东莞市城市更新前期服务商实务要点

1/522/523/52前期服务商指导东莞镇（街）已出台工作操作指导一览表4/52前期服务商指导前期服务商招引数量汇总（55个）5/52前期服务商是什么？前期服务商招引前期服务商合作意向方正式合作方综合服务商6/52前期服务商指导前期服务商适用范围政策政府主导改造原权利人自行改造集体经济自行改造村企合作新政政府主导改造1.政府土地贮备2.市属国企土地整备开发3.政村合作土地权利人自行改造单一主体挂牌招商继续保留并进行细分合并形成取消，统一为7/52前期服务商指导前期服务商指导主体镇人民政府（街道办事处）自行实施下属企业实施集体经济组织专业机构或综合性开发企业实施委托授权政府采购前期服务商实施8/52前期服务商指导村集体招引流程---方案编制步骤●按照集体资产管理要求表决、公告(常平、茶山：重大事项)●莞城街道是向相关部门申请初审，初审后上报城市更新小组审核，经过后报街道领导班子组员会议审议，街道办进行民主决议表决；(不足500亩)审批部门：●常平报镇党委政府联席会议审议●茶山报镇领导班子会议审议●万江街道报街道党政联席会议审议●长安镇报镇党政人大班子会议审议●樟木头报党政领导班子联席会议审议●莞城街道报街道领导班子组员会议审议9/52前期服务商指导资质条件集体经济组织公开招引前期服务商企业对省、市“三旧”改造政策认知。了解与执行力熟悉程度注册资金、融资实力、城市更新相关项目开发经验、数量等纳入人民法院、失信中国失信名单不得报名参加政策熟悉程度企业实力资信情况企业标准须为东莞市城市更新协会会员同一服务商不得在南城街道开展超出3总项目（已完成除外）提交服务事项计划书，列明服务事项和计划实施时间南城街道例外要求莞城街道例外要求10/52前期服务商指导资质条件报名企业能否使用股东资质条件？11/52前期服务商指导村集体招引流程---公式、报名阶段12/52前期服务商指导村集体招引流程---集体决议阶段13/52前期服务商指导选定方式只有一家报名企业符合条件两家或两家以上报名企业符合条件能够直接确认（常平镇、长安镇）；经股东大会或股东代表会议表决能够直接确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞城街道）召开股东大会或股东代表会议进行表决，产生了超出三分之二股东或股东代表企业投票数企业，则确认其为前期服务商。选取第一轮投票数较多两家企业进行第二轮表决，第二轮表决票数较多企业确认其为前期服务商各企业获取投票数不足三分之二常平镇、茶山镇、南城街道、长安镇、樟木头镇、莞城街道都有要求14/52前期服务商指导村集体招引流程--集体决议阶段民主决议要求《东莞市农村(小区)集体资产管理实施方法》(东府〔)40号)●股东大会：有选举权股东半数以上参加(或者三分之二以上户代表参加)，经到会人员半数以上经过●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表三分之二以上经过●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录影录像15/52前期服务商指导村集体招引流程--签约阶段茶山镇南城街道万江街道樟木头镇莞城街道镇领导班子会议审议签署前报司法分局，街道农资管理部门审查民主决议程序相关材料上报农社资办审查咨询司法机构或顾问莞城司法分局作司法审查报街道农资管理部门审查签署后报街道农资管理部门审查街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办立案城市更新局立案城市更新局立案长安镇签署后报镇住房建设局规划立案签署前签署后16/52前期服务商指导前期工作费用专业机构技术服务费用◆土地权属调查：含土地权属调查、房屋测绘等；◆规划研究费用：包含改造片区概念规划、更新单元划定与研究结果等；◆评定费用：主要为政府及村集体收益评定、项目投资与风险评定等。