物业管理常用法律法规解读

1、1 民法与物业管理2 合同法与物业管理3 物权法与物业管理4 物业管理条例5 其他规章及规定6 其他相关法律第二篇 物业管理常用法律法规解读1物业管理理常用法法律法规规解读13复复习题掌握1、基本本概念民法、建建筑物区区分所有有权、成成员权2、问答答题（1）民民法及合合同法的的基本原原则分别别是什么么？（2）民民事法律律行为应应具备的的三个条条件是什什么？（3）合同法法对合合同效力力、履行行合同及及违约责责任如何何规定的的？（4）物权法法出台台对物业业管理有有哪些影影响？（5）专专有所有有权的客客体如何何确定？共有部部分包括括哪些具具体内容容？熟悉（1）民民法对民民事权利利能力和和民事行行为能

2、力力如何规规定的？（2）建建筑物区区分所有有权的特特征？专专有所有有权人、共有所所有权人人、成员员权人各各有哪些些权利和和义务？（3）物物权法对对建筑物物区分所所有权有有哪些相相关规定定？21.1概述民法是调调整平等主体体的自然人人之间，法人之之间、自自然人和和法人之之间的财产关系系和人身关系系的法律规规范的总总称。物物业管理理法律关关系中民民事法律律关系占占多数，民法是是物业管管理活动动中最常常用的法法律规范范，需重重点了解解掌握。中华人人民共和和国民法法通则于1986年年4月12日由由第6届届全国人人民代表表大会第第4次会会议通过过、1987年年1月1日起施施行。概概括地确确定了我我国民法

3、法的基本本原则、基本制制度和主主要内容容。民法通通则共共9章、156条，主主要包括括基本原原则、公公民（自自然人）、法人人、民事事法律行行为和代代理、民民事权利利、民事事责任、诉讼时时效、涉涉外民事事关系的的法律适适用等部部分。1 民法法与物业业管理31.2民法中与与物业管管理相关关的内容容（1）民法的基基本原则则平等原则则自愿原则则公平原则则诚实信用用原则禁止民事事权利乱乱用原则则（2）对公民（自然人人）和法法人民事事权利能能力和民民事行为为能力的的规定公民从出出生时起起到死亡亡时止，具有民民事权利利能力，依法享享有民事事权利，承担民民事义务务。民事行为为能力的的规定10岁以以下未成成年人是

4、是无民事事行为能能力人；1018岁的的未成年年人是限限制民事事行为能能力的人人；18岁以以上是完完全民事事行为能能力的人人。4案例一某住宅小小区成立立业委会会过程中中，在核核定产权权人出席席会议参参加投票票时，发发现产权权人有一一位竟是是13岁岁的孩子子，经过过了解方方知，孩孩子姓蔡蔡，是独独生子，父母考考虑到自自己逐渐渐年迈，购买的的房产让让孩子作作为产权权人，可可免除以以后交遗遗产税等等繁琐之之事。了解此事事后，业业委会成成立过程程就没有有通知蔡蔡某参加加，召开开的业主主大会也也没让蔡蔡某参加加，因为为大部分分业主认认为蔡某某属于限限制行为为能力的的人，没没有参加加业主大大会的资资格。物物

5、业公司司也坚决决反对蔡蔡某参加加。蔡某某认为自自己的合合法权益益受到了了侵害，就把小小区业委委会和物物业公司司告上了了法院，要求法法院主持持公道，维持自自己的合合法权益益。蔡某的要要求合理理吗？5（3）对民事法法律行为为和代理理的规定定民事法律律行为应应具备三三个条件件：（1）行行为人具具有相应应的民事事行为能能力；（2）意意思真实实表示：（3）行为不不违反法法律和社社会公共共利益。代理规定定涉及什什么是代代理和哪哪些情况况属于无无权代理理等。（4）对民事权权利的规规定民事权利利中与物物业管理理相关的的问题，主要是是物权和和债权。民法通通则中中对物权权的原则则性规定定是解决不不动产权权属问题题

