2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析

2021年房地产行业发展回顾及未来展望分析

1.2021年全国销售前高后低，百强房企销售金额、市占率双双下行

1.12021年全国商品房销售增速前高后低，销售均价增幅收窄

上半年受疫情低基数影响，叠加需求释放，销售增速较高，下半年市场迅速转冷。2021年1-11月全国实现商品房销售面积15.8亿平，同比增长4.8%，实现销售金额16.2万亿元，同比增长8.5%。整体呈前高后低的节奏，上半年受2020年疫情低基数的影响，2月商品房销售面积与金额的同比增速达到全年最高水平，分别达105%、133%。行业销售在6月出现拐点，7月确认下滑趋势，8月至11月均进一步延续下滑，且降幅有所扩大。我们认为市场需求阶段性释放完毕，以及房地产税出台的预期加重观望，均导致了销售增速的持续下行，虽然信贷政策边际宽松信号不断释放，但市场下行预期短期内仍难改变。

2021年销售均价增幅收窄。2021年前11个月的商品房销售均价为10224元/平米，较2020全年增长3.7%，增速自2018年的10.7%逐步回落。其中2月的11029元/平米为全年最高水平，随后受调控持续维持紧状态影响，房地产市场进入量价齐跌的阶段。直至2021年11月，单月销售均价已下行至9597元/平米。

1.2百强房企下半年销售承压，TOP5房企年末率先修复

百强房企销售动能在2021年下半年持续放缓，12月单月同比降幅达36%。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，2021年百强房企实现全口径销售金额126318.4亿元，同比减少3.2%。单月来看，2021年12月百强房企实现全口径销售金额约11007亿元，较2020年同期下降36%，降幅有所回落，较11月收窄3.3pct；若以2019年为基数，2021年12月的两年年复合增速为-9%，较11月增长5.6个百分点，降幅有所收窄。从销售增速的节奏来看，百强房企的单月销售增速与全国增速走势基本保持一致，自2021年初2月份达到增速峰值后逐渐下降，2021年6月单月销售金额同比增速达到0%，7月份正式步入同比下行阶段，且降幅逐步扩大。

2021年内各梯队房企销售均处于增速下行区间，TOP5房企于年末率先修复。以各梯队房企于2021年内的单月销售增速变动来看，百强房企中的TOP5与TOP10的单月销售增速均呈现下行态势。其中，TOP5房企的单月销售金额同比增速于6月率先进入负区间，9月同比增速一度由6月的-2%下行至-47%，随后降幅逐步收窄，但12月的增速仍然维持-29%的低位，而TOP10房企则于7月进入负区间，12月单月的增速下行至-36%。相比于百强房企总体的销售在2021年11-12月仍呈现较高降幅的态势，TOP5房企的销售降幅于2021年年末明显收窄。年末按揭贷款发放速度加快，以及政府两维护政策带来了市场预期的修复，头部房企凭借其较为深厚的产品、品牌、渠道实力，更快实现了销售的边际修复。

2021年内各梯队房企集中度先升后降，全年集中度下行。以权益销售金额/全国商品房销售金额衡量的TOP5、TOP10与百强房企的集中度，总体呈现先升后降的走势，在7月达到峰值，分别为18%、24%、56%；此后各梯队房企集中度下行，11月分别下行至7%、13%、38%。以2021年1-11月的总体销售情况来看，TOP5房企集中度为12.4%，较2020年全年下降了1.7pct；TOP10为19.1%，下降了2.2pct；百强房企为50.1%，下降了4.3pct。

图：2016-2021年TOP5、10、100房企权益销售金额占全国商品房销售金额比

2.一二线城市量价表现好，长三角和海西区域在高基数下仍延续增长

2.170城销售表现优于全国，均价增速收窄

样本70城2021年销售表现优于全国。根据CRIC的70城数据（包含一线4城、二线21城、三线45城），2021年实现销售金额10791.7亿元，同比增速达12.9%，总体表现优于全国。月度变化呈现“先升后降”的态势，自7月开始销售面积与销售金额进入同比负增长区间，12月70城的单月销售面积与金额的同比增速分别下降至-20%和-21%。

70城全年销售均价约1.7万元/平，全年增速收窄至3.4%。样本城市的单月销售均价在2021年内波动，波动区间为15765-17948元/平米。全年销售均价为16826元/平米，同比增速为3.4%，相比于2018-2020年的同比增速9.7%、8.7%、7.3%大幅下降。

