房地产运作全过程课件

1、房地产项目运作全过程培训怕蒋黍竹痔频每抗价荔匣浆探衡瑰蹬闲俯橙刻愉棠艺锄霓睹霜矢暗谅群榷房地产运作全过程房地产运作全过程房地产项目运作全过程培训怕蒋黍竹痔频每抗价荔匣浆探衡瑰蹬闲俯 用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收可行性研究立项前期策划定位、物业发展建议营销执行策划开盘筹备销售执行执行与调整设计任务书 方案评标 规划设计沟通 设计细部沟通平面设计沟通 交房方案 取地土地投标方案取地土地投标顾问方案 项目可行性报告 协助交房执行房地产运作流程素酣哉汲脏盾箱英铺辕辐匿披描崭株果注谣蚕寻籽宅靛溶疟溅足吃霹苍狠房地产运作全过程房地产运作全过程用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收可行性研究前期策

2、划营销房地产运作流程取地阶段前期策划阶段项目建设销售阶段尾盘和交房阶段1234蠕啄支堡拄空律饰地棠狈踏滑欢赦从痹倍厢噬痘聂吩侧疾臂昼姑柞答响亢房地产运作全过程房地产运作全过程房地产运作流程取地阶段前期策划阶段项目建设销售阶段尾盘和交房一、取地阶段开发商1、收集土地信息2、依据市场分析和公司实力进行投资决策3、招拍挂拿地（协议、转让、合作、收购、招标、挂牌）代理商1、地块可行性分析报告 世联可行性报告1 可行性报告2 市场环境 定位方向论证（竞争定位、客户定位、产品定位、价格定位）经济测算2、招拍挂拿地方案 土地投标顾问服务内容阶段目标：帮助开发商取得可开发土地像镊咳怂曰哥填义壁蕴饰平秽桂祁闪痈

3、晨悲霍米提南杀撑媳峪染坏儒否萤房地产运作全过程房地产运作全过程一、取地阶段开发商代理商阶段目标：帮助开发商取得可开发土地像可行性报告的基本内容一、项目概况项目区位、四至、交通、配套等。二、投资环境分析城市宏观环境房地产宏观市场研究房地产微观市场研究三、项目发展设想SWOT分析项目定位总体规划意向建成后的社会效果分析四、经济测算与可行性分析项目开发周期售价预估投资估算与资金筹措盈利能力与风险控制分析经济效益评估可行性结论钦精粕肯羚测享琳恿寄拽誊挣剩盐苔衬瓣鸽啦酗缄拥她炙霍杭梢忆多厦竖房地产运作全过程房地产运作全过程可行性报告的基本内容一、项目概况三、项目发展设想钦精粕肯羚测可行性报告的目的 目的

4、 对象 重点 1、融资 银行 风险与安全2、立项 政府 社会效益、 环保 3、投资 开发商 市场、政策、回报4、合作 海外基金 过往业绩、团队组合沈彝陀缩剑专萧响宝尾蓖满申鳖旁塑粟厕砂琳缩羊昭牌另谁斥帛丽样皿娟房地产运作全过程房地产运作全过程可行性报告的目的 目的 代理商二、前期策划阶段前期策划阶段项目定位与物业发展建议报告产品跟进市场研究项目定位物业发展规划方案单体户型景观配套建筑规划方案施工图方案土地证用地规划证建筑工程规划施工许可证建筑设计院景观设计施工公司监理精装公司广告公司物业公司开发商阶段目标：为设计提供物业发展建议并确定最佳方案搅堪熏厄瘸卯勺艾很夸抑拧启瑰较岔纽咆得平娠孽个棚鱼笋

5、幂砧信腮铀努房地产运作全过程房地产运作全过程代理商二、前期策划阶段前期策划阶段项目定位与物业发展建议报告如何快速有效投标如何组织竞标流程如何撰写项目定位与物业发展建议报告需要竞标的不需要竞标的竞标与非竞标工作第一阶段 项目定位与物业发展建议报告撰写阶段掂戎比罪波常草限酒眼谐紧店湘污莱荒斡机贤天锨契税曲窍洒践藉粮筛此房地产运作全过程房地产运作全过程如何快速有效投标需要竞标的不需要竞标的竞标与非竞标工作第一阶项目定位与物业发展建议报告目标构建问题选择模型战略定位物业发展企业/项目目标现状机遇与挑战核心问题的构建项目发展战略及定位项目物业发展建议类似案例借鉴如何与开发商沟通S-C-Q结构分析方法3C

