不动产评估模拟题分析

1、中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试不动产评估模拟题（补）一、单项选择题1防范估价风险的最后一道防线是（B）。A. 撰写估价报告B 审核估价报告C出具估价报告D.估价资料归档2评估 8 号宗地的地价为（C）元 / m 2A.740B.791C.891D.9903某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%，贷款的年利息率为5%，自由资金的一般收益率为8%，试算不动产的资本化率（B）C.6%4某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6 万元，以后每年净收益增长2，从第8 年开始，净

2、收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7。则该宗房地产的现时收益价格为(B)万元。5若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（C）。A. 通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D. 投资风险补偿6下列表述中不正确的是（D）。在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果第 1页（共 10 页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试图 1-1表 1-1：临街地深度指数表临街深度满 4m满 8m满 12m满 16m未满 4m未满 8m未满 12

3、m未满 16m未满 18m深度指数（ %）1301251201101007根据图 1-1 和表 1-1，评估1 号宗地的地价为（ A）元 / m 2A.990B.1037.78C.1223.1D.8908有三个比较实例A 、 B、 C，成交价分别为1500 元/ m 2、1650 元/ m 2、1600 元 / m 2。现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价，得到：标准不动产： 100 分、估价对象：92 分、实例 A ： 89 分、实例B ： 97 分、实例C ： 92 分；区2域修正后，可得到实例A 在估价对象区域条件下的价格为：（A）元 / mA.1551B

4、.1565C.1600D.16259某建筑物的建筑面积为200 m 2，有效经过年数为12 年，重置价格为800 元/ m 2，建筑物经济寿命为40 年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（C）万元。10某建筑物的建筑面积为100 m2 ，已经使用 10 年，单位建筑面积的重置价格为500 元 /m2 ，该建筑的经济寿命为30 年，残值率为5%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额（ A）A.1583 元B.1589 元C.1683 元D.1689 元11某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元 / m 2和 4800 元 / m 2，采用平均发展速度

5、法预测 2008 年的价格最接近于（ C）元 / m 2。A.4800B.5124C.5800D.712412有一不动产，未来第一年的纯收益为16 万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50 年，已经使用了5 年，则该宗不动产的收益价格为：（ B）第 2页（共 10 页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试A.216.08 万元B.217.04 万元C.218.04 万元D.219.08 万元13下列情况中会导致房地产价格上升的是(B)。A. 上调贷款利率

6、B. 收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应14 引起真正的房地产自然增值的原因是(B)。A. 装修改造B.需求增加C.通货膨胀D. 改进物业管理15五通一平 ”一般是指某区域或某地块具备了道路、 （ A）等设施或条件以及场地平整。“A. 给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力16估价报告有效期应从（C）起计。A. 估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D. 签订估价委托合同之日17城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B）。A. 最低价格B.

7、平均价格C.出让地价D. 标定地价18在出让土地使用权上建造商场，土地使用权出让年限为40 年，建造期为3 年，建筑物的经济寿命为60 年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（A）年；A.37B.43C.63D.6019收益法是基于哪种原理？（B）A. 替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D. 区位论20某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。A. 合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则21在出让土地使用权上建筑普通商品住宅，土地使用权出让年限为70 年，

8、建造器2 年，建筑物的经济寿命为50 年，则在计算建筑物折旧的经济寿命应为（D）年。A.52B.70C.68D.5022某地区某类不动产2008 年 4 月至 10 月的价格指数分别为79.6、74.7、 76.7、 85.0、 89.2、 92.5、 98.1（以 2007 年 1 月为 100）。其中，某宗不动产在2008 年 6 月的价格为1800 元 / m 2 ，对其进行期日修正（估价时点为2008 年 10 月），修正后的估价时点价格为（B）元 / m 2第 3页（共 10 页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试A.2218.3B.2302.2C.2313

9、.4D.1908.9图 1-1表 1-1：临街地深度指数表临街深度未满 4m满 4m满 8m满 12m满 16m未满 8m未满 12m未满 16m未满 18m深度指数（ %）130125120110100如图 1-1 所示， 9 宗临街宗地的编号从左至右依次为1， 2，39，根据表1-1，完成8、9 两题23评估 1 号宗地的地价为（ A）元 / m 2A.1100B.1080C.1250D.1200二、多项选择题24目前我国的房地产估价人员资格有（ABE）。A. 土地估价师B.房地产估价师C.房地产评估师D.土地评估师E.资产评估师25下列表述中，正确的有（ABC）。开发经营期可分为开发期和

10、经营期第 4页（共 10 页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C.开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D.经营期可具体化为销售期和出租期E.在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期26我国的房屋权属证明有：（ ABC）A. 房屋所有权证B.房屋共有权证C.房屋他项权证D.集体土地所有权证E.国有土地使用权证27不动产的自然特性包括：（ BC）A. 用途多样性B.耐久性C.个别性D. 涉及广泛性28不动产的资本化率有（ABD）A. 综合资本化率B.土

11、地资本化率C.房地产资本化率D.建筑物资本化率E.房屋资本化率29不动产估价报告规范格式主要有：（ABDE ）A. 土地估价报告规范格式（文字式）B.土地估价技术报告规范格式（文字式）C.房地产估价报告规范格式（文字式）D.房地产估价报告规范格式E.土地估价报告规范格式（表格式）30不动产的社会经济特性包括：（BD）A. 不可移动性B.权益受限性C.数量有限性D. 难以变现性31下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDE）。消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升32下面属于影响不动产

