全过程工程咨询管理标准-资产运营维护管理

1、资产运营维护阶段咨询管理一般规定（定义概述述）运行维护护机构在运营营维护阶阶段咨询询管理工工作内容容，包括括在策划划和评估估方面出出具咨询询管理实实施细则则；对资资产的增增值和运运营进行行分析，为为委托人人提供管管理依据据；需充充分了解解各参建建方需求求，为资资产运营营管理制制定清晰晰的目标标，并为为委托人人提供合合理化建建议。通通过对建建筑运维维的规范范化管理理，确保保建筑及及其附属属设施正正常使用用及延长长其使用用寿命。（咨询目标标要求）项目竣工工验收和检验验合格后后的建设设项目已已转化为为投入运运行的固固定资产产，即建建筑物及及其它成成果。在在运营维维护阶段段，通过过资产管管理实现现资产

2、的的保值升升值，通通过运行行维护管管理保证证资产的的正常使使用及延延长其寿寿命，是是运行行维护机机构协协助建设设单位或或项目法法人单位位要实现现的根本本目标。（咨询管理理任务）项目资产运运营维护护管理主主要工作作包括：（1)运营营管理，是是指建设设项目需需要进行行资产管管理、运运营管理理和拆除除预案策策划，确确保建筑筑物的全项目目周期成本最最优；（2)项项目后评评价，是是指对政政府或单单位投资资建设项项目整体体竣工工验收或投人人使用后后一段时时间，运运用科学学、系统统、规范范的评价价方法，对对项目投投人运行行后的实实际效果果，投资资产生的的技术、经经济、社社会、生生态效益益和影响响等方面面进行

3、综综合评价价。（3)设施施维护管管理；设设施管理理（FaacillityyMannageemennt，FM)，按照照国际设设施管理理协会（IIFMAA)和美美国国会会图书馆馆的定义义，是指指“以保保持业务务空间高高品质的的生活和和提高投投资效益益为目的的，以最最新的技技术对人人类有效效的生活活环境进进行规划划、整备备和维护护管理的的工作”。（4)资产产管理。资产管理主要从建设项目的资产增值、运营安全分析和策划、运营资产清查和评估、招商策划和租赁管理等方面进行策划。（原则）运行维护护机构应坚持持“精简简、高效效、合理理”的原原则。设置运维管管理服务务机构，实实现扁平平化管理理，提高高管理效效率。

4、利用科学的的管理手手段，充充分利用用行业内内信息化化管理系系统，充充分发挥挥设备效效能。需进行经常常性的人人才培训训，加速速人员素素质的提提高，适适应现代代化管理理需要。制制定健全全的规章章制度和和操作规规程，实实行严格格的规范范化管理理。（咨询管理理计划）总控管理理部应应按照项项目全全咨询管管理规规划，进进行目标标分解，编编制项目目资产运运营维护护咨询询管理计计划，并并报建设设单位或或项目法法人单位位审批后后实施。在实施过程中，根据实际情况进行补充和调整。资产运营维维护咨询询管理策策划（策划依据据）（策划步骤骤）运维管理工工作实施施前，运维管管理经理理应根根据项目目特点和和要求，编编制满足足

5、委托合合同和全过程程咨询管管理服服务规划划要求求的运维维管理服服务实实施细则则。当当实际情情况或条条件发生生变化时时，运维维管理服服务实实施细则则应按按要求修修改和完完善，并并重新履履约审批批手续。（策划内容容）总控经理理及总控管管理部应从建建设项目目的资产产增值、运运营安全全分析和和策划、运运营资产产清查和和评估、招招商策划划和租赁赁管理等等方面进进行策划划。资产运营维维护阶段段咨询管管理（建立管理理制度流流程）总控经理理及总控管管理部（过程跟踪踪及数据据台帐）总控经理理及总控管管理部应当对对资产运运营维护护工作基基础数据据进行收收集、分分析，并并发出适适当管理理指令。应应当收集集的基础础数

6、据包包括：资资产运营营维护工工作进度度、资产产运营维维护工作作内容累累计完成成数量、工程承包单位或供应商基本资料及进场时间情况。（检查、督督促协调调、研究究和解决决）总控经理理及总控管管理部应当督督促并检检查运运行维护护咨询询管理工工作内容容包括：（1）审查查运营营商制制订的项项目运行行、维护护和培训训计划，向向施工工承包商商提出出建议，并并向委托托人提出出书面报报告。（2）审查查运营营商编编制的项项目运行行、维护护程序和和操作规规范，向向运营营商提提出建议议，并向向委托人人提供书书面报告告。（3）配备备合格监监督人员员，监督督运营营商按按照运行行、维护护、培训训计划及及运行、维维护程序序和操

