招商局某项目物业管理顾问方案

1、金色蓝湾物业管理顾问方案招商局物业业管理有有限公司司二九年年十二月月目 录第一章项目目简介及及顾问模模式建议议第一节项目目简介第二节金色色蓝湾项项目顾问问服务需需求第三节顾问问模式建建议第二章 物物业顾问问服务运运作方式式概述第一节“顾顾问+驻驻场”服务模模式第二节 顾顾问运作作方式第三章物业业前期介介入顾问问工作第一节物业业前期介介入的必必要性第二节物业业前期介介入顾问问工作事事项第四章物业业管理机机构筹建建顾问工工作第一节 物业业管理机机构成立立顾问内内容第二节 规章章制度建建立顾问问内容第三节 人员员招聘与与培训顾顾问内容容第五章营销销配合和和促进工工作第一节 定期举举行沟通通会议第二节

2、 参与营营销及租租售中心心的整体体施工和和装饰第三节 规划良良好的销销售现场场服务工工作第四节 对销售售人员进进行物业业管理专专业知识识培训第五节 销售现现场派驻驻高级物物业经理理第六节 宣传自自身背景景和优势势，展示示强大服服务商面面貌 HYPERLINK l _Toc173989984 第六章 验验收和整整改顾问问工作第一节 建筑质质量的验验收顾问问第二节 设备设设施的验验收顾问问第三节 验收质质量问题题的整改改顾问第七章交付付和装修修管理顾顾问工作作第一节 交付期期物业管管理的顾顾问内容容第二节 交付分分工、安安排与准准备内容容第三节 装修管管理期顾顾问内容容第四节 装修管管理的组组织安

3、排排第八章正常常期管理理顾问工工作第一节 正常期期物业管管理的基基本顾问问事项第二节 正常期期客户服服务的顾顾问内容容第三节 正常期期安全管管理的顾顾问内容容第四节 正常期期设备及及房屋养养护维修修的顾问问内容第五节 正常期期清洁保保洁的顾顾问内容容第六节 正常期期环境绿绿化的顾顾问内容容第七节 正常期期客户室室内维修修与商务务服务的的顾问内内容第九章金色色蓝湾质质量跟踪踪及保证证措施第一节 质量跟跟踪阶段段第二节 质量保保证措施施第十章金色色蓝湾物物业顾问问服务安安排和报报价第十一章服服务承诺诺结束语第一章 项目简简介及顾顾问模式式建议第一节 HYPERLINK l _Toc17398996

4、5 项目简简介项目位置：湛江人人民大道道北111号开 发 商商：湛江江鑫泰投投资有限限公司占地面积：占地面积100.6万万平方米米。总建筑面积积：总建建筑面积积约555万平方方米。 目前施工情情况： 一期施工工开始开 盘 时时 间： 20010年年10月月入 伙 时时 间：预计20010年年底“金色蓝湾湾”项目位位于湛江江的主干干道区域域，交通便便利。项项目地理理位置十十分优越越，是湛湛江鑫泰泰投资有有限公司司开发的的高尚楼楼盘，在在当地定定位较高高，拟建建成湛江江当地高高档住宅宅、商业业楼房。第二节 金色蓝蓝湾顾问问服务需需求分析析根据对“金金色蓝湾湾”项目文文件了解解及甲方方地产商商要求，

5、结结合招商商局物业业全委管管理近两两千万平平方米面面积和从从事一百百多个顾顾问项目目的经验验，招商商局物业业分析甲甲方在物物业管理理顾问工工作上的的总体需需求是：借助专专业合作作、优势势互补，通通过快车车道在较较短时间间内，建建立起在在湛江地地区领先先的专业业化物业业管理服服务体系系，并打打造出一一支敬业业、专业业、服务务意识领领先的物物业管理理服务团团队。具体顾问需需求包括括：在项目规划划、设计计阶段，对对跟物业业管理专专业关系系密切的的有关建建筑本体体、给排排水、供供配电、园园林绿化化、景观观等提出出建议。在项目施工工阶段，对对项目的的规划、设设计、设设备选型型、施工工、安装装等提出出专业

6、建建议。在项目销售售阶段，通通过招商商局物业业公司自自身的品品牌优势势，及对对销售区区域的管管理和服服务，为为销售工工作提供供支持。指导项目物物业管理理机构完完成组建建，确定定项目管管理定位位和目标标，确定定服务费费用和服服务标准准。在项目验收收阶段，指指导金色色蓝湾物物业管理理进行项项目的验验收并落落实相关关质量问问题整改改。在项目入伙伙阶段，指指导金色色蓝湾筹筹备交付付，办理理各项入入伙手续续。在项目装修修阶段，规规范装修修管理并并化解交交付投诉诉高峰。在日常物业业管理过过程中，建建立管理理服务规规范，建建立品质质管理体体系，为为持续提提升物业业服务质质量打下下基础制定项目管管理方案案，确

7、定定物业管管理收费费标准，优优化成本本控制。完成培训体体系的建建设，协协助甲方方打造出出一支敬敬业、专专业、服服务意识识领先的的物业管理团队队。 HYPERLINK l _Toc173989966 第三节顾问问模式建建议“金色蓝湾湾”在当地地的中、高高档次定定位，要要求该项项目提供供高水准准且独具具特色的的物业管管理服务务，倡导导出一种种高品质质的人文文品质生生活。“金色蓝蓝湾”的管理理服务效效果将是是“金色蓝蓝湾”开发销销售及物物业升值值的有力力品牌支支撑，同同时也是是湛江市市鑫泰投投资有限限公司后后续项目目开发的的有力品品牌保证证。为配配合项目目营销及及提高后后期物业业管理水水平，达达到良

