解释商品房买卖合同纠纷格式

解释商品房买卖合同纠纷解释商品房买卖合同纠纷2003年7月3日09:44最高人民法院于 2003年4月28日公布了《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （以下简称《解释》），该解释自 6月1施行以来，已有近百宗要求双倍赔偿或解除购房合同的诉讼，银行住房贷款所面临

房日起的风险陡然增加。 《解释》主要对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房

担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出了明确的规定。其中，对出卖人严重

违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩

罚性赔偿原则。集资房、房改房、经济适用房不适用这一司法解释。11种情况买卖合同无效或被解除解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护，规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形，因而对于减少商品房开发商侵犯买受 人合法权益的现象具有积极意义，这些合同无效、解除或被撤销的情形包括（其中前 5项，购房人可要求双倍赔偿）：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；2.开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房

预售许可证明；开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；4.开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；5.出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋；房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用；9.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出 3%；出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受 人无法办理房屋所有权登记。银行住房贷款安全性大大降低《解释》规定，房屋买卖合同无效、解除或被撤销均可导致商品房担保贷款 合同的解除，并进而解除抵押贷款合同，从而使得银行的住房担保贷款风险大大增 加。这些风险体现在以下几方面：买受人解除买卖合同时，银行住房担保贷款合同也 将解除，其与银行签订的抵押合同也将随之解除。由于此时银行的贷款已经发放，银 行原本享有担保或有抵押的债权将变为一般的债权，贷款安全性因此大大降低。借款合同解除后，购房贷款由开发商负责偿还，这里存在两个风险：一是借 款合同银行是与购房人订立的，与开发商没有直接的法律关系，要求其返还贷款缺 少依据；二是如果开发商没有还款能力，银行的损失将难以避免。银行权益的行使在程序上存在困难。《解释》规定，在房屋买卖合同无效或者撤销、解除的诉讼中，银行属有独立请求权的第三人， 必须主动申请才能参加 诉讼。《解释》又没有明确法院、出卖人或买受人任何一方的通知义务，由于银行 发放贷款的笔数众多和信息不对称，

极有可能导致银行没有得到信息而错过申请机会，

导致无法作为第三人参与诉讼。 另外，《解释》适用范围是自《中华人民共和国房地产管理法》施行后（ 1995年1月1日）订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件， 这就意味着， 自1995年起销售的所有商品房，均适用于该解释， 这种时间宽泛性可能导致众多的消费者维权诉讼， 从而为银行历史贷款带来风险。必须防范可能增加的风险一是选择有实力，规范诚信经营的开发商合作开展住房贷款业务，从而最大限度地减少因开发商原因而造成买卖合同效力改变的情况发生。 二