康宁居房地产物业管理投标书共页

1、第一节 概 述一、康宁居居小区项项目：康宁居小区区总建筑筑面积881,1170平平方米，住住宅面积积658837.68平平方米，共共建有5557户。二、公司概概况北京招商局局物业管管理有限限公司主主要从事事住宅、大大厦物业业管理和和服务以以及装饰饰装潢和和商品经经营。公公司在物物业管理理服务上上建立了了一整套套科学化化、标准准化、规规范化的的管理和和经营体体系。公公司以品品牌发展展为起点点，不断断探索经经营管理理新路子子，崇尚尚业绩、注注重工作作改进的的考核激励制制度，使使公司全全体员工工始终以以积极的的心态和和专业化化的服务务技能，为为客户提提供价格格比的高高品质、专专业化服服务。公司制定了

2、了完善的的管理规规章制度度，并严严格考核核。从作作息时间间到工作作实绩，从从保洁、保保安、维维修工到到收费员员，做到到任务明明确，奖奖惩分明明。为业主提供供全方位位高质量量的服务务是我们们的宗旨旨，使业业主的生生活无后后顾之忧忧是我们们努力的的目标。公公司除开开展日常常的保安安、保洁洁、保绿绿、公共共部位的的维修业业务外，还还提供各各种特约约便民服服务，开开设房屋屋装修、维维修、代代叫出租租车、代代缴水电电费、代代购物品品等服务务。数年来，我我公司以以其规范范的管理理、优质质的服务务、精湛湛的智能能化管理理技术，赢赢得了上上海市房房地产业业内人士士的赞誉誉和关注注。三、公司优优势1、具有一一支

3、高素素质的管管理及运运行队伍伍。经过过不断地地开拓创创新、兢兢兢业业业，塑造造了一批批高素质质的北京京招商局局物业人人员。人人员业务务素质高高，动手手能力强强，一专专多能，一一职多能能，队伍伍精干，完完全能满满足康宁宁居小区区的管理理需要。2、形成了了一套完完整科学学管理运运作模式式和质量量管理体体系。该该模式涵涵盖物业业管理的的有关设设备维护护保养、房房管、客客户服务务，保安安、清洁洁、车辆辆管理、消消防管理理、社区区文化等等各个环环节，凝凝聚了北北京招商商局物业业人多年年的心血血，吸收收了南通通市同行行的先进进经验，管管理运作作的标准准化、规规范化程程度达到到南通市市先进水水平，是是我们对

4、对事业执执着追求求的结晶晶。3、高级物物业管理理人才优优势。公公司中高高层管理理人员均均获全国国物业管管理企业业经理上上岗证，有有着丰富富的项目目创优经经验，这这些经验验必将对对管好康康宁居小小区、塑塑造物业业管理的的品牌形形象起到到极大的的促进作作用。4、具有珍珍惜机会会、全情情投入的的激情。我我公司是是一个正正在发展展中的公公司，在在激烈的的市场竞竞争面前前，我们们珍惜市市场给予予的每一一次机会会。康宁宁居小区区是海门门市的高高尚住宅宅区，通通过分析析投标项项目的物物业管理理特点和和我公司司的实力力与优势势，我们们坚信我我们完全全有能力力管理好好该项目目，完全全有能力力满足业业主对该该项目

5、物物业管理理标准的的期望。如如果双方方有机会会合作，我我们必将将全情投投入，派派出精锐锐人员，付付出百分分百努力力，塑造造该项目目的物业业管理的的崭新形形象，实实行双赢赢局面。第二节 物业管管理总体体设想根据住宅小小区的物物业管理理的自身身运作规规律，针针对康宁宁居小区区日前的的实际情情况，我我们经过过初步综综合分析析，认为为在对该该物业的的管理服服务工作作中应着着重抓好好如下几几项工作作：一、实施综综合治理理，还原原一个清清洁的康康宁居小小区。北京招商局局物业接接管康宁宁居小区区以后，首首先将对对社区环环境进行行综合治治理，具具体方案案是。1、对社区区的卫生生综合治治理，把把公共场场所、场场

6、地的卫卫生彻底底打扫干干净，重重点清理理卫生死死角，全全面进行行“灭四害”消杀、清清除所有有垃圾杂杂物、泥泥沙等，还还社区一一个干净净整洁的的环境。2、对所有有沙井、沟沟渠进行行疏通清清淤工作作，保障障排水系系统畅通通。3、对社区区的公共共设备、机机房、值值班室、宿宿舍等公公共设施施进行全全面检修修维护，使使其恢复复正常工工作状态态。二、健全、完完善保安安系统。1、建立健健全适合合康宁居居小区实实际的安安全管理理规定并并严格执执行。2、对全体体保安人人员的聘聘用实行行严格把把关，严严格审查查资历、经经历、确确认无不不良记录录，并实实行担保保人制度度。3、利用技技防与人人防相结结合，不不留安全全

7、隐患与与死角，对对保安员员实施半半军事化化管理，加加强培训训，严格格管理。4、对消防防设备、设设施认真真巡查，严严格管理理，使其其随时保保持在良良好状态态。5、加强对对业主、住住户的治治安消防防意识和和知识的的宣传，做做到全民民具备防防范能力力。确保保康宁居居小区安安全万无无一失。三、逐步改改进绿化化环境，建建造一个个舒适的的优美小小区。康宁居小区区的绿化化环境经经过精心心设计，绿绿化面积积比重很很大，绿绿化覆盖盖率较高高，花草草树木品品种繁多多，我们们接管后后将发挥挥我们多多年对东东苑半岛岛等管理理经验，结结合小区区的环境境特点，对对小区绿绿化进行行改造，并并精心管管理，精精心修造造，把康康

