北京北七家居住用地市场优先版

昌平北七家地块取地分析符合中低密居住区项目开发，区域快速城市化进程中北京北七家居住用地市场优先版第1页项目所在区域现有认知是集中别墅住区以较低容积率居住感受赢得大批高端住宅客户认知立汤路京承高速八达岭高速北六环北五环北四环京平高速机场南线亚北别墅区机场高速京密路中央别墅区北京北七家居住用地市场优先版第2页占踞城市交通要道，连通京承高速、机场高速、京昌高速、立汤路；以最快时间连通首都机场，迅捷畅达京城各处繁荣区域，距北京CBD商务区40分钟，中关村25分钟，亚运村20分钟，机场15分钟；距离燕莎商圈25公里距离国贸28公里距离中关村26公里本项目五环四立汤路京承高速八达岭高速定泗路30分钟可达20分钟可达五环环

本项目位于奥北别墅区北七家与京承高速交汇处向西;上风上水传统皇脉所在地，中轴之北、龙脉温泉资源关键区，小汤山、温榆河、13000亩奥林匹克森林公园等自然资源，北七家镇关键丰盛配套，首都师范大学附中，8000平米东普风情商业街，0余平米拉斐特城堡俱乐部；现实状况拥有20分钟城市生活圈，便利交通联络北京北七家居住用地市场优先版第3页“生态”&“城市”，区域发展两张王牌

未来科技城落实成为区域发展引擎海鶄落湖湿地公园提升区域生态价值【未来科技城】大规模造成计划形成新区域移民热潮北京北七家居住用地市场优先版第4页位于北七家镇中心，紧邻2500亩海鶄落湖湿地公园，与未来科技城咫尺相望项目海鶄落项目位于海鶄落村内，海鶄落湖西侧；用地四至：南至七北路；北至规划路；西至美树假日嘉园西边界；东至规划路。规划用地范围58.82公顷。东临海鶄落湖湿地公园，与国家级开发区【未来科技城】咫尺相望。未来科技城北京北七家居住用地市场优先版第5页海鶄落湿地公园规划图《北七家镇总体规划》建设郑各庄、海青落湖及清河三大湿地保护区，面积分别为：23万平方米、73.14万平方米及70.97万平方米，并与温榆河相联通，构筑完整贯通水面空间。

形成“一环、三轴、四带”总体绿地格局——三轴：延续北京中轴线绿化带、构建海青落湖绿轴及东西向北七家绿轴，并使其贯通镇域，结合自然绿色空间将各建设用地域分为几大组团，形成服务于全市绿化格局自然风光带现实状况一：海鶄落湿地规划出炉，进入环评公告阶段——已经有发展端倪现实状况二：规划未来两至三年内方有机会详细实施，但绿地性质不会改变——颠覆性开发无机会现实状况三：水面现实状况较成规模，湿地生态展现眼前——现有条件已属难得海鶄落湖生态公园带来湿地生态价值海鶄落湖用地范围北京北七家居住用地市场优先版第6页未来科技城规划图未来科技城带动区域全方面升级，预计建成时间为，神华、中粮两大央企总部已落成，近期即将投入使用未来科技城，位于北京市昌平区境内，于7月正式开启建设。规划总面积约为10平方公里，以温榆河和定泗路为界，分为北区和南区，两区之间关键绿地3.38平方公里。北至顺于路西延（距北六环2公里），东至京承高速和昌平顺义交界，南至规划二十八路（距北五环11公里），西至立汤路（距中关村生命科学园12公里）。这里将结合“创新、开放、人本、低碳、共生”五大关键理念，力争用三年时间建成并投入运行。

规划建设总建筑面积近300万平米公共服务配套设施体系，含总部办公、优质办公、创意办公、四星主题酒店、国际五星酒店、白领公寓、服务式公寓、中高档住宅住、国际综合购物中心、科技财富论坛、体育中心、图书馆、剧院、中央绿地广场、著名公立学校、国际学校、医院及城市轨道交通系统。