7、作作规范进进行咨询询工作。对对不符合合程序和和规范规规定的问问题，要要及时通通知运运营商整改。（4）监督督工作进进度，按按照计划划进度进进行检查查，对实实际进度度提前或或拖延进进行确认认，必要要时提出出改进工工作进度度的措施施建议。（5）协助助委托人人控制运营商商款项项的支付付，按照照合同和和实际工工作进度度对运运营商结算通通知单进进行审核核和确认认，作为为委托人人支付的的依据。（6）每月月（次月月10日日前）向向委托人人提交工工作进度度、工作作质量和和财务开开支情况况分析及及对策建建议报告告。资产运营维维护专项项咨询要要求（专项咨询询概述）建设资产运运营期管管理专项项咨询相相关服务务活动和和

8、成果除除遵循本本标准准外，另另外应符符合政府府主管部部门、及及行业内内其它标标准相关关运营维维护管理理专项规规定。（委派专项项咨询经经理）项目运行行维护经经理由由工程咨咨询单位位委派。运行维维护经理理在工工作过程程中，对对业务承承担相应应直接责责任，向向总管管理师定期汇汇报工作作进度及及工作情情况；与与其他全咨询询管理部门进进行沟通通协调。（任职要求求）运行维护护经理及资资产管理理经理应取得得建设项项目类相相应执业业资格，或或具有相相应职称称；并具具有与承承担专项项任务相相适应的的知识和和类似工工程经验验等。资资产运营营维护咨咨询管理理应当充充分发挥挥物业业经营经经理的的作用，宜宜是经执执业登

9、记记的物物业管理理经理。综合合性资资产管理理经理应当是是经执业业登记的的咨询询师（投投资）。（岗位任务务）运行维护护经理根据工工作的需需要组建建本阶段段运行行维护部门，选选择各专专项咨询询管理人人员、专专业技术术人员组组建巡检检组和维维护组。明明确授权权范围、程程度和权权利、义义务、责责任；带带领其开开展工作作。建立立管理职职责、管管理制度度、工作作流程、总总体进度度。（实施细细则）（项目专专项咨询询管理理计划、管管理制度度、实施施计划）运维管理理部门应制定定健全的的运营维维护管理理制度，确确定完善善的维护护管理办办法，并并对制度度执行情情况进行行监督管管理。包包括：运运营维护护技术标标准和操

10、操作流程程，质量量安全监监督制度度、质量量安全检检查制度度、资资金预算算管理理制度、信信息及档档案管理理制度、应应急管理理制度等等规章制制度。建建立完善善的计划划保证体体系，确确保日、周周、月、季季运营维维护工作作规划按按时完成成，使年年度运营营维护计计划得以以实现。（专项咨询询（成果果）要求求）建设项目资资产运营营维护管管理咨询询相关服服务活动动和成果果除遵循循本标标准外外，应按按照现行行相关国国家法律律、行业业规范、当当地政府府部门标标准及行行业协会会准则等等规定。（项目资产产管理）项目资产管管理（资产运营营管理）资产运营管管理是在在建设项项目建成成后投入入正常生生产运营营的阶段段，提供供

11、该阶段段的运营营服务。内内容包括括：运营营技术咨咨询、运运营管理理咨询、配配合后评评价、延延续更新新咨询等等。主要要的服务务内容包包括：1)空间管管理。优优化空间间分配，分分析空间间利用率率，分摊摊空间费费用。2)租赁管管理。根根据业务务发展合合理配置置不动产产和办公公空间。3)运行行维护管理。通通过应需需维护、定定期维护护流程对对建筑设设施进行行规范化化管理。4)环境与与风险管管理。在在发生灾灾难和紧紧急情况况时确保保业务连连续性，加加快设施施功能恢恢复。5)家具和和设备管管理。监监控固定定资产成成本和分分配，计计算折旧旧，规划划人员和和资产的的搬迁。6)工作场场所管理理。包括括服务台台，为