8、好好物业管管理服务务口碑，同同时根据据贵司物物业管理理方面的的需求，招招商局物物业拟提提供“顾问+驻场”服务模模式。第二章 物物业顾问问服务运运作方式式概述按照招商局局物业目目前实行行的ISS900001:20000质量量体系和和市优、省优、国国优模式式进行“顾问+驻场服服务模式式第一节 “顾问+驻场”服务模模式一、顾问理理念“顾问+驻驻场”服务模模式，即即顾问公公司除为为项目各各种文件件性资料料外，还还派出顾顾问团在在现场实实际操作作，确保保顾问的的各项思思路得到到落实，对对现场服服务品质质负责，同同时通过过现场的的传、帮帮、带，为为甲方培培养一批批有经验验的物业业管理人人员。此种方式能能保

9、证顾顾问公司司的各项项思路在在现场得得到最大大程度的的落实，同同时对甲甲方物业业公司的的培训作作用非常常明显。这这种顾问问合作方方式效果果明显，经经过多年年检验，已已成为目目前物业业管理顾顾问市场场上最常常见的合合作方式式。二、顾问工工作方式式此种顾问模模式下，项项目采用用工程顾顾问团+驻场顾顾问团的的方式开开展工作作。工程顾问团团由各专专业工程程师组成成，在项项目规划划设计阶阶段、设设备选型型阶段、验验收接管管阶段赴赴现场工工作，同同时不定定时跟踪踪现场施施工进度度，了解解施工进进展情况况。驻场顾问团团由项目目经理+各专业业经理组组成，在在项目现现场开展展工作，协协助甲方方物业公公司开展展项

10、目物物业管理理的运营营活动，负负责整个个项目的的物业服服务品质质及人员员培训。三、顾问工工作目标标“顾问+驻驻场”服务模模式下，顾顾问工作作目标不不仅包含含纯顾问问项目的的工作目目标，更更注重现现场的实实际效果果，考核核顾问工工作的指指标也更更量化。现场工作质质量达到到省级优优秀物业业管理小小区标准准项目建立起起完善的的管理机机制和运运作体系系项目质量体体系按IISO990011标准运运行，可可协助甲甲方物业业公司获获得外部部认证项目建立起起完善的的培训体体系项目建立起起完善的的绩效考考核体系系甲方满意度度90%客户满意度度90%为甲方培训训一支经经验丰富富的物业业管理队队伍。四、顾问工工作具

11、体体内容1、“金色色蓝湾”规划、施施工与验验收的物物业管理理顾问目目标招商局物业业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，不仅仅从物业业管理角角度积极极提出规规划设计计建议，更更重视被被采纳建建议的具具体落实实，为此此将全方方位参与与“金色蓝蓝湾”的施工工监理、工工程验收收，并协协助推动动验收发发现问题题的整改改。具体顾问目目标包括括：（1）协助助组织各各专业工工程、设设施设备备的验收收工作，重重点检验验前期规规划及设设备选型型中从物物业管理理角度提提出的专专业建议议的落实实情况。（2）对不不合格处处提出整整改意见见，推动动施工单单位进行行整改并并复验。（3）协助助收集验验收报告告，整理理图纸资资料

12、，建建立设备备台帐。（4）对施施工单位位和设备备供应商商的售后后保修服服务提出出具体要要求，为为日后房房屋建筑筑、设备备设施的的使用、维维修、养养护提供供长期的的质量保保障。2、“金色色蓝湾”销售配配合顾问问目标招商局物业业将利用用自身品品牌优势势和经验验优势，积积极配合合甲方开开展营销销活动。（1）确定定销售配配合模式式与服务务定位（2）确定定销售配配合各专专业人员员岗位和和数量（3）建立立销售配配合过程程中各专专业服务务程序（4）跟进进销售配配合人员员招聘和和培训全全过程，确确保人员员素质达达到要求求（5）为销销售中心心、样板板房及其其他销售售区域提提供高档档尊贵的的服务（6）配合合甲方编

13、编制销售售广告中中各项涉涉及物业业管理的的内容3、“金色色蓝湾”物业管管理机构构筹建的的顾问目目标招商局物业业在顾问问服务中中，将针针对“金色蓝蓝湾”的项目目特点，组组建满足足客户服服务需求求和品牌牌宣传需需求的物物业管理理机构，打打造出湛湛江地区区一流的的物业管管理团队队。具体顾问目目标包括括：（1）确定定“金色蓝蓝湾”项目的的物业管管理服务务模式与与品质目目标定位位。（2）设计计物业管管理组织织架构，并并拟定人人员编制制、岗位位资格。（3）按照照ISOO90000体系系要求，建建立各专专业的管管理服务务程序。（4）拟定定“金色蓝蓝湾”物业管管理收费费标准，并并编制物物业管理理服务预预算。（

14、5）建立立职业化化培训考考核体系系，确保保员工敬敬业精神神和掌握握应知应应会。4、“金色色蓝湾”预验收收与品质质问题整整改的物物业管理理顾问目目标招商局物业业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，将组组织物管管在项目目完工后后、客户户交付前前进行预预验收，并并协助推推动验收收发现问问题的整整改。具体顾问目目标包括括：（1）协助助组织各各专业工工程、设设施设备备的验收收工作。（2）对不不合格处处提出整整改意见见，推动动施工单单位进行行整改并并复验。（3）协助助收集验验收报告告，整理理图纸资资料，建建立设备备台帐。（4）对施施工单位位和设备备供应商商的售后后保修服服务提出出具体要要求，为为日后房房屋建

15、筑筑、设备备设施的的使用、维维修、养养护提供供长期的的质量保保障。5、“金色色蓝湾”交付及及装修的的物业管管理顾问问目标招商局物业业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，强调调交付及及装修期期的有序序管理，通通过积极极沟通，避避免客户户投诉的的集中爆爆发，为为小区营造造祥和的的工作氛氛围奠定定基础。具体顾问目目标包括括：（1）编制制符合管管理实际际要求的的前期管管理协议议、管理理规约、装装修管理理责任书书等文件件体系、设设计一条条龙的交交付流程程。（2）超前前培训员员工，反反复演练练。（3）协调调交付相相关各方方工作，实实现交付付的顺利利、高效效。 （4）制定定严格的的装修管管理制度度，事前前提示