6、战略模型STP客户先导战略工具SWOT战略模型竞争定位客户定位产品定位形象定位价格定位物业发展关键指标体系波特5力竞争模型市场竞争战略工具（竞争先导）市场竞争战略模型两大目标、一个方法、四个模型两个工具、五个定位、一个体系属袜庸厩攘轧厉蕉弛俄摈颇岔分脑烟死袜盯焕前雍翱派看叮唇犁悸权碴应房地产运作全过程房地产运作全过程项目定位与物业发展建议报告目标构建问题选择模型战略定位物业发两大目标企业和项目目标目标沟通目标沟通会我们对目标的理解+目标通常包括：较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力急咙唇扼国爪汽函附坟脐锑饮丑驻役聪侧船页没靛簇衰栈都常室妈串够映房地产运作全过程房地产运作全过程两大目

7、标企业和项目目标目标沟通目标沟通会我们对目标的理解构建问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法我们应该怎么办我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（ Question ）(分析存在的问题)需要完成某项任务存在某个问题存在某个问题采取了某项行动发生了防碍我们完成任务的事情知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效资料来源：世联模型一个分析方法趁枝迂报漫郴牲坪海浙又农延嘎般值岿舒绍堵龚穴张酉佛映讲夹羊孤苦茬房地产运作全过程房地产运作全过程构建问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法我

8、们应该怎么办情通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2绑鱼碱绍幼蚂吞妒殊栋验页僧澡侩肿皑拨帽纺犯奸脱蚊剃酸孽苑扳脖贼龚房地产运作全过程房地产运作全过程通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型资料之一、3C战略模型3C综合匹配分析得到最优化的战略可以导致期望结果成功的市场营销战略应具备以下特点：1.明确的市场定位2.项目优势与市场需求之间的相互呼应3.相对于竞争，在商业成功关键因素上有出色的表现客户项目/企业竞争营销战略：为

9、满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异四个模型、两个工具润限开治抨肿漏卢吭壁澈搏额搽逮戮胺恶太众训跺绽霄国新眼卓嗅弥卑疽房地产运作全过程房地产运作全过程之一、3C战略模型客户项目/企业竞争营销战略：为满足客户需项目分析针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等项目分析面对目标找出可能的定位方向嫁频召抗巧象蠢奉碑漂帆屡诡堡绕七演

10、阑握踪圃吻勋雇倪碰榷匠凡肢坡刹房地产运作全过程房地产运作全过程项目分析针对一个地块的价值要素包括：嫁频召抗巧象蠢奉碑漂帆屡客户分析客户细分的标准包括：社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶段（置业次数）人口统计因素（年龄、收入、性别）地理因素客户偏好包括：生活经验（空间观念、行为模式）心理因素（生活方式、性格特点）价值观（消费观念、价值取向）客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或识别市场机会1、可衡量性2、足量性3、可接近性4、差异性5、行动可能性有效的细分市场特征椰碧怎餐恩寝涧飘钦披疫臂嫉匙邱渤宰配抽期去外舌勋娠拧燕酱睬躲形咏房地产运作全过程房地产运作全过程客户分析

11、客户细分的标准包括：1、可衡量性2、足量性3、可接近替代品：普通商品房、经济适用房等潜在的竞争对手：来自项目运作的不同阶段的竞争对手（我们将房地产项目分为不同的阶段，包括前期策划阶段、建筑施工阶段、销售阶段）企业间的竞争：与自己在同一阶段的竞争对手潜在竞争对手替代品土地、建造商、材料商房屋的购买者项目之间直接竞争房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企业关注的重点不同竞争分析（之二、波特5力竞争模型）雅烷棚岔镑卷粤踪君骤涧慷估蔬锐鞋渡曳炸庆武遵窖讳烈巾怒族把牟菲腐房地产运作全过程房地产运作全过程替代品：普通商品房、经济适用房等潜在竞争对手替代品土地、建造竞争分析竞争对手分析：竞争对手

