某地产项目市场调查报告书

1、PAGE PAGE 24更专业 更真诚 服务全中国XX地产荆州项目市场调查报告书（项目前期调研一线资料）一、区域宏宏观环境境分析湖北省位于于我国中中部，以以资源富富集、交交通便捷捷、历史史悠久、文文化灿烂烂、山川川灵秀、基基础雄厚厚、经济济发达而而蜚声海海内外。湖湖北素有有“鱼米米之乡”、“千千湖之省省”之美美喻，是是全国粮粮棉油生生产基地地和淡水水养殖基基地，同同时也是是土特产产品的重重要产区区。湖北北省是中中国内陆陆腹地水水、陆、空空交通的的枢纽，在在全国交交通运输输网上起起着联接接东西、贯贯通南北北的作用用，省会会武汉市市素有“九九省通衢衢”之称称，长江江横贯全全境，溯溯江而上上，越三三

2、峡可达达西南，顺顺流而下下，穿上上海可达达东部沿沿海，境境内现有有京广、京京九、汉汉渝、焦焦柳四条条铁路干干线，构构成与全全国各地地相连的的铁路运运输体系系，宜黄黄等百余余条干支支线，构构成了干干支相连连、四通通八达的的公路网网，航空空运输发发达，拥拥有355条航线线。荆州市位于于长江中中游、湖湖北省中中南部，市市区滨临临长江黄黄金水道道，座依依美丽富富饶的江江汉平原原，东望望华中重重镇武汉汉，西接接三峡工工程所在在地宜昌昌。荆州州市有着着灿烂的的历史文文化，荆荆州古城城是国务务院首批批公布的的座座历史文文化名城城之一，被被考古界界、旅游游界誉称称为“我我国南方方不可多多得的完完璧”。荆荆州市

3、交交通便利利，通讯讯条件良良好。经经黄金水水道长江江可通江江达海连连五洲；国道纵纵贯南北北，国道道和宜黄黄一级公公路横跨跨东西，客客货运输输直达全全国多个个大中城城市；荆荆沙地方方铁路与与焦枝线线接轨，货货运可通通达全国国。荆州高新技技术产业业开发区区（经济济技术开开发区）是是年月由湖湖北省人人民政府府批准设设立，享享受湖北北省人民民政府关关于省级级高新技技术产业业开发区区的各项项优惠政政策。荆荆州开发发区位于于荆州市市城区东东端，东东立周家岭岭变电站站，西抱抱二级民民航沙市市机场，北北枕荆州州地方铁铁路货运运站，南南嵌日供供水万吨的的水厂和和吨长长江外运运深水码码头。公路：2007、3318

4、国国道、宜宜黄高速速公路、正正兴建的的襄常高高速公路路。交汇汇于荆州州，东距距武汉2200公公里，22.5小小时车程程；西距距宜昌880公里里，400分钟车车程。过过荆州长长江公路路大桥，沿沿襄常高高速公路路可直达达湖南常常德。荆荆州辖区区内公路路网畅通通密布，客客货运输输直 达达全国1100多多个大中中城市。水路：荆州州开发区区内有万万吨级长长江深水水港一 盐卡港港，是长长江流域域十大港港口之一一，为国国家二类类通商口口岸，年年吞吐能能力1110万吨吨，可停停靠30000吨吨级江海海轮，平平均每天天有3个个航班上上至重庆庆，下至至武汉、上上海。空运：开发发区内建建有国家家二级机机场南航航沙市

5、机机场，宜宜昌三峡峡国际机机场距离离开发区区仅400分钟车车程，330多条条航线可可飞抵国国内各主主要大中中城市。铁路：荆沙沙地方铁铁路终点点站位于于荆州开开发区内内，与焦焦枝铁路路接轨，货货运可通通达全国国各铁路路货运站站医疗：全市市医疗体体系完善善，有综综合医院院20座座（其中中3甲医医院2座座（其中中3座，专专科医院院7座，开开发区还还建有自自己的中中心医院院。文体：全市市有三、四四星级酒酒店800余家，夜夜总会、保保龄球、网网球场、健健身中心心、休闲闲中心等等设施齐齐全，已已多次成成功举办办大型文文化、体体育等群群众性节节庆活动动、奥林林匹克体体育中心心可容纳纳3万余余人。绿化：城区区

