新版商品房买卖合同解读

1、 浙江省新版商品房买卖合同解读吴 方 荣浙江腾飞金鹰律师事务所 律师 合伙人浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会 秘书长浙江省新新版商品品房买卖卖合同合同文本本修订的的背景：1、新法法律法规规的颁布布实施(如物权权法和房房屋登记记办法)；2、房地地产开发发实践的的发展(如建筑筑形态和和户型设设计的创创新)；3、原合合同文本本使用中中提出的的意见(如关于于交房流流程的投投诉等)；浙江省新新版商品品房买卖卖合同本次修订订的导向向及特点点：1、与物物权法规规定接轨轨（如车车位、绿绿地、预预告登记记）；2、强化化开发商商信息披披露义务务(如关关于土地地使用权权抵押)；3、强化化房屋质质量争议议处理(如

2、房屋屋质量鉴鉴定)；4、强化化购房者者权益保保护(如如交房程程序)；浙江省新新版商品品房买卖卖合同全新条款款第第四条建建筑区划划内相关关物业归归属约定定1、该条条中与物物权法相相关的背背景知识识（)；2、该条条的内容容表述特特点();3、填写写时应注注意事项项;4、此条条款可能能产生的的法律后后果（)浙江省新新版商品品房买卖卖合同其他新增增的条款款及内容容：1、关于于节能信信息的披披露（第第三条）(1)（2）；2、物业业维修资资金的约约定（第第五条）；3、按套套计价方方式下的的面积差差异处理理（第六条）；4、土地地使用权权及在建建工程抵抵押信息息的披露露（第十三条条）；5、合同同新增的的附件；

3、浙江省新新版商品品房买卖卖合同作了大幅幅度修改改的条款款及内容容：1、交付付条件及及期限（第九条）；2、关于于房屋交交接的约约定（第十二条条）；3、关于于产权登登记的约约定（第十六条条）；浙江省新新版商品品房买卖卖合同其他修改改的条款款及内容容：1、规划划设计变变更的约约定（第十一条条）；2、装饰饰设备标标准承诺诺的违约约责任（第十四条条）；3、关于于基础设设施、公公共配套套设施（第十五条条）；4、保修修责任（第十八条条）（)；浙江省新新版商品品房买卖卖合同应注意的的其他条条款及问问题：1、关于于买受人人的主体体问题；2、关于于商品房房销售的的计价方方式；3、关于于买受人人逾期付付款违约约责任

4、()；4、关于于出卖人人逾期交交房违约约责任；5、关于于争议解解决方式式；浙江省新新版商品品房买卖卖合同其他：1、关于于合同备备案；2、关于于合同补补充协议议()；3、关于于合同解解除问题题（1)（2）（3）； 谢 谢大大家家浙江腾飞飞金鹰律律师事务务所地址：杭杭州市新新塘路33号三三新大厦厦10楼楼邮政编码码：310020Tel方荣律律师: 专有和共共有的认认定原则则一、认定定专有必必须符合合三个要要件：1、构造造上的独独立性，能明确确区分；2、利用用上的独独立性，可以排排他使用用；3、能够够登记成成为特定定业主所所有权的的客体；二、认定定共有的的标准建筑物的的

5、基本结结构部分分、公共共通行部部分、消消防等附附属设施施设备、避难层层、设备备层或者者设备间间等结构构部分；其他不属属于业主主专有，也不属属于市政政公用部部分；三、车位位、摊位位四、露台台建设单位位擅自处处分共有有部分1、擅自自占用的的，可请请求排除除妨害；2、擅自自改变使使用功能能的，可可要求恢恢复原状状；3、擅自自处分的的，请求求确认处处分无效效或赔偿偿；4、擅自自经营的的，可请请求收入入归入；节能规范范法律层面面的要求求：节约约能源法法、民用用建筑节节能条例例、节能能信息公公示办法法、节能能的技术术规范违反该规规范所产产生的行行政方面面的责任任一、行政政处罚责责任：1、不符符合建筑筑节能

6、标标准的建建筑工程程，不得得批准开开工建设设；已经经开工建建设的，应当责责令停止止施工、限期改改正；已已经建成成的，不不得销售售或者使使用。2、建设设单位违违反建筑筑节能标标准的，由建设设主管部部门责令令改正，处二十十万元以以上五十十万元以以下罚款款。3、设计计单位、施工单单位、监监理单位位违反建建筑节能能标准的的，由建建设主管管部门责责令改正正，处十十万元以以上五十十万元以以下罚款款；情节节严重的的，由颁颁发资质质证书的的部门降降低资质质等级或或者吊销销资质证证书；造造成损失失的，依依法承担担赔偿责责任。节能规范范二、行政政败诉的的风险即导致下下列行政政审批验验收文件件可能被被撤销：建设工程

