上海市高档物业市场调查报告计划

目录壹、2003年一季度上海房地产宏观市场一、土地市场二、开发投资三、开发规模四、商品房市场五、住处销售市场六、在建住处基地的情况解析七、2003年一季度各区赞同预售个案数量散布贰、高档物业宏观市场简析叁、中心城区高档物业市场解析肆、综述一、未来高档物业市场发展综述二、2003年一季度各高档物业板块现况总述伍、各区最新重点个案解析陆、市场研究手下一步工作重点附：最新典型个案市场快讯2003年一季度上海房地产宏观市场2003年一季度，上海住处建设仍旧保持着高位运行，不论投资、开发规模仍是市场销售，都呈健康增加趋势。一、土地市场2003年1-3月，上海市出让新增经营性用地44幅，土地面积225.4万平方米，可建面积301.9万平方米，整体容积率为1.34。在所有新增性用地出让中，住处项目用地占90%，仍旧为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的1.2%。详尽解析各地块出让归属，主要散布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区出让土地面积为各区之最，为55.2万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二，同样为8幅地块，出让土地面积为31万平方米，闵行则位居老三。出让新增性用地中，招招标用地25幅，占地面积160万平方米，可建面积188积率为1.18，低于整体水平，招招标项目用地大多处于城市外面地区，整体地价水平较低，的成交均价为1012元/平方米土地。

万平方米，平均容25幅地块二、开发投资今年一季度全社会固定财富投资达

364.6

亿元，同比增加

25.9%，其中住处投资达成了

109.2

亿元，比昨年同期增加

25.8%，占全社会固定财富投资比重达到

30%。全市商品房投资

139.8

亿元，同比增加29.6%，商品住处投资

108.7

亿元，占房地产投资

77.8%。三、开发规模由于昨年住处建设规模达到历史最高水平，结转到现在年的施工面积较大，同时新动工规模仍连续增加，进而施工面积与竣工面积均比昨年同期有大幅增加，一季度住处的建设规模处于历史较高水平。全市1-3月份累计住处施工面积4531.9万平方米，比昨年同期增加25.2%；住处竣工面积496.8万平方米，比昨年同期增加105.9%。住处新动工513.7万平方米，比昨年同期新动工409.9万平方米，增加了25.3%。新动工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新动工量几乎占了全市新动工总量的一半，达到225.8万平方米。四、商品房市场有资料显示，至2003年2月底，全市商品房赞同预售发证数205份，面积327.7万平方米，基本与昨年同期持平，其中，1月份赞同预售面积为258.4万平方米，2月份则为67.3万平方米，显示出2个月赞同预售的一重一轻。详尽解析赞同预售分区情况，1-2月共赞同9个行政区205个项目，其中以浦东63个项目，100.4万平方米为各行政区之首，黄浦区于年初赞同预售，上市8.2万平方米，同为中心城区的卢湾同期赞同预售面积为5.1万平方米。全市商品房预售登记面积621万平方米，成交总数219亿元，其中住处预售面积395.6万平方米，成交金额202亿元，同比增幅为25.5%及72.1%。1-2月，全市商品住处成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%。浦东、闵行、普陀三区成交额摆列全市前三，占总成交额的46%。增量房购房购置对象解析，2003年1-2月商品住处预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外处人士占17.7%,境外人士占4.6%。五、住处销售市场第一季度上海住处花销市场仍旧保持着上升的销售势头，销售量与价钱保持稳步增加，新建商品房与存量房齐头并进。依据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面积621万平方米，同比增加20.3%，其中住处590万平方米，同比增加18.3%；存量房销售面积471万平方米，同比增加41.2%，其中住处373万平方米，同比增加46.1%。。六、在建住处基地的情况解析1、住处建设的地区散布一季度共有1129块在建住处基地，平均建设规模为4万平方米。其中，内环线内325块，平均建设规模4.6万平方米，内、外环线间440块，平均建设规模4.5万平方米；外环线外364块，平均建设规模2.9万平方米。一季度，外环线外的住处新动工面积有较大幅度增加，比昨年同期提升8个百分点；同时，内环线内由于旧改速度放慢，新动工规模比昨年同期减少7个百分点。内、外环线间的住处面积比率平稳，保持在40%左右。住处建设地区散布情况表（%）内环线内内外环线之间外环线外施工面积334423竣工面积234829新动工面积3140292、价钱散布至3月底，从全市在建住处基地的价钱散布情况看，中高价位以及高价位在建住处的比率增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在外环线外。详尽散布为：面积（万平方米）比率%共计3906.21003000以下439.811.33000-50001697.243.45000-70001131.629.07000以上637.616.33、层数散布从层数散布来看，多层住处占总量的比率连续减小，占层以上的占总量的38%。别墅共有289.2万平方米，占总量的6.4%，其中，单体联体别墅施工面积为128.4万平方米，占别墅总量的45%。

