金桥项目产品建议报告

1、PAGE PAGE 28金桥项目产品建议报告本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。上海酒店式式公寓概概述上海酒店式式公寓最最早出现现于20000年年6月的的普陀区区My Citty。作作为一个个新兴的的房地产产产品由由于其产产品形态态、开发发模式较较为特殊殊，在最最初解决决了一部部分烂尾尾楼改造造问题，成成为部分分开发商商相继追追捧的开开发模式式，酒店店式公寓寓经历了了较为特特殊的产产品历程程。上海历年酒酒店式公公寓上市市楼盘早期的酒店店式公寓寓主要为为烂尾楼楼改

2、建，产产品单一一。但作作为一个个新兴的的房地产产投资类类型产品品，酒店店式公寓寓以其全全装修，面面积小，总总价低，高高回报等等因素不不断受到到市场追追捧。由于其产品品特殊，伴伴随着上上海整体体房地产产高速发发展，其其发展步步伐由220033年达到到高峰。220044年不断断受到相相关政策策影响，房房地产市市场开始始调整，整整体市场场快速降降温，虽虽然价格格仍然保保持增势势，但是是需求减减缓，二二手房抛抛售快速速增长，市市场供求求出现失失衡。作作为投资资型物业业的酒店店式公寓寓开发力力度有所所减弱。上海酒店式式公寓分分布从上海酒店店式公寓寓分布情情况来看看，其主主要集中中于内环环内，这这主要也也

3、是同酒酒店式公公寓发展展及特性性分不开开的。早期的酒店店式公寓寓多为烂烂尾楼改改建，由由于房产产开发遗遗留问题题具备开开发酒店店式公寓寓的烂尾尾楼大多多集中与与内环内内，而随随着酒店店式公寓寓的发展展，产品品特殊性性决定了了其需要要较高区区域属性性及区域域成熟度度等条件件作为产产品支撑撑，大多多开发商商考虑到到利润最最大化、产产品多样样化的因因素，加加大了对对酒店式式公寓的的开发力力度。而内环以外外的部分分区域，由由于靠近近成熟的的内环内内，更多多的采取取开发住住宅社区区的模式式，回避避开发对对区域成成熟度、区区域配套套要求较较高的酒酒店式公公寓产品品。中外环地区区由于大大量的开开发区建建设成

4、熟熟，外来来高收入入人口的的不断增增加，区区域成熟熟度的增增加及外外来人口口的增加加，使得得酒店式式公寓这这一特殊殊住宅产产品获得得了一定定市场，产产品有进进一步放放大趋势势。上海酒店式式公寓价价格分布布酒店式公寓寓作为房房地产中中特殊的的产品形形态，其其价格分分布与上上海房地地产价格格分布状状况基本本一致，由由城市中中心区域域为发散散点，由由内向外外价格逐逐步走低低。同时时也表明明酒店式式公寓对对区域成成熟度的的要求相相对较高高。影响酒店式式公寓关关键因素素因素影响分析地段作为投资型型产品，地地段因素素影响相相对较小小区位项目所处区区域是否否有较高高成熟度度，成熟熟度高、区区域配套套完善，接

5、接受度越越高产品产品要有亮亮点，精精装修、注注重实用用性、舒舒适性总价要求低总价价、进入入门槛低低、投资资成本低低投资回报短期高投资资回报率率或长期期高租金金回报配套对自身配套套、会所所服务要要求高客源作为投资客客户，注注重投资资回报物业管理酒店式服务务、人性性化管理理，提升升物业品品质销售策略体现的投资资回报销销售策略略，能够够吸引更更多的客客源相关政策投资型物业业对于政政策敏感感度高，受受相关政政策影响响较大上海酒店式式公寓发发展趋势势发展初期：发展初期：主要以烂尾楼改建，产品力缺乏，简单的小户型、低总价发展中期：仍然是烂尾楼改建，但产品力有所提升，注重部分可居住性发展后期：大型住宅社区内