2.2一二线城市量价表现较好，均价差距进一步拉大

分能级来看，一线城市销售增速优于二三线城市。2021年一线城市的销售面积与金额同比增速分别为17.0%、20.9%，二线城市分别为15.1、18.2%，三线城市分别为3.7、5.6%。2021年的全年销售金额占比中，一线城市为21%、二线城市为47%、三线城市为32%，分别较2020年占比变动+1%、+2%、-3%。一线城市的销售复苏，得益于多批次豪宅限价入市带动的投资性需求集中入市，带动市场情绪的整体修复，广州、深圳等地房贷利率的下调，也在一定程度上刺激一线城市需求释放。而二三线城市内部则分化明显，弱二线与弱三线城市在地产信贷收紧后，当地居民购买力难以匹配高房价，造成市场成交下行。

销售均价方面，2021年一线城市销售均价为36801元/平米，二线城市为15272元/平米，三线城市为13959元/平米，同比增速分别为3.3%、2.7%、1.9%，一线城市房价与二三线城市间的差距进一步增大。

2.3长三角和海西区域市场疫情后率先恢复，2021年持续表现良好

中西部、海西区域销售占比提升，销售年度增速领先；长三角销售均价跃居区域之首。2021年中西部地区和海西地区销售面积和金额占比增加，两地区2021年销售面积占比分别较2020年增长3个百分点和1个百分点，销售金额占比分别较2020年增长1个百分点和1个百分点。2021年度销售增速上，中西部与海西区域领先其他区域，中西部2021年销售面积与销售金额的同比增速分别为24%、20%，海西为54%、51%，长三角为6%、14%，环渤海为2%、8%，大珠三角为3%、9%。其中，中西部的高增速源于2020年近-10%的销售降幅带来的低基数，而海西区域则在2020录得16%的销售面积增长与25%的销售金额增长，2021年的销售高增速质量更高。

年度销售均价方面，2021年长三角超越海西成为五大区域中均价最高的区域，达20332元/平米，海西、大珠三角、环渤海、中西部的年度均价分别为20120元/平米、17520元/平米、16804元/平米、12338元/平米。

2021年长三角与海西区域的单月销售复合增速优于其他区域。各区域与全国及分线城市市场变动节奏相似，2021上半年基本处于销售正向增速区间，而2021下半年开始各区域间销售增速开始分化，海西、长三角相对于2019年同期的两年销售复合增速开始优于其他区域，7-12月累计的两年销售金额同比增速，海西为23.8%，长三角为2.2%，大珠三角为2.1%，环渤海为-2.3%，中西部为-2.5%。长三角与海西区域率先从疫情中恢复，并且在房地产市场自2021年7月确认下行区间后，仍保持良好发展态势。其中，海西区域的厦门、福州，长三角区域的杭州、南京等城市于2021年成交表现亮眼，支撑各自区域销售水平的维持。

3.央国资背景房企表现较民企更佳，上年度拿地强度及布局显著影响当年销售

3.1头部房企增速承压，央国资背景房企表现显著优于民企

TOP10房企增速承压下行，但4家央企背景房企均实现正增长。由于行业融资监管的收紧和需求下行，叠加部分房企的信用风险暴露，TOP10房企2021年实现全口径销售金额42589.5亿元，同比下降4.7%。其中仅有6家房企的销售金额实现正增长。但值得注意的是，4家具备央企背景的房企均实现正增长，平均增速达8.6%。具体包括，招商蛇口增长17.6%，华润置地增长10.8%，保利发展增长7.1%，中国海外发展增长2.1%。这也使得2021年TOP10房企的结构相较于2020年发生较大变化。其中，招商蛇口的排名提升3位，万科、融创中国、保利发展、华润置地、龙湖集团的排名提升1位，绿地的排名下降2位，中国恒大的排名下降3位，世茂集团的排名下降4位。

增速居前的房企多具备央国资背景。2021全口径销售金额TOP50的房企中，销售金额同比增速排名前十的房企分别为电建地产（33.2%）、建发（32.0%）、卓越集团（25.8%）、宝龙地产（24.8%）、绿城中国（24.2%）、滨江集团（24.0%）、越秀地产（21.8%）、金地集团（18.1%）、招商蛇口（17.6%）、首开股份（16.3%）。而2020至2021排名提升靠前的十家房企分别为电建地产（提升14名）、卓越集团（提升13名）、宝龙地产（提升12名）、建发（提升10名）、越秀地产（提升9名）、中交房地产（提升8名）、远洋集团（提升7名）、海伦堡（提升7名）、绿城中国（提升6名）、中国铁建（提升6名）。这些房企中的大部分拥有央企或国企背景，央国企的资源支持叠加前期的稳健运营，使得他们能够在行业的调整期拥有更大的发展优势。