8、宁居小小区塑造造成一个个四季花花开、鸟鸟语花香香的美丽丽的高档档社区。四、以人为为本，实实施人性性化管理理，塑造造康宁居居小区形形象。为了管理好好康宁居居小区，在在对社区区环境进进行综合合治理的的同时，最最重要的的是塑造造人气，尽尽最大努努力去调调动业主主住户的的积极性性。大家家的家园园大家关关心，我我们将坚坚持我公公司的“业主、住住户至上上，服务务第一”的服务务宗旨，实实施“以人为为本，人人性化管管理”，逐个个走访业业主、住住户，广广泛征求求意见和和建议，集集思广益益，事事事处处为为业主、住住户的利利益着想想，以诚诚待人，以以诚感人人，与全全体业主主、住户户及业主主委员会会一起共共同努力力，

9、完善善收费，竭竭诚服务务，用我我们的双双手和智智慧，塑塑造康宁宁居小区区的美好好形象，保保证物业业的保值值与增值值。第三节 拟采取取的管理理方式及及工作计计划一、管理体体制接管康宁居居小区物物业管理理以后，形形成以业业主委员员会为主主，居委委会、派派出所参参与的住住宅共管管体制，管管理处在在业主委委员会和和公司的的直接领领导下，根根据所签签委托管管理合同同条款要要求，严严格执行行物业业管理条条例及及其实施施细则，对对康宁居居小区实实施综合合一体化化物业管管理。管管理的指指导思想想是：以以社会效效益为主主，经济济效益、环环境效益益有机结结合，为为业主提提供一流流服务。康宁居小区管理处业主管理委员

10、会（一）外部部管理体康宁居小区管理处业主管理委员会政府主管部部门北京招商局局物业管管理有限限公司（二）康宁宁居小区区管理处处组织管管理架构构北京招商局局物业管管理有限限公司根根据物业业管理服服务合同同，设立立康宁居居小区管管理处，财财务实行行独立核核算。管管理处组组织架构构图如下下：维修运行维修运行房管收费客户服务内勤检查消防社区文化清洁绿化 主 任 管 理 员管 理 员保安车辆管理保 安 队（三）康宁宁居小区区管理处处组织架架构说明明1、管理处处内部采采取直线线职能制制的组织织形式，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道畅通。2、在岗位位设置上上，充分分考虑到到康宁居居

11、小区规规模偏小小，硬件件设施先先进的特特点，岗岗位设置置少而精精，减少少中间层层，满足足康宁居居小区的的实际需需求，降降低管理理成本。3、要求管管理处管管理维修修人员素素质高，一一人多职职，一专专多能，最最大限度度地压缩缩人员定定编数量量。二、监督约约束机制制康宁居小区区监督约约束机制制说明1、由政府府部门、业业主及业业主委员员会、物物业管理理公司对对管理处处实行全全方位监监督。2、管理处处内部运运作公开开透明，便便于大家家监督。3、强化物物业管理理公司及及管理处处的检查查考核职职能，考考核结果果与员工工工资待待遇挂钩钩。三、激励机机制激励机制说说明1、公司激激励机制制分为两两个层次次，第一一

12、层次为为员工直直接感受受的报酬酬及奖惩惩体系。第第二层次次为沟通通、提升升、企业业文化体体系，满满足员工工的精神神需求。2、通过合合理的报报酬体系系设计，完完善的绩绩效管理理与考评评，严格格的奖惩惩体系，真真正做到到奖惩分分明，优优胜劣汰汰，保护护员工长长期的工工作热情情及动力力。3、通过加加强沟通通，加强强企业文文化建设设，引导导员工形形成共同同的价值值取向和和文化观观，确保保员工积积极主动动愉快地地从事本本职工作作。同时时对积极极上进，追追求自我我提升的的员工，给给他们提提供培训训再教育育的机会会，随着着企业的的发展，使使员工的的自身能能力不断断提高，尽尽可能创创造条件件满足员员工自我我价

13、值实实现的愿愿望。四、管理工工作的控控制方式式1、采用定定点检查查方式，通通过管理理处受理理投诉，追追溯处理理问题的的全过程程，检查查有无推推拖、应应付之现现象，发发现问题题及时纠纠正。2、实行“走访管管理、层层层检查查”，主任任、管理理员定期期、不定定期对各各类人员员的工作作进行检检查、量量化考核核奖优罚罚劣，从从而不断断改善工工作质量量。3、实行动动态信息息反馈控控制，定定期或不不定期走走访住户户、街道道办及派派出所，听听取他们们对管理理处的意意见和建建议，并并在工作作中予以以改进。 依据管理方方式和管管理运作作流程，我我们将工工作计划划分为接接管管理理和常规规管理两两部分，按按照轻重重有

14、序、科科学实效效的原则则，拟定定如下管管理工作作计划。一、接管管管理工作作计划康宁居小区区进驻管管理、对对于接管管管理工工作尤为为重要。一一方面要要接管原原来开发发商所移移交的康康宁居小小区建设设施工验验收的各各种图纸纸资料，另另一方面面还要办办理有关关业主的的各种入入伙、交交费资料料，以便便今后进进行完善善的管理理服务，更更为了康康宁居小小区业主主的切身身利益，所所以在接接管时我我们将认认真进行行接收，严严格进行行科学分分类、编编号、建建档、整整理。做做好登记记造册，完完善交接接签收认认可工作作，分清清责任，对对于各类类设备设设施，结结合设备备档案，认认真核对对，办好好接收手手续。序号项 目