(常平、茶山、南城、樟木头镇、莞城街道以及长安镇都有类似要求，另长安镇称之为技术类费用)◆主要为执行前期服务工作过程中产生各种不具备法定收费标准一般服务费用，包含但不限于意愿咨询、编制拆赔、综合收益和招商方案文稿、普通咨询策划等工作产生其它全部费用。(长安)前期服务商费用17/52前期服务商指导委托第三方专业机构南城街道莞城街道、常平镇茶山镇招引方案整个服务期间，前期工作包括釆购、招标、委托第三方开展工作，服务商不得以其名义开展经过镇农村集体资产交易平台确定专业技术队伍，所产生费用由前期服务商垫付并作技术跟进。能够由前期服务商经过委托有对应资质第三方机构开展，选定第三方机构时需经相关职能部门核准同意。大部分要求了前期服务商自行实施或委托第三方实施，小部分是没有进行明确委托主体，但都要求了前期费用由前期服务商垫付。18/52前期服务商指导前期工作费用结算19/52前期服务商指导履约管理南城街道·自确认为前期服务商之日起一年内不得参加同一小区内其它项当前期服务商竞选(含联合体方式)·每季度向城市更新办报送工作进度·考评不及格进行通报并限时3个月内整改，逾期未整改到位，停顿执行服务协议，且5年内不允许再参加南城街道前期服务商招商。莞城街道自确认为前期服务商之日起一年内不得参加同一小区内其它项当前期服务商竞选(含联合体方式)：同一服务商(含联合体)在莞城区同时开展前期服务项目不得超出3宗(已完成服务工作除外)·每季度向城市更新办报送工作进度·考评不及格进行通报并限时3个月内整改，逾期未整改到位，停顿执行服务协议，且5年内不允许再参加莞城街道前期服务商招商。20/52前期服务商指导履约管理前期服务商股权能否转让？21/52前期服务商指导履约管理东莞市部分城市更新项当前期服务协议：非经甲方同意，乙方不得私自将相关权利义务转让给其它第三方，或是经过转让股权方式让其它第三方参加改造区域前期工作事宜，不然甲方有权终止服务协议，相关损失由乙方自行负担。22/52前期服务商指导前期工作内容

编报更新单元划定方案核查和确认不动产权益确定政府（集体）综合收益确定拆迁赔偿方案咨询不动产权益人意愿编报挂牌招标商方案23/5224/52核查和确认不动产权收益政策依据25/52核查和确认不动产权收益不动产权益类型第一类：集体土地全部权人集体经济组织：经济联合社、经济社等第二类：依法登记土地使用权人、房屋全部权人土地全部权人：宅基地、集体建设用地、国有出让地、国有划拨地等第三类：土地、房屋实际使用人未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用土地、房屋个人或单位26/52核查和确认不动产权收益实际权利人确认《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》(东府办〔)29号)●实际使用人属于与集体经济组织签署历史用地协议，由集体经济组织按要求确认。●实际使用人与镇人民政府(街道办事处)或其下属企事业单位签署历史用地协议，由镇人民政府(街道办事处)按要求确认。《东莞市城市更新权籍调査操作细则(草案)》●标准上有登记按照登记。●不动产登记与真实权利状态不符，依据有效证据确认不动产权益。●暂未办理物权登记，除法律另有要求或者协议另有约定外，自不动产物权变动协议生效时，可按照协议约定内容确认不动产权益。27/52核查和确认不动产权收益实际权利人确认《东莞市城市更新权籍调查操作细则(草案)》●适用对象：无产权登记或者产权登记与实际权利情况不一致●国有土地：镇街政府出具证实出具程序：党政联席会议决议—结果公告—出具证实书●集体土地：集体经济组织出具证实出具程序：村集体表决—结果公告—出具证实书28/52核查和确认不动产权收益不动产情况核查29/52核查和确认不动产权收益操作流程搜集权属资料与初审相关机构核查确认审查部门最终审查二次公告与异议处理首次公告与异议处理•业内数据•身份证实材料•产权证实材料•公式15日•地点：项目现场、村公告栏、政府部门网站和平面媒体•异议复核后再次公告•国有土地：镇街政府出具权益确认意见书•集体土地：村委会和集体经济组织出具权益确认意见书•镇（街）更新机构转镇自然资源分局、镇房管分局审查•主要适合用于土地房屋权籍调查情形•公式15日•地点：项目现场、村公告栏、政府部门网站和平面媒体•公告无异议出具公告证实上报市局立案30/5231/52确定拆迁赔偿方案签约主体政策要求◆集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁赔偿工作，可由服务商垫付赔偿资金，但拆迁赔偿协议应以集体经济组织为主体签署，不动产权益人确认为该集体经济组织。