确定入驻十五家央企名单：神华集团有限责任企业、中国海洋石油总企业、国家电网企业、中国华能集团企业、中国国电集团企业、中国电信集团企业、中国电子信息产业集团有限企业、鞍山钢铁集团企业、武汉钢铁（集团）企业、中国铝业企业、中粮集团有限企业、中国商用飞机有限责任企业、中国建筑材料集团企业、中国兵器装备集团企业、国家核电技术企业北京北七家居住用地市场优先版第7页高端别墅价值是区域发展基础：多年来受到亚北和中央别墅区两大北京主流别墅区辐射，客户对区域已经形成并建立了高端居住市场认知；“未来科技城”决定区域走向与未来：伴随“未来科技城”规划完善与落实（建成），以及当前已经确认入住15家央企名单标志着，北七家在可预期时间内（3年左右）将迎来区域城市化进程全方面升级；包含大量产业人口进驻，生活与城市配套极大丰富以及丰富资金涌入。海鶄落湖规划为区域增值提供机会：对项目所在区域价值认识北京北七家居住用地市场优先版第8页“别墅”VS“洋房”，一片混战市场城市化进程加紧，普通住宅项目崭露头角成熟别墅板块外围，具备一定低密居住价值北京北七家居住用地市场优先版第9页区域土地市场楼面单价超出7700元/㎡，别墅与洋房项目并存市场，低密度居住需求主要释放区域土地名称昌平区北七家镇东二旗村居住项目用地地块属性住宅交易方式挂牌用地面积454073㎡建设用地面积141498㎡规划建筑面积149772㎡容积率1.06成交日期-8-03成交总价47309万元楼板价3092元/㎡每亩地价2228981元/亩受让方北京京基房地产开发有限企业土地地址昌平北七家东二旗村（京基鹭府）土地名称昌平区北七家工业区配套住宅项目用地（配建中小套型普通商品住房）地块属性住宅交易方式招标用地面积196008㎡建设用地面积156479㎡规划建筑面积234719㎡容积率1.5成交日期-5-18成交总价180733万元楼板价7700元/㎡每亩地价7700028元/亩受让方金融街控股股份有限企业土地地址昌平区北七家镇八仙庄村西（金色·漫香苑项目）项目京基鹭府金色漫香苑近三年土地成交统计显示，仅有京基鹭府和金融街·金色漫香苑两项目地块；容积率分别为1.06和1.5已无别墅用地指标出现。（京基鹭府经过内部平衡回迁房地块，争取到了0.7容积率纯联排产品）。北京北七家居住用地市场优先版第10页位于亚北、中央两大别墅区之间，区内别墅项目京基鹭府受到容积率限制，产品打造存在先天不足项目项目容积率金科王府（有洋房）0.72远洋·傲北0.66温哥华森林0.38京基鹭府（纯联排）0.72东方普罗旺斯0.3珠江紫宸山0.33清锦源0.33优山美地0.4亚北别墅区中央别墅区北京北七家居住用地市场优先版第11页京基鹭府开盘10个月，销售35套/15980㎡，实现均价30874元/㎡，销售结果不理想日期物业属性成交面积成交套数成交均价成交金额8月别墅1,784437,10066,200,0007月别墅1,980431,61562,612,4686月别墅2,280530,62269,812,2615月别墅3,135729,13491,328,0964月别墅832227,16422,600,0003月别墅1,889430,25057,154,4092月别墅471131,81715,000,00012月别墅891230,23826,940,00011月别墅1,363331,65743,157,38510月别墅1,354329,14539,448,032汇总15,9803530874494,252,65022.7万平米代征绿地占地面积：8.67万平方米建筑面积：6.18万平方米容积率：0.72

建筑限高:12米建筑密度：30%绿地率：>30%西侧代征绿地一期项目地块南侧湿地公园（绿地+水资源）北侧隔离绿化带代征绿地代征绿化带南侧湿地公园北区南区北京北七家居住用地市场优先版第12页露台联排户型是绝对主力，整体户型设计面向舒适度，多露台等赠予空间，折合全方面积楼面单价23000元/㎡南区端户型中间户型地上面积产权面积全方面积赠予面积联排38套51套352456612156双拼2套279466618152288475627152北区端户型中间户型地上面积产权面积全方面积赠予面积联排36套44套352456612156双拼16套279466617152288475627152独栋7套331534697163露台挑空露台北京北七家居住用地市场优先版第13页可供家庭活动使用大面积草坪纯粹都铎格调外立面兵营排布英式雕塑小品叠水英式雕塑小品色彩丰富多层次园林英式都铎格调，重视产品细节打造北京北七家居住用地市场优先版第14页京基鹭府销售窘境原因探究一：先天不足产品打造产品形式：独栋、联排别墅，地上2层，地下1层面积区间：360-590平米，其中地上面积区间为245-400平米；地下面积区间为120-200平米；庭院面积区间：250-500平米前三期共365套，其中1期58套，2期138套，3期169套。产品形式：纯独栋别墅；共有58种户型平面，户型面积由240平米至1000平米共有A-G七个级别户型；庭院面积区间：500-833㎡产品形式：联排别墅（少许双拼）；共199套，410-460㎡联排是绝对主力，少许500㎡以上双拼；庭园面积：70㎡左右，部分端户靠近100㎡；温哥华森林东方普罗旺斯京基鹭府北京北七家居住用地市场优先版第15页京基鹭府销售窘境原因探究二：大户型、高总价形成竞争压力项目物业类型户型面积单价容积率总价远洋·傲北联排350㎡0元/㎡0.66700万御汤山独栋460㎡23000元/㎡0.581000万金科王府独栋/联排450-560/350-410㎡50000/37000元/㎡0.8万/1200万温哥华森林联排400㎡25000元/㎡0.33（均衡）1000万京基鹭府联排410-460㎡30000元/㎡14000万金科·王府远洋·傲北京基鹭府御汤山温哥华森林北京北七家居住用地市场优先版第16页