6、出现酒店式公寓，产品得到充分提升，体现居住实用性、舒适性未来发展：成熟居住区域环境内，充分体现居住实用性、舒适性，人文的关怀，高品质的物业管理、会所配置未来酒店式式公寓产产品将朝朝着更加加实用性性、舒适适性的方方向发展展，对物物业管理理、会所所配置、社社区环境境的要求求将进一一步提高高。二、项目分分析本项目位于于上海浦浦东新区区，金桥桥加工出出口区内内，因此此我们从从金桥加加工出口口区研究究着手，在在具体到到项目自自身的分分析。金桥加工出出口区概概况金桥区域位位于浦东东新区中中部，西西临陆家家嘴金融融贸易区区，北靠靠外高桥桥保税区区，南接接张江高高科技园园区，119988年被国国家科技技部认定

7、定为上海海金桥现现代科技技园。开发区规划划面积220平方方公里，以以南北走走向的金金桥路为为界，东东部为现现代工业业园区和和现代商商贸园区区，约116平方方公里；西部为为现代生生活园区区和管理理服务中中心，约约4平方方公里。 金桥区域路路网发达达，交通通极为便便捷，距距上海火火车站115公里里、虹桥桥机场225公里里、浦东东国际机机场155公里、外外高桥港港区9公公里。金桥加工出出口区功功能规划划划分整个金桥加加工出口口开发区区的功能能划分按按照“一主、三三次”的原则则，主要要划分为为现代工工业区、现现代生活活区、管管理中心心区、现现代商贸贸区。形形成了进进出口工工业为主主导，全全方位、多多层

8、次配配套服务务为辅的的高标准准、现代代化、科科技性园园区，功功能上划划分合理理、产业业发展协协调、互互为补充充。 项目所处区区位及现现状本项目本项目本项目位于于金桥加加工出口口开发区区，现代代商业区区内，金金新路、浙浙桥路交交汇路口口。西临临银桥大大厦，东东靠建银银大厦，南南北两面面均临城城市干道道绿地隔隔离带，其其规划地地理位置置优越。就目前现代代商业区区内现状状来看，整整体商业业氛围经经过十年年的发展展，发展展速度较较为缓慢慢，并没没有形成成良好的的商业氛氛围，项项目所处处区域成成熟度不不高。项目以东碧碧云国际际社区的的建成，无无疑提升升了本项项目所处处区域的的形象，有有利于塑塑造高品品质

9、国际际化酒店店式社区区的产品品形象。基础经济指指标容积率3.8总建筑面积积5万平方米米商业面积8300平平方米建筑形态高层建筑层数两栋15层层、一栋栋30层层物业类型酒店式办公公主力户型面面积50600平方米米/户总套数约900多多套项目优劣势势分析优势（S）金桥加工出出口区的的良好支支撑位于规划中中的现代代商业区区内面积小、总总价低新建项目、最最大程度度提升产产品力劣势（W）商业购物和和生活配配套设施施缺乏项目周边烂烂尾楼影影响区域域形象交通欠缺总户数多、体体量大中外环间机会（O）轨道交通66号线带带动区域域发展依托碧云国国际社区区，良好好的大社社区概念念整体酒店式式公寓上上市量减减少威胁（

10、T）整体房地产产市场降降温、区区域发展展趋缓不断出台宏宏观调控控政策、投投资型客客户持币币观望优势金桥加工出出口区良良好支撑撑金桥加工出出口区经经过近十十五年的的发展，区区内吸引引了大量量的企业业、资金金、人才才，为本本项目的的开发奠奠定了一一定基础础。位于规划中中的现代代商业区区项目位于规规划的现现代商业业区内，区区域内聚聚集了大大量的商商业物业业，未来来大量的的商业物物业启动动将带动动项目自自身发展展。面积小、总总价低作为投资型型物业，本本相目可可投资性性强，进进入门槛槛低，很很大程度度的扩大大了客源源构成面面。新建项目、最最大程度度提升产产品力本项目由于于为新建建项目，不不同与大大多数酒