6、绿化覆覆盖率为为25.6%，人人均拥有有公共绿绿地面积积1422平方米米。安居：开发发区内和和市区内内建有各各种档次次住宅可可供购置置和租用用。各类类商业网网点遍布布每一个个居住小小区，物物价水平平较低。交通：市内内道路纵纵横交错错，公共共交通事事业发达达，有近近20路路公共汽汽车从市市内各处处开往开开发区。区域的行政政区分布布及人口口荆州市辖荆荆州、沙沙市2个个区，公公安、监监利、江江陵3个个县，代代管松滋滋、石首首、洪湖湖3个县县级市。88个县市市区下辖辖1033个乡镇镇、122个街道道办事处处、3887个居居民委员员会、228911个村民民委员会会。全市市国土面面积1440677平方公公

7、里，占占湖北省省国土面面积的77.6%。其中中平原湖湖区占778.88%，丘丘陵低山山区占221.22%；市市区面积积15558平方方公里，市市区建成成面积559平方方公里。整整个荆州州人口6643万万，其中中，沙市市区面积积 4669平方方公里，人人口 551万；荆州区区面积 9388平方公公里，人人口 557万。区域的宏观观经济发发展情况况区域的经济济发展情情况荆州年全市市国内生生产总值值按可比比价格计计算比上上年增长长8.11%。其其中，第第一产业业完成增增长3.0%；第二产产业完成成增长110.77%；第第三产业业完成增增长9.7%。全全年主要要经济指指标完成成情况如如下：规规模以上上

8、工业增增加值882.22亿元，比比上年增增长177.8%；全部部固定资资产投资资完成1116.8亿元元，比上上年增长长7.99%；社社会消费费品零售售总额2221.6亿元元，比上上年增长长12.5%；出口总总额2.4亿美美元，比比上年增增长277.9%；财政政收入224.44亿元，按按可比口口径比上上年增长长8.44%；城城镇人均均可支配配收入880944元，比比上年增增长6.5%；农民人人均纯收收入31108元元，比上上年增长长3.55%元。区域的产业业比重随着经济的的发展和和产业结结构的调调整，荆荆州市三三大产业业中第二二产业逐逐渐取代代第一产产业，发发展成为为处于主主导地位位，第二二产业

9、发发展势头头强劲，主主要与荆荆州市工工业园区区的发展展和建筑筑业的发发展密不不可分。而而荆州的的第三产产业则在在强劲的的工业发发展势头头中，也也呈现出出快速发发展的趋趋势。时机、地段段和质量量是决定定房地产产开发成成败的三三大要素素，本项项目初步步规划为为用地面面积约7735440平米米，在土土地资源源日益紧紧缺的今今天，开开发时机机对项目目开发尤尤其重要要，系统统的分析析宏观因因素，有有助于我我们得出出正确的的结论。1333 居民的的收入水水平及消消费情况况220066年荆州州城乡居居民的收收入水平平继续稳稳步增长长，居民民消费能能力明显显增强。农农民收入入继续增增加。全全年农民民人均纯纯收

10、入331088元，增增长3.5%。非非农收入入成为农农民增收收的亮点点。城镇镇居民收收入稳步步增长。全全年城镇镇人均可可支配收收入80094元元，比上上年增长长6.55%。工工薪收入入和养老老金收入入仍是家家庭收入入的主要要来源。工工薪收入入占家庭庭总收入入的比重重为877.6%。财产产性收入入（主要要是利息息收入和和股息与与红利收收入）比比上年增增长2880%；经营性性收入比比上年增增长422.8%，成为为居民收收入的增增长点。居居民收入入的增加加带动居居民储蓄蓄出现了了快速增增长。年年末城乡乡居民储储蓄存款款达到3345.9亿元元，比上上年增长长16.9%。其其中：城城镇储蓄蓄存款增增长1

