某风情商业街营销推广方案

1、均 安均安商业物业总体概况第7-12 页第 均 安均安商业物业总体概况第7-12 页第 12-15 页、各阶段推广计划第 15页概 况第2-7 页第2页目录：一、二、1、均安主要商圈分析2、各楼盘商铺租金、售价一览表3、商铺的供应量分析三、项目定位 1 、形象定位2、经营路线定位3、功能分区定位4、价格、租金定位5、目标客户定位四、整合推广 1 、推广策略2、媒体策略 3五、总结概 况：一、概 况：1、均 安 镇 地 处 珠 江 三 角 洲 腹 地 ， 位 于 顺 德 市 西 南 部 ， 与 中 山 、 新会 相 邻 ， 总 面 积 81. 3 平 方 公 里 ， 下 辖 18 个 村 委 会

2、 和 1 个 街 道 办 事处 ， 常 往 人 口 8 万 ， 流 动 人 口 4 万 多 ， 旅 居 海 外 和 港 澳 台 的 乡 亲 4万 多 。均 安 镇 是 省 级 旅 游 度 假 区 、 省 民 族 民 间 艺 术 之 乡 。 第 三 产 业 以旅 游 业 、 房 地 产 业 和 专 业 化 市 场 的 开 发 为 重 点 。 以 均 安 碧 桂 园 高 尔夫 生 活 村 、 生 态 乐 园 、 李 小 龙 祖 居 为 龙 头 的 康 体 游 、 生 态 农 业 游 、名 人 游 蓬 勃 发 展 。均 安 现 正 积 极 树 立 牛 仔 纺 织 服 装 产 业 和 旅 游 度 假

3、两 大 品 牌 。2、 腾飞 的第 二 工 业目 前 全 镇 共 有 工 业 企 业 646 家 。 其 中 ， 规 模 企 业 32 家 ， 三 资 企业 63 家 ， 规 模 企 业 4 家 。工 业 区 配 套 完 善 。近 年 来 ，均 安 新 开 发 工 业 区 15 个 ，面 积 共 2500多 亩 ，投 入 资 金 达 5000 多 万 元 ，并 重 点 规 划 了 3 个 总 面 积 5000 亩 的镇 级 大 工 业 区 ， 为 均 安 工 业 发 展 打 下 了 实 的 基 础 。3、 蓬勃 的教 育 事 业教育事业蓬勃发展，全镇现有中学 7 所，小学 18 所，幼儿园 2

4、9 所。二、 均安商业物业总体概况均安 主要 商均安 主要 商圈 分析 ：以百 安路 为界 ，三华 商业 城、壹 加贰商 场和 天天 商场 为中心，壹加贰商场较陈旧，以经营小食品、日常用品、低档服装鞋类为元/ ，商铺租金价格为 100 元/1）、加上 宏安路商 铺组 成的中心老 商圈 。A、 三华商业城一层是拥有 126 个卡位（ 2 / 个）的 菜市场，一 个卡位租金 200 元/ 月左右，沿 百安路的商铺租金在 30 元/左右，二 层已经出租做了厂房；B、天天商场以经营小食品、日常用品为主，面积 600 ，沿 街商铺租金 40-45 元/ ，以 经营小家电、摩 配、文 具为主；商 场旁边的

5、小 商品市场经营低档服装、杂货，每个摊位租金 180 元/ 月；C、主，面积 600 左右；D、锦安路两边店铺林立，经营小百货、文具、通讯器材、服 装鞋类为主，租金价格在 30 元/ 左右，还有上升的趋势。点评 ：此商圈商业氛围较浓厚，人流量大，位于均安镇中心，是满足均安人日常消费的老商圈，商业业态主要以关系民 生的商业为主。沿建安路的碧海名居商铺售价在 7150-15000，集中了一些中档的西餐厅、快餐厅、品牌 服饰等，是全城商业物业售价、租金最贵的地方，也是人流相对集中的区域。保安路近均安大桥的商铺租金约 40-45 元/，均 榄路商铺租金价格2）、以保安路近均安大桥的商铺租金约 40-4