6、的主要要依据。另外规规定了不动产相相邻关系系的处理理原则。这些规规定对于于业主在在订立物物业管理理公约和和物业管管理公司司处理物物业管理理常见问问题提供供了重要要法律依依据。债权的规规定主要要使用于于合同问问题，为为了担保保债务的的履行，当事人人可以设置保证证、定金金等担保方方式。如在装修修协议中中约定保保证金。6（5）对民事责责任的规规定主要包括括什么情情况下应应承担民民事责任任，违反反合同的的民事责责任和侵侵权的民民事责任任的构成成，承担担民事责责任的方方式等。125条条在公共场场所、道道旁或者者通道上上挖坑、修缮安安装地下下设施等等，没有有设置明明显标志志和采取取安全措措施造成成他人损损

7、害的，施工人人应当承承担民事事责任。134条条规定了承承担民事事责任的的10种种方式.（6）诉讼时效效制度诉讼时效效是指权权利人通通过诉讼讼程序向向人民法法院提出出保护其其合法权权益的请请求的法法定有效效期限。135条条向人民法法院请求求保护民民事权利利的诉讼讼时效期期间为2年，法法律另有有规定的的除外。72.1概述中国人人民共和和国合同同法作作为调整整平等主主体之间间的交易易关系的的法律，是我国国民法的的重要组组成部分分。中华人人民共和和国合同同法于于1999年3月15日由第第九届全全国人民民代表大大会第二二次会议议通过，自1999年年10月月1日起起施行。合同法法包括括总则和和分则两两大部

8、分分，共23章428条条。总则则部分规规定了合合同法的的基本原原则，规规范了合合同的订订立、合合同的有有效或无无效及合合同的履履行、变变更和解解除、保保全、违违反合同同的责任任等问题题。分则则部分则则对常见见类型的的合同进进行了规规定。合同法法采取取了约定定优先原原则，有有约定依依约定，无约定定依法定定的规则则2 合同同法与物物业管理理82.2合同法中中与物业业管理关关系密切切的内容容（1）合同法的的基本原原则平等、自自愿、公公平、诚诚实信用用、守法法和尊重重社会公公德等基基本原则则。（2）合同订立立时要注注意的问问题应当采用用书面合合同形式式。合同的主主要条款款应齐备备详尽。可参照有有关部门

9、门公布的的合同的的示范文文本订立立合同。9案例二A物业管管理公司司与某住住宅小区区的业委委会联系系对该小小区进行行管理，业委会会与物业业管理公公司未签签订合同同，双方方口头说说明管理理事项。后来，由于夏夏天炎热热，狂风风暴雨次次数较多多，对小小区的外外部设施施和花草草树木破破坏较大大，物业业管理公公司对小小区进行行了全面面整顿，令小区区恢复了了往日漂漂亮整洁洁的模样样，为此，A公司垫垫付了一一大笔钱钱在里面面，后来来公司贴贴出公告告通知业业主交增增收的管管理费，业主都都为增收收大量的的管理费费不解：“我们们没有委委托物业业管理公公司管理理这么多多事项，也没有有答应在在每月该该交的费费用上同同意

10、增交交超支的的管理费费。”约约定管理理费中只只说了每每月的管管理费，业主不不能保证证交其额额外收取取的管理理费，物物业公司司无根无无据，怎怎能凭空空向业主主们要求求多交管管理费呢呢？业主主们拒绝绝交管理理费。双双方争执执不下，最后A公司向向法院起起诉。请分析：物业管管理公司司的做法法有什么么不妥？为什么么？10（3）关于合同同效力的的规定包括合同同生效的的时间，无效合合同、可可撤销和和可变更更合同的的法律后后果等。52条有下列情情形之一一的，合合同无效效：一方以欺欺诈、胁胁迫的手手段订立立合同，损害国国家利益益；恶意串通通，损害害国家、集体或或者第三三人利益益；以合法形形式掩盖盖非法目目的；损

