谈房地产企业发展趋势毕-业-论-文

1、PAGE 毕 业 论 文题目：谈房房地产企企业发展展趋势作 者学 科 专专 业指 导 教教 师毕 业 日日 期摘 要所谓房地产产企业，是是指从事事房地产产开发、经经营、管管理和服服务活动动，并以以营利为为目的进进行自主主经营、独独立核算算的经济济组织。房地产企业业是我国国房地产产企业的的主体，占占我国房房地产企企业总数数的百分分之八十十多。房房地产开开发业是是竞争性性行业，所所需资金金量大，资资源占用用多，而而且涉及及到社会会非常敏敏感的住住房问题题。房地地产业作作为新兴兴的朝阳阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中，呈现出一片繁荣景象，在某些地区甚至出现了过热的势头。中国政府从行业持续稳定发展

2、的角度出发，于近两年陆续出台关于土地、资金等方面的调控政策并取得了一定的成果。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。关键词：主主体；繁繁荣景象象；过热热；调控控政策；国民经经济健康康发展；社会稳稳定目 录TOC o 1-4 h z u1 我国房房地产发发展历史史和势11.1 我我国房地地产发展展的历史史11.2 房房地产发发展的趋趋势22 房地产产企业22.1 房房地产企企业概述述22.2 房房地产企企业现状状和问题题42.3 房房地产企企业发展展注重信信用62.4 中中国房地地产百强强72.4122012中国房房地产百百

3、强企业业”综合实实力topp10”72.4222010中国房房地产百百强企业业”盈利性topp10”882.43 20110中国房房地产百百强之星星 992.44 百强之之星强化化区域布布局1002.445 百强之之星优化化管理体体制 1103 房地产产企业发发展战略略分析11参考文献121 我国国房地产产发展历历史和趋趋势1.1我国国近年来来房地产产发展的的历史我国房地产产产业在在经历了了19887-119899年的起起步阶段段、19889-119922年的徘徘徊阶段段、19992-119944年的快快速扩张张阶段和和19997-119977年的调调整阶段段后，自自19997年下半半年开始始

4、步入了了理性发发展的阶阶段。八十年代以以前，没没有人公公开地把把房地产产看成商商品，更更不会把把它作为为商品来来买卖。它它自然就就不会形形成产业业。党的的十一届届三中全全会以来来，在经经济体制制改革的的带动下下，房地地产业，这这一亿万万价值的的巨大商商品开始始启动，开开始流通通。进入九十年年代，党党和政府府为房地地产业的的发展在在理论和和实践上上制定了了政策依依据。19991年4月，中中共中央央关于制制定国民民经济和和社会发发展十年年规划和和“八五”计划的的建设中中要求：“城镇住住房建设设要保持持合理规规模和增增长速度度，适当当加快房房地产综综合开发发和住宅宅商品化化进程”。经济济体制改改革的

5、进进一步深深化，有有力地推推动了房房地产业业的飞速速发展。中中国房地地产业已已经出现现走向商商品经济济的第二二次高潮潮。而其其重要标标志就是是，房地地产业在在整个经经济发展展中的地地位、作作用、意意义突出出地显现现出来。历史进入了了一个新新的世纪纪，随着着西部大大开发步步伐的加加快，及及中国入入世后投投资环境境和法律律与国际际惯例靠靠拢，国国外公司司和企业业将以更更大的规规模进入入我国，尤尤其是外外资机构构的进入入，则有有利于改改善房地地产开发发的融资资环境，刺刺激房地地产业的的发展。这这意味着着房地产产业发展展的第三三次高潮潮已经到到来。从目前国内内房地产产的经济济来源分分析，房房地产投投资