15、内 容时 间一档案接管康宁居小区区建筑施施工竣工工全套资资料业主资料档档案历年业主交交费记录录签订委托管管理合同同后一周周内二设备接管公共设备接接管公共设备技技术、维维修档案案三环境整治康宁居小区区内环境境绿化的的整治二、正常期期管理工工作计划划序号项 目内 容时 间一机电设备的的维修养护设备的基础础资料管管理设备的运行行管理设备的维修修管理设备能源和和安全管管理2008年年5月起二保安管理治安管理交通、车辆辆管理消防管理2008年年5月起三小区环境管管理园林绿化管管理清洁卫生管管理2008年年5月起四财务管理费用收取2、财务记记帐2008年年5月起五社区文化活动开展社区宣传举办社区活活动20

16、08年年5月起六便民服务和和完善配套为住户提供供便民服服务2008年年5月起第四节 管理人人员的配配备及培培训一、管理服服务人员员的配备备主任 1人（一）康宁宁居小区区管理处处人员配配备方案案主任 1人炊 事 员1人清洁绿化清洁工16人保 安 队维 修 工6人管 理 员6人炊 事 员1人清洁绿化清洁工16人保 安 队维 修 工6人管 理 员6人人员配备说说明：康宁居小区区管理处处拟配备备各类人人员52人，其其中管理理人员7人，技技工6人，一一般层员员工39人。在在管理人人员中，大大专以上上学历3人。（二）人员员素质要要求岗位性别要求年龄要求文化程度要 求求工作技能及及工作经经验要求求人员素质主

17、任男50岁以下大专以上1、经管专专业或机机电专业业2、五年以以上工作作经验3、具物业业管理经经历4、有较强强沟通及及协调能能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或或经营专专业2、三年以以上工作作经验3、熟练使使用电脑脑4、熟悉会会计业务务内部选派与与外聘相结合合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或或机电专专业2、三年以以上物业业管理经经验3、熟悉物物业管理理法律法法规，具具物业管管理上岗岗证内部选派维修工男40岁以下中专以上有中级电工工及弱电电以上操操作证2.三年以以上专业业工作经经验3、具土木木维修经经验内部选派与与外聘相相结合清洁工不限40岁以下初中以上1、男性11.688m以上，女

18、女性1.55mm以上2、五官端端正，动动作麻利利3、有专业业经验优优先4、会使用用清洁设设备优先先班长内部选选派，卫卫生员外外聘保安员车管员男20266岁高中1、退伍军军人，党党员优先先2、身体健健康，仪仪容形象象好3、身高11.755-1.82米4、有物业业管理经经历者优优先内部选派与与外聘相结合合二、管理服服务人员员的培训训1、培训工工作原则则理论联系实实际，学学用一致致，按需需施教，讲讲求实效效。2、培训的的组织方方式（1）培训训职责 管理处处负责员员工日常常培训计计划、协协调、组组织、考考核等工工作。 主管级级以上的的管理人人员根据据公司提提出的培培训计划划进行逐逐级培训训，并对对培训

19、实实施评估估和反馈馈。（2）培训训形式实行公司与与管理处处两级的的培训，根根据培训训要求，采采取多种种形式对对员工进进行岗前前培训和和在岗培培训，其其中在岗岗培训是是培训的的主要形形式。（3）培训训实施流流程员工培训分分为三个个阶段，即即：岗前前培训岗位转转正培训训在岗培培训。每每位新入入职员工工必须接接受为期期一周的的入职培培训，内内容详见见新员员工公共共培训科科目。三三个月试试用期满满后，经经考核合合格后方方可转正正。转正正以后员员工将接接受长期期连续的的在岗培培训，内内容详见见多工工种培训训科目表表。所所有培训训课程结结束后均均进行考考核、评评价，并并归档管管理。（三）培训训内容及及目标

20、1、新员工工公共培培训科目目序号公共科目名名称具体体内容一礼仪知识：1、常用礼礼仪知识识 2、北京京招商局局物业管管理公司司仪表、仪仪态、行行为规范范二服务意识：1、职业道道德教育育 2、如何何处理业业主与住住户投诉诉 3、与业业主住户户的沟通通技巧三企业文化：1、公司发发展史及及基本情情况介绍绍 2、公司司经营理理念 3、员员工手册册4、内部管管理规章章制度四康宁居小区区基本情情况介绍绍及二次次装修管管理要点点五行业法规：建设部及南南通市物物业管理理方面的的法规条条例六物业管理基基础知识识七安全知识及及消防知知识2、保安员员及车管管员培训训科目序号培训内容培训频率培训目标一单兵队列动动作 2

21、、三大步步法3、体能训训练逢周一至周周五每天训练一一小时培养组织纪纪律性练就扎实基基本功二擒拿格斗基基本功 2、捕俘拳拳3、防卫术术逢周六、周周日熟练掌握擒擒敌及防卫技能能三内务管理每周一次检检查评比比保持宿舍干干净整洁洁四工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）每周一次提高思想觉觉悟总结结自身存存在不足足五保安服务务工作手手册每月一次培培训考核核熟练掌握保保安员岗岗位职责责、操作作规程、工工作标准准六保安服务的的规章制制度及相相关法规规政策每月一次培培训考核核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平七消防管理理工作手手册每月一次培培训考核核了解消防的的基础知知识，救救火