38%；高层住处占总量的62%，其中15160.8万平方米，占别墅总量的55%，别墅建设规模最大的五个划分别是万）、浦东（41.1万）和青浦（40.9

闵行（66.7万平方米）、松江（万），这五个区的别墅建设占总量的

47.9万）、南汇（82%。

41.84、户型面积散布情况从户型来看，主流房型仍是二房和三房，分别占5.1%、9.2%、2.7%。平均单套面积为120平方米

38.1和44.9%，一房、四房和别墅分别占七、2003年一季度各区赞同预售个案数量散布35302520151050普陀闵行宝山浦东杨浦徐汇虹口静安南汇松江黄埔青浦长宁闸北卢湾（备注：以上数据根源于上海市住处发展局、上海房子土地资源管理局）贰、高档物业宏观市场简析依据房地产行业约定俗成的常例，每平方米价位在

7000

元以上的搂盘归入高档搂盘；每平方米价位在

3000

美金以上的物业则被定位于高档市场。据国家相关部门统计，

2002

全年上海单价在

7000

元以上的搂盘已超出全市开发总量的

35％。一、高档物业市场回首高档物业租借市场因外面经济的不牢固因素影响，在2003年的第一季度外籍人员连续受跨国公司总部的成本控制和估量减少所影响，需要从价钱相对昂贵的别墅连续转移到較廉价的高档公寓而削減自己的開支。因此，别墅的平均租金连续向下微调，而高档公寓得益于吸纳了本来高端租借市场的需求量，其平均租金连续有所上升。雖然有外籍人员为了節省開支而迁出本來的家园，但连续的外籍人员数量增加填补了部分空缺。因此，别墅市场的平均入住率基本變化不大，只微升一个百分点至86.2%，而平均租金从每个月每平方米20.3美元下调至每个月每平方米19.8美元。與别墅市场一樣，服务式公寓在本季度表现平稳，平均入住率基本上与上季持平上季比较，平均租金只略微上升了百分之一至每个月每平方米20.6美元。高档公寓市场表现特别活跃，平均出租率出现较大涨幅，从81.6%爬升至87.4%从每个月每平方米11.2美元连续上升至每个月每平方米11.9美元。

，约在83.7%，与，同时平均租金也供给、需求和租金（2003年第一季高档住处租借市场最新项目情况）项目名称88新天地嘉豪苑碧云钻石酒店公寓罗山绿洲别墅地区卢湾徐汇浦东浦东地点黄陂南路380号兴国路228号碧云路1168号康桥路1801号种类服务式公寓服务式公寓服务式公寓别墅套数533028050套房面积50-89120-29098-249221-406(平方米)入伙日期1.20031.20031.20033.2003需求租金价钱3,500-5,0002,400-8,0001,680-4,1803800-7000高档物业销售市场据上海市房地产交易中心数据显示，2002年全年上海商品住处成交量创历史记录。已登记商品住宅预售面积达到2,587万平方米，同昨年比较增加44.3％。同时商品住处赞同预售面积亦达到2,476万平方米，同比增加64％。供需比为1:1.045，市场仍旧表现出求过于供的状态。上海市房地产市场供需量的大幅增加，预示着整个房地产市场已经进入新的发展阶段。2003年一季度推出的高档住处主要集中在黄浦及静安两区。与上季度比较，浦东新区的上市量显然下降，仅为10.9万平方米。从上市楼盘数量来看，本季度新推的12个楼盘中，4个位于黄浦区；3个位于静安区，其他散布在长宁、卢湾、浦东、徐汇。1）价钱解析2003