12、公公共服务务请求提提供一站站式自助助服务门门户，降降低行政政成本；预订管管理，帮帮助员工工或客户户查找并并预订空空间、设设备或其其他任何何资源；共享办办公空间间管理，有有效安排排多人共共享一个个工位，减减少空间间成本支支出。(7)物业业管理。以以全咨咨询管理理的方方式管理理物业的的维护、翻翻修、装装潢工作作。(8)其他他系统与与运行行维护系统的的数据交交换管理理。运运行维护护管理理系统中中的部门门、员工工、供应应商、采采购订单单等数据据和流程程与建设设单位或或项目法法人单位位的ERRP或协协同工作作平台交交互。（项目设施施维护管管理）物业设备设设施管理理应由物物业服务务企业的的咨询管管理人员员

13、通过熟熟悉和掌掌握设备备设施的的原理性性能，对对其进行行正确的的使用、保保养与维维修，使使之保持持最佳运运行状态态，延长长使用寿寿命，降降低物业业管理成成本；充充分发挥挥设备设设施的使使用功能能，从而而为建设设单位或或项目法法人单位位和使用用人提供供一个舒舒适、安安全的环环境；最最大限度度地满足足建设单单位或项项目法人人单位和和使用人人利益。设施管理应应专业化化、精细细化、集集约化、智智能化、信信息化以以及定制制化。主主要的服服务内容容包括：设备设施系系统的使使用期运运营和维维护管理理。设备备设施系系统的初初期管理理，对设设备设施施调整、使使用、维维护、状状态监测测、故障障诊断、操操作/维维修

14、人员员培训教教育、维维修技术术信息的的收集处处理等全全部管理理工作，以以及建立立设备设设施固定定资产档档案、技技术档案案和运行行维护原原始记录录等工作作。设备备设施系系统过保保修期后后的管理理工作。后后期管理理指设备备设施的的更新、改改造和报报废阶段段的管理理工作。设备设施系系统档案案资料管管理要作好设备备设施技技术档案案资料的的保管：为设施施系统运运行、维维护、管管理等提提供信息息资料。安全运行管管理必须制定设设备设施施安全运运行的有有关规定定，保障障设备设设施所有有人的利利益及设设备操作作人员的的生命安安全。保养与维修修管理建立设备设设施档案案登记卡卡。编制制设备设设施计划划维护总总表。有

15、有计划地地组织巡巡查。维维护保养养指令工工作单。维维护保养养计划的的落实跟跟踪检查查。建筑能耗管管理根据项目前前期、项项目设计计、项目目施工过过程中提提取的与与建筑能能耗控制制要求相相关的约约束性条条件，以以及各个个过程中中对于建建筑能耗耗管理的的规则和和结果，对对运营阶阶段的能能耗管理理进行相相应的优优化调整整。包括括了机电电设备基基本运行行管理、建建筑能耗耗监测、建建筑能耗耗分析，建建筑用能能优化管管理等。实时采集各各类能源源消耗的的实时数数据和历历史数据据，通过过运行仿仿真预估估，提供供建筑能能源优化化管理预预案。主主要能耗耗数据及及监控信信息进行行统计分分析，找找出能耗耗异常的的高能耗

16、耗点，达达到排除除故障、降降低能耗耗。能耗耗资料管管理合同能源管管理包括提供能能源审计计、节能能改造方方案设计计、施工工设计、节节能量监监测和效效益保证证、设备备运行、保保养和维维护、项项目融资资、人员员培训等等全过程程服务，保保证实现现合同中中承诺的的节能量量和节能能效益。质量保障实行全员质质量负责责制，制制定详细细的质量量检查标标准，定定期进行行质量检检查，采采用BIIM、GGIS及及物联网网等大数数据信息息及档案案管理技技术，建建立运营营管理平平台，切切实做好好运营及及维护期期间的质质量管控控。安全保障建立各项安安全操作作规章制制度，制制定安全全保卫、消消防方案案，落实实各项安安全检查查和巡查查工作，建建立突发发事件应应急处理理机制，落落实各项项安防工工作措施施。进度保障实行工期和和维护责责任考核核制，签签发工作作任务书书，把计计划落实实到运营营维护工工作班组组，统筹筹运营维维护管理理工作调调度，检检查目标标的执行行结果，形形成目标标管理的的计划、实实施、检检查和处处理循环环。成本管理根据运营维维护计划划、设备备更