11、77.8%，农村村储蓄存存款增长长12.7%，居居民人均均储蓄存存款54443，比比上年增增长166.9%，居民民消费能能力明显显增强。城市规划情情况0001年20110年，起起飞阶段段，实现现二个个转变，利用用优良的的资源条条件、区区位条件件及基础础设施条条件，全全面发展展经济，接接近富裕裕水平。220100年以后后，腾飞飞阶段。三三峡大坝坝的建成成，基本本解决了了荆州市市水患患的影影响，国国家建设设重点将将转移到到荆州市市及长江江沿岸区区域，强强大的农农业支撑撑作用和和优越的的建设条条件，将将使荆州州市经济济社会进进入全面面腾飞阶阶段，逐逐步达到到国内同同类城市市的领先先水平。城镇体系规规

12、划城镇发展战战略优先先发展中中心城区区，积极极发展中中、小城城市，大大力发展展小城镇镇，逐步步形成与与区域经经济发展展相适应应的规规模有序序，分工工合理，布布局科学学，协调调发展的市域域城镇网网络，促促进区内内社会经经济的发发展。实实行一一点两线线带全面面的布布局战略略，一一点即即荆州中中心城区区，两两线指指长江、2207国国道等两两条以中中小城市市为主的的城镇发发展轴线线，全全面指指市域内内分布均均匀各具具特色的的小城镇镇。城市市人口规规模根据经济发发展分析析，中心心城区人人口规模模为：近近期：常常住总人人口 660.00万人 远期：常住总总人口 80.0万人人。城市市用地规规模与人人口规模

13、模相应的的用地规规模为：现状：46.84平平方公里里，人均均建设用用地877.144平方米米；近期期：544.000平方公公里，人人均建设设用地990.000平方方米 ；远期：74.60平平方公里里，人均均建设用用地933.288平方米米。 总体评价价根据地地域和宏宏观经济济分析，总总结荆州州未来宏宏观经济济发展对对区域房房地产市市场的影影响：荆州经济济在未来来几年仍仍将保持持着较高高的速度度的发展展，经济济的发展展，收入入水平的的提高，增增强了居居民的购购买力，为为荆州的的房地产产发展提提供了有有利条件件。荆州的城城市规划划有利于于改善城城市环境境，提高高城市价价值，为为房地产产市场的的发展

14、提提供了良良好的外外部环境境，荆州州市场的的未来发发展潜力力巨大。荆州区域域经济的的发展，投投资力度度的加大大，第二二和第三三产业的的迅速发发展，人人口的增增多，为为荆州区区域房地地产市场场发展提提供了稳稳定的客客源基础础。荆州房地产产市场概概况066年荆州州城区房房地产开开发投资资为133.6亿亿元，相相比去年年增长440%。其其中，房房地产住住宅投资资为8亿亿元，相相比去年年投资额额增加了了1倍。住住宅投资资占房地地产开发发总投资资的588%。006年荆荆州城区区商业用用房投资资比例上上升较快快，商业业用房投投资为22.7亿亿元，相相比4月月上涨近近1倍多多。（数数据来源源：荆州州市统计计

15、局）荆州房地产产开发规规模2006年年荆州城城区房地地产开发发施工面面积1887.55万m22,比上上年增长长51.1%；其中住住宅施工工面积1129.2万mm2,比比上年增增长566%；其其中商业业用房施施工面积积17万万m2，比比上年增增长455.5%。荆州房地产产销售情情况目前以预售售为主的的商品房房销售体体系中，商商品房的的预售面面积可基基本显示示一个城城市房地地产交易易的活跃跃程度。006年荆荆州市全全市销售售量相比比05年年增加了了3.22万，增增长幅度度为6.4。但但城区住住宅销售售量在006年呈呈现出一一定幅度度负增涨涨。城区区住宅销销售面积积比055年的减减少了33.799万