11、酒店式公公寓烂尾尾楼改建建开发模模式，能能够有利利于本项项目最大大程度的的提升产产品力。劣势商业购物和和生活配配套设施施缺乏现代商业区区经过近近十五年年的发展展，区域域内商业业和生活活设施缺缺乏，区区域成熟熟度低，人人气不足足，无法法支撑区区域办公公和居住住的基本本要求。项目周边烂烂尾楼影影响区域域形象项目周边烂烂尾楼已已经有很很长时间间历史，区区域整体体形象影影响较大大。 交通欠缺本项目主要要临街面面金新路路、浙桥桥路交通通缺乏，区区域主要要交通分分布与新新金桥路路、杨高高南路，出出行较为为不便。总户数多、体体量大作为投资型型物业，本本项目由由于体量量大、总总户数多多，不同同程度上上影响了了

12、投资客客户的进进入信心心，担心心同一区区域大量量抛盘导导致交易易下降。中外环间本项目位于于中外环环间，不不属于传传统的酒酒店式公公寓酒店店开发地地段，地地段优势势不明现现。机会轨道交通66号线带带动区域域发展唯一一条贯贯穿浦东东新区南南北向的的轨道交交通6号号线项目目。全程程计划于于20005年底底前建成成试通车车，20006年年完成投投入运营营。届时时以金桥桥居住区区为中心心，向四四周辐射射延伸，将将会带动动整个地地区的发发展，无无论是出出行购物物还是上上班，都都将十分分的方便便。依托碧云国国际社区区，良好好的大社社区概念念项目地块以以西的碧碧云国际际社区的的形成，无无疑成为为本项目目依托的

13、的重要资资源之一一，为项项目创国国际化酒酒店式公公寓社区区创造了了条件。整体酒店式式公寓上上市量减减少上海新建酒酒店式公公寓整体体上市量量减少，供供应量减减少，为为本项目目成为市市场焦点点提供了了有利的的条件。威胁整体房地产产市场降降温、区区域发展展趋缓近年来上海海整体房房地产市市场不断断降温，房房价上涨涨势头有有所减缓缓，区域域发展趋趋势放缓缓，对本本项目造造成了不不同程度度的影响响。不断出台宏宏观调控控政策、投投资型客客户持币币观望自20044年以来来，政府府不断出出台宏观观调控政政策，打打击投机机行为，对对于作为为投资型型物业的的酒店式式公寓客客户，部部分投资资客户趋趋于持币币观望状状态

14、。小结：从整体上来来看本项项目威胁胁主要来来自政策策面，机机会是有有限的，本本项目想想要成功功，将主主要取决决于较早早的入世世时间，产产品力的的塑造，抓抓住现有有的市场场机会，整整合项目目资源，是是项目成成功的核核心所在在。6.本项目目属性归归纳：结合本项目目所处区区位及周周边因素素，项目目初步定定位为：具有高品质质国际化化的酒店店式公寓寓社区三、部分在在售酒店店式公寓寓市场分分析产品形态楼盘名称地理位置物业形态总建面积总套数得房率主力面积天赐公寓广东路4229号一幢17层层1.511470%65-755众昌金城大大厦海宁路13339号号一幢28层层363472%40-555东星SOHHO荆州

15、路2665号一幢9层0.48875%30-355四季沙龙新市南路5585号号一幢27层层2.518572%40-555悠诗阁沪太路8226号一幢5和77层1.36373%50-555万源晶典浦东大道5599号号一幢33层层3.451072%50-600碧云东新金桥路2255号号一幢9层2.3941372%52碧云1088红枫路1008弄99号一幢4层1.210873%45-600目前在售酒酒店式公公寓产品品形态单单一，大大多为单单体式建建筑，产产品规模模较小，不不具备规规模优势势；产品品得房率率大多在在72%左右，主主力面积积多在440-555之间间。销售去化楼盘名称环线位置公开时间开盘时间交

16、房时间总套数去化情况销售率去化速度天赐公寓内环内2004.112004.11现房1145952%9.8套/月众昌金城大大厦内环内2004.52004.122005.1263452582%131套/月东星SOHHO内环内2005.32005.32005.6884045%20套/月月四季沙龙中外环2004.22004.32005.518518197%12套/月月悠诗阁内中环2003.112003.11现房635180%3套/月万源晶典内环内2003.62003.72004.12510售完100%28套/月月碧云东中外环2004.122005.22005.1041336989%123套/月碧云108