7、程规划许许可证施工许可可证竣工验收收合格报报告三、民事事方面的的责任：所售商品品房能源源消耗指指标与实实际能源源消耗不不符的，依法承承担民事事责任；责任主要要两类：一、可主主张退房房；二、可主主张索赔赔；新版合同同第四条建建筑区划划内相关关物业归归属的约约定在该商品品房所在在的建筑筑区划内内，出卖卖人建设设物业服服务用房房平方米，坐落，属于业业主共有有。下列物业业属于出出卖人所所有，出出卖人可可以另行行出售、附赠或或者出租租，其他他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业业主共有有。1、车位位，。2、车库库，。3、。城镇公共共道路、城镇公公共绿地地，及依依照有关关规定、合同约约定需要要移交政政府相

8、关关单位管管理的物物业，不不属前款款约定范范围。新版合同同2、当事事人选择择按套计计价的，商品房房交付后后，产权权登记面面积与合合同约定定面积发发生差异异，约约定按下下列第种方式处处理：交付的的房屋套套型与设设计图纸纸一致,相关尺尺寸误差差范围在在内,总房房价款不不变。新版合同同第九条交交付期期限及条条件出卖人应应当在年月日前，将将符合下下列各项项条件的的商品房房交付买买受人使使用：1、建设设工程经经竣工验验收合格格，并取取得建设设工程竣竣工验收收备案证证明；2、取得得法律、行政法法规规定定应当由由规划、公安消消防、环环保等部部门出具具的认可可文件或或准许使使用文件件；3、用水水、用电电、用气

9、气、道路路、等，具备备商品房房正常使使用的基基本条件件；4、。新版合同同第十一条条规规划设计计变更的的约定经规划设设计单位位同意、规划行行政主管管部门批批准的规规划设计计变更，导致下下列情形形（一般般为影响响到买受受人所购购商品房房质量或或使用功功能等）之一的的，出卖卖人应当当在有关关部门批批准同意意之日起起10日日内，书书面通知知买受人人：1、该商商品房结结构形式式、户型型、空间间尺寸、朝向变变化。2。买受人有有权在通通知到达达之日起起15日日内作出出是否退退房的书书面答复复，未按按期作出出书面答答复的，视同接接受变更更。出卖卖人未在在规定时时限内通通知买受受人的，买受人人有权退退房。买买受

10、受人退房房的，出出卖人须须在合同同解除之之日起天内将买买受人已已付款还还给买受受人，并并按利率（不不低于买买受人购购房贷款款利率）付给利利息；买买受人不不退房的的，双方方应当在在通知到到达之日日起日内另行行签订补补充协议议。新版合同同第十二条条交交接商品房达达到交付付使用条条件后，出卖人人应当书书面通知知买受人人办理交交付手续续。双方方进行验验收交接接时，出出卖人应应当出示示本合同同第九条条规定的的证明文文件，并并签署房房屋交接接单。在在签署房房屋交接接单前，出卖人人不得拒拒绝买受受人查验验房屋。所购商商品房为为住宅的的，出卖卖人还需需提供住宅质质量保证证书和和住宅宅使用说说明书。出卖卖人不出

11、出示证明明文件或或出示证证明文件件不齐全全，买受受人有权权拒绝交交接，由由此产生生的延期期交房责责任由出出卖人承承担。商品房交交付使用用时，买买受人对对房屋及及装修质质量，公公共设施施、设备备质量提提出异议议的，出出卖人应应当给予予解释和和说明，仍不能能达成一一致意见见的，双双方委托托进行质量量检测。双方对对检测费费用垫付付和结算算约定为为。检测结结果为合合格的，出卖人人书面通通知的交交付日期期视为交交付；检检测单位位提出返返修意见见的，出出卖人应应当按要要求返修修，并承承担赔偿责任。新版合同同第十三条条抵抵押与相相关债权权债务与本合同同商品房房有关的的土地使使用权及及在建工工程存在在抵押情情

12、形的，出卖人人将相关关情况（登记机机关、抵抵押当事事人、债债务人、被担保保的主债债权的数数额、登登记时间间等）告告知如下下：。出卖人保保证销售售的商品品房没有有产权纠纠纷和债债权债务务纠纷。因出卖卖人原因因，造成成该商品品房不能能办理产产权登记记或发生生债权债债务纠纷纷的，由由出卖人人承担全全部责任任。新版合同同第十四条条出出卖人关关于装饰饰、设备备标准承承诺的违违约责任任双方将该该商品房房的装饰饰、设备备标准约约定于本本合同附附件四，如为精精装修房房，双方方应当约约定装修修使用的的主要材材料和设设备的品品牌、产产地、规规格、数数量等内内容。出卖人交交付的商商品房，应当符符合约定定的装饰饰、设