年一季度新推出高档住处的价钱以

7000-10000

元/平方米为主导，約占总推出量的

75％。而历史数据亦显示此一價位为高档住处市场中供给比率最大的部分，并成为竞争最为强烈的细分市场。10000-15000

元/平方米的新推量达到

16.4％。而单价大于

15000

元/平方米的物业占到了

8.6%，相对较少。本季度新推高档住处价钱散布情况与上季度基真同样。历史数据显示，价钱在7000-10000元/平方米的住处为高档住处中所占比率最大，竞争最为强烈的细分市场。2）需求解析依据“上海市房地产交易中心”4年来收集共45000余份购房者需求检盘问卷数据显示，暗藏购房者在选择房型种类方面有所变化。由于价钱整体上升致使二房型住处的客户比率有所增加，亦分流了部分本来计划购置三房型住处的客户。其他大量小户型只身一人公寓的上市使一房的客户需求获取有效释放。2000－2002年高档物业价钱走势图3）市政建设支持上海轨道交通网络中唯一的“金环”将于明年关成型。这道“金环”的东半环――全长22公里的轨道交通4号线（明珠线二期）当前正在加紧建设，计划于2004年关基本建成，2005年实现试通车，它将与已建成的轨道交通1号线、2号线和3号线（明珠线一期）接轨，形成“申”字形轨道交通网络的基本骨架，发挥最大的运输效率。届时必然进一步带动轨道周边商品住处价钱的高升。二、未来高档住处市场展望2002年到现在影响楼市的利好信息三番五次：浦江两岸综合开发实质性启动；外滩一体化开发和小陆家嘴新一轮开发建设启动；银行再度降低存贷款利率；钱币化分房由政策阶段转入加快推进阶段；住所拆迁部署补贴新规定出台；房地产交易手续费降低等举措，为今年的上海楼市连续走好确定了基调。高档物业租借市场展望在未来的一至三年的时间内，上海将有一批高质量的别墅、服务式公寓和高档公寓竣工并投入市场，其他，外籍人员的住所津贴连续向下调整，这将会对最高端的别墅和服务式公寓租金造成必然压力，但连续的外籍人员数量的增加可望和缓部分压力。其他，由于高档公寓为豪华住处租借市场的尾端，租金较其他两种类物业廉价，将会更受外籍人士的欢迎，入住率和租金可望牢固上升。高档物业销售市场展望由于本市市政基础设备及新一轮旧城改造力度的加大，市场部预计，未来三至五年内高端住处供给市场供给量增幅显然，同质量产品竞争较为强烈，而未来的高端住处需求市场亦由于境内外客户的实质需求使市场容量日益增加，因此，预计整体高端住处市场近期将保持稳中有升的态势，商品住处的价钱亦将趋于平稳。可是，今年度全球经济遇到如伊拉克战事以及“非典型肺炎”疾病等的影响，将很有可能令到外国投資者縮減投資，對上海高档物业市场带来巨大的負面影響和收益冲击。1）地区散布特色解析全市高档住处供给量相对集中，从1999年到现在各地区高档住处累计供给量来看，主要集中在浦东、徐汇和长宁三个地区，占到全市高档住处累计总量的67％。2003年1季度的新盘主要集中在静安、长宁两区，卢湾和黄浦也有必然供给量。受新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实行的影响，预计未来高档住处的开发将主要集中在黄浦、静安、长宁、卢湾等改造力度较大的地区，而沿江沿河等具独到景观资源的地区，比方黄浦江两岸、北外滩等地区，也将成为高档住处的主要集中区。2）价钱散布构造解析均价7000—10000元／平方米的物业供给占高档住处市场主流，但其比率逐年减少。均价在15000元／平方米以上的高档住处比率在2000年有较大幅度上升，于2001年这个比率牢固在11％左右。2003年1季度，均价在15000元／平方米以上高档住处推量有特别显然的增加，究其原因主要为世茂滨江花园二期和仁恒滨江花园三期新推量较大而带动其比率快速上扬。比率构造的增加也提升了该季度新推物业的均价，上升为11470元／平方米。