17、8内中环2004.72004.82004.12108售完100%22套/月月可以看到在在售楼盘盘当中，楼楼盘预热热时期相相对较长长、产品品有亮点点的个案案其去化化速度较较快；位位于内环环内的个个案，由由于区位位较好，能能够获得得较快的的去化速速度。总体来看，受受整体市市场影响响，大部部分个案案去化速速度有所所减缓。在售个案产产品亮点点分析楼盘名称环线位置产品亮点配套设施服服务包租服务天赐公寓内环内厨房配套，长长阳台设设计多功能健身身房3年包租计计划众昌金城大大厦内环内/俱乐部、健健身房等等不包租东星SOHHO内环内/无不包租四季沙龙中外环内廊式时尚尚广场、景景观露台台 主题会所悠诗阁内中环阁楼

18、设计无会所包租1-33年 万源晶典内环内气派挑高大大堂、空空中花园园花园会所/碧云东中外环复式结构，半半圆形阳阳台设计计没有确定会会所不包租碧云1088内中环阁层设计地下会所不包租在售楼盘部部分采用用阁层设设计，强强调居住住功能分分区，设设计趋向向于舒适适性、可可居住性性。作为投资型型物业，大大多注重重产品亮亮点设计计，吸引引客户眼眼球，提提升产品品品质。如如设置大大堂、装装修、空空中花园园、休闲闲广场等等。而会会所已经经成为酒酒店式公公寓产品品最为重重要的部部分之一一，根据据项目定定位不同同会所性性质有所所不同。目前有相关关政策限限止广告告推广过过程中出出现包租租等促销销手段，但但对于投投资

19、客为为主要客客户的酒酒店式公公寓来说说，包租租仍然是是对客户户吸引力力最大的的促销手手段。总价分析楼盘名称环线位置均价主力面积主力总价天赐公寓内环内24001165-755156-1180众昌金城大大厦内环内13328840-55553-733东星SOHHO内环内12500030-35537.5-44四季沙龙中外环879840-55535-488悠诗阁内中环864050-55543-477万源晶典内环内12000050-60060-722碧云东中外环1134225259碧云1088内中环14677745-60066-888作为投资型型物业，在在售个案案主力总总价大多多在400-600万元左左右

20、，投投资门槛槛较低，最最大程度度的扩大大投资客客源构成成。部分在售楼楼盘立面面归纳东星SOHO东星SOHO天赐公寓碧云108 万源晶典作为特殊产产品形态态的酒店店式公寓寓，个案案在产品品塑造上上立面要要求高，或或现代简简洁明快快，或欧欧陆沉稳稳大气，最最大程度度的吸引引眼球，通通过立面面的深度度塑造，提提升产品品形象、产产品力。 小结：由于整体市市场影响响，酒店店式公寓寓销售周周期将会会逐步延延长，但但前期做做好预热热的个别别产品力力强的楼楼盘可以以取得较较好的去去化速度度。在售酒店式式公寓产产品形态态单一，而而本项目目作为酒酒店式公公寓社区区形式出出现，能能够很好好的避免免同质化化竞争，形形

21、成差异异化产品品，在市市场前景景不明朗朗前提下下具有较较强的产产品竞争争力；产品设计趋趋向于舒舒适性、可可居住性性。大多多注重产产品亮点点设计，如如设置大大堂、装装修、空空中花园园、休闲闲广场、会会所等。对于投资型型酒店式式公寓来来说，包包租仍然然是对客客户吸引引力最大大的促销销手段。为保证本项项目取得得较高的的去化速速度，在在现有的的户型条条件下，保保证实用用性、舒舒适性；本项目作为为具有高高品质国国际化的的酒店式式公寓社社区，在在产品立立面上应应做到国国际化、高高品质形形象，最最大程度度上提升升产品力力、产品品形象。四、本项目目产品初初步建议议通过对项目目自身条条件的分分析，结结合酒店店式