16、。（5）严格格把好装装修审批批关和巡巡查关，杜杜绝违章章装修的的现象，为为今后的的创优达达标工作作创造良良好的条条件。6、“金色色蓝湾”正常管管理期的的物业管管理顾问问目标招商局物业业在“金色蓝蓝湾”的顾问问服务中中，将指指导物业业公司打打造出湛湛江地区区一流的的物业管管理效果果、物业业管理流流程规范范和物业业管理团团队。具体顾问目目标包括括：（1）协助助、指导导物业公公司建立立领先于于湛江的的ISOO90000服务务体系标标准及全全套管理理规章制制度。（2）“金金色蓝湾湾”客户满满意率达达到900%。（3）“金金色蓝湾湾”物业管管理服务务不但有有一流的的服务效效果，还还能维持持财务收收支平衡

17、衡。第二节顾问问运作方方式采用工程顾顾问团+驻场顾顾问团的的方式开开展工作作。工程顾问团团由各专专业工程程师组成成，在项项目规划划设计阶阶段、设设备选型型阶段、验验收接管管阶段赴赴现场工工作，同同时不定定时跟踪踪现场施施工进度度，了解解施工进进展情况况。驻场顾问团团由项目目经理+各专业业经理组组成，在在项目现现场开展展工作，协协助甲方方物业公公司开展展项目物物业管理理的运营营活动，负负责整个个项目的的物业服服务品质质及人员员培训。工作计划建建议如下下：序号时段人数时间备注一工程顾问团团天数1合同签订后后一周内内工程顾问团团3人4由各专业工工程师组组成工程程顾问团团赴现场场，熟悉悉项目现现场，对

18、对项目规规划设计计提出优优化建议议2开盘前项目经理和和工程顾顾问团22人4负责指导对对售楼处处进行验验收，同同时跟进进施工现现场状况况配合销售员员工培训训二驻场顾问月数1入伙阶段顾问经理、工程顾问、安管顾问各各1人2顾问经理入入伙前22个月到到场；工程和安管管顾问入入伙前一一个月至至入伙后后一个月月。2装修管理/返修/正常管管理阶段段顾问经理11人4入伙至入伙伙后四个个月三跟踪期顾问经理11人每月5个工工作日驻场期结束束后三个个月第三章物业业前期介介入顾问问工作第一节物业业前期介介入的必必要性现代高层建建筑，设设计复杂杂，技术术含量高高，建设设周期长长，安装装、施工工难度大大。各种种新技术术、

19、新材材料不断断投入使使用，社社会化分分工越来来越细，专专业门类类越来越越广。为为了对一一个物业业实施有有效管理理，保证证物业正正常使用用和功能能的发挥挥，需要要物业管管理企业业的前期期介入。一一般而言言，物业业管理是是指对竣竣工投入入使用后后的项目目进行管管理，因因此，很很多人就就把物业业管理看看成是房房地产开开发的附附属，并并不把物物业管理理行业看看成是一一个独立立行业，但但是，总总结物业业管理220多年年的经验验，我们们也不难难发现，由由于房地地产开发发建设过过程中留留下的缺缺憾，给给房产使使用人和和物业管管理单位位带来了了诸多影影响，很很多时候候也会对对开发商商本身的的声誉，对对开发商商

20、今后开开发的项项目产生生很大的的影响。随随着物业业管理行行业的不不断发展展，人们们对物业业管理的的作用有有了相当当的认识识和重视视。让物物业管理理提前介介入物业业建设：在物业业开发项项目未竣竣工前，直直至规划划设计阶阶段即开开始介入入；从物物业管理理的角度度及早发发现问题题、解决决问题，避避免出现现入住后后的管理理、使用用难题，这这已逐渐渐成为现现代物业业对后续续建设和和开发工工作的必必然趋势势。以下下是物业业管理前前期介入入在各个个环节上上的意义义及内容容：一、从项目目设计开开始提前前介入，参参与物业业建设项项目的优优化设计计，对物物业实施施超前管理，为完完善物业业建设提提出建设设性意见见，

21、避免免物业建建成后的的使用和和管理问问题。项目的设计计人员不不是专业业的物业业管理者者，在项项目规划划设计阶阶段，规规划设计计人员往往往只从从设计技技术角度度考虑问问题，其其在制定定设计方方案时，不不可能将将后期的的物业管管理经营营中可能能出现的的问题考考虑的那那么全面面，或者者很少从从业主长长期使用用和后续续物业管管理正常常运行的的角度考考虑问题题，造成成物业建建成后管管理上的的漏洞和和功能布布局上的的缺陷。同同时由于于设计阶阶段与物物业的建建成存在在较长间间隔，建建筑、设设施的技技术进步步和业主主需要的的不断提提高都有有可能使使设计方方案落伍伍。而物物业管理理企业作作为物业业的管理理经营维

22、维护者，对对物业可可能出现现的问题题有比较较清楚的的了解，其其前期介介入，可可以从业业主和管管理者的的角度参参与规划划设计方方案的讨讨论，完完善设计计细节，提提出一些些合理的的建议，使使物业的的功能设设计更有有利于日日后的使使用和管管理，可可以有效效的避免免因设计计的缺陷陷或不足足而给业业主使用用和物业业管理带带来的麻麻烦。二、积极参参与工程程监理工工作，从从物业管管理的角角度对工工程施工工、设备备安装的的质量进进行全面监控控，及早早发现问问题，及及早解决决问题，避避免物业业建成后后给使用用和管理理服务带带来的缺缺憾。物业项目一一旦建成成，物业业管理企企业就要要天天和和此物业业打交道道，并且且

23、要面对对所管物物业可能能发生的的各种问问题，在在关系到到切身利利益的条条件下，它它可能比比工程监监理的要要求更严严格，工工作更细细致、更更周密。在在建设施施工阶段段，施工工环节多多，施工工单位参参差不齐齐，设备备安装、管管线布置置错综复复杂，对对工程质质量的控控制要求求高。但但这一阶阶段是整整个项目目的关键键时期，开开发商的的主要精精力更多多放在工工程进度度、资金金筹措和和促销推推广上，尽尽管从开开发商的的本意来来说，总总是希望望能保证证工程质质量，使使所建物物业达到到优良乃乃至优质质工程目目标，但但是由于于人力、技技术、精精力等方方面的原原因忽视视对工程程质量的的全面监监控。尽尽管建设设项目