11、害社会会公共利利益；违反法律律、行政政法规的的强制性性规定。53条合同的下下列免责责条款无无效造成对方方人身伤伤害的；因故意或或者重大大过失造造成对方方财产损损失的。1154条下列合同同，当时时人一方方有权请请求人民民法院或或者仲裁裁机构变变更或者者撤销：因重大误误解订立立的；在订立合合同时显显失公平平的。一方以欺欺诈、胁胁迫的手手段或者者乘人之之危，使使对方在在违背真真实意思思的情况况下订立立的合同同，受损损害方有有权请求求人民法法院或者者仲裁机机构变更更或者撤撤销。当事人请请求变更更的，人人民法院院或者仲仲裁机构构不得撤撤销。（4）对履行合合同的规规定当事人应应按照约约定全面面履行自自己的

12、义义务。当事人应应遵循诚诚实信用用原则，根据合合同性质质、目的的和交易易习惯履履行通知、协协助、保保密义务。合同生效效后，当当事人不不得因姓姓名、名名称的变变更或者者法定代代表人、负责人人、承办办人的变变动而不不履行合合同义务务。关于合同同履行抗抗辩权、代位权权与撤销销权规定定。12（5）关于合同同变更、转让和和终止的的规定当事人协协商一致致可以变变更合同同。对合同转转让的情情形作出出了规定定。关于合同同终止的的规定。当事人如如果协商商一致可可以解除除合同。（6）对违约责责任的规规定当事人一一方不履履行合同同义务或或者履行行合同义义务不符符合约定定的，应应当承担担继续履行行、采取取补救措措施或

13、者者赔偿损损失等违违约责任任。规定了违违约责任任的构成成要件、违约行行为的种种类、承承担违约约责任的的方式等等内容。133.1概述中国人人民共和和国物权权法是是一部确确定财产产、利用用财产和和保护财财产的基基本法律律，是调调整财产产关系的的重要法法律，是是我国制制订民法法典的重重要组成成部分。中华人人民共和和国物权权法于于2007年3月16日由第第十届全全国人民民代表大大会第五五次会议议通过，自2007年年10月月1日起起施行。中华人人民共和和国物权权法分分为总则则、所有有权、用用益物权权、担保保物权、占有等等五编，共19章247条，涉及所所有权、共有、用益物物权、担担保物权权和占有有等财产产

14、关系，其中所所有权中中的“业业主的建建筑物区区分所有有权”、“相邻邻关系”、“共共有”等等内容与与物业管管理关系系密切。3 物权权法与物物业管理理14物权法要要回答三三个问题题（1）物是谁的的？（2）权权利人人对物享享有哪些些权利？他人负负有怎样样的义务务？（3）怎怎样保护护物权，侵害物物权的人人要承担担什么样样的法律律责任？153.2物权法对对物业管管理的影影响（1）物权法从从民事基基本法律律层面，将物业业管理活活动的基基本概念念以法律律形式予予以确定定。物权法法的有有关内容容与物物业管理理条例的基本本原则、指导思思想相一一致，它它不仅继继承、丰丰富了条例的内容容，而且且将条例例确立的的业主

15、大大会、管管理规约约、专项项维修资资金等基基本制度度由行政政法规上上升为法法律，提提高了上上述制度度的适用用范围与与效力等等级。（2）物权法明明确了物物的归属属和相邻邻关系应应当遵守守的准则则，客观观上能减减少因不不动产权权利不明明晰以及及邻里纠纠纷处理理给物业业管理带带来的经经营风险险。16（3）物权法建建筑物区区分所有有权规定定，为物物业管理理各方主主体权利利、义务务和责任任的界定定奠定了了法律基基础。对建筑区区域内道道路、绿绿地、车车位、车车库及其其他公共共场所和和设施的的产权进进行了明明晰。不动产相相邻权利利人相邻邻关系规规定，有有助于避避免业主主之间的的矛盾纠纠纷转嫁嫁给物业业管理活

16、活动。（4）设立了业主大会会和业主主委员会会制度，明确了了业主大大会或者者业主委委员会对对业主的的约束作作用，规规定了业业主应当当遵守建建筑物及及其附属属设施的的管理规规约。强强化了业业主在物物业管理理活动中中的责任任和义务务，有利利于维护护业主的的共同利利益。促促进业主主自我管管理、自自我约束束机制形形成。17（5）物物权法关于“业主可可以自行行管理建建筑物及及其附属属设施、也可以以委托物物业服务务企业或或者其他他管理人人管理”的规定，是法律律维护市市场经济济秩序、权衡各各方利益益关系做做出的选选择。会会给物业业管理带带来压力力，同时时也是促促进物业业服务企企业提高高质量的的一个动动力。18