16、，下下降幅度度为100左右右。荆州州房地产产市场出出现全市市销售量量上升，而而城区内内销售量量下降的的现象，其其主要原原因如下下：随着荆州州市县地地区房地地产的开开发规模模逐渐扩扩大，城城区内市市场价格格不断攀攀升，使使得部分分对价格格承受力力较弱的的客户群群体转向向市县地地区市场场，从而而影响了了城区内内的销售售量。在06年年国家调调控政策策对购房房者信心心的影响响。由于于政策的的滞后效效应还在在，使得得政策的的冲击波波在短期期内难以以释放出出来，加加上短期期内的市市场走势势并不明明朗，使使得购房房者持币币观望的的态度不不会轻易易改变。荆州房地产产价格情情况2006年年荆州城城区房地地产市场

17、场价格为为15110元/,比比上年上上涨了1165元元/，上上涨幅度度为133.3。据荆荆州市统统计局所所公布的的数据显显示，去去9年月月份，荆荆州城区区住宅成成交均价价达到了了16332元/，较较之055年荆州州市场成成交均价价上涨了了2177元/，上涨涨幅度为为15.5。通通过以上上数据反反映出，荆荆州市场场仍然保保持着一一个持续续上涨的的趋势。那那么，支支撑荆州州市场价价格持续续上涨的的因素如如下：成本因素素土地本身的的稀缺性性和不可可再生性性，决定定了今后后相当长长的时期期内土地地价格仍仍将继续续上涨。作作为房价价重要组组成因素素的地价价，它的的上涨必必将带动动房屋建建造成本本的增加加

18、；住房房品质要要求的不不断提高高，住宅宅开发项项目在环环境建设设、配套套设施建建设等方方面的投投入将进进一步增增加，同同时，随随着新材材料、新新技术在在住宅建建设中的的广泛应应用，这这都带来来建造成成本的增增加。这这些因素素，将进进一步推推动房价价的上涨涨。预期收入的的增加随着国民经经济的持持续快速速增长，居居民的人人均可支支配收入入正在得得到较快快的提高高，一部部分富裕裕起来的的城市居居民迫切切需要通通过购买买住房来来改善居居住条件件，提高高生活质质量。据据荆州统统计局数数据显示示，荆州州全年城城镇人均均可支配配收入880944元，比比上年增增长6.5%。并并预期今今年居民民人均可可支配收收

19、入增长长的幅度度仍有较较高水平平的增长长。城市化进程程的加快快城市化进程程的推进进带来了了城市人人口的增增加。城城市人口口的自然然增长和和外来人人口的迁迁入，都都会带来来城市人人口的增增加，必必将拉动动住房的的消费。总结：住宅市场场开发规规模扩张张，市场场发展潜潜力较大大目前中国房房地产行行业正处处于开发发规模迅迅速扩张张的时期期，荆州州市也不不例外。近近三年内内荆州市市的房地地产开发发规模迅迅速扩大大，房地地产住宅宅市场投投资由220033年3.2亿元元增加到到20006年的的9亿元元，增长长幅度达达到了1180。住宅宅施工工工面积由由20003年的的64.51万万平方米米猛增到到20006

20、年的的1100.8万万平方米米；3年年内施工工面积也也有700的增增长。 商业用房房迅速扩扩张，将将为住宅宅市场提提供良好好的配套套环境素来是房地地产开发发的重点点住宅用用房迅猛猛发展的的同时，商商业营业业用房的的开发也也开始成成为荆州州市房地地产发展展的又一一个热点点。房地地产商业业用房市市场投资资由20005年年2.77亿元增增加到220066年的44.2亿亿元，增增长幅度度达到了了7500。住住宅施工工工面积积由20005年年的122.4万万平方米米猛增到到20005年的的17万万平方米米；增长长幅度为为44。住宅宅规模的的扩张势势必带来来配套商商业营业业用房开开发规模模的扩大大，同时时

21、，商业业营业用用房的规规模扩大大将为住住宅项目目提供良良好的配配套环境境，改善善城市面面貌，这这将有助助于住宅宅市场的的发展。荆州房地地产市场场健康平平稳增长长，未来来市场发发展前景景看好荆州房地产产市场近近3年来来销售量量和销售售价格均均保持着着平稳的的增长，房房地产市市场环境境较为健健康，未未来发展展前景看看好。住住宅市场场销售量量由20003年年22.03万万平方米米增加到到20006年的的42.61万万平方米米，增长长幅度达达到了778。住住宅销售售价格由由20003年的的9455.733元/平平方米增增到20005年年的15595元元/平方方米；增增长幅度度为533.5。通过过以上的