22、公寓寓特性及及在售酒酒店式公公寓市场场情况，在在现有的的产品条条件下，建建议产品品做如下下方面调调整：产品亮点建建议考虑到本项项目特殊殊性，产产品比较较单一。建建议产品品作出亮亮点，在在现有的的限高条条件下，牺牺牲部分分楼层，增增加单层层层高，做做出目前前市场接接受程度度较高的的复式型型酒店式式公寓。产品立面建建议结合项目初初步定位位，本项项目产品品立面采采用高品品质、国国际化的的立面构构成，提提升产品品品质，拔拔高区域域形象，成成为区域域标志物物业。社区配套服服务提供高品质质社区配配套服务务设施，引引入国际际品牌休休闲会所所，提升升社区形形象地位位。酒店式管理理服务引入著名品品牌物业业管理公

23、公司，提提供高品品质物业业管理服服务，强强调酒店店式社区区管理理理念。小结：由于本项目目特殊型型，在目目前的市市场条件件下，本本项目销销售周期期将会延延长，建建议项目目尽快入入世，保保证足够够的预热热期、积积累前期期客源。本项目最终终在目前前的市场场情况下下获得成成功，近近早缩短短销售周周期，必必须尽最最大程度度提升产产品力，营营造酒店店公寓社社区氛围围，增加加社区配配套服务务设施。五、政策影影响分析析政策一：商商场、办办公楼分分割转让让规范化化发布日期：20004年11月9日日主要内容：上海市房地地资源局局和市建建委联合合发布的的关于于商场和和办公楼楼分割转转让问题题的通知知，明明确规定定对

24、商场场、办公公楼分割割转让的的规范化化运作，以以期降低低交易过过程中和和交易后后的风险险，防止止个别经经营者以以不正当当手段进进行商业业欺诈，保保护消费费者、投投资者的的合法权权益。通知明明确否定定这类“划线为为界”式分割割权属单单元的做做法，要要求不得得对房地地产登记记册中记记载为一一个权属属单元的的房地产产擅自分分割转让让。需要要分割转转让的，必必须在获获得相关关管理部部门批准准的条件件下进行行“实体分分割”，并变变更登记记手续后后方可销销售。影响：本报告认为为从该通通知来来看，本本质上是是为了杜杜绝商铺铺、办公公楼项目目被任意意地分割割销售，明明确转让让标的物物权属单单元，销销售标的的物

25、必须须是被测测绘过的的和可以以登记的的，“随意分分割”的现象象即将不不复存在在，交易易标的物物产权形形态将进进一步明明确。从该通知知的影影响来看看，主要要是规范范市场，杜杜绝商铺铺、办公公楼项目目被任意意分割的的现象，有有利于置置业者、投投资者，同同时对开开发商在在产品规规划、设设计阶段段充分了了解市场场，开发发适合市市场的产产品形态态要求更更高。分析：由于本项目目为小户户型办公公公寓产产品，该该通知知的发发布有利利于本项项目的市市场透明明度，对对于广大大的投资资客户来来说，其其投资标标的物更更加明确确，投资资信心将将进一步步提高。政策二：期期房限转转发布日期：20004年44月200日主要内

26、容：自20044年4月月26日日起，预预购人购购买的预预售商品品住房应应当在竣竣工并取取得房地地产权证证后进行行转让，并并按规定定办理房房地产转转移登记记；在取取得房地地产权证证前，房房地产登登记机构构不办理理预售商商品住房房转让的的预告登登记。除商品住房房外的其其他商品品房在未未竣工并并取得房房地产权权证前，预预购人进进行转让让得，可可以按规规定办理理预售商商品房转转让的预预告登记记。影响：本报告认为为，期房房限转主主要目的的是抑制制期房交交易短期期炒作行行为，并并不会影影响全部部投资者者。投资资性购房房是指以以获取投投资回报报为目的的的购房房行为，只只要存在在赢利点点，符合合投资者者预期，

27、投投资行为为仍然存存在。由于此次期期房限转转行不对对非居住住用房（办办公用房房、商铺铺等）作作限制，因因此部分分房产投投资客逐逐渐由住住宅投资资转向商商业、办办公投资资。因此此，限制制期房转转让政策策对投资资购房者者的影响响并不大大，只是是在一段段时期一一定范围围内打击击投机炒炒作行为为。期房限转对对抑制炒炒房行为为，净化化上海房房地产市市场有一一定作用用，但是是房产产产品具有有商品属属性，遵遵循市场场经济规规律，期期房限转转在一定定程度上上起到抑抑制投机机炒作行行为，但但最终决决定房价价的仍然然上市场场供求关关系。分析：由于本项目目为商办办用地性性质及特特殊产品品形态，期期房限转转对于本本项