17、3.3建建筑物物区分所所有权3.3.1建筑筑物区分分所有权权的概念念和特征征3.3.2专有有所有权权3.3.3共有有所有权权3.3.4共同同管理权权（成员员权）193.3.1建筑筑物区分分所有权权的概念念和特征征（1）基基本概念念指各区分分所有权权人对建建筑物专专用部分分所享有有的专有有所有权权，对建建筑物共共用部分分所享有有的共有有权，以以及因区区分所有有权人之之间的共共同关系系所产生生的成员员权之总总称。（2）特特征复合性专有所有有权的主主导型一体性权利主体体身份的的多重性性203.3.2专有有所有权权（1）专专有所有有权的客客体作为专有有所有权权客体应应符合的的条件：具有构造造上的独独立

18、性，能明确确区分；具有利用用上的独独立性，可以排排他使用用；能够登记记成为特特定业主主所有权权的客体体（2）专专有部分分的范围围即对专有有所有权权客体进进行量化化。四种种学说：壁心说；空间说；最后粉刷刷表层说说；壁心和最最后粉刷刷表层说说。21（3）区区分所有有权人对对其专有有部分的的权利和和义务权利：所有权；相邻使用用权。义务：维持原状状之义务务；应当按照照原房屋屋设计的的结构、用途使使用房屋屋；不得擅自自改变物物业使用用性质；容忍他人人行使相相邻权的的义务。总之各区区分所有有权人应应承担维维护整栋栋建筑物物的安全全以及合合理使用用专有部部分的义义务。223.3.3共有有所有权权（1）共共有

19、所有有权的客客体指区分所所有建筑筑物，除除专有部部分以外外的其他他部分及及不属于于专有部部分的附附属物。可分为为：全体共有有和部分分共有；法定共有有和约定定共有。共有权的的客体具具体包括括以下6类：建筑区划划内的道道路（城城镇公共共道路除除外）；绿地（城城镇公共共绿地和和明示归归个人的的除外）；其他公共共场所及及公用设设施；物业服务务用房；占有业主主共有的的道路或或者场地地用于停停放汽车车的车位位；电梯、水水箱。23共有部分分的界定定：除法律、行政法法规规定定的共有有部分外外，建筑筑区划内内的以下下部分，也应当当认定为为法定共共有部分分：建筑物物的基础础、承重重结构、外墙、屋顶等等基本结构构部

20、分，通道、楼梯、大堂等等公共通行行部分，消防、公共照照明等附属设施施、设备备，避难层层、设备备层或者者设备间间等结构部分分；其他不不属于业业主专有有部分，也不属属于市政政公用部部分或者者其他权权利人所所有的场场所及设设施等。建筑区划划内的土土地，依依法由业业主共同同享有建设用地地使用权权，但属于于业主专专有的整整栋建筑筑物的规规划占地地或者城城镇公共共道路、绿地占占地除外外。24思考：开发商为为了促进进销售，经常做做出将窗窗前绿地地交给业业主单独独使用。问一楼楼业主能能够凭借借和开发发商的房房屋买卖卖合同取取得这样样的专有有使用权权吗？25（2）共共有所有有权人的的权利和和义务权利：对共有部部

21、分的使使用权；收益权对共有部部分单纯纯的修缮缮改良权权。义务：按共有部部分的用用途使用用共有部部分；承担因共共有部分分维护与与管理所所产生的的各种费费用。26案例四2009年2月月，张先先生入住住位于顶顶层的新新房。由由于物业业服务公公司在其其楼顶做做了霓虹虹灯广告告，影响响了张先先生晚上上休息，张先生生便把霓霓虹灯的的电源掐掐断了。最后因因双方纠纠纷无法法解决，物业服服务企业业把张先先生告上上了法庭庭。法院经审审理后判判决：物物业服务务企业经经业主委委员会同同意后可可继续发发布霓虹虹灯广告告，收益益由物业业公司和和全体业业主共有有，分给给顶层业业主的比比例为三三分之一一。273.3.4共同同