22、的数据比比较，住住宅市场场的销售售量和销销售价格格的同步步增长，说说明荆州州房地产产保持着着健康发发展，同同时也预预示未来来的发展展前景看看好。小 结：从去年下半半年起，国国家虽多多次出台台抑制房房价上涨涨的措施施，但在在这些重重拳的出出击下，荆荆州的房房价依然然在上涨涨，只是是购房者者购买行行为更理理智性。在在中部崛崛起的背背景下，荆荆州的外外地资本本投资建建设明显显增多，那那么荆州州经济必必然发展展了、就就业机会会增多、收收入增加加，此外外荆州旧旧城改造造产生的的购房需需求、省省内周边边在荆州州购房者者增多等等因素，也也是支撑撑房价的的有利因因素。所所以荆州州的房价价在最近近几年还还会平缓

23、缓上涨，对对开发商商来说无无疑是一一利好消消息，但但我们一一定要把把握住产产品品质质，来面面对购房房者的审审视。从从列表中中不难发发现,沙沙市区在在近段时时间里,地产价价格涨幅幅变化很很快,在在普遍面面临销量量下降的的情况下下,其销销售减量量也不算算太大。近近郊区域域的发展展速度超超过荆州州区及其其他城市市中心地地段，其其房价也也将越来来越向城城中心的的房价靠靠近。很很自然，这这是城市市发展，都都市边缘缘化所形形成的一一种趋势势，离不不开城市市规划和和基础建建设的完完善，追追赶的过过程自然然也需要要一定的的时间。（二）荆州州形成三三园两区区格局，地地产开拓拓机遇来来临荆州房地产产市场：整体良性

24、发发展与现现阶段迅迅速升温温 1、湖北省省宏观政政策的指指导20004年年6月，为为了促进进房地产产业的持持续快速速健康发发展，根根据国国务院关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知，结结合我省省实际，湖湖北省政政府出台台省政政府关于于促进房房地产业业持续健健康发展展的意见见，将将在一定定程度上上刺激商商品房市市场，保保证房产产市场健健康发展展。 2、政府出出台房改改政策，取取消福利利分房自自20000年年年底荆州州政府取取消福利利分房制制度，个个人购房房数量骤骤增。同同时，随随着居民民收入水水平不断断提高以以及消费费者观念念的转变变，消费费者对商商品房的的需求也也持续呈呈上升趋趋势，

25、在在很大程程度上刺刺激了商商品房市市场迅猛猛发展。3、人口城城镇化，扩扩大了市市场消费费需求。 荆州是是一个文文化古城城，有着着悠久的的历史，自自古以来来就是连连贯南北北的交通通要塞和和物资集集散地，随随着近年年来城市市基础设设施建设设的逐步步完善，吸吸引了许许多外地地人来荆荆州投资资经商。另另外户籍籍制度的的改革，使使农村人人口城镇镇化，城城镇人口口大量增增加。这这些都为为荆州市市的商品品房消费费市场增增添了新新的主力力军。4、随着人人均收入入的增加加，人民民生活水水平的提提高，市市场消费费能力逐逐步增强强。 220033年荆州州市城镇镇居民人人均可支支配收入入70993元，上上年增长长7.

26、44%。人人均消费费支出554000元，增增长3.3%；20003年全全市农民民人均纯纯收入225022元，增增长3.9%。(摘自：荆州州纵横之之20003年年荆州市市经济运运行特点点、问题题及对策策) 20004年荆荆州市完完成生产产总值4430亿亿元左右右，同比比增长885，城镇镇居民人人均可支支配收入入76000元，比比上年增增长72；农民人人均纯收收入30002元元，比上上年增加加5000元，增增长2000，增长长速度创创九年来来最好水水平，增增长速度度居全省省第一位位，增加加绝对额额居全省省第二位位。（摘摘自：荆荆州市人人民政府府新闻发发言人办办公室220044年经济济发展情情况新闻