22、的基基本程序序及各自自职责八突发事件的的应急处处理，紧紧急集合合演练每季度一次次提高突发事事件处理理能力九消防实战演演习，伤伤员救护护知识每半年一次次提高消防实实战能力力3、清洁工工（绿化化工）培培训科目目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）每周一次提高思想觉觉悟，总总结自身身存在不不足二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁洁三清洁服务务工作手手册绿化服务务工作手手册每月一次培培训及考考核熟练掌握清清洁工（绿绿化工）岗岗位职责责、操作作规程、工工作标准准四清洁设备操操作和保保养；清清洁用品品的使用用；园艺艺机械、设设备的操操作保养养

23、及农药药的使用用每季度一次次培训和和考核提高工作技技能，保保持工作作效率五清洁环保方方面的管管理条例例园艺方面的的管理条条例每季度一次次培训及及考核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平六四害消杀和和防治，植植物生长长一般常常识每季度一次次熟练掌握消消杀程序序；了解解和掌握握园林的的基础知知识七消防实战演演习(配合保保安队)每半年一次次提高消防实实战能力力4、维修技技工培训训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及技术术交流）每月召开一一次提高思想觉觉悟，总总结自身身不足，提提高技术术水平二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁洁三维修服务务

24、工作手手册设备管理理工作手手册消防管理理工作手手册每月一次培培训考核核熟悉技工的的岗位职职责、操操作规程程、工作作标准，掌掌握消防防知识和和设备管管理知识识四房屋维修方方面的管管理条例例，房屋屋修缮标标准每季度一次次培训考考核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平五小区内水、电电、消防防管道走走向，设设备设施施特点，维维修服务务范围每季度一次次培训考考核了解和熟悉悉小区状状况，提提高工作作效率六土建、机电电、给排排水等相相关专业业的基础础管理知知识每半年一次次培训考考核提升技工综综合能力力及素质质七设备及机具具的操作作演练和和保养规规程每半年一次次培训和和考核检验技工实实际操作作能力八技术大比

25、武武每年一次综合评比，提提高技能能九消防实战演演习(配合保保安队)每半年一次次提高消防实实战能力力第五节 管理规规章制度度的建立立“没有规矩矩，不成成方圆”。健全全、规范范的管理理规章制制度是我我们实施施科学管管理、提提供优质质服务的的依据，也也是我们们塑造物物业管理理品牌的的保证。我我们将严严格按照照ISOO90001质量保保证体系系的要求求，对康康宁居小小区实施施专业化化、规范范化的管管理。同同时，根根据康宁宁居小区区的实际际情况，我我们制订订了完善善的管理理规章制制度。限于篇幅，我我们仅将将康宁居居小区管管理规章章制度的的目录摘摘录如下下：一、公众制制度1、康宁居居小区精精神文明明建设公

26、公约2、康宁居居小区楼楼宇使用用及维护护管理规规定3、康宁居居小区装装修管理理规定4、康宁居居小区装装修管理理公约5、康宁居居小区装装修人员员管理规规定6、康宁居居小区物物品搬进进（出）管管理规定定7、康宁居居小区治治安管理理规定8、康宁居居小区清清洁卫生生管理规规定9、康宁居居小区园园林绿化化管理规规定10、康宁宁居小区区消防管管理规定定11、康宁宁居小区区交通车车辆、停停车场管管理规定定12、康宁宁居小区区环境保保护管理理规定13、康宁宁居小区区供水、供供电、供供气管理理规定14、康宁宁居小区区临时用用电管理理规定二、内部岗岗位职责责1、管理处处主任岗岗位职责责描述2、保安队队长岗位位职责

27、描描述3、管理员员岗位职职责描述述4、保安员员岗位职职责描述述5、车管员员岗位职职责描述述6、清洁员员岗位职职责描述述7、维修工工岗位职职责描述述8、绿化工工岗位职职责描述述9、炊事员员岗位职职责描述述三、内部行行政管理理制度1、员工守守则2、员工培培训制度度3、员工录录用制度度4、劳动合合同管理理规定5、请销假假制度6、岗位考考勤制度度7、工作制制度8、员工考考核制度度9、奖惩制制度10、办公公用品管管理制度度11、员工工宿舍管管理规定定12、员工工食堂管管理规定定13、管理理处回访访制度14、接待待来访投投诉工作作制度15、档案案管理制制度16、电脑脑管理制制度17、安全全操作制制度18、

28、防火火安全检检查制度度四、工作流流程1、康宁居居小区管管理处整整体运作作流程2、社区文文化活动动实施流流程3、业主投投诉处理理流程4、物业接接管验收收流程5、业主入入住流程程6、二次装装修管理理流程7、档案建建立与管管理流程程8、服务质质量评价价及不合合格服务务控制服服务9、物料控控制流程程10、设备备设施维维修养护护工作流流程11、业主主室内维维修工作作流程12、治安安事件处处理工作作流程13、环境境管理工工作流程程14、消防防应急处处理流程程15、培训训工作流流程五、员工工工作岗位位考核及及奖惩1、奖励办办法2、公司考考核制度度第六节 物业管管理报价价书及经经费收支支测算一、投标报报价 书

29、项目名称康宁居小区区物业所在地地海门市物业总建筑筑面积1537006.555物业管理费报价1、物业管管理费标标准：小高层物业业管理费费：4.550元/月.平方米米多层物业管管理费：3.000元/月.平方米米别墅物业管管理费：5.000元/月.平方米米商业物业管管理费：5.000元/月.平方米米2、会所年年物业管管理费：80万元/年3、前期开开办费： 开办办费总额额60223022元二、物业管管理经费费收支的的基本原原则1、“以收收定支”原则康宁居小区区在制订订物业管管理收费费时考虑虑到业主主的承受受能力，收收费标准准均照南南通市的的收费指指导，并并在此基基础上精精打细算算，计划划使用，合合理开