3）未来暗藏供给地块解析并联合现有大规模高档新盘的后续推量来看，未来均价7000—10000元／平方米的物业仍是主流供给产品，但15000元／平方米以上的物业推量有必然增加。高档住处市场不只总量放大，且其所占市场份额也保持了同步的快速增加，从1999年的上升至2002年关，升幅快要1.5倍。从2003年初国家对高档物业市场政策一系列的调控手段的出台，预计今年高档住处上市道积将在2002年的基础上会有小面积的放量，申城高端住处市场的竞争将更为强烈。附表1：高档客源购置特色解析：影响因素影响程度对价钱的敏感程度较高对生活质量的要求高对社区规划和环境的要求高对建筑质量和外装饰品位的要求高对公共交通的依靠性一般对道路的要求极高对休闲空间和绿化景观的要求高对会所设备的要求高对容积率和覆盖率的要求高对周边生活配套设备的要求一般对物业管理的要求高叁、中心城区高档物业市场解析为配合本专题报告的市场研究，针对当前上海市中心城区在售的(包括2002年开盘销售，及部分的2003年一季度开盘销售的产品)万元左右的地区代表性个案做了一个较为详尽的市场调研，并从几个方面综合解析，以求能更确实地掌握高档物业市场的整体动向。一、徐汇区2003年，徐汇区加快了建设“静、净、洁、景”等四大环境功能区的步伐，从其高价位盘的地段看，主要集中于徐家汇商圈、肇嘉浜路沿线，即内环线以内部分地区，2003年1－3月徐汇区销售的楼盘均为上一年度的后续，未发现有新地块、新上市产品，土地资源的缺乏将会在很大程度影响地区内高档物业的上市供给量。本报告对当前徐汇区在售的较有代表性的五个个案进行了检查，分别是“东方曼哈顿”（尚东区）、“兆丰帝景苑”、“尊园”、“天际花园”（三期）、“阳光巴黎”。1、产品形态：案名产品形态楼层规划天际花园（三期）二幢30层的高层二梯三户阳光巴黎（一期）三幢18层高层二梯三户兆丰帝景苑五幢25层高层二梯二户，二梯三户，三梯二户，二梯五户、六户东方曼哈顿尚东区7幢7层的多层，二多层一梯两户（电梯）,幢16层的小高层高层二梯三户尊园28－33层的高层一幢三梯六户，二幢二梯四户说明：从产品形态来看，除了“东方曼哈顿”规划有7层的电梯多层和16层小高层外，其他个案的产品形态无一例外都是高层，其中最高的达到了33层，可见关于高档物业来说高层属于最主要的产品形态。寸土寸金的地段优势展现无疑。从上表能够看出，本区高档物业的楼层规划主要以二梯三户的规划为主，但也有二梯三户甚至三梯二户的规划。在这种情况下，高档物业的建筑设计和房型设计就显得极为重要，怎样保证合理的采光、观景等各个方面的因素，进而充分知足客户的需求，是开发商所必然重点关注的。2．面积配比：面积配比表:一房面积30－4040-50m250-60m260－7070以上共计套数//46//46比率//100%//100%二房面积70-8080-9090-100100-110110以上共计套数30827828141359比率8.4%22.8%21.7%7.8%39.3%100%三房面积130以下130-140140-150150-160160以上共计套数5254144254268772比率6.7%7%18.7%32.9%34.7%100%四房及复式面积200以下200-250250以上共计套数698415168比率41%50%9%100%说明：以上统计数据根源于东方曼哈顿（尚东区）、兆丰帝景苑、尊园、天际花园三期、阳光巴黎这五个个案，共1345户。其中一房占3.4%、二房占26.7%、三房占57.4%、四房及复式占12.5%。从上表能够看出本区的高档物业的主力房型为三房，比率占到所统计的数据的160平方米以上的房型以及150－160平方米的房型所占的比率最大，分别占从二房的面积散布情况来看，主力为110平方米以上房型，比率占到40%。

