雅居苑房地产项目全程策划书（共23）

1、交房时间间项目名称冠亚国际际星城广投龙象象城温馨竹园恒大城交房时间景园组团220166年交房房一期别墅、113#、114#楼楼栋预计计20117年底底前交房房未定预计20118年33月（2）价格格项目名称冠亚国际际星城广投龙象象城温馨竹园恒大城起价（元/5300暂无报价均价（元/）63005800一房一价7400二、项目策策划1.项目定定位 （1）项项目SWWOT分分析法通过找出本本项目客客观存在在的主要要内部优优势（sstreengtths）、劣劣势因素素（weeaknnessses）以以及外部部市场环环境中的的机会因因素（ooppoortuunittiess）、威威胁因素素（thhreaa

2、ts），运运用SWW0T分分析法，以以及相对对适合于于此市场场定位的的产品营营销方法法、手段段。具体体如下：优势分析劣势分析S1. 该该地区为为科技经经济特区区，发展展潜力巨巨大；S2. 该该地区风风景优美美、适宜宜人居；S3. 交交通十分分便利；S4. 社社区配套套设施较较完善，有有学校、医医院、综综合商场场等.W1. 柳柳东新区区配套设设施仍然然未成熟熟，发展展尚须时时日；W2.竞争争比较激激烈，竞竞争对手手的广告告宣传及及促销活活动皆比比本项目目强，形形象已经经广为人人知；W3.地处处偏僻； WW4.外外来人员员多，治治安问题题多，影影响买家家心理.机会分析威胁分析O1.柳州州市及经经济

3、发展展对房产产市场的的带动效效应；O2.柳州州园博园园灯会带带来的利利好商机机；O3.目前前区域市市场供应应量较少少；O4.区域域内消费费群体的的购买力力较强T1.房地地产及金金融政策策的规范范和抑制制；T2.地块块成熟有有待培养养；T3.项目目开发周周期带来来的一系系列的连连带性问问题。（2）项目目企划思思路 由由于项目目地处交交通要塞塞，但是是区域的的外部条条件劣势势较为明明显，做做好项目目的销售售企划工工作，是是项目能能否取得得成功的的重点。我我们可以以得到企企划思路路，如下下所示： 充分利利用先天天优越的的交通环环境项目的交通通环境较较为优越越，故可可利用具具备的先先天优越越的条件件来

4、谛造造一个“人人类居住住胜地”，塑塑造独特特的品牌牌形象。 把握市市场需求求，迎合合买家心心理随着房地产产市场由由卖方市市场转为为买方市市场后，供供方面临临的严峻峻问题就就是，产产品的消消费是否否迎合客客户的需需求。 营造现现场舒适适环境，引引起客户户购买冲冲动在吸引大量量客流后后，现场场环境的的好坏便便是销售售能否成成功的关关健。项项目应在在规划设设计、园园林绿化化、接待待中心等等方面营营造舒适适的内部部环境。（3）客户户定位：本项目目主要针针对机关关单位领领导，教教师，及及经商的的成功人人士，因因这些人人对住宅宅要求较较高，年年收入在在10万万以上，因因此价格格在64400元元左右。（4）

5、产品品定位:产品面面积配比比与格局局配比 根根据市场场调查及及政府发发布的统统计数据据分析，全全区户型型以中型型户型为为主，小小户型其其次，大大户型相相对较少少。针对对项目提提出的中中档社区区，要充充分考虑虑业主身身份象征征意义，房房间面积积简约大大方，不不要面积积的浪费费。户型型建议如如下： 二二室两厅厅一卫占占总户型型的200%，面面积从660-990不不等； 三三室两厅厅一卫占占总户型型的255%，面面积从1100-1300不等等； 三三室两厅厅两卫占占总户型型的500%，面面积从1120-1600不等等； 四四室两厅厅两卫占占总户型型的5%，面积积从1550-2220不等； （5）功功

6、能定位位：优质物业=高档地地段+合合理规划划设计+合理建建筑成本本+规范范物业管管理+成成功形象象塑造 AA. 地段和和周边配配套上具具备中档档物业的的素质，自自身配套套和小区区内环境境完美融融合，故故其综合合素质与与高档物物业相一一致，所所以将本本项目定定位为高高档物业业比较客客观、真真实、准准确。营营造良好好的居住住环境，体体现居住住组团的的和谐美美，实现现人与自自然的融融合，达达到趋近近完美的的居住空空间；完完善的智智能化系系统，为为业主提提供全方方位的便便利服务务。 BB. 同时，通通过周边边市场的的调查比比较，其其装修标标准、户户型设计计等，均均以“中中档物业业”为基基准； CC.