30、支支。2、“透明明管理”原则编制费用开开支计划划，物业业公司仅仅收取合合理的管管理佣金金，其余余收入均均投入到到管理中中，费用用开支的的预决算算通过业业主委员员会的审审查确认认，并按按规定定定期公布布账目。三、日常物物业管理理费及开开办费测测算（一）测算算依据1、南通市市物业管管理收费费的相关关法律收收费指导导标准及及文件；2、我公司司多年物物业管理理的经验验数据，并并参照现现行市场场行情及及行业测测算惯例例；（二）康宁宁居小区区物业管管理公共共服务费费测算（见见附表一一）。（三）康宁宁居小区区前期开开办物资资（见附附表二）。四、“两金金”的管理理与使用用康宁居小区区公用设设施专用用基金、房房

31、屋本体体维修基基金的管管理与使使用按物物业管理理条例、南南通市住住宅区公公用设施施专用基基金管理理试行规规定、南通市房屋本体维修基金管理规定执行。康宁居小区区物业公公共服务务费测算算表(附表一)序号项目测算依据测算式测算结果（年年总支出出）一人工费(1)+(6)25038800 （1）管理人员工工资管理人员88人（一一正两副副），工工资标准准按人均均50000元/人月测算算月工资标准准人数5000081124800000 （2）安全护卫人人员工资资安全护卫人人员222人，三三班两运运转，每每班7人，设设队长11名，工工资标准准按人均均22000元/人月计月工资标准准人数222002212580

32、8000 （3）保洁人员工工资保洁人员116人，设设保洁主主管一名名，工资资标准按按人均110000元/人月计月工资标准准人数1000016121920000 （4）水电、智能能化、机机电设备备技术人人员工资资技术人员66人，工工资标准准按人均均40000元/人月计月工资标准准人数4000061122880000 （5）社会保险费费工资的455%（医医疗100%，工工伤4%，养老老28%，失业业3%）（1）+（2）+（3）+（4）45%6933660 （6）福利费、培培训教育育费工会会费工资的177.5%（福利利14%，培训训教育11.5%，工会会费2%）（1）+（2）+（3）+（4）17.5

33、%2696440 二行政办公费费用（1）+（2）+（3）+（4）3770440 （1）办公用低值值易耗品品、办公公设备保保养综合测算每每月支出出200000元元年消耗20000001222400000 （2）办公用水、用用电费用水：5000方/月用电电：80000度度/月（智智能监控控用电）水水费：11.800元/方电费费：0.79元元/度（用水方数数水费单单价+用电度度数电度单单价）（5002.20+80000.79）12890400 （3）宣传费、书书报费综合测算按按20000元/月200012240000 （4）通讯费、邮邮电费3部电话，管管理处、值值班室、报报警监控控接警用用，月支支出

34、20000元元200012240000 三公共设施设设备日常常维护费费用1.住宅建建筑成本本为25500元元/平方米米；2.公用设设施建造造成本按按住宅建建筑成本本的400%；3.折旧旧年限为为70年；4.维修修养护费费按月折折旧费的的50%计2500元元/平方米40%700年50%15537006.555平方方米10979904 四环境管理费费用（1）+（2）680000 （1）保洁工具、损损耗、清清洁用品品消耗按40000元 /人年计，保保洁144人4000元元/年144560000 （2）除四害消杀杀费用综合测算月月支出110000元1000120000 五公共秩序管管理费用用（1）44

35、0000 （1）保安装备、损损耗保安安用品消消耗按20000元/人年计算算，保安安22人2000元元/人年222440000 六绿化维护费费用绿化面积为为436692.15；全部部外包每平方米年年费用20元8738443 七税收一+六六项的9.005%计一+六99.055%4492995 八公司利润一+七七项的25%计一+七220%10827776 九总计64966658 十建筑面积为为12887411.377；计算算每平方方米每月月平均物物业管理理费4.21 注：上述测测算不包包括公共共能耗，如如：电梯梯电费、二二次供水水电费、景景观灯、公共用水等，该项费用由我公司向业主每年预收1500元/

36、户的公用水、电费，按实分摊。康宁居小区区物业公公共服务务费收费费标准序号项目收费标准备注1小高层物业业费4.50元元/平方米.月2多层物业费费3.00元元/平方米.月3别墅物业费费5.00元元/平方米.月4商业物业费费5.00元元/平方米.月5会所物业费费80万元/年康宁居小区区前期开开办物资资清单(附表二)康宁居小区区前期开开办物资资清单(附表二)序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注一办公用品类类1电脑台960005400002爱普生16600KK3针式打印印机台135003500财务专用3爱普生喷墨墨打印机机台2300060004复印机台11200001200005传真机台2100

37、020006科密考勤机机台1270027007塑封机台18008008安装电话部33009009数码相机钞机台13000300011128兆优优盘个4100400121.5匹空空调（挂挂机）台42500100000经理、财务务、会议议室、工工程维修修、客服服接待、值值班室133匹空调（柜柜机）台2800016000014饮水机套330090015电话机部105050016宽带接入项128028017办公桌椅套12600720018接待台发套23000600020茶几张230060021文件柜个15150022500022住户资料柜柜个4080