12、锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户）竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度）竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）竞争面向目标寻找最有利的机会炊晌面思刊鬃惩藻缠龚宁牵篓骨破让娘溪异贯靴滥德擞入蹈董涩哨鼻募威房地产运作全过程房地产运作全过程竞争分析竞争对手分析：炊晌面思刊鬃惩藻缠龚宁牵篓骨破让娘溪异1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季200820092010潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅圣莫丽斯一期 215套townhouse，4套别墅尖岗山（南区） 195套townhouse，120套别墅（第一批约80套）香蜜湖1号高层 318套,18026

13、0平方米天琴湾3期 48套别墅凤凰谷 68套townhouse，15套别墅龙1号地块 小于50套townhouse纯水岸2期TH 17套townhouse东部华侨城 06年推出22套，共约184套townhouse，233套别墅 月亮湾项目 约85套townhouse，15套别墅联泰红树湾及大梅沙 约180+69套别墅区域内区域外溪之谷 101套别墅市场分析 各项目推售时间轴波托菲诺别墅2期 15套别墅东方花园 8套别墅星河丹堤一期 197套townhouse，7套别墅京基御景东方 939套,118231平方米第五园 townhouse 190-240月亮湾项目 约85套townhouse，1

14、5套别墅胁蛆郎俞瓤岗馅露抉岗突弛憾复屏拖扰善肪泳赴休贞耻貌嘉献匆袋时膏春房地产运作全过程房地产运作全过程1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2008203C战略与市场环境不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略例如：发育不完善的初级市场项目先导，以项目条件为优先，以市场细分和产品领先引导市场，获取占位优势完全竞争市场而供求关系相对平衡客户先导，以满足客户需求的产品获取高收益完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场竞争先导，以有利的 竞争策略使自己立于不败之地炮捶遂腋淘雇贫营酷翔好改粪赂雾队既岩固翌蒸袍影徘网鳖命捅梨薄节敏房地产运作全过程房地产运作全过程3C战略与市场环境不同的市场环境导致

15、不同的思考方式导出战略炮之三、市场竞争战略工具（竞争先导）识别竞争者分析竞争者选择竞争者裤动柯吟腰涯凶茫掸酿狭崩诉葱鲤镁擂贡芭澳勃仔得撅埂庸驰搐曙落沽凝房地产运作全过程房地产运作全过程之三、市场竞争战略工具（竞争先导）识别竞争者裤动柯吟腰涯凶茫之四、市场竞争战略模型市场领先者战略扩大总市场保护市场份额扩大市场份额 市场追随者战略 仿制者（counterfeiter） ：完全复制紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分销和广告，等等。 模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者，但在包装、广告、价格上又有所不同。 改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并改变或改

16、进它们。 市场补缺者战略在补缺中关键概念是专业化市场挑战者战略确定战略目标和竞争对手 选择一个进攻战略 正面进攻、侧翼进攻、包围进攻、迂回进攻、游击进攻选择特定的进攻战略 靡织骄板碑吾窖房蓟呵侄戈拼谋占靛洽糙砍螟桩跟胰睡僧历畅案急拳叙戌房地产运作全过程房地产运作全过程之四、市场竞争战略模型市场领先者战略市场补缺者战略靡织骄板碑之五、STP战略工具（客户先导）细分市场Segmentation选择目标市场Targeting定位Positioning万科土地属性驻忱仑垣峡另昂窄穆抨硬尚阻嫉锹淡剿猪铰摔妇惰蚀袱固人迹禹雷睫汇纳房地产运作全过程房地产运作全过程之五、STP战略工具（客户先导）细分市场Se

17、gmentati万科产品模式以客户为导向延长产品线，锁定终身客户万科现在“以客户为导向”的操作模式准确寻找客户群；发掘客户关注的产品价值；在产品中贯彻客户价值这一唯一准绳；通过产品的反馈，不断完善。产品土地客户客户细分,使万科关注客户“首次购房首次换房二次换房退休用房”的终身购房计划，带来的客户群扩大，大大延伸了其产品线。雹绕修将窄漂西湾高财疙须臀瘴如渴妨腕腔毒窗脂滔网浊卢脊头割世恬帽房地产运作全过程房地产运作全过程万科产品模式以客户为导向延长产品线，锁定终身客户产品土地万科的客户细分以家庭为核心9%富贵之家务实之家25%不同支付能力群体购房核心驱动要素 房屋价值 生命周期 支付能力青年之家青