24、都都有监理理公司监监理，但但监理公公司与开开发商往往往只注注重结构构安全等等大的质质量问题题，对物物业使用用过程中中经常会会碰到的的渗漏、裂裂缝以及及一些细细微的质质量问题题却经常常忽视，而而这些却却是物业业管理企企业在日日后的维维修养护护中必须须面对的的，通过过物业管管理企业业的前期期介入，为为以后的的维修养养护工作作省去很很多麻烦烦。现在在的物业业建设，特特别是高高层物业业建设，其其结构、管管线等十十分复杂杂，安装装、施工工工程中中，粗心心大意或或随心所所欲就很很可能给给业主今今后顺利利使用设设施、设设备带来来极大的的困难，甚甚至导致致极大的的浪费，特特别是在在目前房房地产施施工安装装单位

25、尚尚不很了了解重视视物业管管理工作作的情况况下，某某些作业业者很可可能为了了自己工工作的方方便，而而不是以以人为本本、从有有利于业业主今后后几十年年的使用用的角度度去安装装施工，从从而给入入住后的的物业管管理带来来诸多难难以解决决的问题题。物业业管理派派出专业业人员入入住楼盘盘，从业业主的角角度监督督施工单单位的各各项工作作，从物物业管理理的角度度提出整整改建议议，确保保了施工工中不出出现不利利于物业业管理的的弊端，为为业主争争得了良良好的硬硬件条件件。此外外，前期期介入使使物管公公司能够够对物业业的每一一单元逐逐一检查查验收，建建立工程程设备档档案，为为业主日日后装修修、使用用、维修修提供了

26、了极大的的方便。三、提前熟熟悉所安安装的设设备设施施，严格格按规范范做好接接管验收收工作，确确保物业业管理单位能够在在物业建建成后一一开始投投入使用用即能为为业主提提供良好好的物业业管理服服务。有的开发、设设计单位位在物业业配套机机电设备备的选购购、施工工中往往往留下华华而不实实或考虑虑不周之之处，造造成可维维护性不不足，特特别是在在接管验验收阶段段，开发发商往往往只注重重物业整整体的交交付使用用，而很很少考虑虑到物业业公司接接管后细细微全面面的需要要，给物物业建成成后的使使用维护护带来诸诸多不便便，也对对物业管管理单位位顺利、及及时地为为业主提提供良好好的管理理服务带带来影响响。有物物业管理

27、理公司提提前介入入后，开开发商可可以得到到物业管管理公司司的紧密密配合，使使其专心心开发建建设。物物业管理理公司可可以根据据物业管管理的技技术规范范要求，对对接管的的物业从从使用功功能上严严格把关关，就日日常管理理维护工工作中可可能出现现的问题题直接与与建筑安安装单位位交涉，监监督并促促使改进进发现的的问题，避避免了扯扯皮推委委情况发发生。特特别是能能够及时时指出安安装调试试过程中中，对给给排水、照照明、通通讯、暖暖通、气气体动力力、供电电、防震震防雷、电电梯、消消防等各各个设备备系统中中所存在在的不同同程度的的问题，促促使开发发商引起起高度重重视并要要求承建建单位限限期解决决，确保保各项设设

28、备设施施在投入入使用住住前就能能正常运运行。其其机电设设备管理理人员可可以提前前熟悉相相应设备备的操作作、管理理和维护护，同时时严格按按照国家家建设部部颁布的的房屋屋接管验验收标准准做好好接管验验收工作作。同时时，由于于有了提提前介入入，物业业管理单单位对物物业的总总体规划划布局、结结构和管管线布置置、设备备设施基基本做到到心中有有数，对对物业可可能出现现的隐患患了如指指掌；所所发现的的问题在在施工安安装方尚尚未退场场之前即即已解决决，既节节省了费费用，也也大大缩缩短了了了物业开开发、经经营、使使用之间间的过渡渡期。如如果在开开发商的的授权下下，在竣竣工验收收合同中中，开发发商全权权委托物物业

29、管理理公司在在保修期期内代表表开发商商与建筑筑、安装装单位就就房屋建建筑安装装质量进进行监督督、协调调，确保保物业建建设质量量，物业业管理单单位就能能够确保保接管验验收工作作顺利，接接管后即即能投入入使用，及及时为业业主提供供可靠的的服务。此此外，物物业投入入使用时时才进入入的物业业管理队队伍，往往往仓促促上阵，难难免在初初期的管管理中导导致很多多不应有有的失误误，也给给业主留留下了不不好的印印象，而而提前介介入，物物业管理理企业就就可以有有充裕的的时间熟熟悉物业业，更好好的提供供服务。第二节 前期工工程介入入顾问事事项“金色蓝湾湾”项目将将分多期期建设，招招商局物物业将针针对项目目不同需需求

30、和不不同时间间点，从从物业管管理角度度，对项项目建设设提出优优化建议议。概念设计阶阶段参加概念设设计成果果讨论，提提出专业业意见，提提交概概念设计计阶段物物业顾问问建议书书。方案设计阶阶段对项目的总总平设计计，楼房房的单体体设计，各各专业设设计提出出建议，提提交方方案设计计阶段物物业顾问问建议书书。包包含但不不限于以以下内容容：总平面设计计（含综综合管线线和竖向向设计）各单体建筑筑设计结构工程设设计会所功能和和设计供电系统设设计供水、排水水系统设设计电梯系统设设计环境、景观观设计智能化系统统设计重点内容：交通组组织、管管理权属属界定、安安全防范范、节能能、环保保、居住住便利性性、物业业管理用用