57.4%，而其中32.9%、34.7％。3．物业公司及管理费：案名物业公司管理费天际花园（三期）佳安物业2.2元/平方米阳光巴黎（一期）阳光新锦物业不决兆丰帝景苑怡高物业4元/平方米东方曼哈顿尚东区怡高物业8元/平方米尊园第一太平戴维斯不决说明：从以上数据能够看出高档物业的物业管理费高于2元/平方米，最高的“东方曼哈顿”的物业管理费达到8元/平方米。并且所邀请的多为出名的高档物业公司。4．去化率：案名开盘日期销售率天际花园（三期）60%阳光巴黎（一期）80%兆丰帝景苑2002.1280％东方曼哈顿尚东区2002.1185%尊园2002.880%说明;几个个案的开盘日期相差不久，从销售情况来讲整体情况优秀。“东方曼哈顿”依靠地段优势、产品规划和投资价值当前销售情况最正确。二、长宁区2003

年

1季度，长宁区高价位楼盘不断涌现。主要散布在古北路沿线，“虹桥河畔花园”

,“虹桥万博花园’和立刻面市由仁恒公司开发的“仁恒河畔花园”。长宁区采用“古北中央花园”、“上城”、“畅园”、”虹桥河畔花园”、“虹桥万博花园”（一期）、“嘉里华庭”、“东方伦敦”共7个样本进行了检查、解析。1、产品形态案名产品形态楼层规划古北中央花园12－13层的小高层一梯二户，二梯一户上城（三期）12－18层的小高二梯二户层，高层畅园32层的高层二梯二户虹桥河畔花园14－30层的小高层二梯二户，二梯四户和高层东方伦敦一幢28层的高层三梯三户，三梯四户嘉里华庭四幢38层的高层三梯六户，三梯四户虹桥万博花园（一三幢18－28层的高二梯三户期）层说明：从上表能够看出本区在售的高档物业以高层为主，最高的“嘉里华庭”达到了38层。楼层规划以二梯二户和二梯三户为主，最少规划为二梯一户，最多的规划为三梯六户。2．面积配比一房面积30－4040-50m250-60m260－7070以上共计套数///148/148比率///100%/100%二房面积80-9090-100100-110110-120120以上共计套数/率//29.9%10.9%59.2%100%三房面积130以下130-140140-150150-160160以上共计套数94/1306687121604比率5.9%/8.1%41.6%44.4%100%四房及复式面积200以下200-250250以上共计套数31149162342比率9%43.6%47.4%100%说明：以上数据根源于“上城”、“畅园”、”虹桥河畔花园”、“虹桥万博花园”（一期）、“嘉里华庭”、“东方伦敦”这六个个案。共统计了2589户，其中一房占5.7%，二房占19.1%，三房占62%，四房及复式占13.2%。能够看出主力的房型为三房，而三房中又以