7、明确的的定位有有得营销销上的控控制，尤尤其是推推广费用用上的投投入问题题，塑造造中档物物业的形形象，需需要各个个环节的的强强合合作，必必须增加加各方面面的成本本，同时时，资金金回收较较慢，对对发展商商来说存存在一定定的风险险。 如如果在项项目的建建设推广广中，能能按照等等式右边边的策划划思路，则则有望实实现项目目在投资资回报、形形象塑造造等方面面的期望望值。 DD . 市场定定位：柳柳东新区区附近的的楼盘可可谓良莠莠不齐，档档次不一一，而且且价格相相差悬殊殊，可以以说“一一路之隔隔，楼价价翻一番番”。所所以，本本项目的的区域划划归应与与柳州市市紧密挂挂钩，淡淡化区域域概念才才是本项项目获胜胜的

8、前提提。结合合区域市市场情况况和自身身特点，敝敝司建议议塑造独独特的品品牌形象象 “人人类居住住胜地”。以以此定位位入市，充充分迎合合市场，进进而突破破市场，形形成本区区域的最最大热点点。（6）项目目形象定定位 在在项目形形象定位位上应扬扬长避短短，抓住住市民向向住环境境好的绿绿化小区区的心态态，带给给客户一一种“既既享有成成熟小区区环境，又又座拥未未来新城城中心”的的双重“抵抵买”价价值。 AA. 项项目规划划设计内内容 为为了丰富富本项目目的产品品，并提提升项目目的品质质，本案案提出如如下建议议：居住区规划划布局：采用自自由式的的布局。结结合柳东东新区的的地形、地地貌、周周围条件件，不拘拘

9、泥于某某种固定定的形式式灵活布布置以取取得良好好的日照照通风效效果住宅建筑选选型 按按建筑层层数划分分：高层层住宅； 按按平面特特点划分分：点式式住宅； 按按结构类类型划分分：框架架结构； 按按户内空空间布局局划分：平层； 建建筑风格格：现代代简约风风格 BB. 公公共设施施规划 11）公共共服务设设施规划划 学学校：景景行小学学、铁一一中初中中部、鹿鹿山学院院、一职职校、二二职校综合商场：友邻汇汇（邻里里中心）医院：柳州州市儿童童医院 22）停车车设施规规划 设设于住宅宅的地下下层内 33）安全全设施规规划 在在居住区区设有对对讲系统统设施和和视频监监控系统统设施 44）户外外场地设设施规划

10、划 住住宅区中中，户外外活动场场地有幼幼儿游戏戏活动场场地、儿儿童游戏戏场地、青青少年活活动与运运动场地地、老年年人健身身与休闲闲场地。 55）服务务规划设设施规划划 物物业管理理办公室室的位置置可设在在连排式式多层住住宅架空空层里，这这样既节节约了开开发成本本，也方方便物业业管理人人员的出出勤。 2.主题策策划（广广告语） 1.上上有天堂堂，下有有苏杭，而而我有雅雅居苑；雅居苑苑21世世纪国际际首席建建筑大师师为为您打造造优质的的现代都都市 2.雅雅居苑城市市的岸泊泊，生活活的小镇镇 3.雅雅居苑特别别的爱献献给特别别的你，找找到都市市的幸福福时光 4.雅雅居苑让你你爱上家家三、价格策策略1

11、.总体定定价策略略 采采用中价价定价策策略；2.全过程程定价策策略 采采用稳定定定价策策略。房房地产市市场需求求价格弹弹性不大大，但受受其他因因素影响响，需求求量波动动很大。稳稳定的价价格给予予人以产产品信誉誉高、公公司稳健健的印象象。良好好的形象象是企业业无形的的资产，只只有精心心维护，才才能源源源不断的的创造产产品附加加值。 3.定价方方法 a.确确定定价价目标目标是提高高企业形形象，拥拥有较高高的市场场占有率率。品牌牌竞争是是高层次次的竞争争，增强强企业形形象的定定价目标标应该与与企业的的长期战战略相一一致。 b.测测定需求求 分分析产品品价格变变动对市市场需求求量的影影响，掌掌握不同同