6、依然然呈现出出不断增增长的态态势，占占全社会会固定资资产投资资的比重重也比较较大。这这种投资资一方面面来自国国内民间间资本的的投入，另另一方面面就是国国际投资资。其中中前者是是主要投投资来源源，占到到国内房房地产市市场投资资总额的的绝大部部分，20111年这一一比例约约在76%左右，而而从增长长速度来来看，除除了20008年有较较小回落落，20004年至20110年都持持续了高高速增长长状态，20111年随着着国内房房地产调调控政策策的出台台，这一一数据又又逐渐开开始归落落。1.2 国国际房地地产发展展的趋势势 从从国外发发达国家家的发展展来看，房房地产市市场都曾曾为这些些国家的的经济发发展做

7、出出过很大大贡献。但但是也有有很多因因为房地地产而失失足的例例子，像是日日本持续续十年的的经济衰衰退，根根源就是是房地产产泡沫，包包括上次次席卷全全球的金金融海啸啸，也是是由美国国的房地地产企业业和银行行引发，那那么国内内房地产产市场是是否存在在泡沫是是人们最最为关心心的问题题。2012年年4月18日，国国家统计计局发布布了3月份70个大中中城市的的房价数数据、房房地产投投资、土土地供应应量进一一步收窄窄，商品品房成交交量却加加步回暖暖。最新新统计数数据表示示，与20112年3月相比比，70个大城城市中新新房价格格下降的的城市是是46个，持持平的城城市是16个，上上涨的城城市是8个，环环比价格

8、格上涨的的城市中中涨幅都都没有超超过0.22%。从同同比来看看，与20111年同月月相比，70个大中中城市中中，价格格下降的的城市38个，比2月份增增加了11个，这这是自20111年9月个别别城市再再次出现现价格同同比下降降以来，下下降城市市个数最最多的月月份。从从环比数数据看，北北京、上上海、广广州、深深圳等一一线城市市新建商商品住宅宅销售价价格环比比连续6个月下下降。东东南沿海海城市如如杭州、宁宁波、温温州、金金华、青青岛等新新建商品品住宅销销售价格格换笔降降幅也进进一步扩扩大，3月份比2月份分分别扩大大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分分点。以上数据表表明，国国内的房房地产市市场

9、依然然会有较较大的发发展空间间，据此此可以判判断中国国的房地地产市场场进入了了一个特特殊的发发展阶段段。房地地产市场场的现实实需求升升级具有有可观的的空间，我我国房地地产市场场在未来来的一段段时间仍仍将处于于总量增增长型发发展时期期。2 房房地产企企业 2.11 我国国房地产产企业的的概述从所有权的的角度来来看，在在多种经经济成分分并存条条件下，我我国现阶阶段房地地产企业业的性质质划分为为全民所所有制企企业、集集体所有有制企业业、私营营企业、股股份合作作制企业业、股份份制、外外资企业业等。 （1）全民民所有制制企业 全全民所有有制企业业是指依依法自主主经营、自自负盈亏亏、独立立核算的的生产和和

10、经营单单位。企企业的财财产属于于全民所所有，国国家依照照所有权权和经营营权分离离的原则则授予企企业经营营管理权权。企业业对国家家授予其其经营管管理的财财产承担担民事责责任。目目前，这这种类型型的房地地产企业业在我国国占有相相当大的的比重。 (2)集体所所有制企企业 集集体所有有制企业业是资产产属于劳劳动群众众集体所所有、实实行共同同劳动，在在分配方方式上以以按劳分分配为主主体的社社会主义义经济组组织。 (3)股份制制企业 股股份制企企业又称称股份有有限公司司，它的的全部资资本分为为等额股股份，采采取发起起设立和和募集设设立的方方式筹集集资本金金。出资资者通过过投资取取得相应应的股份份，成为为公

11、司股股东，按按所持股股份享有有权利并并承担有有限责任任。它属属于混合合所有制制性质。 (4)股份合合作制企企业 股股份合作作制企业业，是指指以企业业职工出出资为主主或者全全部由企企业职工工出资构构成企业业法人财财产，是是合作劳劳动、民民主管理理、按劳劳分配和和按股分分红相结结合的企企业法人人，其性性质是劳劳动者的的劳动联联合和劳劳动者的的资本联联合相结结合的集集体经济济。 (5)私营企企业 私私营企业业是指企企业资产产属于私私人所有有，雇工工8人以上上的营利利性经济济组织（19888年6月颁布布的中中华人民民共和国国私营企企业暂行行条例）。私私营企业业可以分分为独资资企业、合合伙企业业和有限限