6、5 元/，均 榄路商铺租金价格的商 铺组 成的 商圈 。A、万乐福一层为新建的中心菜市场，经营蔬菜、肉类，拥有 200 多个卡位（ 2 /个），每 个卡位租金 350 元/ 月，市 场内铺位租金 50 元/; 二层为面积 1200 左右的购物商场，经 营中低档服装、食 品、日常用品为主，小电器、手机、烟酒、金银饰品为辅；B、富安牛仔城为均安牛仔服饰产业发展的产物，主要经营牛仔服饰配套行业。点评 ：此商圈毗邻均安旧商圈，是伴随均安牛仔纺织服装产业的发展而形成的，商 业业态以牛仔纺织服装配套产业为主，如 布料批发、服 装批发等。3）、以嘉 都商 场、泰和市 场和 新华 永丰 菜市场 、裕丰商 场为

7、 两端中心，连接 保安 路、均榄 路商铺 组成 的商 圈；A、嘉都商场面积 1500 左右，以 经营副食、日 常用品、小 家电、中 档服饰（占据了商场近一半的面积）为主；B、泰和商场面积 300 左右，经营日常用品为主；C、新华永丰菜市场占地 500 左右，经营蔬菜和肉类，旁边的裕丰商场经营小百货，面积在 300 左右；D、。售价5380-108004100-54885500 元/ 7150-15000只租不售10000 元/ 7000-100004200 元/ 租金元/ 元/。售价5380-108004100-54885500 元/ 7150-15000只租不售10000 元/ 7000-1

8、00004200 元/ 租金元/ 元/ 35 元/元/ 40 元/40 元/元/ （靠内街）备注未定未定打桩阶段45-100现楼，建行租沿百安路四间现楼28 元/（夹层 312 月 31 号交楼12 月交楼元/ 现楼现楼点评 ：此商圈以康乐路为界，均榄路两旁集中了 70-80 家小规模的服装厂、绣花厂，保 安路靠近嘉都商场集中了一些关系民生的低档商业业态 5。本地居民和厂里的工人形成此区域的消费主力，此区域亦是最靠近本案的区域，商 业氛围差，商 业业态较单一、原 始，迫 切需要一个新的上档次的消费中心。2、各 楼盘 商铺 售价 、租 金一 览表楼盘名称丽雅苑怡华园二期丽景阁碧海名居鸿俊轩鸿逸轩

9、牛仔城二期元/ ）牛仔城一期3、商 铺的 供应 量分 析: 随着均安经济的不断发展，商业物业市场竞争将更加激烈，供应量亦在数量（套）25 24 400 105 21 12 26 80 27 9 11 3 154 16 备注现楼现楼现楼现楼现楼现楼（商场）新建新建新建新建新建新数量（套）25 24 400 105 21 12 26 80 27 9 11 3 154 16 备注现楼现楼现楼现楼现楼现楼（商场）新建新建新建新建新建新建新建楼盘名称怡华苑一期汇福豪庭牛仔城一期牛仔城二期盈翠轩碧海名居聚丽豪庭怡华苑二期丽雅苑鸿俊轩鸿逸轩鸿信轩帝豪湾丽景阁分析 ：1）、均安镇今年商铺新增供应量达到了 30

10、0 套，其中已经销售了近 60套。鸿 球地产 11 套不 售，丽 景阁 17 套全部售罄、丽 雅苑已售 12 套。市 场仍然有足够的容纳量消化剩余货量。2）、本 案推出后，将 与牛仔城二期、怡 华苑二期商铺形成“ 三足鼎立”- 缔造东区尖沙咀，引领均安新时尚；集购物、美食、文化、休闲娱乐为一体 。差- 缔造东区尖沙咀，引领均安新时尚；集购物、美食、文化、休闲娱乐为一体 。差异 化、互 补性打造东区高档住宅小区，均安第一商业街， 起到城置、经营定位、经营内容、推广策略上面有很大区别，所以本案建成后必将成为均安新的商业中心，消费新坐标。三、 项目定位：一）、形象 定位 ：* 均安第 一品 牌商 业

11、步行 街-* 综合性 的欧 陆风 情商 业步行 街二）、经营 路线 定位 ：走 道路，引 进知名品牌，专 做中档精品，突 出与均安目前的商业不同的经营线路。三）、功能 分区 定位 ：1、功能分区依据：1）、依据项目整体形象定位的需求：项目要塑造东区尖沙咀，均安消费新坐标的形象。是均安唯一的至大的集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体的综合性欧陆风情商业步行街；2）、依据发展商城市运营商的角色定位：发展商促进东西区协调发展，市运营商的角色；3）、依据公司后期发展的需要：超级市场区：）、位置：A座商铺（A11A171除外）本土有一定影响力的综合性超市，经营内容要有别于目前均安的大商家对位置、人流的要求

