商业地产的运营模式是怎么样的

1、商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完本人整理的商业地产 的运营模式后你就会明白了！文章分享给大家，欢迎阅读，仅 供参考哦！商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式 招租。由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往 往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发 商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开 发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整 体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业 设

2、施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。从 而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚 远。3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上 被彻底分离。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可 能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统 一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、 利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予 一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返 租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用 住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中。4、地产开发与商

3、业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发 经营中一种较新的模式。房地产商在开发商业地产之前，就先 与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划 前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若 干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业 参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、 市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、 更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种 优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保 证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。5、专业担保公司介入投资性房产领域对

4、商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者， 在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查 开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否 具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经 出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意 识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房 产投资人加上一道“保险”一一引入专业担保的这种销售模式， 专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定 条件的担保。商业地产运营模式及风险防范一、商业地产的概念商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、 休闲等经营用途的房地产形式，从经营模

5、式、功能和用途上区 别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综 合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于 单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以 分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、 购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。二、商业地产运营常用模式1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收 回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面 积消化的难题。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租 金”、“若干年后回购”为

6、吸引人的口号，营造了许许多多的 概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股 票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺 市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发 的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小 业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主 （投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同， 从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以 大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为 “产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资 者的信赖。2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵 押再贷

7、款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资 本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作 用；或者以租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营， 同时赚到投资开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以 物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有 更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专 门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的 商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部 分利益。4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼 球的是“万达模式”。大连万

8、达集团与沃尔玛、欧倍德等国际 著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业 项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄， 故被称为“订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方 式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避 免新店建设方面的巨额原始投入。三、商业地产运营管理运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收 益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就 是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主 题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐 渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自 己的商业核心竞争力。统一

9、的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的 统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念 指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分 为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现 出宛若单个店铺一样的统一协调感。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理 （立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物 管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和 起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否 成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运

10、营的管理能否成 功。虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营 管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全 归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期 有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后 期顺利运营的基础。四、商业地产运营中法律风险防范结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产 以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组 成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起 来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括“开发、销售、招 商、经营、管理”几个环节，这些环节每一个都是紧密联系， 在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业

11、地产的开发 过程中一般会遇到以下风险：1、宏观调控的风险宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的 市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业 准入。上海市政府针对商铺热发布了关于商场和办公楼分割 转让问题的通知，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固 定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖 必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。 该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。2、规划失误的风险规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安 排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会 造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的

12、行 政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多 依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政 策倾向也有一定的作用。3、租金差价风险开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经 营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相 对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距， 就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金;要 回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格 和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于 租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购 房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发 商在

13、销售前有正确的引导。4、大型商家经营不善带来的风险若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法 继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固 定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只 以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景 及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客， 以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开 发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素， 导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租， 其影响较延长招商时间更为严重。5、售后“包租”带来的风险

14、采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购 房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租 赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投 资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开 发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。 开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法 律文书。6、产权分散带来的风险开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一 经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议 小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未 来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所 有业主的分配权利，业主委

15、员会可通过自行运作或委托专业商 业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了 返租期满后发生纠纷的可能性。7、物业管理中存在的风险商用物业（尤其是商铺）单独成立业主委员会的可能性 很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、 电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、 服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经 营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许 多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发 生纠纷的概率大为增加。止匕外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关 系

16、、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈 变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要 聘请专业律师来合法规避和安全防范。商业地产运营模式选择近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。2007 年，中国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长 17.9%，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政 策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情 况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产 投资的良好“避风港”。然而，相当多的商业地产在建成之后， 存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异 以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生

17、的症结。因此， 商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备 相当的资源整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以及后期 的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式 的选择至为重要。本文就商业地产运营模式的选择作一探讨， 以期能对商业地产投资时选择合适的时机、采用合理的运营模 式提供参考。目前世界各地对于商业地产并无一致的定义，中国房 地产统计年鉴将“进行商业零售和其他实物当场交易或面对大 众有偿服务的经营场所称为商业营业用房”，这个称法是国内 广泛使用的商业地产概念。本文讨论的商业地产指用于各种零 售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形 式，其经营模式、功能

18、和用途区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。一、商业地产主要运营模式在商业地产开发完毕后，通常会采用以下三种模式进 行运营：第一，产权持有。这种模式对于开发商的招商及商业 运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业 态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元 两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租 人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元 格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为 “管理者”，经营者为“承租人”形成。由于商业运营往往不 是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。第二，租售并举。这种模式在开发之前，先

19、确定主力 目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因 此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此 这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障 意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前 景。第三，产权出售。实际情况中，包括整体销售和小单 元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能 够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商 也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元 格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管 理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小 单元出售方式中，有时会省略商业管理

20、公司的角色。这样的缺 省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降 低，经营者风险而随之增大。二、适合模式的选择以上三种方式应结合商业地产和企业经营的具体情况 而选择。第一种“产权持有”模式，对于开发商的资金实力、 商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理， 或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否 形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提 保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据 了很大的权重。同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃 至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样 就需要开发商具备相当的资金实力。这种

21、方式中，如果经营过 程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会 产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目 出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物 业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄 厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会 采用此种模式。这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海 新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。 这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时 商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风 格。这种模式是由专业公司招商，实现管理者与经营者相分离， 可提高管理水

22、平。这种模式中优秀的主题、专业店对于商业中 心的成功运作非常关键。但是，很多著名品牌都要求较低的租 金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业 相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额 的利润。第二种“租售并举”模式对开发商的资金实力要求仍 然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力， 来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目 日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类 型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场 行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉 经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项

23、目的 市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式， 双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营 模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将 大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。 然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的 带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小 业主自主招商经营。第三种“产权出售”模式是通过整体或拆零销售，达 到迅速销售、迅速回笼的目的。往往在预售阶段就开始销售， 因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开 发一一快速销售一一快速回笼一一再次开发的循环。这种模式 相对比较适合中小开发商。因为这些开发商往往对资金较敏感。 这种模式可以实现的销售价格一般是有限的，远无法与成熟商 业相比较。同时，商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上 的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具 有一定风险。三、三种模式对比产权持有 租售并举 产权出售运营方式开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。开发商将商业大部分出租给大型 的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈 利。开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资 金。优势1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态 和