12、责任公公司三种种。 (6)外资企企业 外外资企业业包括中中外合资资经营企企业、中中外合作作经营企企业和外外商独资资企业（简简称“三资”企业）。中中外合资资经营企企业是指指我国的的公司、企企业或其其他经济济组织与与外国的的公司、企企业或其其他经济济组织及及个人按按照中外外合资经经营企业业法的规规定，在在我国境境内共同同投资、共共同经营营，并按按投资比比例分享享利润、分分担风险险及亏损损的企业业。中外外合作经经营企业业是指我我国企业业、其他他经济组组织与外外国企业业、其他他经济组组织或个个人根据据有关法法律在我我国境内内设立的的，依照照合同联联合经营营的企业业。外商商独资企企业是指指依照外外资企业

13、业法在我我国境内内设立的的，全部部资本为为外国投投资者所所投入的的企业。 改改革开放放以来，我我国确定定以公有有制为主主体、多多种经济济成分共共同发展展的方针针。房地地产经济济同样出出现了公公有制实实现形式式多样化化和多种种经济成成分共同同发展的的局面。20003年10月党的的十六届届三中全全会发布布了中中共中央央关于完完善社会会主义市市场经济济体制若若干问题题的决定定，指指出：“要适应应经济市市场化不不断发展展的趋势势，进一一步增强强公有制制经济的的活力，大大力发展展国有资资本、集集体资本本和非公公有资本本参股的的混合所所有制经经济，实实现投资资主体多多元化，使使股份制制成为公公有制的的主要

14、实实现形式式。” 按这个个精神，房房地产行行业作为为竞争性性行业，独独资的国国有企业业要逐步步转制，大大量改制制为混合合所有制制的股份份制企业业，同时时还要大大力发展展民营经经济，使使混合所所有制成成为公有有制的主主要实现现形式。现现有国有有房地产产企业，要要按照建建立现代代企业制制度的要要求，深深化改革革，实行行公司制制改造，资资产重组组，加强强科学管管理，提提高资本本运作效效率，特特别是要要提高集集中度，发发展具有有国际竞竞争力的的大公司司和大企企业集团团2.2 房房地产企企业的现现状和问问题目前，我国国房地产产商目前前面临着着巨大的的资金压压力。据据相关经经济学家家分析，目目前我国国房地

15、产产商面临临50000亿元以以上的资资金缺口口。一些些中小地地产商随随时面临临资金链链断裂的的风险。同同时，近近年来，房房贷一直直被我国国银行界界视为优优质贷款款项目，各各大银行行为了争争夺此项项业务展展开恶性性竞争，不不断降低低门槛，导导致房贷贷规模成成倍扩大大。房贷贷业务“一枝独独秀”的繁荣荣背后，是是潜在的的巨大风风险。据据统计，我我国80%左右的的土地购购置和房房地产开开发资金金，是直直接或者者间接地地来自银银行贷款款，而个个人通过过按揭贷贷款买房房的人，占占全部购购房总数数的比例例高达90，这这意味着着房地产产市场的的绝大部部分风险险系在金金融机构构身上。并并且，由由于房价价下跌，一

16、一些购房房者将拒拒绝偿还还银行贷贷款。而而这些风风险最终终无疑都都会转嫁嫁给银行行，从而而导致我我国的银银行业面面临巨大大的房地地产信贷贷风险，加加剧我国国经济波波动。由于房市不不景气，成成交量急急剧下降降，加上上来自房房市的竞竞争加剧剧和规范范性制度度约束增增强，一一些房地地产中介介出现了了经营困困难和倒倒闭。以以来，随随着“中天置置业卷款款逃逸”事件和“长河地地产关门门倒闭”事件的的发生，房房地产业业内一时时风声鹤鹤唳。随着政府自自身制度度建设和和监管的的加强，随随着公民民主权和和民主的的推进及及法制、舆舆论的建建设的完完善以及及产权的的明晰，政政府（尤尤其是地地方政府府）及其其官员在在土