27、闻发布稿稿）以以上数据据反映了了企业和和个人的的投资与与消费仍仍蕴藏着着较大的的增长潜潜力。近近年来，相相当一部部分住旧旧楼房和和平房的的居民为为了改善善居住条条件，将将以旧换换新，以以小换大大，逐渐渐从追求求“居者者有其屋屋”向“居居者优其其屋”发发展。电电脑、移移动电话话、摩托托车等消消费的快快速增长长带动了了城市消消费品市市场的活活跃，汽汽车、住住房消费费的增加加预示着着新一轮轮消费结结构升级级已为期期不远。5、同类物物业的市市场情况况 荆州州花园、顺顺驰太阳阳城、翰翰林苑、观观邸、白白云绿水水、丽景景家园等等一批高高档次概概念住宅宅的推出出，完成成了对本本类产品品的市场场说明任任务，人

28、人们对高高档住宅宅已广为为认同和和接受，希希望拥有有这类高高档住宅宅。在此此基础上上，本类类产品的的推广、销销售也逐逐步成熟熟，深入入人心。二、荆州房房地产消消费市场场的新机机遇：旧城改造与与银行按按揭 1、旧城城改造，造造成了需需求量的的增加 鉴于原原荆州城城内人口口密度过过大的状状况，为为减轻市市政压力力， 220033年，政政府出台台“为古古城减压压，城内内只许拆拆房，不不许建房房”的新新规划，开开始对城城墙及城城内古迹迹、古建建筑加以以保护。同同时下令令城内十十二万人人外迁六六万，短短期目标标是三年年迁出三三万人。这这给城外外的房地地开发提提供了良良好的市市场环境境。 2、银行按按揭政

29、策策的出台台，让大大量经济济实力不不是很强强的家庭庭也步入入了购房房者的行行业，增增加了市市场的需需求量。在在银行按按揭政策策，这些些消费者者通常仅仅需支付付相当于于总房款款两至四四成的首首付款，即即可提前前入住，享享受房产产的居住住权。这这就大大大增加了了消费人人群数量量，有效效刺激了了房地产产市场。（三）沙市市区商住住楼盘调调研分析析见附1比较分析：从销售市场场来看，沙沙市的房房价不再再是物美美价廉，沙沙市的房房价与荆荆州城区区中心区区域房价价的差距距在不断断缩小，荆荆州人在在沙市购购房的求求低心理理也逐渐渐被改变变，对地地段和发发展潜力力的认同同的同时时，也接接受着高高价格的的现实。2、

30、户型配配比及销销售进度度比较：见附1比较分析：通过调研发发现面积积在50080平平方米和和801105平平方米左左右的楼楼盘销售售情况比比较好，说说明消费费者在购购买该区区域楼盘盘时较注注重实用用性，也也可以说说成是以以居住为为主的消消费者。另另外上述述楼盘的的户型配配比较多多样，可可以满足足不同的的消费者者的需求求。3、楼盘主主要经济济技术指指标比较较：楼盘名称绿化率容积率紫荆御景绿化31.5%2.1津泰园绿化 344%1.84楚天明珠绿化40%6恒生国际绿化34.1%3.5新城国际绿化45%5.7玉兰小区绿化17%4.6御龙天下绿化37%2.6浅水湾绿化30.9%1.8比较分析：从列表中发

31、发现,在在所有楼楼盘中，都都注重绿绿化和对对容积率率的追求求，但这这些楼盘盘大多数数都是大大体量、分分期开发发的楼盘盘，如果果没有一一定的用用地面积积，做绿绿化是只只能是修修饰性的的点缀，而而不能将将其作为为楼盘设设计规划划的重要要因素来来考虑，所所以，通通过认真真研究后后我们认认为贵方方在燎原原区工业业园地块块的项目目建设上上，由于于拥有7735440平方方米的占占地面积积，因此此可具备备追求低低容积率率和高绿绿化率的的条件。在在大量的的同质产产品中，别别人“大而全全”，我们们完全可可以做到到“小而精精”，同时时，通过过综合性性物业配配置，最最大化的的增大建建设体量量和功能能设置，不不但弥补