13、备备标准。达不到到约定标标准的，出卖人人补偿装装饰、设设备差价价，并承承担违约约责任如如下：。新版合同同第十五条条出出卖人关关于基础础设施、公共配配套建筑筑正常运运行的承承诺出卖人承承诺与该该商品房房正常使使用直接接关联的的除第九九条已经经约定为为交付条条件外的的下列基基础设施施、公共共配套建建筑，按按以下日日期达到到使用条条件：1、。2、。3、。如如果果在规定定日期内内未达到到使用条条件，双双方同意意按以下下方式处处理：新版合同同第十六条条关关于产产权登记记的约定定出卖人负负责办理理土地使使用权初初始登记记，取得得土地地使用权权证书或土地地使用权权证明。出卖人人负责申申请该商商品房所所有权初

14、初始登记记，取得得该商品品房房房屋所有有权证。出卖人承承诺于年月日前，取取得前款款规定的的土地、房屋权权属证书书，交付付给买受受人。买买受人【自行】 【委委托出卖卖人】办办理该商商品房转转移登记记。出卖卖人不能能在前款款约定期期限内交交付权属属证书，双方同同意按照照下列约约定处理理：1、约定定日期起起90日内，出出卖人交交付权属属证书或或登记证证明的，按已付付房价款款的万分之零零点五承担违约约责任；2、约定定日期起起90日以后，出卖人人仍不能能交付权权属证书书或登记记证明的的，双方方同意按按下列第第项处理：买受人人退房，出卖人人在买受受人提出出退房要要求之日日起45日内将买买受人已已付房价价款

15、退还还给买受受人，并并自约定定日期至至实际退退款日止止，按日日向买受受人支付付已交付付房价款款万分之零零点五的违约金金。买受人人不退房房，出卖卖人自约约定日期期至实际际交付权权属证书书或登记记证明之之日止，按日向向买受人人支付已已交付房房价款万分之一一的违约金金。新版合同同第十八条条保保修责任任商品房实实行保修修制度。有关该该商品房房主要的的保修范范围、保保修期限限和保修修责任，双方约约定于本本合同附附件六。买受人购购买的商商品房为为住宅的的，出卖卖人自商商品房交交付使用用之日起起，按照照住宅宅质量保保证书承诺的的内容承承担相应应的保修修责任。住宅宅质量保保证书应当包包含本合合同附件件六约定定

16、的主要要内容。在商品房房保修范范围和保保修期限限内发生生质量问问题，出出卖人应应当履行行保修义义务。出出卖人不不及时履履行保修修义务的的，买受受人可以以自行维维修，费费用由出出卖人承承担。因因不可抗抗力或者者非出卖卖人原因因造成的的损坏，出卖人人不承担担责任，但可协协助维修修，维修修费用由由购买人人承担。约约定住宅宅保修责责任，应应当符合合浙江江省实施施办办法第第二十九九条的有有关规定定。合同法解解释提供格式式条款的的一方对对格式条条款中免免除或者者限制其其责任的的内容，在合同同订立时时采用足足以引起起对方注注意的文文字、符符号、字字体等特特别标识识，并按按照对方方的要求求对该格格式条款款予以

17、说说明的，人民法法院应当当认定符符合合同同法第三三十九条条所称“采取合合理的方方式”。提供格式式条款一一方对已已尽合理理提示及及说明义义务承担担举证责责任。提供格式式条款的的一方当当事人违违反合同同法第三三十九条条第一款款关于提提示和说说明义务务的规定定，导致致对方没没有注意意免除或或者限制制其责任任的条款款，对方方当事人人申请撤撤销该格格式条款款的，人人民法院院应当支支持。合同法解解释当事人依依照合同法第一百一一十四条条第二款款的规定定，请求求人民法法院增加加违约金金的，增增加后的的违约金金数额以以不超过过实际损损失额为为限。当事人约约定的违违约金超超过造成成损失的的百分之之三十的的，一般般

18、可以认认定为合同法第一百一一十四条条第二款款规定的的“过分分高于造造成的损损失”。合同法解解释当事人对对合同法第九十六六条、第第九十九九条规定定的合同同解除或或者债务务抵销虽虽有异议议，但在在约定的的异议期期限届满满后才提提出异议议并向人人民法院院起诉的的，人民民法院不不予支持持；当事人没没有约定定异议期期间，在在解除合合同或者者债务抵抵销通知知到达之之日起三三个月以以后才向向人民法法院起诉诉的，人人民法院院不予支支持。新版合同同第十七条条消费者者权益保保护法实施办办法规定定的退房房情形凡符合浙江省省实施办法法第二二十八条条第一款款退房条条件要求求退房的的,买受受人可以以选择按按该办办法第第二十八八条第三三款或本本合同约约定的办办法进行行处理。浙江省地地方法规规第二十八八条房地地产经营营者应当当严格执执行有关关商品房房管理的的法律、法规。经营者者有下列列行为之之一的，应当根根据消费费者的要要求负责责退房，并承担担其他民民事责任任：（一一）未取取得预售售许可证证预售商商品房的的；（二二）将未未经竣工工验收（包括建建筑工程程质量验验收和按按规定必必须的综综合验收收）合格格的商品品房交付付使用的的