12、价格水水平上的的需求量量。 c.估估算成本本 d.分分析竞争争状况 要要在市场场竞争中中取胜，企企业就必必须“知知己知彼彼”，认认真分析析竞争产产品的价价格、特特色，通通过比质质比价为为自己的的产品制制定出具具有竞争争力的价价格。项目名称冠亚国际际星城广投龙象象城温馨竹园恒大城雅居苑价格（元/）63005800一房一价74006400特色城市综合体体, 小小户型楼楼盘, 优质婚婚房, 别墅, 品牌牌项目城市综合体体, 学学区房, 优质质婚房, 园林林社区, 别墅墅, 品品牌项目目学区房, 山景美美宅江景楼盘, 学区区房, 园林社社区, 精装房房, 品品牌项目目学区房，品品牌项目目四销售策策略1

13、.销售渠渠道 采采用委托托中间商商代理方方式。2.销售进进度控制制 由由于项目目在开发发过程中中需要经经历不同同的阶段段，因此此，有必必要根据据不同的的开发时时期，制制定不同同的价格格和营销销策略。整整个销售售阶段大大致分为为销售初初期、强强销期、销销售持续续期和项项目结案案期。每每一阶段段的销售售策略具具体实施施如下： AA. 销售初初期 在在20117年年年初在这这一期内内，小区区内的配配套设施施、绿化化及景观观等工程程都无法法充分地地展现出出来，周周边的环环境，基基础设施施建设还还有待进进一步完完善。所所以，首首期采用用折价销销售策略略，同时时做好宣宣传工作作。具体体如下： 在本本期内购

14、购房的消消费者，可可享受一一次性优优惠2个个点，按按揭优惠惠1个点点，实行行这种策策略有利利于吸引引大量的的购房者者，提高高人气，同同时又可可使项目目更加迅迅速的融融入市场场。 大力力宣传，树树立良好好形象。建建议在本本项目推推出前投投放一定定量的软软性广告告，向市市场营造造一种“我我们推出出的不仅仅是一幢幢高尚住住宅，更更是一种种高品位位的生活活模式和和身份象象征”的的概念，待待 ;项项目推出出市场后后更以这这一概念念，通过过强有力力的立体体广告效效应，创创造浓烈烈的市场场气氛，以以达到理理想的销销售业绩绩。 11）媒体体选择建建议 a.柳柳州日报报、柳州州晚报等等。形成成极佳的的广告效效果

15、。 b.柳柳州广播播电台：价格低低，听众众广，能能以高频频率的传传播来提提高受众众对项目目的认识识度。 c.户户外广告告和指示示路牌：在楼盘盘附近做做指示路路牌、巴巴士车身身广告、楼楼盘工地地周边围围墙广告告，以及及在大型型商场外外的广告告展示。 22）宣传传主题 本本次广告告提案旨旨在准确确体现本本项目的的整体优优势及项项目特色色，使之之能在短短时间内内建立起起本项目目的品牌牌形象，扩扩大其知知名度。并并通过一一系列新新颖而有有创意的的广告策策划，激激起消费费者对本本项目的的强烈关关注，促促使消费费者产生生购买行行动。 在在楼盘正正式推出出前100天，应应在各大大具有影影响力的的媒体上上做大

16、量量的广告告宣传，拓拓宽影响响范围，并并开始接接受内部部认购，到到10天天后再正正式公开开发售。 BB. 项目强强销期与与销售持持续期 从从20117年33月到220177年4月月底。在在这期间间，随着着小区自自身设施施的不断断完善与与周边环环境的改改善，小小区整体体规模已已初步形形成。在在销售上上应利用用已有的的人气，根根据实际际的销售售情况适适当的上上调销售售价格，同同时，继继续加大大宣传力力度，充充分体现现出旺销销抢购的的氛围，具具体做法法如下： 在售售楼中心心以及网网络上公公布销售售进度和和销售曲曲线图，并并及时更更新每周周的销售售状况。 在强强销期间间，销售售中心应应不断地地播放广广告录像像，同时时，请求求合同公公证处、保保险机构构、银行行按揭处处等有关关人员到到现场办办公，使使现场销销售气氛氛显得更更加浓厚厚。3.促销策策略 协协调好四四种促销销方式：广告促促销、人人员促销销、营业业推广和和公共关关系，采采用销售售组合策策略：推式策略：利用房房地产企企业对房房地产中中间商积积