本项目位于昌平区北七家镇北亚花园东侧，亚北别墅区南部;金色漫香苑是区域内首个普通住宅项目，项目规划为均质花园洋房小区。首个非别墅项目，区域当前地价标杆，纯粹花园洋房规划，面向改进需求北京北七家居住用地市场优先版第17页名称套数户型配比(%)面积配比（%）三房（130-140）33237.7330二房（97）30034.0920五房（190）16118.3050四房（180）879.89户型配比物业类型：普通住宅;总建面积：234,719㎡当期规划户数：1320户项目四至：东:规划路;南:规划路;西:天权路;北:东北路;项目地址：昌平区北七家镇北亚花园东侧300米绿化率35%容积率：1.5住宅建筑形态15栋8层小高层;建筑密度35%使用率80%车位总数1422个车位配比1:1以四居、五居为主力供给产品，面积占比超出二分之一北京北七家居住用地市场优先版第18页130、140㎡三居，紧凑同时兼顾舒适度，去化速度最快；100㎡两居户型满足刚需置业，受到市场追捧；当前一期两居、三居户型已售罄130、140㎡三居100㎡两居北京北七家居住用地市场优先版第19页作为1.5容积率洋房小区，项目开盘一年来消化面积近9.4万（未计车位销售），销售均价超出16500元/㎡户型销售均价（折前，2%）三房（130-140）17000元/㎡二房（97）16500元/㎡四房、五房（180-190）18000元/㎡日期成交面积成交套数成交均价成交金额8月7,9746316,782133,812,6257月25,19020116,428413,819,2906月16,95213116,397277,971,3815月7,3515016,017117,747,1164月3,1852416,50552,567,5063月4,1782916,48468,877,7812月591417,44310,310,8151月557516,8409,376,78612月1,276815,61519,924,20011月1,5471116,88026,108,39310月6,6915016,322109,202,2949月18,36112916,385300,850,811汇总93,853705165081,540,568,997北京北七家居住用地市场优先版第20页一本帐，一套方案60万㎡低容积率复合大盘项目，城市外围便捷可达。北京北七家居住用地市场优先版第21页用地指标总用地58.52公顷，建设用地46.39公顷，其中居住用地34.39公顷、安置房3.02公顷、多功效用地3.08公顷、文化娱乐用地1.39公顷。总建筑面积60.26万㎡，其中可售面积50.06万㎡。用地编号

用地性质

用地面积（公顷）

容积率

规划面积（万m2）建筑高度

备注

hql-01

G1

0.45

0

hql-02

F1

1.732.54.32545

hql-03

G1

0.2

0

hql-04

R54

2.10.81.6818九年一贯制36班学校

hql-05

C3

1.3922.7830

hql-06

G1

0.11

0

hql-07

R53

0.420.80.3361812班幼稚园hql-08

U31

0.3310.3318邮局

hql-09

R2

1.511.62.41618-30

hql-10

G1

0.4

0

hql-11

G1

0.18

0

hql-12

R2

3.8527.745

hql-13

R2

4.461.25.35218-30

hql-14

F1

1.352.22.9718-30

hql-15

R1

13.450.810.769局部12米

hql-16

M9

3.022.67.85230安置房

hql-17

R2

4.328.645

hql-18

R2

4.31.25.1618-30

hql-19

G1

0.6

0

hql-20

G1

1.48

0

hql-21

G1

0.27

0

hql-22

G1

0.49

0

累计46.3960.26北京北七家居住用地市场优先版第22页交易关键点与地价组成基当地价：该地块由一级整理单位负责帮助受让方，经过正常土地出让程度完成获取，地块总价不超出30.1亿（土地单方6500元/㎡*建设用地46.39公顷）；土地溢价：地价以外，受让方需向一级单位另行支付13亿代办费用，并以成本价向其销售两栋500平米和一栋1000平米别墅；配建成本：受让方需在地块内代建幼稚园、九年制学校和邮局各一座，总占地2.85公顷，建筑面积2.35万平米，造价约8200万（单方成本约3500元）；出让地块内，包含一幅用于回迁房建设土地，占地3.02公顷，建筑面积7.85万平米，其建设费用约2.75（单方成本约3500元）亿由受让方负担，不包含于土地款之内；