12、价格一般因素中的社会因素的有（CD）A. 消费水平B. 城市交通体系状况C.不动产交易惯例D.心理因素E.地价政策第 5页（共 10 页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试33目前我国的房地产估价管理部门有（ABD）A. 国土资源部B.建设部C.人事部D.财政部E.土地学会34评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括 (ABD )。A. 基准日期B. 土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途E.基准地价公布日期35房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(CD )。说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立

13、、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求3、判断题1土地增值收益（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）土地增值收益率。（ ）=2在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（）3一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ ）4在利用假设开发法进行估价时，应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。（ ）5在进行交易情况修正系数确定时，都应以实际价格为基准。（）6不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。（）7土地使用权的形成包括“出让 ”、划拨 ”和“租

14、赁 ”三种方式。（ ）“8不动产的基本特征是保值增值性，是由土地的经济特性所决定的。（）9按照规定，纯土地估价有效期为一年，建筑物和不动产估价有效期为半年。（）10成本法的基本公式为：新开发的土地价格=土地取得费 +土地开发费 +税费 +投资利息 +投资利润 +土地增值收益。（ ）11资本化率是不动产实际收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。（）12毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地，受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费。 （）第 6页（共 10 页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试13不动产价格是不动产对象在某一权利状

15、况下某一时点的价格，时点不同则价格不同。（）14一份完整的估价报告内容包括：封面、目录、估价师声明、估价的假设和限制提案件、估价结果报告和附件。（ ）15房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ）16对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（）四、简答题1简述不动产估价的意义。答：不动产估价其意义在于： 1、为不动产市场交易提供客观标准； 2、不动产资产的价值化更有利于优化资源配置； 3、为开发投资及确立科学的收益分配制度服务； 4、便于

16、公民赋税。2简述收益法的使用范围。答：收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。由于它具有理论依据而应用很广，但对于无收益的不动产估价则不适用。3简述重置价格和重建价格的含义。答： 1、重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格；2、重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料，建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格；4简述我国不动

17、产估价的原则（至少回答5 条）。答：我过不动产估价应遵循以下基本原则：1、合法性原则，即不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产；2、最有效原则，即所估不动产价格是以能使该不动产之效用作最高发挥之使用方法为前提所能把握之价格为标准；3、估价期日原则，即不第 7页（共 10 页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试动产估价时应首先明确估价期日；4、替代原则，即可以通过不动产市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例的价格进行各种因素的比较修正后来替代待估不动产的价格；5、供求原则，即估价应考虑市场供给与需求因素；6、预期收益原则，即估价者必须对不动产市场进

18、行细致分析的前提下，准确预测该不动产未来能给权利人带来的利润总和；7、收益分配原则，即由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益，应由各因素分配； 8、公平原则，即要求估价人员应用科学方法客观公正的对不动产价格进行评估。5简述不动产的经济特性。答：不动产的社会经济特性包括：1、用途多样性，指土地可根据人类需要用于多种不同用途，如作为商业、住宅、工业、农业用地等；2、涉及广泛性，指不动产涉及社会的各个方面，容易对外界各方面产生影响，同时也容易受到外界各方面的影响；3、权益受限性，即不动产所对应的权利受到法律的制约；4、难以变现性，由于不动产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗不动产的交

19、易不可能很频繁；5、保值增值性，针对不动产价值变化的总体趋势而言，由于不动产本身具有的耐久性、稀缺性及涉及广泛性，使其能够保值增值。五、计算题1待估不动产情况：类型为土地，无地上附着物，总面积为10000 m2，形状规则，住宅用途，规划容积率为1.0。该城市不动产价格指数以2005 年为基期，同基期相比每年递增增长率为12 个百分点，单位不动产价格比容积率为1 时，不动产价格增加5%。所选案例情况：收集到与待估不动产条件类似的4 宗不动产，比价情况见下表2-1交易案例情况及估价对象比较差异表成交价格 （元m2）项目/交易时间容积率区域条件差异 /%个别条件差异 /%A6202006 年1.20

20、-4B6602006 年1.400C7002007 年1.4-30第8页（共 10页）中国地质大学（北京）继续教育学院2016 年 03 课程考试D7402008 年1.30-3估价要求：评估2008 年 12 月 31 日市场价值。解：（1）计算该不动产价格期日修正系数估价期日不动产价格指数期日修正系数 =案例交易日期价格指数期日修正系数见下表：项目2005200620072008价格指数100112124136期日修正指数136/100136/112136/124136/136（2）计算容积率修正系数待估不动产容积率指数容积率修正系数 =案例容积率指数待估不动产容积率指数100，容积率修正

21、系数见下表：容积项目1.01.11.21.31.4容积率指数100105110115120容积率修正系数100/100100/105100/110100/115100/120（3）计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素（个别因素）修正系数=待估不动产条件指数 /案例条件指数，以待估不动产区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为 100 加上表 2-1 中的条件比较差异值，如案例A 的个别因素修正系数为 100/100+(-4)=100/96（4）计算各案例不动产修正后的价格：案例 A： 620136 100 100 100713 （元 / m2 ）11211010096案例 A： 620136 100 100 100668 （元 / m2)120120100100案例 A： 620136 100 100 100660 （元 / m