12、比较严格，若主力商家招商失败，可考虑进行组合招商，A座的位置、人流方面均可以满足这中西美食区：紧邻马路，商家需要；饮食行业的油烟问题不会影响到小区居民的生活起居；对面的河堤公园建成后环境优美，为商家揽客提供便利；超级市场区：）、位置：A座商铺（A11A171除外）本土有一定影响力的综合性超市，经营内容要有别于目前均安的大商家对位置、人流的要求比较严格，若主力商家招商失败，可考虑进行组合招商，A座的位置、人流方面均可以满足这中西美食区：紧邻马路，商家需要；饮食行业的油烟问题不会影响到小区居民的生活起居；对面的河堤公园建成后环境优美，为商家揽客提供便利；A座紧邻马路、河堤公园，将来人流比例如：屈臣

13、氏、 中型家电连锁超坏直接影响到后期项目的开发。从后期项目开发的角度来讲，步行街只许成功。2、功能分区：1、 12）、目标商家：各个商场。例如：信和商场3）、理由：较旺盛；市、通讯器材连锁店、珠宝店、银行等。些商业业态的需求。2、 1 ）、位置：B座商铺（、 B17号-B31 号商铺除外） 2 ）、目标商家：大型酒楼、中档西餐厅或者自助餐厅、美食街、饼屋等例如：一层引进一家大的酒楼、中档西餐厅或者咖啡馆像绿茵阁西餐厅、彩蝶轩等，二层做各地小吃美食街或者自助餐厅、酒吧、咖啡馆等。 3 ）、理由：品牌店一条街两边商铺，真正步行街感觉；休闲精品区14 个方到品牌店一条街两边商铺，真正步行街感觉；休闲

14、精品区14 个方到 270多个方不等，小的铺面可文化影音区： 1）、位置：内街A11号A17号、B17号B31；1座 131座 24号、2座 1号2座 17。 2）、目标商家：中档次的休闲、运动类品牌服饰、鞋类、窗帘布艺、床上用品等特色品牌店。例如：千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。 3 ）、理由： A1 号A12号位置偏，形成不了连续性，故排除在外；4、1）、位置： 1座铺位二层 2）、目标商家：美容养颜、康体店、美发店、精品饰品店等例如：伊丽莎白美容、香水、箱包、小饰品店等 3）、理由： 铺位本身的面积决定：铺位面积从作精品、小饰品、女性化妆品专柜等，大面积的可以作美

15、容美发； 铺位的位置决定：此类行业靠的是专业和名气，相对来说回头客多，对人流的要求并不十分严格；5、1）、位置：2座商铺二层 2 ）、目标商家：书店文具店、影碟店、网吧网吧设在二楼，有足够的面积，而且可以带动一定的人流。生活配套区：元/； 3 ）、理由：网吧设在二楼，有足够的面积，而且可以带动一定的人流。生活配套区：元/； 此区域商铺进入性差，有四只楼梯把商铺间隔开来，难以形成商业的延续性； 此区域邻近市政文化、体育中心，和文化有关系； 均安目前的文具店、书店不上档次，不成规模。6、1）、位置：A座1号12号商铺2）、目标商家：纯净水店、粮油店、干洗店、士多等，或者考虑作商场的仓库。3）、理由

16、：作为小区的生活配套商业对位置要求不高；位于侧街，对整个商业步行街的氛围没有什么影响。商场需要仓库位。注：整个小区建成后将达到 1660 户，故招商时可考虑银行、邮政代办点、干洗店等生活配套。四）、价格 定位 ：1、商 业街 定价 原则 ：1）、整个小区的高 质素，商业街的整体形象，商业街的地理位置、紧邻市政文化体育中心，未来人流走向，暂定价为 5000-130002）、商铺定价分为四个档次：A、B座沿东堤路的商铺价格最高，为第一档；靠内的价格为第二档；A、B座商铺二楼与 1、2 座裙楼商铺（ A1-A12 除均价 ：12000元/；1 座 1 号12 号铺A18 号A30 号，B32B581