31、房等做做专项报报告初步设计和和扩大初初步设计计阶段在方案设计计基础上上，对深深化的初初步设计计图纸进进行会审审，提交交初步步设计阶阶段物业业顾问建建议书。初步设计计阶段物物业顾问问建议书书包含含以上方方案设计计阶段所所有工作作内容的的细化建建议，对对重点内内容做专专项报告告。如：节能环保措措施设备选型景观设计优优化灯光工程优优化安防系统和和交通组组织优化化对安装、采采购合同同中关于于售后服服务部分分、备品品备件要要求提出出建议；施工图设计计阶段本阶段主要要针对各各专业、各各建筑施施工图提提出建议议，落实实扩大初初步设计计的专业业意见。并并对施工工图中存存在的细细节问题题提出改改进建议议。施工跟

32、进阶阶段在项目施工工阶段，定定期跟踪踪工程进进展，从从物业管管理角度度提出建建议，提提交施施工阶段段物业顾顾问建议议书，包包括但不不限于以以下内容容：对项目施工工阶段对对如何营营造良好好形象，创创造开发发单位品品牌提出出顾问建建议；根据过往经经验，在在施工样样板房完完成之后后，提炼炼施工中中容易出出现的设设计问题题、质量量问题，及及早提醒醒甲方并并跟进整整改情况况；针对设备安安装和装装修工程程施工中中出现的的问题，从从日后的的使用角角度提出出相关整整改建议议；对如何维护护设备安安全和进进行现场场施工跟跟踪提出出顾问建建议；对施工中不不利于日日后管理理/不便便于使用用/不安安全/不不节能环环保之

33、处处及时提提出改进进建议设备选型的的顾问内内容在设备选型型阶段，物物业管理理顾问工工作主要要内容为为：协助助开发商商对设备备供应商商进行综综合考察察。根据据设计施施工图统统计列出出公用设设施设备备的名称称、数量量、技术术参数，结结合使用用要求，参参照招商商局物业业掌握的的大量设设施设备备使用情情况与设设备选型型内容参参考模板板，结合合市场调调研结果果，对同同类产品品进行价价格、可可靠性、性性能比较较，最终终确定候候选供应应商，供供甲方进进行选择择确定设设备选型型，我们们将提供供如下主主要设备备选型的的顾问服服务工作作：（1）供配配电系统统：高压压环网柜柜、干式式变压器器、低压压配电箱箱柜、主主

34、开关、动动力控制制箱柜、发发电机组组、母线线槽、桥桥架。（2）给排排水系统统：生活活水变频频控制柜柜、生活活水泵、排排污泵、消消防水泵泵、增压压泵。（3）电梯梯设备：客梯、观观光梯、货货梯、扶扶手梯。（4）公共共安全设设施：硬硬盘式录录像电脑脑、画面面监视器器、N画画面分割割器、摄摄像机与与云台、门门禁管理理主机、门门禁管理理单元主主机、电电控锁与与IC卡卡、电子子巡更、火火灾自动动报警主主机、防防火设备备联动控控制柜、消消防广播播系统（前前置放大大器，功功率放大大器，广广播分区区控制器器，喇叭叭，CDD机）。（5）室内内安全设设施：联联网报警警器、门门禁与进进户门锁锁、紧急急求助系系统。（6

35、）智能能化设施施：车辆辆出入自自动道闸闸、车场场收费管管理系统统、智能能型一卡卡通管理理系统、远远程自动动抄表系系统、小小区背景景音乐广广播、设设施设备备远程管管理运行行系统、小区网络管理平台、电子显示牌。（7）公共共网络：电讯网网络、宽宽带网络络、有线线电视网网络。建筑施工与与设备安安装阶段段的顾问问内容在内部建筑筑施工与与设备安安装阶段段，物业业管理顾顾问有115个工工作要点点，力争争通过对对施工进进行阶段段性抽查查，及时时发现设设计中与与施工中中存在的的技术、工工艺、材材料（管管材，型型材，线线管、导导线、开开关、插插座、灯灯具、门门窗配件件等安装装与装修修材料）等等因各种种原因产产生的

36、各各类将影影响未来来交房与与物业管管理的问问题。（1）建筑筑施工：砌分割割墙体、墙墙面批灰灰、贴墙墙砖、预预留门洞洞、预留留窗洞、卫卫生间、空空调等预预留孔、空空调支撑撑板、形形位偏差差、屋面面防水、外外墙防水水。（2）建筑筑安装：门、窗窗、洁具具、楼梯梯扶手、阳阳台护栏栏。（3）室内内水电及及配套设设施安装装：室内内配电、室室内给水水、室内内排水、排排气、通通讯电话话、宽带带网络、安安防报警警、水电电气表。（4）供配配电设备备安装：高压环环网柜、电电力变压压器、开开关柜、计计量柜、控控制柜、电电表箱、母母线槽与与桥架线线槽、电电缆敷设设、发电电机组。（5）供水水设备安安装：水水泵安装装。管道

37、道敷设。水水箱、水水池。水水表。环环网、阀阀门井。（6）排水水设施施施工安装装：主管管道、支支管道、检检查井、化化粪池。（7）通风风排烟设设备安装装：风机机与风管管、烟道道、风阀阀风口、室室外风口口、防雨雨百叶。（8）消防防设备安安装：报报警主机机、联动动控制柜柜、消防防广播设设备、线线路敷设设、中继继器（模模块）、水水流继电电器、各各类探测测器、广广播喇叭叭、手报报按钮、电电话插（孔孔）板、警警铃、消消火栓、喷喷淋系统统。（9）智能能化设备备安装：红外报报警、闭闭路监控控、巡更更系统、门门禁（一一卡通）、道道闸、车车场收费费记录管管理系统统、背景景音乐。（10）电电梯安装装：涡轮轮减速器器、