32/52确定拆迁赔偿方案东莞与深圳拆补区分1.深圳拆补标准相对统一，东莞拆补标准一村一策2.深圳城中村密度高，东莞层数较低、空地较多3.深圳对违法建筑控制严格。东莞违建控制力度较弱4.深圳城中村多为出租，东莞旧村庄自住百分比较高33/52确定拆迁赔偿方案拆补标准34/52确定拆迁赔偿方案拆补政策参考◆《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府[]29号）◆《东莞市国有土地上房屋征收与赔偿方法》(东府【〕25号)◆《东莞市农民住房管理暂行方法》东府〔]49号◆《东莞市农民住房管理暂行方法》(征求意见稿)35/52确定拆迁赔偿方案拆补政策要求《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》(东府办[]29号)镇街所属不动产集体全部不动产宅基地及房屋其它不动产权益人政府收回，纳入政府综合收益报价，无需签署单独赔偿能够依据实际需要，组织拟订对其它不动产权益人拆迁赔偿方案，作为协商指导性标准。确定搬迁赔偿标准，取得该部分权益人人数80%以上书面同意，作为收购主体与权益人协商基础前期服务商制订搬迁赔偿方案，民主表决，镇街同意36/52确定拆迁赔偿方案拆补政策要求37/52确定拆迁赔偿方案拆补政策要求38/52确定拆迁赔偿方案拆补政策要求39/52确定拆迁赔偿方案拆补政策要求40/52确定拆迁赔偿方案拆补政策要求41/52确定拆迁赔偿方案本体赔偿宅基地和房产分别赔偿还是合并赔偿？42/52确定拆迁赔偿方案本体赔偿违法建筑要不要赔偿？43/52确定拆迁赔偿方案本体赔偿回迁安置配置车位怎样赔偿及使用？44/52确定拆迁赔偿方案方案确定思绪45/52确定拆迁赔偿方案方案确定思绪46/52确定拆迁赔偿方案“钉子户”问题应对《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》(东府办[]29号)第二十五条收购主体在收购期限(含延期)内完成要约收购权益土地面积累计占比或人数累计占比到达70%及以上但不足100%，并同时满足以下条件，可在要约收购限期届满前30日内，经协商，向镇人民政府(街道办事处)书面申请收购时限中止：(一)未收购部分属于集体土地；(二)集体经济组织已向人民法院提起收回该部分集体土地民事诉讼，且人民法院已受理。47/52确定拆迁赔偿方案“钉子户”问题应对《中华人民共和国土地管理法》（修正）第六十六条有以下情形之一，农村集体经济组织报经原同意用地人民政府同意，能够收回土地使用权(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地；(二)不按照同意用途使用土地；(三)因撤消、迁移等原因而停顿使用土地；依照前款第(一)项要求收回农民集体全部土地，对土地使用权人应该给予适当赔偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签署书面协议办理，法律、行政法规另有要求除外。48/52确定拆迁赔偿方案“钉子户”问题应对《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》(粤国土资规[]3号)：申请强制执行

农村集体经济组织少数组员拒不推行经农村集体经济组织表决经过并经市县人民政府同意改造方案(含搬迁赔偿安置内容)，改造过程不包括征搜集体土地但必须对村民房屋进行拆迁，县级以上地方人民政府参考《国有土地上房屋征收与赔偿条例》第三章赔偿相关要求执行。人民法院裁定