38、032000023会议桌议椅把20200400025保险柜台24000800026书报架套230060027白板套211022028员工工号牌牌批11500150029员工服装套10480083200030对讲机含电电池部36100036000031入伙资料批1200000200000入伙时用32电话程控交交换系统统套150005000用于办公室室小计3548000二安全、消防防管理1警棍根1715025502隔离带卷51206003反光锥个3012036004太阳伞把41506005岗台个350015006白板块21102207可充式电筒筒个912010808多用插

39、座个6301809雨衣鞋双144056011自行车辆9300270012告示牌块525125133kg干粉粉灭火器器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧斧把44518016消防扳手把4187217安全绳卷47530018水袋接口个4208019消防枪头个43012020防毒面具个415060021消防带米10015150022头盔个412048023消防胶鞋双43012024消防锹把4208025消防桶个4104026铁锹杆个48032027消防服套41200480028消防腰带只48032029警示带卷412048030铁围栏个10600600

40、01.5米/个小计329877三保洁、绿化化类1连身雨衣套1010010002保洁工具批11000001000003绿化工具批1500050004奥林匹斯KK1955型高压冲冲洗机台12250002250005XSS533剪草机机台260001200006割灌机台2400080007绿篱机台2350070008垃圾推车台1615002400009高枝剪把230060010三节伸缩杆杆根2900180011花剪把512060012大剪把54522513药水机个350150肩背式141.2米伸伸缩杆把25001000151.2米二二节伸缩缩杆把2800160016推水地刮把212024017汽油机

41、台150005000小计1007115四工程维护类类1电焊机台112001200用于焊接养养护2进口手提切切割机台1680680用于日常维维修3热熔焊接机机台210002000用于日常维维修4管丝机台220004000用于日常维维修5角磨机台1750750用于日常维维修6冲击钻台216503300用于日常开开孔7手电钻台26501300用于日常开开孔8弹簧管管道道疏通机机台130003000用于污水管管道疏通通9数字式万用用表块53801900用于日常维维修10钳形表块2350700用于日常维维修11万用表477型个1095950用于日常维维修12摇表（5000V）套25001000用于日常检

42、检测13排污泵1.5KWW台25001000用于日常抢抢修14管钳把450200用于日常维维修15电话压线钳钳把1120120用于通讯维维护161.5米铝铝梯个25001000用于日常维维修及保保洁173米铝梯个1800800用于日常维维修及保保洁185米铝梯个120002000用于日常维维修及保保洁19工具柜个28001600放置工具20工作台台120002000工作台面21工具箱套101001000放置工具22台钳台120002000工作用具23电锤钻头套1500500用于日常维维修24电钻钻头套1200200用于日常维维修25充电式手电电把3200600用于日常维维修26工作标示牌牌套1

43、10001000如：小心路路滑等等等小计348000五员工生活设设施类1上下床张27400108000不含保洁、绿绿化2床上用品套54200108000军被、垫被被、床单单等3电风扇台141001400每4人1台台4熨斗套2100200员工用5电视机台330009000员工用6DVD台312003600员工用7洗衣机台230006000员工用8电热水器台45000200000员工用9厨具批150005000员工食堂用用10柜式冰箱台130003000员工食堂用用11消毒柜台110001000员工食堂用用12微波炉台2300600员工食堂用用13电饭堡台44001600员工食堂用用14其他零星物

44、物品批160006000员工食堂用用小计790000合计6023002第七节 住宅区区档案的的建立和和管理住宅区的档档案资料料是物业业管理的的重要资资源，建建立完善善的档案案并进行行科学的的管理是是十分必必要的。因因此，我我们将在在接管康康宁居小小区物业业管理的的同时，对对康宁居居小区所所有物业业管理档档案进行行接管，包包括建筑筑施工、竣竣工验收收图纸、资资料、和和业主、住住户档案案资料等等。在原原来档案案的基础础上，进进行科学学分类，并并不断进进行补充充完善，应应用计算算机实施施规范化化管理，从从而建立立完整的的资料档档案库。一、档案的的接管1、成立管管理处档档案资料料室，专专门负责责康宁居

45、居小区档档案的接接管与管管理工作作。2、制定档档案接管管与管理理的工作作流程，档档案资料料管理规规章制度度，档案案资料管管理员（兼兼）岗位位责任制制。3、对于康康宁居小小区的工工程技术术、小区区管理、经经营财务务、人事事管理、规规章制度度及往来来文件、质质量管理理文件档档案资料料及其他他档案，进进行分类类编号、科科学建档档，具体体内容见见附表。二、档案的的管理1、充分运运用计算算机技术术进行管管理。在在现代信信息社会会，广泛泛地应用用计算机机，参与与各行业业、各方方面的工工作，已已成为现现代化管管理的重重要手段段。在档档案管理理上，充充分发挥挥计算机机所具有有的数据据处理快快、贮存存信息量量大

46、、安安全可靠靠、易于于保存、方方便使用用等优势势，实现现档案管管理的科科学化和和现代化化。2、采用计计算机贮贮存与原原始文书书档案双双轨制，实实现档案案资料贮贮存方式式多元化化。尽可可能把其其他形式式的档案案资料转转化为电电脑磁盘盘贮存，以以利于保保存、查查找和利利用。同同时，运运用录像像带、录录音带、胶胶卷、照照片、图图纸、图图表、幻幻灯片等等多种形形式贮存存信息，使使抽象的的档案资资料具体体、形象象化，更更易于运运用与接接受。3、做到档档案组卷卷分类科科学化。编编制统一一的档案案组卷分分类说明明书，规规定应按按部门分分类，以以内容分分类，按按同一年年度，同同一保存存期限，同同一保密密程度的