22、管理权权（成员员权）（1）基基本概念念指建筑物物区分所所有人基基于同一一栋建筑筑物的构构造、权权利归属属及使用用上的密密切关系系而形成成的，作作为建筑筑物管理理团体中中的一员员而享有有的权利利。（2）管管理权人人的权利利和义务务权利：表决权；参与订订立管理理规约权权；选聘聘、解聘聘和监督督管理人人及管理理服务人人的权利利；请求求权。义务：遵守共同同决议和和规则；接受管管理者依依法管理理；支付付共同费费用。28案例五某小区共共有336套住住房，39套未未出售。2007年7月，在在物业管管理主管管部门的的主持下下成立了了业主委委员会筹筹备组，确定了了14名名候选人人，从中中选举了了7名委委员。经经

23、投票选选举并公公布了当当选名单单后，部部分业主主提出开开发商将将未出售售的39套房屋屋计算为为自己的的投票权权，侵犯犯了业主主选举的的合法权权益，坚坚决反对对选举结结果。试试问：部部分业主主要求重重新选举举的观点点是否正正确，为为什么？293.4物权法法对建建筑物区区分所有有权的相相关规定定规定建筑筑物区分分所有权权的基本本内涵明确了共共有权的的范围规定了规规划车位位、车库库的权属属确定规规则规定了住住宅改为为经营性性用房条条件确定了业业主的共共同决定定权及表表决规则则赋予了业业主对物物业管理理方式和和物业管管理人的的选择权权规定了业业主的司司法救济济权304 物业业管理条条例5 其他他规章及

24、及规定6 其他他相关法法律第二篇物物业管管理常用用法律法法规解读读31物业管理理常用法法律法规规解读46复复习题掌握（1）物业管管理条例例的立立法原则则和指导导思想是是什么？（2）条列创设哪哪些基本本制度？（3）试试述条条例的的基本内内容。（4）指导规规则主主要包括括哪些内内容？（5）物业服服务收费费管理办办法突突出表现现了哪几几方面？（6）物物业管理理人员应应该了解解侵权权责任法法哪些些内容？（7）物权法法和建筑物物区分所所有权司司法解释释“损损害他人人合法权权益的行行为”是是如何规规定的？熟悉（1）物业服务务明码标标价可采采取哪些些方式，具体内内容是什什么？（2）试述在正正常使用用条件下下

25、房屋建建筑工程程的最低低保修期期限。（3）住住宅室内内装饰装装修活动动有哪些些禁止行行为？（4）消防法法中有有物业管管理密切切的内容容有哪些些？324.1概述物业管管理条例例是我我国第一一部专门门调整物物业管理理法律关关系的行行政法规规，它的的颁布和和实施有有着十分分重大和和深远的的意义。一方面，标志着着我国物物业管理理行业的的发展逐逐步成熟熟，是物物业管理理发展史史上一件件里程碑碑意义的的大事；另一方面面，国家家以法规规的形式式确定了了物业管管理行业业的社会会地位，保障了了物业管管理在法法制化的的轨道上上健康发发展。物业管管理条例例于2003年6月月8日由由国务院院颁布，自2003年年9月1

26、日起施施行。2007年8月月，国务务院根据据物权权法的的相关规规定，对对条例进进行了修修订，自自2007年10月1日起实实施。4 物业业管理条条例334.2条例的立法法过程收集有关关资料，了解国国内外物物业管理理的立法法情况开展立法法调研，掌握第第一手资资料进行专家家论证，研讨立立法中的的难点问问题广泛征求求意见，以求彰彰显民意意344.3条例的指导导思想和和立法原原则（1）指指导思想想条例在坚持持民法基基本原则则和立法法法规定定的原则则下，突突出了发展为重重、平衡衡利益、保护弱弱者的立法理理念，指指导思想想表现在在以下三三个方面面：强调保护业主主的财产产权益，协调单单个业主主与全体体业主的的