38、限速速器、层层门与外外呼按钮钮、楼层层显示器器、与中中心对讲讲电话、中中心迫降降、闭路路摄像机机、报站站钟、舒舒适度、控控制柜、电电源柜。（11）室室外景观观施工：道路、水水系、雕雕塑、小小品、绿绿化。（12）室室外空调调排水管管道安装装。（13）有有线电视视安装。（14）电电话系统统安装。（15）宽宽带网络络安装。对上述事项项，我们们将及时时编制设设计变更更（改变变或增加加或减少少）顾问问建议报报告和和整改改顾问建建议报告告，并并同建设设单位、施施工单位位就发现现的问题题进行及及时沟通通，达成成共识，并并协助解解决设计计变更与与整改建建议落实实中的问问题。金色蓝湾验验收准备备阶段的的顾问内内

39、容在项目验收收准备阶阶段，顾顾问工作作主要内内容为：协助开开发商拟拟定验收收项目的的检查内内容及有有关的记记录表格格：（1）机械械部分检检查内容容要求与与记录。（2）控制制柜接管管检查内内容要求求与记录录。（3）高压压环网柜柜检查内内容要求求与记录录。（4）备用用电源（发发电机）接接管检查查内容要要求与记记录。（5）电力力变压器器接管检检查内容容要求与与记录。（6）低压压开关柜柜接管检检查内容容要求与与记录。（7）低压压计量柜柜接管检检查内容容要求与与记录。（8）电表表箱检查查内容要要求与记记录。（9）水表表检查内内容要求求与记录录。（10）火火灾报警警系统检检查内容容要求与与记录。（11）闭

40、闭路监控控检查内内容要求求与记录录。（12）机机电设备备运行检检查内容容要求与与记录。（13）房房屋主体体检查内内容要求求与记录录。（14）室室内综合合检查内内容要求求与记录录。（15）公公共设施施检查内内容要求求与记录录。（16）绿绿化工程程检查内内容要求求与记录录。我们将协助助建设单单位和物物业公司司对查出出各类施施工缺陷陷分类整整理，编编制成施施工遗留留问题整整改报告告，提提交建设设单位，跟跟进督促促并协助助落实解解决施工工遗留问问题，掌掌握施工工遗留问问题改进进程度与与改进结结果，将将交房遗遗留的工工程施工工问题控控制在最最小，以以保证房房屋顺利利交付给给客户。 HYPERLINK l

41、 _Toc173989977 第四章物业业管理机机构筹建建顾问工工作第一节 物物业管理理机构成成立顾问问内容招商局物业业顾问组组将了解解湛江市市物业管管理项目目招投标标的有关关规定，针针对项目目情况确确定管理理费标准准和管理理机构的的组织架架构，落落实物业业服务中中心管理理与生活活用房，并并对工作作所需的的物资装装备提交交采购计计划并安安排进行行采购。协助调查当当地物业业管理收收费情况况，根据据湛江市市物业服服务收费费管理有有关要求求，拟定定“金色蓝蓝湾”物业管管理收费费标准，并并报湛江江市物价价局核准准。指导签订前前期物业业管理服服务合同同并办理理湛江市市物业管管理行政政主管部部门备案案。提

42、交“金色色蓝湾”物业服服务中心心组织架架构。提交“金色色蓝湾”物业服服务中心心人员编编制与薪薪酬方案案。提交管理用用房与生生活用房房设置方方案。提交物业服服务中心心开办物物资设备备采购方方案。第 HYPERLINK l _Toc173989975 二节 规章制制度建立立顾问内内容招商局物业业派驻项项目的顾顾问经理理将协助助建立如如下规章章制度体体系：（1）公司司级规章章制度A、服务规规范公司员工文文明用语语公司员工仪仪容仪表表规范公司员工行行为规范范B、行政管管理档案管理规规程文稿打印控控制规程程印章管理规规程文件处理规规程办公用品管管理规程程办公设备管管理规程程公司会议管管理规定定参观接待工

43、工作规程程员工宿舍管管理规程程前台工作规规范仓库管理及及库存品品防护运运作规程程员工工作服服管理规规程公司法律事事务处理理流程合同管理规规程客户投诉处处理规程程系统管理规规程C、人力资资源管理理员工招聘规规程员工调配管管理规程程新员工入职职报到程程序培训体系管管理规程程兼职培训讲讲师管理理规程管理层员工工培训管管理规程程操作层员工工培训管管理规程程考勤管理规规程员工管理规规程人事档案管管理规定定劳务工管理理规程管理层员工考核奖惩惩制度员工公司内内部调动动规程员工离职规规程员工请休假假管理规规程员工工资管管理规程程劳务工工资资管理规规程出差管理规规程社会保险管管理规程程D、品质管管理监督检查规规

44、程品质检查结结果处理理规程质量管理工工作规程程内审员管理理规程（2）物业业服务中中心规章章制度A、综合管管理前期销售服服务配合合工作规规程接管验收工工作规程程交付工作组组织规程程办理入住工工作规程程装修控制规规程物业服务中中心人力力资源工工作规程程部门计划考考核管理理规程物业服务中中心专业业口员工工培训规规程食堂管理规规定宿舍管理规规定值班制度品质管理工工作规程程管理报告规规程档案资料管管理作业业规程空置房管理理作业规规程突发事件或或异常情情况处理理规程计收费运作作规程押金收退规规程公告管理规规程物业服务中中心与阳阳光投资资集团沟沟通、协协调作业业规程钥匙管理规规定客户违章处处理作业业规程物业

45、服务中中心业务务督导管管理规程程物业管理创创优规程程B、客户服服务管理理前台日常工工作规程程大堂助理工工作规程程投诉处理规规程报修管理作作业规程程客户求助服服务管理理作业规规程有偿便民服服务工作作规程小区社区文文化管理理规程访问客户工工作规程程客户服务值值班制度度客服人员培培训规程程客服人员考考核规程程C、安全管管理安全管理员员工作原原则安全管理员员招聘流流程安全管理分分队长公公开竞聘聘规程安全工作督督查规程程消防器材配配置及使使用规定定保安培训规规程防火责任人人管理规规程安全管理员员交接班班工作规规程安全警用器器械管理理作业规规程地面巡逻工工作规程程门岗（人员员）工作作规程门岗（车辆辆）工作