47、的顺序进进行组卷卷，逐一一编号、登登记造册册、编辑辑目录，分分柜保存存。住户户档案资资料分类类原则是是每组团团按柜、每每栋按位位、每单单位按盒盒、每户户按册建建档，但但要充分分考虑原原接管档档案分类类的实际际。4、加强档档案的安安全、保保密工作作。应符符合防盗盗、防火火、防虫虫、防鼠鼠、防潮潮的要求求。贯彻彻执行国国家保密密法，管管理处部部分档案案按其泄泄露、遗遗失会使使住户、管管理处利利益受到到重大、较较大损失失和不良良影响分分为绝密密、机密密、秘密密三级，其其他为普普通档案案，不同同密级的的档案在在保管和和运用方方面将区区别对待待。三、档案的的运用1、员工因因工作需需要借阅阅档案，应应办理

48、借借阅登记记手续，并并规定借借阅期限限。2、档案的的销毁，应应填写销销毁单，并并经管理理处主任任批准后后方可执执行，销销毁单由由档案室室管理员员保存。附表：康宁居小区区档案资资料分类类目录项目内容住宅管理1、业主委委员会工工作：业业主委员员会的章章程、文文件、通通知、资资料、历历次活动动记录等等2、住户管管理：住住户资料料（入伙伙通知单单、购房房合同、住住户登记记表、业业主公约约、住户户证件、验验房签收收表、钥钥匙发放放记录等等）、住住户投诉诉、回访访记录，住住户意见见调查、统统计记录录3、社区文文化：社社区文化化活动计计划、记记录（简简报、照照片、录录像带、录录音带等等）、活活动总结结4、清

49、洁卫卫生：清清洁卫生生检查结结果及记记录，垃垃圾清运运合同，消消杀合同同及记录录5、绿化管管理：绿绿化工作作记录及及检查记记录，消消杀、病病虫害检检查防治治记录、绿绿化设备备清单、使使用及保保养记录录6、车场管管理：入入住户办办理停车车卡记录录、办卡卡车辆档档案、巡巡视路线线、记录录、丢失失车辆处处理记录录、交接接班、值值班记录录，搬/入出记记录7、消防、治治安管理理资料：上级消消防文件件精神，本本区消防防设施的的管理情情况及有有关消防防治安状状况记录录。工程技术管理1、康宁居居小区建建设竣工工资料：报建资资料、康康宁居小小区红线线图、规规划图、总总平面竣竣工图、建建筑物竣竣工图（建建筑、结结

50、构、给给排水、电电气、煤煤气等）、构构筑物竣竣工图、公公共设施施竣工图图、室外外管网竣竣工图（水水、电、电电话、煤煤气、消消防、有有线电视视、智能能化系统统配线、排排雨排污污等）、绿绿化工程程竣工图图等2、康宁居居小区改改造变更更资料：各类改改造竣工工图、装装修及验验收资料料（装修修申请表表、责任任书、装装修图、施施工队资资料、验验收资料料等）、康宁居小区改造计划3、房屋及及公共设设施维修修（维护护）：房房屋重大大维修资资料、公公共设施施重大维维修资料料、日常常维修资资料（申申请记录录、回访访记录、维维修派工工单等）、大大修改造造计划、故故障事故故报告、公公共设施施巡检记记录等4、设备资资料：

51、设设备管理理（维修修保养规规范、设设备台帐帐及更新新记录、工工程验收收资料等等）、设设备技术术（设备备使用说说明书、图图纸）、设设备运行行、维修修保养资资料（通通讯、水水电、智智能化系系统、消消防等）5、科技图图书及资资料：各各类技术术手册、标标准、规规范、 产品样样本和资资料、其其他技术术信息和和资料等等经营财务1、经营管管理资料料：房产产面积资资料、经经营收费费标准等等2、合同管管理资料料：物业业委托管管理合同同、购房房合同、垃垃圾清运运合同、消消杀合同同、采购购合同、工工程维修修合同及及其他经经营合同同，合同同更改、评评审记录录3、财务管管理：各各类会计计凭证、账账簿、报报表等人事劳资1

52、、人事：员工花花名册、资资质证明明资料、员员工体检检表、考考核表、工工伤保险险资料、各各类统计计报表等等2、劳资：员工工工资、考考勤、各各类休假假、奖金金发放记记录、各各类统计计报表等等3、培训：培训计计划、员员工培训训记录、培培训考核核记录等等规章制度及及往来文件管理及运作作规章制制度政府、主管管部门颁颁发的法法律法规规文件北京招商局局物业管管理公司司文件其他外来文文件本管理处发发出的通通知、公公告、报报告、信信函等公公文质量管理文文件1、质量体体系文件件：质量量手册、运运作程序序文件、作作业指导导书2、质量管管理资料料及记录录：内部部质量审审核资料料、管理理评审资资料、纠纠正和预预防措施施

53、报告、其其他记录录及资料料档案管理资资料1、档案销销毁报告告及清单单档案接管、移移交记录录其他第八节 各类经经营管理理服务指指标的承承诺一、管理经经营指标标承诺及及拟采取取的措施施（一）管理理服务费费收取率率国优标准98%省优标准98%承诺指标测定依据实收费用额额/应收费费用总额额1000%98%保证措施1、加强宣宣传，提提高业主主对物业业管理的的消费意意识。2、对住宅宅用户采采取银行行定期托托收服务务。对于欠交管管理服务务费的行行为，我我们将采采取业主主公约中中规定的的合理措措施予以以催缴，必必要时采采用法律律手段作作为催缴缴措施。经协商采取取代为出出租等方方式盘活活长期空空置住宅宅。二、管

