怎样确定。假设开发法要求有明确的规划指标，但是由于估价对象出让土地，土地利用指标为控制性指标，所以我们在估价时按照最高最佳适用原则进行了相应的选取。（2）商品房售价的确定存在不确定性。按照规程要求，待开发中商品

3、房售价的确定要通过市场比较法来确定。但市场比较法求出的比准价格仅能代表现时房地产价值，为此，我们调查了周围的类似用途的商品房销售的情况及市场价值，并根据近两年重庆市及渝中区房价走势得出该房地产完工时的价格预测值，以确定宗地开发后的房地产总价值。（3）建筑造价没有参考的依据。由于重庆市未公布明确的建筑造价依据，本次估价中，我们向重庆市的有关造价工程师咨询了重庆市同类物业的平均开发成本及其构成，同时结合委托方提供的有关开发建设方案和建设成本资料，最终确定该项目开发的预期成本构成及数据。四、本案例估价的主要经验总结根据估价对象的用途和同一供求区域的房地产市场状况，明确估价的技术路线，选取最合适的两种方法进行估价。运用当地基准地价的修正体系作为市场法可比实例与估价对象因素比较的基础指标。估价过程中所需要的市场资料和相关参数，必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。在土地估价过程中，重庆市多数机构多采用成本法和基准地价系数修正法两种方法进行估价，由于近几年重庆市，特别是重庆市主城区土地市场发展较迅速，而重庆市的基准地价是2002年公布的数据沿用至今，已经落后于土地市场的发展速度；而成本逼近法所得到的土地成本价格也不能充分体现土地的市场价值，因此，笔者认为，在评估宗地市场价值时最好不采用该两种方法作

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