46、作规程中控岗工作作规程停车场巡逻逻作业规规程中控室消防防、监控控系统计计算机操操作规程程停车场收费费系统计计算机操操作规程程消防安全管管理规定定消防安全检检查制度度消防演习作作业规程程消防应急预预案消防器材管管理规程程对讲机使用用方法灭火器操作作方法防毒面具使使用方法法消防水带使使用方法法D、房屋及及设备管管理机电设备管管理规定定工程技术人人员培训训管理规规程技术档案管管理规程程设备管理检检查规程程维修工具管管理规程程机电设备验验收管理理规程水电设施完完好率统统计规程程运行值班管管理规定定供配电设备备房管理理规程高压环网开开关柜操操作规程程二次供水管管理规程程水泵房设备备操作规规程水泵定期保保

47、养规程程供水管理规规程供电管理规规程外包电梯质质量监督督管理规规程电梯安全管管理规定定电梯故障困困人救援援规程消防系统管管理规定定消防设设备(设设施)维维护保养养规程红外线报警警系统管管理规定定电子巡更系系统管理理规定门禁对讲系系统管理理规定闭路监控系系统运行行操作规规程闭路监控系系统维护护保养规规程停车场道闸闸系统管管理规定定防雷接地系系统管理理规定水景设备(设施)管理规规定背景音乐系系统维护护保养规规程机电设备管管理人员员工作规规定房屋维修管管理规定定房屋土建维维修运作作规程抢修服务工工作规程程设施安装维维修规程程维修过程的的检验设设备综合合管理规规定机电设备巡巡视检查查管理规规定E、清洁

48、管管理清洁工作管管理规定定保洁员工培培训规程程保洁员工考考核规程清洁安全管管理规定定清洁机械管管理规定定清洁工具管管理规定定中控室清洁洁规程公共洗手间间清洁规规程办公室清洁洁规程地下停车场场清洁规规程空置房清洁洁通风规规程楼层清洁规规程外围清洁规规程水景清洁规规程垃圾收集与与处理作作业规程程卫生消杀管管理作业业规程保洁工作应应急处理理规程不锈钢面清清洁方法法木板漆面清清洁方法法玻璃清洁方方法油漆面清洁洁方法地毯清洁方方法地面清洁方方法喷涂墙面清清洁操作作方法大理石打蜡蜡操作方方法铝板面清洁洁方法化工材料面面清洁方方法大理石面清清洁方法法墙面清洁方方法绿化带、盆盆花的清清洁方法法清洁保养常常用的

49、清清洁剂使使用方法法玻璃刮使用用方法清洁机械使使用、保保养、管管理方法法F、绿化管管理绿化工作管管理规定定绿化员工培培训规程程绿化员工考考核规程绿化环境布布置规程程水生植物栽栽培作业业方法绿化带管理理作业方方法时花养护管管理方法法绿篱养护作作业方法法室内植物管管理作业业方法盆景管理作作业方法法残花处理作作业方法法植物病虫害害防治作作业方法法锦鲤喂养方方法绿化机具操操作方法法绿化机具维维修保养养方法园林绿化灾灾害预防防作业方方法G、公众制制度管理规约精神文明公公约发布通告、悬悬挂横幅幅管理规规定房屋装修管管理规定定装修人员管管理规定定小区物品搬搬进（出出）管理理规定治安管理规规定消防管理规规定环

50、境保护管管理规定定供水、供电电管理规规定燃气安全管管理规定定电梯使用管管理规定定智能化设施施使用管管理规定定临时用电管管理规定定健身场所管管理规定定出租房管理理规定停车场管理理规定楼宇使用及及维护管管理规定定第 HYPERLINK l _Toc173989976 三节人员员招聘与与培训顾顾问内容容1、人员招招聘根据人员编编制，确确定各阶阶段人员员需求类类别与数数量。提交人员招招聘计划划及预算算报批。根据经批准准的人员员招聘计计划，编编制具体体招聘方方案。选择合适的的具体招招聘渠道道。如对对管理人人员以通通过网络络、报纸纸招聘为为主，基基层操作人员主要要由当地地劳动力力市场提提供或在在现场招招聘

51、。通过筛选应应聘人员员的简历历，对筛筛选合格格者进行行面试。初定人选，报报批后录录用。通知办理入入职手续续，签订订劳动合合同。发放文具/工具、服服装，制制作工作作证件。2、员工培培训A、培训目目标为把“金色色蓝湾”打造成成湛江市市的物业业管理名名盘，依依靠一支支敬业且且具备物物业管理理技能的的服务团团队。为为此，需需要通过过各种形形式的培培训，使使物业服服务中心心员工拥拥有积极极的工作作心态和和过硬的的物业管管理专业业知识。具具体培训训目标如如下：确保每个员员工年度度培训在在1200课时以以上。新员工培训训率1000%，培培训合格格率955%。管理人员持持证上岗岗率1000%。特殊工种人人员持

52、证证上岗率率1000%。建立和完善善员工培培训网络络。对员工进行行网络及及智能化化培训。B、培训方方式物业服务中中心集中中的服务务意识培培训：顾顾问经理理将协助助进行物物业管理理服务意意识的培训，并并对物业业服务中中心负责责人进行行培训辅辅导，使使培训成成为基本本管理方方式。专业口定期期培训：安全、设设备、清清洁、绿绿化、客客服、社社区文化化等各专专业口，定定期举行专业业技能的的培训和和考核，使使员工能能够熟练练掌握本本专业的的知识技技能。外派学习培培训：选选派员工工参加管管理部门组组织上岗岗证培训训和各项项专业技技能培训训。专题研讨：针对物物业服务务中心中中发生的的疑难、典典型案例例，及时时

53、组织专专题研讨讨和现场会，帮帮助员工工认清问问题，提提高判断断和处理理问题的的能力。参观学习：组织员员工参观观同行优优秀管理理项目，学学习交流流、开拓拓视野、取取长补短短。轮岗培训：管理人人员定期期进行轮轮岗，追追求专职职多能，提提高员工工的综合合管理能能力。鼓励自学：重视和和鼓励员员工利用用业余时时间参加加与自身身岗位相相关的专专业培训训班。C、建立员员工培训训体系制订培训计计划。包包括训练练目标，训训练程序序、方法法，训练练对象，训训练内容容（技能能、意识识、操守守等），训训练地点点、时间间以及经经费预算算，培训训效果追追踪的方方式、时时间、执执行者。建立培训程程序。为为做好员员工培训训工