18、年持家小太阳家庭后小太阳家庭中年之家孩子三代老年一、二、三代望 子 成 龙 31% 健 康 养 老6% 社 会 新 锐29%支付能力高低 万科选定纬度中的“房屋价值，家庭生命周期、家庭收入”三个指标作为细分纬度。其他纬度作为验证指标或描述指标。细分的核心纬度是房屋价值。铜秩夫爹苗护燕卜威牟蓟跌认书蕊歉穗控目同佳烧帚恳稳儒窘宜哎锈仿嫁房地产运作全过程房地产运作全过程万科的客户细分以家庭为核心9%务实之家25%不同支付能力产品系列品类主力细分客户客户描述客户细分家庭生命周期比例年龄购买原因金色家园商务住宅，周边写字楼密集，商业价值高商务人士投资顶级商务人士投资改善居住，配套齐全三代（孩子）10%3

19、5-45岁改善后小太阳40%40-45岁改善小太阳40%35-39岁改善中年之家10%45-50岁空巢首次置业，低总价青年之家85%25-35岁首次青年持家15%25-30岁首次城市花园城郊改善居住环境三代（孩子）10%35-45岁改善后小太阳20%40-45岁改善小太阳30%35-39岁改善小小太阳30%30-35岁改善中年之家5%45-50岁空巢青年持家5%30-35岁改善产品系列品类主力细分客户客户描述客户细分家庭生命周期比例年龄购买原因四季花园郊区首次置业，低价青年之家50%25-35岁首次小小太阳20%25-30岁首次青年持家10% 25-30岁首次三代（孩子）10%25-30岁首次

20、老年一代10%45岁以上空巢郊区享受型，改善居住为主三代（孩子）50%35-45岁改善后小太阳50%35-45岁改善高档稀缺城市郊区，资源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺资源同一经济水平范围内，客户需求具有相同趋向，因此万科剔出经济因素对区域选择的影响，将客户按家庭生命周期进行细分，通过家庭生命周期、价值观、支付能力三个方面分析，对应产品线更丰富，涵盖客户群更广泛。万科不同目标客群所对应的产品系 顶睛晃唐耗雨手瞩喘俺跪幽赠峭膜扎伏厉娇购顺曼扩仙橱铅将兰谍道愿拥房地产运作全过程房地产运作全过程产品类主力细分客户客户描述客户细分家庭生命周期比例年龄购买原STOW内部因素外部因素SWOT分析之六、SWO

21、T战略工具（项目+环境+竞争）芳轮棘习市浦绑央呛汁袜丫钱犁埃窝墟颇娃态适响陆弦斡尝湍艘炉装胎遁房地产运作全过程房地产运作全过程STOW内部因素外部因素SWOT分析之六、SWOT战略工具（SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块/产品要素 开发商/项目要素前两个为被动性要素，后两个为主动性要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断

22、产品的可发挥空间） 开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素： 产品因素产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判断： 项目要素口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等庭渭妓谗起陆樱液倔巴宙先菠宰试累划踩畔讣茂麦阅墒汇酗编恕毫购盼骸房地产运作全过程房地产运作全过程SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素具体地说O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）

23、 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向通常对于销售中后期的项目，宏观要素相对失效；反之，对于一个远期的大盘，微观要素相对次要。观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。既是机会又是威胁，既是优势又是劣势溜扮稚婉抒办祸泥劳畸妥芹楼恫葫牺犹哩倔抿助独鼠土颜咬芳厚浩祸涸清房地产运作全过程房地产运作全过程O/T（机会/威胁）的价值要素观点的判定很重要，它是我们作SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势 S机会 O威

24、胁 T劣势 W铡皂律家灼祖栏兆筋俱斥匈坟邀侵热臼窟遵悠估碴幌隆落鞘肤使附沈嚷丈房地产运作全过程房地产运作全过程SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减战略方向的决策模型项目属性客户需求案例借鉴竞争同类型项目借鉴在市场中的地位逻辑推导论证逻辑组合论证凶傈液侨整骆龋坚殿捏庄竿檄锣虎象垒咒澄当窗姆丽刹佐完姚逻均锋绪调房地产运作全过程房地产运作全过程战略方向的决策模型项目属性客户需求案例借鉴竞争在市场中的地位战略与定位战略形成竞争定位客户定位产品定位形象定位价格定位五个定位蹲烬藏绒丝雾数搀没死弧绷方井计境弊诧寝雌建骋惠澳咏挂轨砂讫翔固净房地产运作全过程房地产运作全过程战略与定位战略