54、理服服务指标标承诺及及拟采取取的措施施（一）维修修工程质质量合格格率及回回访率1、维修工工程质量量合格率率市优标准100%承诺指标100%测定依据质量合格的的维修单单数/总维修修单数1000%=1000%保证措施1、加强对对维修技技工的专专业培训训，所有有技术人人员持证证上岗，严严格按照照操作规规程进行行维修。2、维修工工程实行行业主、客客户质量量签收制制度。3、加强外外购材料料、备件件的验收收控制，确确保质量量，提供供维修安安装服务务前由业业主检验验确认。4、较为复复杂的维维修工程程，事先先应制订订详细的的工作方方案，同同时要求求管理员员到现场场进行指指导、监监督和验验收。2、维修服服务回访

55、访率公司内控标标准100%承诺指标100%测定依据维修回访数数/总维修修单数1000%=1000%保证措施1、维修实实行1000%回访制制，采用用电话、上上门、书书面征集集等方式式进行回回访，保保证反馈馈渠道畅畅通。2、每月55日前由由管理员员对上月月维修单单进行统统计、分分析，并并提交分分析报告告。（二）公共共清洁保保洁率公司内控标标准99%承诺指标99%测定依据清洁保洁达达标面积积/清洁保保洁总面面积1000%99%保证措施1、配备完完善的垃垃圾收集集及处理理设施，方方便业主主使用，加加强宣传传教育，提提高业主主的保洁洁意识，并并搞好自自家院内内的清洁洁工作。2、垃圾日日产日清清，封闭闭转

56、运，杜杜绝二次次污染，实实施垃圾圾分类处处理。3、每日巡巡视检查查清洁保保洁情况况，发现现问题立立即处理理。4、提倡“全员保保洁，人人过地净净”。（三）治安安案件发发生率公司内控标标准0.5%承诺指标0.5%测定依据案件发生次次数/入住总总户数1000%0.5保证措施1、提供224小时保保安服务务。充分分发挥技技防手段段的作用用。2、严格控控制外来来人员进进入，外外来施工工单位必必须签订订施工责责任书，施施工人员员挂牌上上岗，定定位施工工。3、树立“全员防防范”意识，建建立“快速反反应和快快速支援援”体系。4、实行业业主搬出出/入登记记制度，严严格控制制物料进进出。5、保安员员实行准准军事化化

57、管理，定定期进行行军事素素质和业业务技能能培训，不不断提高高处理可可疑或突突发事件件的能力力。要求求保安员员尽快熟熟悉康宁宁居小区区用户业业主的人人、车情情况。（四）火灾灾年发生生率市优标准0.1%承诺指标0.1%测定依据火灾发生次次数/总入住住户数1000%0.1%保证措施1、实行全全员义务务消防员员制，建建立一支支“消防快快速反应应分队”；制定定严格的的消防管管理制度度和详细细的消防防应急作作战方案案，每半半年组织织一次消消防实战战演习。2、定期开开展各种种形式的的安全用用电、用用气和防防火宣传传，提高高业主的的消防意意识。3、康宁居居小区所所有动火火作业，施施工单位位必须事事先申报报并办

58、理理动火登登记手续续。施工工单位应应指定动动火部位位监控人人，并配配备足够够的消防防器材。4、定期为为业主提提供安全全用电检检查，及及时消除除隐患。5、加强巡巡视和维维修养护护工作，确确保消防防设施设设备的完完好。（五）业主主年有效效投诉率率和处理理率1、年有效效投诉率率市优标准5承诺指标2测定依据有效投诉次次数/入住总总户数1000%2保证措施1、不断培培养和树树立员工工的服务务意识，为为业主提提供优质质的服务务，使员员工追求求业主百百分之百百的满意意。2、保持业业主和公公司之间间沟通渠渠道的畅畅通，设设立投诉诉电话和和投诉信信箱，不不断超越越业主的的服务需需求，及及时改进进工作中中存在的的

59、问题和和缺点。2、投诉处处理率市优标准95%承诺指标98%测定依据处理有效投投诉次数数/有效投投诉总次次数1000%98%保证措施1、实行224小时值值班，接接受业主主的各类类投诉。值值班员做做好投诉诉记录，并并根据投投诉内容容传递至至相关责责任部门门。2、各责任任部门接接到投诉诉后应立立即采取取补救措措施，并并在预定定时间内内向业主主回复。暂暂时无法法解决的的问题应应制订解解决的计计划并向向业主进进行解释释。3、投诉处处理率作作为部门门及员工工个人每每月工作作考核的的重要指指标直接接与工资资挂钩。（六）业主主综合服服务满意意率国优标准95%省优标准95%市优标准95%承诺指标95%测定依据满

60、意户数/入住总总户数1000%95%保证措施1、实行开开放管理理，向业业主公开开服务内内容、服服务质量量标准，使使物业管管理工作作始终处处于业主主监督之之中。2、设立征征询意见见箱和投投诉受理理电话。每每半年向向业主作作一次业业主满意意率调查查，由主主任主持持对调查查结果及及业主反反馈意见见进行分分析，及及时调整整和改进进管理服服务方案案。对不不合格项项提出纠纠正和预预防措施施，并将将实施结结果直接接向业主主公布。3、通过每每季度召召开一次次质量分分析会，每每半年组组织一次次内部质质量审核核，每年年开展一一次管理理评审等等活动，不不断改进进和完善善质量保保证体系系，确保保业主满满意。（七）公共