17、地交交易、城城市拆迁迁、项目目开发等等过程中中的腐败败等机会会主义行行为会逐逐渐的得得以规范范。具体问题如如下：1、房地产产企业数数量多，规规模小。20世世纪90年代中中后期到到现在，虽虽然我国国房地产产开发业业不再象象以前那那么混乱乱，许多多房地产产公司已已初具规规模，有有些还颇颇具实力力，但相相对“小、散散、差”的特点点并没有有改变。截截至20003年，我我国房地地产企业业具有一一级资质质的企业业仅有349家。2、房房地产企企业开发发能力低低，规模模经济差差。房地产产企业是是非常典典型的资资金密集集型企业业，并且且具有高高投入、高高回报、规规模经济济性强的的特点。而而我国大大多数房房地产企

18、企业规模模小，资资源分散散，企业业整体开开发能力力低，与与其资源源密集型型的行业业特点极极不相适适应。例例如，上上海市目目前的房房地产企企业有20000多家，平平均注册册资本金金不足20000万元，实实收资本本金不足足60000万元。上上海市房房地产企企业数量量多而开开发项目目规模小小，在20003年全市82667.551万平方方米的施施工面积积中，平平均每个个企业的的开发面面积仅为为3.3万平方方米，销销售百强强的房地地产企业业总共只只占市场场份额的的4左右。3、房房地产企企业资产产负债率率偏高，经经营风险险大。由于历历史上的的种种原原因，我我国房地地产企业业普遍存存在着自自有资金金不足的的

19、问题，企企业所需需资金主主要是靠靠银行贷贷款解决决。目前前，国内内最大的的房地产产企业净净资产规规模也不不过几十十亿元人人民币，与与境外房房地产企企业动辄辄几十亿亿、几百百亿美元元相比，实实在相距距甚远。我我国房地地产企业业资产负负债率多多在70以上，有有的高达达90。这种种过高的的负债必必然影响响企业的的资信，增增加其运运作房地地产开发发项目的的财务成成本，使使其盈利利水平下下降或出出现亏损损现象，甚甚至引发发负效应应的连锁锁反应。4、房房地产企企业信用用差，不不重视品品牌的创创立。由于我我国的房房地产企企业的利利润率一一般都超超过社会会其它行行业的利利润率，同同时由于于房地产产开发业业的进

20、入入壁垒较较低，从从上世纪纪90年代开开始，一一大批社社会游资资涌入房房地产开开发行业业。这些些开发商商短期行行为严重重，既没没有长期期的企业业发展规规划，也也不重视视自身的的信用和和品牌，面面积缩水水、价格格欺诈、质质量低劣劣，延迟迟交房等等问题时时有发生生。这不不仅侵犯犯了消费费者的合合法权益益，而且且直接影影响着房房地产企企业自身身的发展展。房地产企业业是中国国房地产产企业的的主体，目目前官方方统计的的数字是是全国近近3万家，占占中国房房地产企企业总数数的80%多。中中国城镇镇住房制制度改革革的不断断深化，个个人购房房取代集集团购买买成为市市场交易易的主流流，以及及中国加加入世贸贸组织，

21、对对外开放放步伐大大大迈进进等内外外因素，给给中国房房地产企企业的未未来发展展带来前前所未有有的机遇遇和挑战战。宏观观总体来来看，目目前中国国房地产产企业的的现状不不容乐观观，其中中许多问问题都亟亟待解决决，集中中表现在在所有制制、规模模、效益益等三个个方面。2.3 房地产产企业发发展注重重信用在美国，房房地产广广告很少少，没有有很大的的路牌广广告，报报纸、广广播和电电视里也也没有多多少房地地产广告告。房地地产公司司的现场场售楼部部，没有有售楼小小姐，都都是中年年妇女，而而且她们们只讲楼楼盘的优优点，不不做推销销，服务务台上也也只有一一个很简简单的价价格表。美美国一些些房地产产公司对对客户按按