27、共同利利益关系系。强调业主主与物业业服务企企业是平等民事事主体，是服务务与被服服务的关关系。强调业主主与物业业服务企企业通过过公平、公公开和协协商方式处理理物业管管理事项项。35（2）立立法原则则物业管理理权利和和财产权权利相对对应的原原则。维护全体体业主合合法权益益的原则则。现实性与与前瞻性性有机结结合的原原则。从实际出出发，实实事求是是的原则则。364.4条例创设的的法律制制度（1）创创立的制制度业主大会会制度；管理规规约制度度；前期期物业管管理招标标投标制制度；物物业承接接查验制制度；物物业服务务企业资资质管理理制度；物业管管理从业业人员职职业资格格制度和和住宅专专项维修修资金制制度。（

28、2）创创设的法法律制度度的内涵涵尊重和维维护业主主的财产产权利；建立业主主民主协协商、自自我管理理、平衡衡利益的的机制；条例和有关关法律法法规共同同规范物物业管理理活动；妥善处理理政府和和市场的的关系。374.5条例主要内内容介绍绍条例共70条，包含总总则、业业主及业业主大会会、前期期物业管管理、物物业管理理服务、物业的的使用与与维护、法律责责任、附附则共七七章。其其基本内内容如下下：第一章总总则本章共5条，对对条例例的立立法目的的、调整整对象和和适用范范围、倡倡导原则则和行政政管理体体制等作作了规定定。（1、2条条）38第二章业业主及及业主大大会本章共15条，规定了了业主的的概念、权利和和义

29、务，业主大大会的组组成、宗宗旨、成成立条件件、职责责、会议议制度、议事规规则，业业主委员员会的性性质、职职责和组组成，管管理规约约的内容容、法律律效力，业主大大会、业业主委员员会与居居民委员员会的关关系等。（6、7、11、12、15、17、19、20条）39第三章前前期物物业管理理本章共11条，包括了了前期物物业服务务合同、临时管管理规约约、前期期物业管管理招标标投标、物业承承接查验验手续、物业资资料的移移交、物物业管理理用房、物业的的保修责责任等内内容。（21、22、23、25、26条条）该章的一一个基本本思想是是通过制制度的建建立和完完善，明明确建设设单位的的责任，打破旧旧有的“谁开发发，

30、谁管管理”的的模式，增加前前期物业业管理的的透明度度。40第四章物物业管管理服务务本章共18条，旨在明明确物业业管理服服务中各各方主体体的权利利义务关关系。具具体规定定了物业业服务企企业资质质管理，从业人人员职业业资格、物业服服务合同同、物业业服务收收费、物物业服务务企业秩秩序。（35、36、42、44、45、46、47、48条）理解本章章的各条条规定，有利于于明确物物业管理理当事人人的相互互关系，促进物物业管理理活动的的开展。41第五章物物业的的使用与与维护本章共7条，对对物业的的使用与与维护相相关问题题进行规规范。（50、51、52、53、54、55、56条条）本章规定定对于规规范业主主、

31、物业业服务企企业以及及供水、供电、供气、供热、通信、有线电电视等单单位的行行为，保保障物业业的正常常使用与与维护，具有十十分重要要的意义义。42第六章法法律责责任条例的法律律责任有有以下几几个方面面的特点点：（1）行行政责任任、民事事责任并并存（2）在在设定法法律责任任时遵循循：凡是是能够通通过承担担民事责责任解决决的，不不再设定定行政处处罚的原原则；确确实涉及及违反行行政管理理规定，损害公公共利益益，需要要给予行行政处罚罚的，则则优先保保证民事事责任的的承担，充分体体现保护护全体业业主利益益的原则则。（3）体体现了业业主自我我管理、自我监监督的原原则。（66、67条条）第七章附附则435.1