150－160

平方米以及

160平方米以上的大房型为主，分别占到了

41.6%、44.4%。3．物业公司及管理费案名物业公司管理费古北中央花园戴得梁行3元/平方米上城（三期）狮城怡安不决畅园自管5元/平方米虹桥河畔花园自管2.85元/平方米嘉里华庭嘉里建设管理5.5元/平方米虹桥万博花园（一自管2元/平方米期）东方伦敦不决9.5元/平方米说明：从上表能够看出有三个个案的物业管理为自管，管理费最低2元/平方米，最高的“东方伦敦”达到9.5元/平方米。4．去化率案名开盘日期销售率古北中央花园2002.670％上城（三期）2002.1080%畅园2002.580％虹桥河畔花园2003.240％嘉里华庭2001.1095%虹桥万博花园（一70％期）东方伦敦40%说明：虹桥河畔花园及东方伦敦的销售情况落伍于地区内其他物业的原因在于虹桥河畔花园就整体来看，产质量量略低于地区内其他产品，而东方伦敦由于属于烂尾搂再改造工程进而造成其舆论影响不好。三、黄浦、卢湾作为上海市传统中心城区，地区的土地供给量素来处于求过于供的场面。从2002年的下半年，随着地区旧城改造力度不断的增大，地区内动工面积大大增加，很大程度缓解了地区内供给紧张的场面。针对黄浦、卢湾两区的高档物业，我们采用“太阳都市花园”、“海悦花园”、“士博汇”、以及“耀江花园”（一期）四个个案进行了检查、解析。1、产品形态：案名产品形态楼层规划太阳都市花园5幢18－28层的高二梯一户，二梯二户层海悦花园22－34层的高层二梯二户，二梯三户，二梯四户士博汇（1、3号21、31层的高层二梯二户、二梯四户楼）耀江花园（一期）2幢34层的高层二梯三户说明：从上表能够看出黄浦、卢湾两区的高档物业都属于高层，最高达到34层，楼层规划从二梯一户至四户不等。2、面积配比一房面积30－402260－7070以上共计40-50m50-60m套数////155155比率////100%100%二房面积80-9090-100100-110110-120120以上共计套数44341724393386比率11.4%8.8%44.6%11.1%24.1%100%三房面积130以下130-140140-150150-160160以上共计套数3410211180245572比率6%17.8%19.4%14%42.8%100%四房及复式面积200以下200-250250以上共计套数31518比率17%83%100%说明：以上数据根源于“太阳都市花园”（二期）、“海悦花园”在售的（

2、8、10

楼）、“士博汇”（

1、3

号楼）、以及“耀江花园”（一期）四个个案，共

1131

户，其中一房占13.7%，二房占

34.1%，三房占

50.6%，四房及复式占

1.6%。能够看出本区在售个案中，三房占到了一半，为主力房型，而其中又以160平方米以上的为主力，比率占到了三房的42.8%。其他一房的面积都超出70平方米以上，二房的主力房型为110－120平方米，四房及复式则以250平方米以上的房型为主。3．物业公司及管理费：案名物业公司管理费太阳都市花园第一太平戴维斯4.2元/平方米海悦花园中海物业2.2不决士博汇不决不决耀江花园怡合高力2元/平方米说明：从上表能够看出管理费最低