土地成本汇总：综合上述费用，含税费土地获取总成本约46.7亿，按可售面积50万平米折合楼面地价约9230元/㎡、按全部地上建筑面积（含安置房、公用设施）折合7749元/㎡。北京北七家居住用地市场优先版第23页用地指标用地类型用地性质用地面积（Ha）容积率规划面积面积比重一类居住用地R113.450.810.7618%二类居住用地R218.421.2-2.029.22849%综适用地F13.082.2-2.57.29512%商业用地C31.3922.785%回建房

3.022.67.85213%幼稚园、学校、邮局

2.85

2.3464%绿地G14.18

累计

46.39

60.261

北京北七家居住用地市场优先版第24页各部分面积组成汇总户型户均面积百分比产品面积户数小高层10327.0%1630001582多层12417.4%105120851别墅40017.9%107600269商业

4.6%27800

综适用地99

97110983还建代建

101980872总计/平均13267%6026104558北京北七家居住用地市场优先版第25页各地块指标地块占地面积建筑面积2.0综适用地（02、14）3.087.302.0居住用地（12、17）8.1516.301.6居住用地（09）1.512.421.2居住用地（13、18）8.7610.510.8居住用地（15）13.4510.76还建（16）3.027.85商业配套（05）1.392.78代建公益配套（学校幼稚园邮局）2.852.35累计42.2160.26北京北七家居住用地市场优先版第26页土地成本土地费用明细表编号成本科目指标

单位成本

指标技术指标成本单位销面成本(元/m2)备注土地出让金

6,50046.393015356023按可售面积51万平方米计算代办费用

1300002597按可售面积51万平方米计算其它费用

12664253

临水临电

00.0000

契税占地面积4.00%301,53512061241

交易手续费占地面积0.20%301,53560312

土地成本累计建筑面积

444,1998,873按可售面积51万平方米计算北京北七家居住用地市场优先版第27页价格及开发计划

一期二期三期

多层洋房小高层综合高层还迁别墅小高层拿地3月9月9月开工10月10月4月3月4月入住5月10月10月10月5月施工周期19个月24个月30个月19个月25个月开盘5月10月

10月5月分期均价1800015000

3000015000销售额（万元/p>

322800309375分期面积（万m2）10.5125.386

10.7620.625住宅整体均价19080分期均价169843000015000销售额（万元）270006378400309375分期销售面积（万m2）15.9013.5420.63商业均价

0

商业销售额（万元）

55600

商业面积（万m2）

2.78

首先，洋房类产品在区域市场取得了验证，成功率较高其次，伴随未来科技成实施与落成，未来区域城市化程度将大幅提升，2.0容积经下产品价值潜力巨大与亚北别墅区近在咫尺，（没写完呢，别忘了）北京北七家居住用地市场优先版第28页成本汇总编号成本科目指标

单位成本指标工程量成本

（万元）单位销面成本

（元/m3)项目总成本

建筑面积

总建面89978015386一土地成本建筑面积

60.264441998873二前期费用建筑面积26050.0613016260三建安工程成本(单体建筑)建筑面积392750.061966173927别墅类住宅建筑单体成本（1-2层）建筑面积500010.7653800893多层住宅建筑单体成本（5-8层）建筑面积400010.5142048698小高层住宅建筑单体成本（9-15层）建筑面积350016.3057050947商业建筑单体成本建筑面积350012.4943719725四小市政配套工程成本(基础设施费)

38050.0619024380

一～五项小计

67285613440

五配套设施费（公益类）

29/p>

地下建筑面积260018.9649287984

还建代建建筑面积422910.2043130862项目发展成本累计

76527312699六期间费用

2680835624961248管理费用销售收入1.50%95778114367287销售费用销售收入2.00%95778119156383财务费用工程费用6.31%76527328973579七各项税金及附加费

71438营业税及相关附加税费销售收入0.055957781526781052土地增值税销售收入30.00%

0所得税销售利润25.00%7733419334386间接成本累计

1345072687北京北七家居住用地市场优先版第29页静态收益测算科目项目内容总值（万元）折合地上销售平米单价销售收入

957,78119132

住宅加商业收入

957,78119132直接成本

765,27315286

土地获取实际成本（含以下5项）

444,1998873

土地出让金

301,5356023

代办费用

130,0002597

其它费用（契税、交易手续费）

12,664253

前期工程费

13,016260

建安工程成本

196,6173927

小区内配套工程成本费

19,024380

配套设施费(公益类)

92,4171846期间费用

62,0361239

管理费（销售收入1.5%）

14,367287

营销费（销售收入2%）

19,156383

财务费

28,514570营业税销售收入5.5%

52,67810