32、业主大会会及管理理规约制制度相关关规章业主大大会和业业主委员员会指导导规则住建部于于2009年12月1日颁布布业主大大会和业业主委员员会指导导规则（建房房2009274号），将物物权法和物物业管理理条例中的有有关规定定细化，使其更更具有操操作性。全文共共五章64条，自2010年年1月1日起施施行。业主大大会规程程同时时废止。5 其他他规章及及规定44指导规规则主主要内容容包括：详细规定定业主大大会的筹筹备程序序和筹备备机构（8-15条）；进一步明明确业主主大会职职责；（17条条）规定了管管理规约约、业主主大会议议事规则则应当具具备的内内容；（18、19条条）规定了业业主大会会和业主主委员会会会

33、议的的召集方方式、议议程、做做出有效效决定必必须具备备的条件件；（21-30、37-42条）明确了业业主委员员会产生生的方式式、机构构设置、职责和和业主委委员会的的任职资资格；（31-36条条）明确了业业主委员员会的变变更和适适用资格格终止的的情形；（43-48条）规定了业业主大会会和业主主委员会会的指导导和监督督机制。（49-61条）455.2前期物业业管理招招投标投投标制度度相关规规章前期物物业管理理招标投投标管理理暂行办办法原建设部部在2003年年6月26日颁颁布前期物物业管理理招标投投标管理理暂行办办法（建住房房2003130号），自2003年年9月1日起施施行。全文共四四章44条，就

34、就前期物物业管理理招标投投标的遵遵循原则则、监督督管理机机构、组组织实施施方式、程序、有关注注意事项项等作出出了规定定。465.3物业承接接查验管管理制度度相关规规章物业承承接查验验办法住房和城城乡建设设部在2010年10月14日颁布布物业承承接查验验办法（建住住房2010165号），自2011年年1月1日起施施行。全文共48条， 该办办法将条例例的有有关规定定进行细细化、补补充和完完善，进进一步明明确了建建设单位位、物业业服务企企业和业业主在物物业承接接查验活活动中的的权利义义务，增增强了物物业承接接查验制制度的可可操作性性。475.4物业服务务企业资资质管理理制度相相关规章章物业服服务企业

35、业资质管管理办法法2004年3月月17日日建设部部125号令发发布，自自2004年5月1日日起实施施。2007年年11月月26日日根据建设部部关于修修改的决定定修正正。修正后全全文共23条， 就物物业服务务企业资资质等级级标准、资质等等级的管管理等作作出了相相应的规规定。485.5物业管理理从业人人员职业业资格制制度相关关规章2005年11月16日人事事部、建建设部印印发物业管管理师制制度暂行行规定、物物业管理理师资格格考试实实施办法法和物业管管理师资资格认定定考试办办法，自2005年年12月月1日起起实施。就物业业管理师师的考试试、注册册及执业业等问题题进行了了规定。495.6住宅专项项维修

36、资资金管理理制度相相关规章章住宅专专项维修修资金管管理办法法2007年12月4日日住房和和城乡建建设部、财政部部以165号令令发布了了住宅宅专项维维修资金金管理办办法，自2008年年2月1日起施施行。1998年12月16日建设设部、财财政部发发布的住宅共共用部位位共用设设施设备备维修基基金管理理办法同时废废止。住宅专专项维修修资金管管理办法法共六六章44条，就就住房专专项维修修资金管管理原则则、交存存、使用用、监督督管理及及法律责责任等问问题进行行了规定定。505.7物业服务务收费相相关规章章一、物业服服务收费费管理办办法2003年11月13日国家家发展改改革委员员会、建建设部发发布了物业服服

37、务收费费管理办办法（发改价价格20031864号号），自自2004年1月1日日起施行行。物业服服务收费费管理办办法共共24条条，对全全国的物物业管理理收费方方式、物物业成本本计算标标准作出出了新规规定，是是指导和和规范我我国物业业服务收收费行为为的重要要依据。51物业服服务收费费管理办办法突突出表现现了以下下几点：1.物业业服务收收费告别别了政府府统一定定价；2.引入入了物业业服务费费用“酬酬金制”方式；3.明确确了物业业共用部部位、共共用设备备设施的的大修、中修和和更新、改造费费用不算算物业成成本；4.强调调了物业业服务企企业收取取物业服服务费用用的权利利和业主主的交费费义务；5.规范范了物