17、71 座 25 号1 座 均价 ：12000元/；1 座 1 号12 号铺A18 号A30 号，B32B58171 座 25 号1 座 37 号，2 座 8 号2座 29 号档。2、商 业街 定价 ：1）、外街：A1号、A2 号、A9、A10；B1 号、B2 号、B3号 、 B15 号、 B16 号为 13000元/ ，其余均价 11800 元/；2）、内街：均价 ：8000元/A11号A17号、B17号B31 ， 9000 元/ 1座 131座 24 号、2座 1号2座 17，7000元/ 3）、侧街；均价 ：5000元/4）、A、B座二层：均价 ：7000元/5）、1、2 座二层：均价 ：

18、5000元/五）、目标 客户 群定 位：1、均安本地投资客（私营企业主、政府公务员等）；2、邻镇、顺德区的投资客；3、港澳台客人和海外侨胞；4、需要购置铺面的生意人。推广 策略 ：，吸引并不十分成熟的投资再进行中档次各商业业态的招商，保证投资客的投资推广 策略 ：，吸引并不十分成熟的投资再进行中档次各商业业态的招商，保证投资客的投资1、1）、 通过对本地商业物业投资报酬率的市场调查得出结论如下：投资客对本地商业物业的投资报酬率要求约在 5-8%之间，本地的投资市场并不成熟。例 A：鸿逸轩商铺：售价 10000 元/ ，租金 40 元/ 投资报酬率=401210000=0.048 例 B：丽景阁

19、商铺：开盘价 5500 元/ ，现在的售价在 6700 元/，租金 35 元/ ；投资报酬率=35126700=6.2% 例 C：碧海名居商铺现售价 15000 元/，租金 100 元/ 投资报酬率=100 1215000=8% 2）、通过以上分析得出“上、中、下”三个推广策略 上策：概念炒作通过对本案的“概念炒作” （东区的尖沙咀、消费新时尚）客，去化本案，达到“兵不血刃”的效果； 中策：以商带售引进一家知名商场做主力店，报酬率；“先河”，发展商与投资业主签订两年包租合同，。强销期广泛告知，制造市场轰动效应。塑造整体形象，强调东区第一商业印制宣传单张。海报报纸电视形象广告接待中心完成现场看板

20、，户外看板合理安排软媒体攻势计划以及高规格现场大力宣剩余产品促销期塑造高品质整体气势，品牌确立。特色强化。单张强打期，印制招商宣传报纸、电视广告强打期。视状况补充修整。show 利用买气加强销控。现场买气，单张。电视广告。视状况补充运作。视状况弹性运作通过营商环境的打造，吸引更多的商家进驻，增强投资者的信心；“先河”，发展商与投资业主签订两年包租合同，。强销期广泛告知，制造市场轰动效应。塑造整体形象，强调东区第一商业印制宣传单张。海报报纸电视形象广告接待中心完成现场看板，户外看板合理安排软媒体攻势计划以及高规格现场大力宣剩余产品促销期塑造高品质整体气势，品牌确立。特色强化。单张强打期，印制招商

21、宣传报纸、电视广告强打期。视状况补充修整。show 利用买气加强销控。现场买气，单张。电视广告。视状况补充运作。视状况弹性运作下策：包租两年开创均安商业物业销售的传“买铺即收租” ，每月返还业主租金，增强投资者的信心；然后以推迟交楼日期、打时间差、加大招商力度等方式降低自身风险。注：此三个策略可以根据具体情况进行选择，亦可以进行组合。2、媒 体策 略：针对不同时期，媒体选择、配合、投放力度有所侧重。以“平面媒体为主，电视、户外媒体配合，适当夹报、单张、信函辅助”公开期目的制造知名度。广告重点街。印刷媒体报纸电视户外媒体促销活动）、内部认购期：项目进行首次推广，试探市场反应，为项目前期销售积累客源；同时积极招首次塑造东区尖沙咀、欧陆风情商业街形象；、制作宣传海报，进行大范围夹报；SP活动扩大影响力；时间：9月 21日-10 月 3）、内部认购期：项目进行首次推广，试探市场反应，为项目前期销售积累客源；同时积极招首次塑造东区尖沙咀、欧陆风情商业街形象；、制作宣传海报，进行大范围夹报；SP活动扩大影响力；时间：9月 21日-10 月 31日主题：经过一定积累后，制造吸引事件、项目全面推出市场，吸引市场注意力；SP活动；，邀请集团领导、政府领导出席剪彩仪式，顺德区 1 时间： 8 月 20-9