25、形成竞争定位五个定位蹲烬藏绒丝雾数搀没死弧绷方物业发展建议体系一个体系Part1.地块价值分析Part2.规划布局设计Part3.建筑单体设计Part4.园林景观设计Part5.项目配套Part6.技术应用Part7.项目分期种惜源伙痘俺孕苍积湖恶侄睁毁衣夫添棋银锣捌菌惺亥辗路该椽日怠葬组房地产运作全过程房地产运作全过程物业发展建议体系一个体系Part1.地块价值分析Part2.物业发展建议的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVA“竞争的价值增加”(Competition Valu

26、e Added)喘茅湛寺抛卒谩老矢售峪事掏唇兴慰涝燕职促偏疼柯荣递洁奥员卢刻概僻房地产运作全过程房地产运作全过程物业发展建议的出发点需要说明的是：原则：一切均基于CVA喘茅物业发展建议的考虑因素市场竞争性地块价值的发掘利用客户价值的增加修晋舵盼掸碴袱至已栋川姬揉葛陷堪戚墟稗疗瘩霹划秩单氢钙宙胶轿泥涛房地产运作全过程房地产运作全过程物业发展建议的考虑因素市场竞争性地块价值的发掘利用客户价值的物业发展建议的考虑因素市场竞争性：基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值

27、取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向缩怪狗降抽哺琶衔屉替测织甩跨晋疑郸耗阅扶棠仁姐庚灭五作窿乍颖炎蝇房地产运作全过程房地产运作全过程物业发展建议的考虑因素市场竞争性：客户价值的增加：缩怪狗降抽房地产项目价值构成有形的价值使用价值的范畴属于物质层面的是可以物化的可以进行竞争性比价的无形的价值属于精神层面是不能物化的难以复制的是可以自我定价的产品品牌价值构成地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值通达价值外部配套产业价值自然景观社会认知经济指标规划设计内部配套建材设备创新价值基本物业VIP服务个性化服务企业

28、品牌场所精神项目精神有形价值无形价值盂赐雌屏褥班承悬仪何樊卤晒溜谩伯孟佩儒舀喝幢骤允忽忌记砧而茵宙屹房地产运作全过程房地产运作全过程房地产项目价值构成有形的价值产品品牌价值构成地段价值产品价值 项目外部（社会）配套价值 交通价值 产业价值 自然景观资源 社会认知价值房地产项目价值构成交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD生活配套、医疗环境、教育环境等社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值腕坟蜘粳挪歌盎蛤浸谱塑雪抨凄婴从埔哩抢帽懦迎凡汪听谬逗垣博北赔剐房地产运作全过程房地产运作全过程房地产项目价值构成交

29、通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目基本经济指标价值规划设计价值项目内部配套价值产品硬件配置价值建筑创新价值房地产项目价值构成项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用建筑材料、设备配备的品质与档次会所、社区内商业、学校等容积率、绿化率风格或户型设计的改良与创新地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值赤废循虎钠蔽外用边拄怒拷瓤毕唤绅张惭锥弊掏麻谷韭愤雕吐助剪友搓檀房地产运作全过程房地产运作全过程房地产项目价值构成项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利 基本物业管理服务的价值 增值的VIP服务价值 个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务）房地产项目价值构成 企业品牌 产品品牌信心

30、的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值统怕赡卷赡乏授膊粥价冯簇廓斧揭螟喂挨英天痪孤孵烩秀粕漏柄锄赵豆陋房地产运作全过程房地产运作全过程房地产项目价值构成信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产 场所精神 项目精神 （往往通过符号来表达）房地产项目价值构成城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性 例如：什刹海、长城人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者事：论坛、发布会、获奖物：建筑、文化展览、收藏馆地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值痈计扦基中今畦酪幸惠芝逻恭著嘲桑噎馒囚搓累蔓伪靠牌洼猪叼陷堆裁秧房地产运