54、作，需需建立起起如下图图所示的的培训工工作程序序。分析、比较、需求分析、比较、需求确定培训计划确定培训计划确定培训计划确定培训计划指定培训人员准备培训条件选定培训方法设计培训课程指定培训人员准备培训条件选定培训方法设计培训课程反馈实施培训计划反馈实施培训计划分析评估培训效果分析评估培训效果评价培训工作的有效性评价培训工作的有效性D 全体体员工培培训计划划序号课时课 程授课人培训对象方式11本企业介绍绍、企业业组织架架构、企企业文化化入职培训讲讲师团全体员工课堂讲授22员工手册册及主主要规章章制度导导读入职培训讲讲师团全体员工课堂讲授32礼仪手册册（仪仪容仪表表、行为为礼仪规规范）入职培训讲讲师

55、团全体员工课堂讲授42对客服务理理念及客客户投诉诉处理技技巧入职培训讲讲师团全体员工课堂讲授52职业安全、职职业道德德教育入职培训讲讲师团全体员工课堂讲授62物业管理基基础知识识、品质质管理基基础知识识入职培训讲讲师团全体员工课堂讲授72“金色蓝湾湾”项目概概况、功功能介绍绍、管理理服务目目标方向向顾问经理全体员工课堂讲授83“金色蓝湾湾”项目管管理服务务模式介介绍、物物业服务务中心组组织架构构及规章章制度顾问经理全体员工课堂讲授94各岗位职责责、服务务规程、服服务标准准培训各专业顾问问按部门分散散上课课堂讲授103消防安全、应应急常识识讲解及及案例分分析安全顾问全体员工课堂讲授114现场参观

56、考考察按部门侧重重参观样板示范，现现场模拟拟122考试公司培训部部门全体员工笔试闭卷备注 公司培训部部统一规规划、统统一安排排、统一一考核、统统一记录录，培训训时间为为入伙前前半个月月，依据据具体安安排临时时通知。E：客户服服务人员员培训计计划培训类型时间内容目的方式考核入伙前岗前前培训入伙前一个个月开始始，合计计培训时时间155个工作作日岗位职责、工工作规程程和要求求标准基本业务知知识、业业务范围围、工作作技巧ISO90000服服务标准准首接式服务务基本技技巧、岗岗位礼仪仪培训入伙工作培培训装修管理培培训突发事件处处理客户沟通技技巧返修管理培培训能独立上岗岗、独挡挡一面集中培训和和现场演演练

57、结合合上岗考核鉴鉴定在职培训24学时1、月工作作总结，分分析、积积累工作作中处理理得法或或不当的的案例，积积累经验验及吸取取教训2、学习对对客服务务工作技技巧、电电话接听听技巧和和相关知知识、岗岗位礼仪仪培训3、学习物物业管理理相关法法律法规规知识4、举行各各类专题题知识讲讲座不断提高对对客服务务能力，更更新相关关知识，掌掌握行业业信息以部门为单单位集中中研讨，案案例分析析，灌输输新知识识每季末服务务知识考考试；年年末技能能考核参观学习全年一次同行业中业业绩优良良的单位位开拓思路，学学习先进进经验和和工作方方式公司培训部部统一组组织安排排F：监控员员培训计计划培训类型时 间内 容容方 式负责人

58、考 核岗前培训1个月岗位职责、工工作规程程、工作作标准、纪纪律和奖奖惩制度度、相关关规章制制度和有有关政策策及法令令集中学习与与个别辅辅导相结结合安管顾问期满进行上上岗考核核鉴定本岗位的基基础知识识运用：消防、监监控设备备型号、性性能熟知知和操作作实习突发应急预预案演练练讲解与实地地演习相相结合在职培训每月政治思想、职职业道德德、法律律常识、 消防防知识、监监控知识识、本岗岗位专业业知识集中学习安管顾问每季度进行行1次岗岗位知识识考试每季度1次次突发应急事事件演练练集中训练安管顾问实操考核半年1次消防实战演演习集中训练安管顾问实操考核外培取证按外培单位位要求消防员上岗岗证培训训脱产或半脱脱产消

59、防局或劳劳动保障障部门取得证书G：工程人人员培训训计划培训类型时 间内 容容方 式负责人考 核岗前培训入伙前2个个月，课课堂培训训20个个课时，现现场培训训不少于于20个个工作日日。岗位职责、维维修文明明语言、岗岗位礼仪仪、维修修服务范范围和流流程及工工作标准准、维修修养护技技能及操操作技巧巧个别辅导自学实践顾问经理期满进行上上岗考核核鉴定1、”金色色蓝湾”项目结结构、各各专业设设备的维维护保养养内容特特点，强强弱电布布线，维维修服务务标准，维维修工作作程序。 2、初步了了解设备备特点（水水电工）、水水电气走走向、班班组主要要机具、维维修服务务标准、维维修工作作程序3、入伙时时工作指指引4、装

60、修管管理培训训5、返修查查验6、客户沟沟通技巧巧/突发发事件处处理讲授实操技能知识书书面考试试、实操操水平、工工作表现现等具体体业务考考核在职培训每月维修手册、设设备手册册、消防防手册、维维修技巧巧及常识识、消防防知识、主主要设备备知识、工工具使用用方法，以以及技术术交流，案案例分析析；总结结月工作作情况，扬扬长避短短讨论学习工程顾问每半年一次次实操考考核，每每季度专专业知识识书面考考试政治思想教教育、职职业道德德教育、安安全管理理教育、岗岗位礼仪仪培训集中研讨工程顾问和和主管每年1次各类专业技技能强化化培训，设设备操作作演练集中学习工程顾问和和主管实操和书面面考核外培取证按外培单位位要求电工