22、信用实实行分类类，社会会信用指指数高的的可以实实行零首首付，信信用不好好的客户户则要一一次性缴缴纳很高高的购房房款，或或者必须须一次性性付清。美美国房地地产市场场重质量量、重信信用，不不像我们们有些房房地产公公司重营营销、重重社区概概念。这这是房地地产市场场发展成成熟的一一个表现现。2.4 中中国房地地产百强强中国房地产产TOPP10研究组组在20110中国房房地产百百强企业业研究的的基础上上，基于于对规模模性、盈盈利性、成成长性、稳稳健性和和运营效效率等五五个方面面的深入入研究。 2.41 2012中国房房地产百百强企业业”综合实实力topp10”综合实力TTOP110企业特特别表现现出了规

23、规模大、盈盈利性好好、成长长迅速、稳稳健性强强、运营营效率高高等特点点。规模模性方面面，综合合实力TOPP10企业总总资产规规模达到到7833.7亿元，同同比增长长42.2%，远高高于百强强企业均均值2566.4亿元；盈利能能力方面面，综合合实力TOPP10企业净净利润均均值为38.1亿元，同同比增长长32.3%；成长长能力方方面，综综合实力力TOPP10企业房房地产业业务收入入均值超超过200亿元，同同比增长长40.2%，远高高于百强强企业平平均水平平。稳健健性方面面，综合合实力TOPP10企业在20009年资产产负债率率均值保保持在60%左右，合合理有效效利用了了财务杠杠杆；运运营效率率，

24、综合合实力TOPP10企业存存货周转转率均值值为0.6，高出出百强平平均水平平0.004。2.42 20010中国房房地产百百强企业业”盈利性topp10”盈利性TOOP100企业在20009年净利利润总额额快速增增长，均均值达到到30.85亿元，为为百强企企业净利利润均值值的2.8倍，盈盈利水平平优势突突出。TOPP10企业总总资产收收益率均均值为6.558%，比同同期百强强企业高高出0.778个百分分点；净净资产收收益率均均值为20.83%，比同同期百强强企业高高出2.003个百分分点。其其中，卓卓越的净净利润为为12.5亿元，同同比增长长2788.088%。2.43 20010中国房房地

25、产百百强之星星2.44 百强之之星强化化区域布布局百强之星企企业结合合品牌影影响力和和企业自自身优势势，在区区域布局局上探索索出适合合企业发发展的道道路。百百强之星星企业以以区域核核心城市市为基础础，强化化区域内内市场布布局，突突出区域域优势，北北辰、沿沿海等企企业不断断完善企企业区域域内布局局策略，根根据不同同区域特特点采用用因地制制宜措施施，打造造适宜当当地的产产品，有有效地提提高了品品牌的知知名度，推推动了企企业的快快速发展展.2.45 百强之之星优化化管理体体制随着百强之之星规模模的日益益壮大，实实力不断断发展，纷纷纷采用用科学高高效的管管理制度度。百强强之星管管理模式式由之前前的粗放放式管理理向精细细化迈进进，在管管理运作作中，加加强企业业的执行行力，实实施管理理流程可可操控性性，加入入了考核核管.3 房地产产企业发发展战略略分析目前国内外外学者对对战略实实施在战战略管理理中的重重要性越越来越关关注。W.钱?金和勒勒妮?莫博涅涅教授合合著的蓝蓝海战略略一书书更是提提出“将战略略执行建建成战略略的一部部分”的观点点。我国国中小型型房地产产企业很很多都没没有引进进战略管管理，没没有长期期的规划划。很多多企业即即使有战战略