2元/平方米，最高的为

4.2元/平方米，并且聘任的为出名的高档物业管理公司。4．去化率：案名开盘日期销售率太阳都市花园（二2002.580%期）海悦花园70％士博汇（一期）2003.2100％耀江花园（一期）2002.1295%说明：当地区内的个案遇到世博会及市府旧区改造的利好影响，整体的销售率较佳，其他一些个案的高楼层住户能够看到黄浦江的江景这天然的优势也吸引了相当部分的客户投资置业于当地区。四、静安区2003年上半年静安区房地产市场异样火爆，2002年的多个项目的后续产品陆续推出，而地区新盘也层见迭出。市场竞争也空前未有的强烈。静安区采用了“达安花园”、“静安雅筑”、“静安阳光名都”“国际丽国都”、“华商会馆”、“静安晶华园”、“静安专家”、“康宁雅庭”、“静安河畔花园”、“静安枫景”、“上海一街区”、“中凯城市之光”12个个案进行了检查。1、产品形态：案名产品形态楼层规划静安雅筑一幢8层（电梯）一梯一户，康宁雅庭一幢28层的高层二梯三户国际丽国都18－33层的高层二梯二户、二梯四户静安专家28层的高层二梯三户上海壹街区高层二梯三户中凯城市之光高层二梯三户静安枫景高层二梯三户华商会馆一幢8层（电梯）一梯一户、一梯二户说明：本区物业的产品规划以高层为主，最高为33层，但因地块自己因素及政府对中心城区容积率的规定，2003年也有部分的多层产品，如“静安雅筑”、“华商会馆”多规划为8层的电梯房。楼层规划以二梯三户为主，部分多层产品为一梯一户和二户。2、面积配比：一房面积30－4040-50m250-60m260－7070以上共计套数28/1122818186比率15%/60%15%10%100%二房面积90以下90-100100-110110-120120以上共计套数2825717616261684比率4.1%37.6%25.7%23.7%8.9%100%三房面积120以下120-130130-140140-150150以上共计套数26124141166329786比率3.3%15.8%17.9%21.1%41.9%100%四房及复式面积200以下200-250250以上共计套率51.4%40.8%7.8%100%说明:以上数据根源于“达安花园（静安景观楼王）”、“静安雅筑”、“静安阳光名都”“国际丽国都”（一期）、“华商会馆”、“静安晶华园”、“静安专家”、“康宁雅庭”、“静安河畔花园”、“静安枫景”这几个个案。共统计了1950户，其中一房占9.5%，二房占35.1%，三房占40.3%，四房及复式占15.1%，可见本区的主力房型为三房，可是二房与三房的比率相差不大。一房的主力房型为50－60平方米，二房的主力房型为90－100平方米，三房的主力房型为150平方米以上的房型，四房及复式的面积则主要集中在200平方米左右，以及200－250平方米。3．物业公司及管理费：案名物业公司管理费静安雅筑静安地产4.6元/平方米康宁雅庭电力物业1.75元/平方米国际丽国都第一太平戴维斯4元/平方米静安枫景怡高物业3.5元/平方米上海壹街区世邦魏理仕2.8元/平方米中凯城市之光不决不决华商会馆怡高物业不决说明：从上表能够看出管理费最低1.75元/平方米，最高的为4.26元/平方米，并且聘任的多为出名的高档物业管理公司。做为住处市场的顶级产品，顶尖的物业管理水平是必不能够缺的，物业管理花销的高低不是客源所关心的主要问题。4．去化率：案名开盘日期销售率静安雅筑90%康宁雅庭2003.185%国际丽国都（一期）100%上海壹街区(一二期)2002.5100%中凯城市之光（三2003.475％期）静安枫景85％华商会馆100%说明：由于市中心黄金地段的土地不能够重生以及遇到区政府建设双高社区和鼎力改造故居住区的利好影响，当地区个案销售率广泛较为理想。五、浦东新区作为上海楼市投资的热点地区，浦东的房地产发展素来走在全市的前列，不论是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都表现较强烈的发展态势。浦东新区2003年推出的高档物业大齐集在陆家嘴地区和世纪公园周边。浦东新区对地区有代表性的“菊园”（三期）、“万源杰座”、“香梅花园”以及“水清木华”这四个个案进行了检查。1．面积配比：一房面积30－402260－7070以上共计40-50m50-60m套数/45//1560比率/75%//25%100%二房面积80-9090-100100-110110-120120以上共计套数303072172/304比率9.9%9.9%23.6%56.6%/100%三房面积130以下130-140140-150150-160160以上共计套数/722417144428比率/16.8%56.3%16.6%10.3%100%说明：以上数据根源于“菊园”（三期）、“万源杰座”二个个案，共792户，其中一房占7.6%，二房占38.4%，三房占54%，可见三房为主力房型。一房以40－50平方米为主，二房的主力房型为110－120平方米，三房的主力房型为140－150平方米。2．产品形态：案名产品形态楼层规划菊园（三期）18－39层的高层二梯四户万源杰座16－18高层二梯二户，二梯三户，二梯八户香梅花园高层二梯二户、二梯四户水清木华16幢10－28层的小一梯二户、二梯二户高层和高层说明：从上表能够看出本区高档物业的产品形态主要为高层，楼层规划为二梯二户到八户，其中“万源杰座”规划有一幢商务公寓，楼层规划为二梯八户。3．物业公司及管理费：案名物业公司管理费菊园（三期）中海物业3.5元/平方米万源杰座世邦魏理仕4元/平方米香梅花园世邦魏理仕3元/平方米水清木华自管2.5元/平方米说明：从上表能够看出管理费最低2元/平方米，最高的为4.元/平方米，并且聘任的多为出名的高档物业管理公司。4．去化率：案名开盘日期销售率菊园（三期）2002.1185％万源杰座2002.1260%香梅花园2002.890%水清木华55%肆、综述一、未来高档物业市场发展综述从上海房地产高档住处市场未来走势来看，房市将连续看好。来自上海市房地局的信息显示，2002年到现在，上海房地产市场保持了优秀的发展状态，存量房、增量房、租借房交易都有不错的业绩，市场上增量房和存量房的供求关系基本持平。一方面，存量房面积与增量房面积凑近，市场购房以花销型购房为主，