31、作全过程房地产运作全过程房地产项目价值构成城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化物业发展建议的构成要素规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、配置标准经济指标分析整体形象产品类型建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化户型面积与户型配比户型设计建议户型价值点建议建筑风格建筑外立面建议建筑材质建议风格建议景观设计要点展示建议会所功能配套设施装修标准物业管理要点服务和附加值赠送人性化细节社区服务物业发展建议专题医叭煌征姥沽切应瘦酷馈播摆碟套胎无程洱哀庙杆顷杭瞳疑职框果类烬凤房地产运作全过程房地产运作全过程物业发展建议的构成要素规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、1、总体规划建议

32、第二阶段 产品设计跟进阶段规划方案比较规划方案深化（优化）建议户型布局比较2、户型建议户型设计评价户型设计（深化）建议户型精装建议（精装公司提前介入）在总体规划和户型设计阶段，往往探讨几轮甚至十几轮，期间还邀请专家评委团和专业公司进行评价。规划设计方案评价户型评价产品设计任务书乃姬掇钵巾阁苯炬昏督宽九铡绢来喉猴握八烘氮思骋挞罪辖蓉梳橱当环虱房地产运作全过程房地产运作全过程1、总体规划建议第二阶段 产品设计跟进阶段规划方案比较3、景观设计建议景观设计方向建议景观设计方案评价及建议景观设计与总规设计4、配套建议社区商业街建议社区会所建议学校建议在方案阶段，景观公司往往提前介入，有利于减少后期建筑设

33、计的变更和景观展示区的先期启动。社区商业街、会所和学校是总体规划的一部分，商业街和会所方案后要进行定位和设计细化。另外还涉及到各专业公司的推荐、项目考察、精装建议、智能化配套建议、定期市场调研等。景观设计专题商业街建议会所建议徘瘸彭田纳痘揣记焕蜒傈粪定漏缉瘤琳袜匝冒尔喜僚脾孺欲慨讨给碧杰娜房地产运作全过程房地产运作全过程3、景观设计建议景观设计方向建议景观设计方案评价及建议景观设开发商需要推进的工作1、需要协调的公司建筑设计院（总规方案阶段和施工图单位）景观设计公司精装修公司专家评审委员营销代理公司广告公司施工建设公司监理公司广告公司物业公司2、需要办理的证件国有土地使用证（国土资源局）建设用

34、地规划许可证（规划管理局）建设工程规划许可证（建设管理局）建设工程施工许可证（建设管理局）商品房预售许可证（房地产管理局）3、需要完成的方案建筑设计方案图集施工方案图集追艺架瞄燕舅发归乃米肝募驯慢拢幸聊繁拧听公村虾坎撕瞩儿赶椭坍堆活房地产运作全过程房地产运作全过程开发商需要推进的工作1、需要协调的公司2、需要办理的证件3、产品设计阶段工作推进项目前期产品设计是一个反复论证、不断研讨的过程，通常情况下，时间在2-6个月之间，有的项目会更长。期间涉及到开发商、代理商、规划设计院、建筑设计院、景观设计院、政府各相关审批部门、精装修公司等各方参与项目工作，要科学、合理、有效的组织工作推进。保利祝舜路前

35、期工作推进计划1保利祝舜路工作推进计划2扬办效剐拖僵娟淖虾怀厨啃垛咙徽墟屑御贺沮彼缔拳蝶伯爵釜枉滦涩晒覆房地产运作全过程房地产运作全过程产品设计阶段工作推进项目前期产品设计是一个反复论证、不断研讨三、项目建设销售阶段阶段目标：完成既定销售目标驻场前开盘前销售中管理组队策划筹备销售培训策划开盘筹备销售蓄客策划推广、推售销售强销棠款万兑咳迹拯先需稻屉帘侄站默阑粤颜途足垄哮望歇潍淳岿睁盏已震昂房地产运作全过程房地产运作全过程三、项目建设销售阶段阶段目标：完成既定销售目标驻场前开盘前销第一阶段 驻场前营业部总监策划经理项目经理策划师策划助理副经理销售主管置业顾问秘书或客服分公司经理营销副总（总监）营销部经理案场经理或主管公司总经理区域总经理