32、补市场的的空缺，同同时，在在激烈的的竞争中中，以差差异化的的市场定定位，最最小化市市场占领领份额方方面的阻阻力。4、周边环环境情况况：由于该区域域的楼盘盘所处的的地理位位置周边边都有不不同的国国有企业业的存在在，周边边工厂较较多，外外来人员员多，学学生多，人人口动向向杂乱，环环境不是是很好，但但随着政政府在开开发前段段投入的的不断加加强，沙沙市开发发新区建建设的步步伐的加加快，全全新的规规划（最最新的规规划自然然是最有有前瞻性性的，其其设计和和配套等等各个方方面都具具备科技技含量最最高、操操作效率率最高），另另一个角角度来看看，在外外来人员员多的新新兴区域域里，隐隐含着大大量第一一次置业业者，

33、随随着沙市市周边环环境的不不断完善善，相应应的小区区和公寓寓的建设设，人口口管理必必将得以以规范。以以目前的的开发趋趋势和城城市运营营的经验验来看，在在未来的的35年里里，沙市市（开发发区）片片区个各各种环境境配套都都将达到到很高标标准。5、楼盘开开发商实实力比较较： 楼盘名称开发商紫荆御景湖北兴业房房地产开开发公司司小天鹅 津泰园园湖北小天鹅鹅房地产产开发公公司楚天明珠荆州神明房房地产恒生国际湖北恒生房房地产开开发公司司新城国际湖北新城国国际置业业投资有有限公司司玉兰小区荆州市长宏宏房地产产御龙天下湖北正邦房房地产开开发公司司比较分析：上述楼盘开开发商实实力都较较可，建建筑商实实力亦都都不分

34、高高下，其其中亦大大部分以以外地开开发商和和外地建建筑商，说说明外来来的房地地产开发发建筑企企业已经经捷足先先登看好好了荆州州这片热热土，亦亦说明该该地段的的潜力。当当然开发发商背景景不同，对对项目的的开发利利益取向向不一样样，寸土土寸金的的热土上上，靠着着实力和和公关策策略去争争取地段段和地价价，贵方方凭借自自身资源源，在开开发区、未未来核心心区占有有良土一一方，可可谓是占占地利，又又逢荆沙沙如火如如荼的大大发展，得得天时，无无论企业业大小，得得天时地地利，只只要加以以合理的的规划、精精准定位位，方能能以小博博大。6、配套评评价：所调研楼盘盘由于都都处在北北京路、荆荆津路，沿沿线交通通及生活

35、活配套情情况相似似，交通通线路十十分便捷捷，生活活配套亦亦较完善善，相比比较而言言开发区区在生活活配套的的比较上上稍显距距离，但但相信配配合好的的销售模模式，使使用好的的销售策策略，挖挖掘其他他优势卖卖点，是是完全可可以拉近近、缩小小甚至是是消除差差距的。消费市场分分析（一）区域域消费市市场构成成背景1、地理位位置沙市地处荆荆州东部部，南临临长江，沿沿江向南南就是武武汉、上上海。全全市总面面积1.41万万平方公公里，总总人口6647万万，城镇镇人口超超过2000万，占占总人口口的333.0%，中心心城区面面积544平方公公里。比比去年同同期人口口增长55.699%。从从数据显显示上我我们可以以

36、看出荆荆沙的发发展速度度之快。从从目前发发展趋势势可以看看到，荆荆沙正在在形成玉玉桥民营营科技工工业园、清清华农业业科技示示范园、东东方高新新技术产产业园、燎燎原现代代工业区区、沙龙龙生化工工程试验验区组成成的三园园两区分分布，发发展中的的燎原现现代工业业区正以以中央开开发区的的定位在在积极发发展。政策环境随着荆沙新新区建设设的拉开开帷幔，沙沙市已明明确定位位于了发发展方向向：“工业兴兴市”，是荆荆、沙两两城区中中明确将将房地产产业作为为主导产产业的城城区，政政府的规规划支持持为房地地产提供供了良好好的政策策环境；基础设设施的进进一步完完善，环环境改造造的进一一步深入入，道路路交通系系统的进进