38、业业服务成成本的构构成内容容。52二、物物业服务务企业明明码标价价规定2004年7月月19日日国家发发展改革革委员会会和建设设部发布布了物物业服务务收费明明码标价价规定（发改改价检20041428号），自2004年年10月月1日起起施行。物业服服务收费费明码标标价规定定共13条，就物业业服务收收费明码码标价的的原则、主管部部门、具具体内容容、方式式、价格格变更、违规处处罚作出出了规定定。53三、物物业服务务定价成成本监审审办法2007年9月月10日日国家发发展改革革委员会会和建设设部颁布布了物物业服务务定价成成本监审审办法（试行），自自2007年10月1日起施施行。物业服服务定价价成本监监审办

39、法法共26条，明确了了物业服服务定价价成本的的构成、相关项项目的审审核方法法和标准准。四、物物业管理理企业财财务管理理规定1998年3月月12日日，财政政部发布布了物物业管理理企业财财务管理理规定 （财财基字19987号），自1998年年1月1日施行行。全文五章章22条条，就代代管基金金、物业业服务企企业成本本及费用用构成、营业收收入及利利润构成成进行了了规定。545.8其他规章章一、住宅室室内装饰饰装修管管理办法法2002年3月月5日建建设部以以110号令发发布了住宅室室内装饰饰装修管管理办法法，自自2002年5月1日日起施行行。物业服服务收费费管理办办法共共8章48条，主要内内容包括括总则

40、、一般规规定、开开工及监监督、委委托与承承接、室室内环境境质量、竣工验验收与保保修、法法律责任任等。该办法首首次明确确规定了了室内装装饰明令令禁止的的五项行行为，以以及必须须经批准准方可进进行的四四种行为为（教材195页页，5、6条）。55二、房屋建建筑工程程质量保保修办法法2000年6月月30日日建设部部以80号令发发布了房屋建建筑工程程质量保保修办法法，自自发布之之日起实实施。办法全文文共22条，规规定了房房屋建筑筑工程的的最低保保修期限限、房屋屋建筑工工程的保保修程序序、房屋屋建筑工工程的损损害赔偿偿等问题题。566.1中华人民民共和国国消费者者权益保保护法1993年10月31日第八八届

41、全国国人民代代表大会会常务委委员会第第4次会会议通过过，1994年年1月1日起施施行，共共8章55条。常用的法法律规定定有：经经营者和和消费者者的交易易原则、消费者者的权利利、经营营者的义义务、国国家对消消费者合合法权益益的保护护、消费费者组织织、争议议的解决决、法律律责任等等。6 其他他相关法法律576.2中华人民民共和国国价格法法1997年12月29日第八八届全国国人民代代表大会会常务委委员会第第29次次会议通通过，1998年5月月1日起起施行，共7章章48条条。常用的法法律规定定有：价价格制定定的方式式、经营营者的价价格行为为、政府府的定价价行为、价格总总水平控控制、价价格监督督检查、法

42、律责责任等。586.3中华人民民共和国国劳动合合同法2007年6月月29日日第十届届全国人人民代表表大会常常务委员员会第28次会会议通过过，2008年年1月1日起施施行，共共8章98条。常用的法法律规定定有：劳劳动合同同的订立立、劳动动合同的的履行和和变更、劳动合合同的解解除和终终止、特特别规定定、监督督检查、法律责责任等。2008年9月月18日日，温家家宝总理理发表国国务院令令535号：中华人民民共和国国劳动合合同法实实施条例例已经2008年年9月3日国务务院第25次常常务会通通过，现现予公布布，自公公布之日日起施行行。全文文6章36条。59与物业服服务企业业相关内内容：签合同前前用人单单位需履履行告知知义务；（8条条）建立劳动动关系应应当订立立书面劳劳动合同同；（10条）关于试用用期的规规定；制定劳动动规章制制度要与与工会或或者职工工代表平平等协商商确定；用人单位位扣除劳劳动者居居民身份份证等证证件将受受处罚。606.4中华人民民共和国国侵权责责任法2009年1