2002

年上海商品交易房的面积为

1961

万平方米，存量房销售面积为

1790

万平方米；另一方面，上海的租借房子发展态势优秀。据房地局统计数据显示，

2002年上海房产租借共

1790万平方米，其中，自觉租借占整体的

30%。2002年全年，上海房地产业投资总数为

720亿元人民币，占上海市固定财富投资额的

33%，同比增长14.2%，达上海房地产历史最高水平，比2001年净增373个亿（占上海GDP的6.9%）。上海房地产市场基本形成了以居民购房为主的市场，成为上海房市保持上升趋势的根本保证。上海楼市连续保持优秀的发展趋势，主假如由于在未来几年内，上海有好多支撑楼市的“卖点”。上海作为国际多数市，对外省市居民、境外人士的“魅力”正得以进一步释放，这部分人已经成为上海楼市花销的主力。（2003年伊始，由温州的民营公司均瑶公司投资的均瑶国际广场开始预租售，2.

这一幢总高32层，面积约为8万平方米的5A级商务楼成为了外处民营经济2003年进入上海楼市的又一个亮点。）在高档商品房市场，有数据显示，价位在7000元以上的高档商品房的买主中，境外人士占了23.3%，外省市占了29.3%，这主假如由于境外公司和外处公司纷繁将总部迁入上海，推进了上海高档房产的销售。上海未来几年城市经济规划将给上海房地产市场带来的促使作用也不能够忽略。上海新一轮城市建设，旧区改造将对房地产市场形成巨大拉力。一批旧城区将进行拆迁、改建，这些采用钱币拆迁的工程必然使拆迁户进入房产交易市场，增加整体的购房需求。市府的交通航运规划扩大了房产市场的价值空间。这些交通航运规划包括国际货运机场建设、大小洋山港口建设和高速公路、轨道交通网建设。“轨道经济”、“机场经济”等效应必然带动“楼宇经济”，引导上海楼市的上升趋势。“城市化”口号的提出意味着上海房产将会增加新的发展空间。将上海建成“世界级城市”的见解，这必然推进上海市第三产业的发展，这也是城市化进度中的一个要求。上海当前城市化的程度为70%，20年后的目标是90%以上，由于“上海魅力”的作用，上海不只要担当自己的城市化压力，还要分担全国的城市化压力，要解决进入上海的乡村人口住所问题，这也将从另一个方面促使上海房地产市场的进一步发展。二、2003年一季度各高档物业板块现况总述1）淮海东路以北至苏州河沿岸地区，属商业商务中心，房价稳居高位，均价8800元。2）老西门周边地区，中档楼盘应市，房价微幅下调，均价7930元。3）陆家浜路以