3.2房企全年销售表现受前一年度拿地强度与区域布局影响

房企上年拿地强度与其销售增速呈现正相关性。以2020年的新增土地价值/全口径销售金额而得出的TOP50房企拿地强度角度来看，排名前十的房企分别为中交房地产（81.1%）、卓越集团（73.5%）、绿城中国（66.2%）、宝龙地产（53.9%）、滨江集团（52.4%）、首开股份（52.4%）、招商蛇口（52.0%）、电建地产（48.5%）、华润置地（46.5%）、龙湖集团（46.3%）。其中，与2021销售金额增速排名前十重合的房企共有7家，分别为卓越集团、绿城中国、宝龙地产、滨江集团、首开股份、招商蛇口、电建地产；与2021销售排名提升的前十名房企重合的共有5家，分别为中交房地产、卓越集团、绿城中国、宝龙地产、电建地产。房企2020年的拿地强度与其2021年销售金额增速呈现较强的正相关性。

图：TOP50房企2020年拿地强度与2021年销售增速

房企的拿地/土储的区域分布结构，同样影响其销售表现。以销售增速销售排名提升靠前的4家房企为例，其拿地/土储结构中与海西、长三角等2021年地产销售表现较好区域的较高重合度，利好其销售增长表现。建发国际集团2021年中的土储货值占比中，有23%位于海西区域、33%位于华东区域；宝龙地产2020年新增的土储建面中，有62.6%位于长三角、11.4%位于海西；绿城中国2020年的新增土储货值中，有61%位于长三角，其中41%位于市场热度较高的浙江省；滨江集团2020年末的土储货值中，有65%位于2021年地产市场火热的杭州市。于地产热点区域的提前布局，推动了房企销售的良好发展。

4.2022年销售展望：总体呈负增长，趋势前低后高，房企间分化加剧

4.1预计2022年销售面积增速-5%，销售金额增速-3.1%，销售均价+2.0%

我们整体判断房地产行业各核心指标增速在2022年会延续下行趋势，预计2022年销售面积增速为-5.0%，销售金额增速-3.1%，销售均价+2.0%。从销售面积的角度来看，一方面，由于2021年房企拿地的减少、部分大中型房企出现风险事件、房地产税出台预期增加投资需求的观望，2022年全国房地产销售有向下的压力；另一方面，针对房企的融资在边际调整下继续坚持强管控，抢抓销售回款仍是房企工作重点，快开工回款将对2022年销售产生向上的承托。综合判断2022年的房地产销售将出现下滑，但幅度不会过大。从节奏上看，由于2021上半年地产销售的高基数，2022年的销量增速将呈现前低后高的特征。均价来看，由于高杠杆、低信用房企降价回款策略会带动竞品价格向下压力，预计2022年房价涨幅出现一定压力。

4.2房企间销售表现分化加剧，央国企及优质民企占优

预期在政策的定向支持下，2022年央国企、优质民企表现将优于其他性质房企。一方面，2021年中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”基调，指出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。预期行业调控政策将在边际放松的情况下维持紧状态，大概率不会出现针对行业整体的融资松动政策。另一方面，近期多家房企证实，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标；央行、国资委、银保监会等多部门也在会议中鼓励优质企业（主要为央国企和优质民企）按照市场化原则并购出现风险的大型房地产企业的优质项目。在融资政策针对行业收并购定向放松的背景下，2022年的房地产市场将会出现更多房企收并购项目，央国企和优质民企将在此过程中进一步提升市场份额。

相对于民企，央国企在2021年的融资、拿地、销售上都更具优势。（1）央国企融资畅通度较高，2021下半年民企发债规模收缩程度明显大于央国企。相比于2021上半年，2021下半年至今房企发债规模由5682亿元下降36.4%至3611亿元；其中央企发债规模下降26.9%，地方国企发债规模下降12.5%，而以民企为代表的其他企业的发债规模下降54.6%，其发债总额占比由51.1%下降至36.5%。（2）22城集中供地中央国企拿地金额占比六成，第二三批民企拿地占比明显下滑。民企拿地金额占比于三批次总量占比四成左右，不及央国企的六成。民企在第一批中拿地