28、目而而言影响响是积极极的，部部分投资资客户将将有可能能转移投投资方向向，从住住宅转向向非居住住用房投投资，有有利于增增加项目目潜在客客户群体体。政策三：征征收营业业税收发布日期：20005年33月1日日主要内容：自20055年3月月7日起起购买本本市行政政区域范范围内普普通住房房（包括括从二手手房市场场购入的的商品住住房、售售后公房房），居居住不满满一年就就出售的的个人，包包括本市市户籍居居住和非非本市户户籍个人人、外籍籍个人。按按5%的的税率计计算征收收营业税税，同时时，按应应缴纳的的营业税税税额计计算征收收7%的的城建税税、3%的教育育费附加加和1%的河道道整治费费。按照房产所所有人即即出

29、售人人购进该该普通住住房时，房房地产权权证上记记载的时时间或房房屋交接接书上记记载的时时间，至至出售该该普通住住房时向向税务机机关申请请开具售售房发票票的当天天，按孰孰先原则则计算是是否满一一年。计税依据：按房产产所有人人出售该该房产时时与购房房者签订订的房产产买卖合合同上注注明的售售价减去去购买该该房产时时购房发发票上注注明的购购房价款款后的差差额作为为营业税税的计税税依据。 影响：营业税征收收只是针针对普通通商品住住房，范范围并不不涉及商商办性质质物业。营营业税的的开征，只只是表明明上海市市政府的的态度，要要维护市市民居住住的权利利，抑制制投机炒炒作行为为。但征收营业业税这一一措施较较为温

30、和和，对投投机炒作作的抑制制十分有有限。相相对于110万元元的增值值部分只只收55550元元的税，营营业税对对投机的的抑制作作用很小小。从另另一方面面来看，营营业税的的温和有有可能反反过来促促使房价价的上升升，因为为这部分分营业税税很可能能转嫁到到真实需需求者身身上而导导致房价价上升。同时营业税税的开征征，将会会分流部部分普通通商品房房投资客客户转而而投向其其他投资资物业类类型。分析：本项目不属属于本次次营业税税征收范范围之内内，因此此对项目目类型产产品影响响也是属属于积极极的。虽虽然此次次营业税税征收较较为温和和，对投投机炒作作的抑制制作用不不大，但但部分投投资客户户将有可可能转移移投资方方

31、向，有有利于增增加项目目潜在客客户群体体。政策四：央央行收紧紧房贷 上调房房贷利率率发布日期：20005年33月177日主要内容：从20055年3月月17日日起，中中国人民民银行调调整商业业银行自自营性个个人住房房贷款政政策：以5年期以以上个人人住房贷贷款为例例，其利利率下限限为贷款款基准利利率6.12% 的00.9倍倍（即55.511%），比比现行优优惠利率率5.331%高高0.220个百百分点。个个人住房房贷款最最低首付付款比例例可由现现行的220%提提高到330%。个人住房公公积金贷贷款利率率上调00.188个百百分点，其其中，55年（含含）以下下贷款由由现行年年利率33.788调整整为

32、3.96，5年年以上贷贷款由现现行年利利率4.23调整为为4.441。影响：一年之内两两度提高高利率，可可以看到到央行是是要通过过此举打打击炒房房者，从从而平抑抑房价，最最终让真真正需要要购房的的消费者者得到实实惠。在在目前再再度加息息政策不不明朗、预预期不确确定的情情况下，持持币观望望者增加加。对于纯投资资型物业业影响较较大，提提高利率率必然会会影响投投资收益益，导致致部分投投资客户户进入谨谨慎，淘淘汰部分分跟风炒炒作的投投机客户户。对初初步控制制房价大大幅上涨涨、抑平平房价起起到积极极作用，房房地产发发展逐步步实现平平稳理性性回归、良良性发展展奠定了了一定基基础。同时由于对对于未来来利率变变化、房房价的担担心，又又使得尚尚有实力力的消费费者进入入房地产产市场，在在这种情情况下，导导致部分分地区房房