37、一步成成熟，加加快了现现代商住住城建设设的步伐伐，必将将成为都都市人置置业的新新乐园。一一些精明明的开发发商把眼眼光投发发到这片片热土上上。房地地产发展展现已呈呈现加速速，其开开发销售售现状出出现了一一个新的的局面。现有交通路路线以北北京路中中山公园园为中心心，辐射射荆沙四四方。10路江津路红星路路北北京路白云云路北湖路路太太岳路江津津路11路三岔路北京路路-沙沙洪公路路-江江北砖瓦瓦厂12路有堤路 北京京路园林路路碧碧波路江津津西口荆南南路荆东路路荆荆中路郢都都路13路北京路沙洪路路14路荆秘路荆中路路屈屈原路荆南南路江津西西路太岳路路北北京路江汉汉南路沿江江路15路江津路红门路路北北京路红

38、汉汉南路中山山路沿江路路白白云路金龙龙路太岳路路荆荆沙河南南岸武德路路-东东环路荆南南路屈原路路荆荆中路郢都都路南环路路西西环路四机机厂16路北环路-人人民路-荆北路路-荆中中路-屈屈原路-荆南路路-江津津路-白白云路-北京路路-三岔岔路17路南湖路-廖廖子河-沿江路路-大湾湾-新沙沙路-北北京路-园林路路-洪垸垸二村-长港路路-港门门路桥-十号路路口18路三湾路-北北京路-塔桥路路-江津津路-荆荆南路-屈原路路19路北京路-三三湾路-江津路路-荆南南路-屈屈原路-荆中路路20路南环路-郢郢都路-荆中路路-屈原原路-荆荆南路-荆州大大道-纪纪南镇1路三湾路-北北京路-荆沙路路-荆京京南路-屈原

39、路路-荆中中路22路人民路-郢郢都路-荆中路路-屈原原路-荆荆南路-东环路路-江沙沙路24路荆州大道-江津路路-江汉汉北路-文化宫宫路-园园林路-北京路路2路九龙公司-金龙路路-白云云路-北北京路3路北京路-江江汉北路路-江荆荆路-红红门路-十号街街-汉沙沙公路4路南环路-南南湖路-荆沙路路-太岳岳路-金金龙路-白云路路-廖子子河路-北京路路-江汉汉北路-长港路路-红星星北路5路白云路-沿沿江路-中山路路-便河河西路-北京路路-月堤堤路6路北京路-鼓鼓湖路-沙岑路路8路荆州大道园林林北路长港港路江农路路-江江津路塔桥桥路北京路路-红红门路长港港路9路塔桥北路 碧碧波路园林林路北京路路豉豉湖路长

40、港港路特1路北京路-荆荆沙路-荆京南南路-屈屈原路-荆中路路新1路北京路-公公园路-荆沙路路-荆南南路-黄黄金堂-荆东路路-屈原原路-荆荆北路-郢都路路根据以上公公交线路路不难看看出，荆荆州市的的公交始始终是围围绕着沙沙市区的的中心地地段北京京路及江江津路行行驶的。这这两条主主干道的的重要性性可见一一斑。而而项目正正好坐落落在主干干道之一一的江津津路上，未未来的发发展潜力力是无法法估量的的。项目特征及及SWOOT市场场分析（一）项目目优劣势势分析1、项目优优势简述述：）踞沙市市都市中中心的东东方，自自然环境境优越，空空气干净净；周遍遍更是有有荆州XXX次种种高档学学府，人人文环境境氛围浓浓厚。2）沙市的的发展趋趋势，和和周边建建设进程程快，并并带来巨巨大的增增值空间间大。3）项目占占地X万万方，可可以拥有有一定环环境绿化化空间，可可以提升升居住的的品质感感。4）XX地地产的强强大品质质实力保保障。5）地处非非繁华地地段，居居住安静静性好。2、项目劣劣势简述述：1）项目位位于XXX路与XXX路交交汇处，居居城东，位位置较偏偏。2）同地及及开发体体量不大大，难形形成开发发规模效效应。3）开发区区现只处处于冰封封市场，需需要2-3年的的发展期期。市民民们普遍遍消费心心理