高层公寓精装修房交房实操过程

精装修房交房实操过程一、工程介绍海安中洋高尔夫公寓定位为国家最高标准“3A”认证、国家绿色建筑“三星”认证、长寿命建筑“百年住宅”、江苏省成品住宅精装修示范工程，小区内设迷你型高尔夫球场。该工程由10幢高层建筑群组成，总建筑面积约200000㎡，造价3.2亿元，装修分七种风格十七个户型，合计1072套精（简）装修，由十分管理二区和住宅七部联合体施工。海安中洋高尔夫公寓工程介绍中洋高尔夫公寓全景海安中洋高尔夫公寓实景照片客厅海安中洋高尔夫公寓实景照片过道厨房海安中洋高尔夫公寓实景照片海安中洋高尔夫公寓交房实操过程二、交房实操过程123交房前策划交房实操过程收楼书确认4案例分享5顾客回访准备资料海安中洋高尔夫公寓交房实操过程1、交房前策划心态剖析交房措施交房排序精修队管理交房前培训海安中洋高尔夫公寓交房实操过程环保质量检测报告致中洋高尔夫业主的公开信电路走向图水管走向图使用保养手册金螳螂资料服务质量准备资料海安中洋高尔夫公寓交房实操过程居家生活服务手册中洋高尔夫公寓装修简介致中洋高尔夫业主的公开信业主居家守则生活服务指引业主和物业资料中洲置业中鸿物业海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程中洋高尔夫公寓装修手册资料清单（（序号资料名称1中洋高尔夫公寓精装修简介2室内空气环境检测报告3单户中央空调、新风机组、电热地暖系统、太阳能热水器使用说明书4吸烟机、燃气灶具、消毒柜、橱柜、煤气报警器、集成吊顶使用说明书5座便器、淋浴花洒、电采暖器使用说明书6智能锁、可视对讲机、电动晾衣架使用说明书7设备材料保证书8设备材料合格证海安中洋高尔夫公寓交房实操过程中洋高尔夫公寓装修简介一、装饰单位简介二、户内装修图三、装修材料设备配置表四、装饰面层材料、成品简介五、材料复试报告六、机电材料设备简介七、机电材料复试报告八、功能性试验九、使用维护保养注意事项海安中洋高尔夫公寓交房实操过程功能调试水系统调试空调地暖调试电气门警调试海安中洋高尔夫公寓交房实操过程心态剖析（1）、中洲置业：质量要求高标准，功能无缺陷，提前将房子交付给小业主，通过交房来吸引买房群体，扩大销售局面，加快资金回笼；提升房产公司知名度。（2）、中鸿物业：保洁要求高标准，水、电、空调等使用功能有保证；在交房后，投诉维修及时，减少物业管理的负面影响，顺利开展物业管理的工作。（3）、各配套单位：基本完工，收尾需要有个单位牵头来做协调，告知交付顺序，早完工早收款。

海安中洋高尔夫公寓交房实操过程（4）、小业主的三类人群：

刚需型：急需要房子入住的，观感满意，满足使用功能，既可交房，入住后会点提维修要求；

从众型：观望收房，感觉也不错，想追求观感再完美些，要提出维修要求，找找心理平衡；

挑剔型：看看房子有些瑕疵，不急着入住，对已买的房型、环境等又有点其他想法。施工质量百般挑剔，表达自我主观意见，暂时不想收房。

海安中洋高尔夫公寓交房实操过程各方需求中洲置业提前交房施工单位尽快交房中鸿物业物业管理小业主刚需型服务、维修从众型服务、精修挑剔型额外要求、精修海安中洋高尔夫公寓交房实操过程制定交房措施

开发商、各施工单位目标一致，想快交房，早收款，思想基本统一。为此制定了如下的交房措施：

（1）、根据销售情况，要求开发商制定交房顺序，实行分批交房。

（2）、要求各配套单位服从装饰单位的管理，做到按交房顺序逐户收尾，逐户一起维修问题，对于较大的质量缺陷不抱有侥幸心理，整改更换。以免造成反复维修，多次交房，增加交房难度。

海安中洋高尔夫公寓交房实操过程（3）、配合单位要听从金螳螂综合协调，及时跟进交房前的精修工作，不应出现已保洁完成的还在整改的现象。

（4）、在维修过程中抓住重点，影响到使用功能的质量问题不放过，观感项目质量的精修主要在石材断裂色差和木饰面碰擦等缺陷。

（5）、在交房过程中，要求业主销售员，多介绍设备的使用功能。如：阳台栏板和太阳能板一体化的结合，太阳能加热和电加热混合供热的结合；厨房排风，烟道止逆阀与排风装置如何联动；水地热和电地热设备的使用等等。

（6）、在交房过程中，维修人员快速响应，小毛小病“一小时”维修，通过快速维修服务，提高交房率。

海安中洋高尔夫公寓交房实操过程（7）、在交房前后，维修人员统一着装，统一工具包，微笑服务，提升公司形象。（8）、三类小业主的交房方法：

a、刚需型：快交房，有问题快维修，回访调查。

b、从众型：交房时，提出的问题，小问小题“一小时”解决，费工费时问题“当天”精修，消除小业主的顾虑。

c、挑剔型：了解小业主的基本信息、分析真实的想法，从事的行业，社会关系圈，进行质量问题的整改精修。

海安中洋高尔夫公寓交房实操过程剪彩仪式“一小时”维修投诉中心物业管家周围关系圈事实服务受理人情提高交房效率：交房排序海安中洋高尔夫公寓交房实操过程把精装房按照销售状态分为控制房和非控制房。控制房是指已经销售并在协议上写明交房时间的，称为控制房。非控制房是指待销售的房。交房顺序是，先交控制房后交非控制房。控制房分布位置交房计划海安中洋高尔夫公寓交房实操过程控制房交房顺序精修队管理海安中洋高尔夫公寓交房实操过程精修队管理网络：投诉中心：刘洪伦维修总指挥：每天与物业管家对接和销售部对接，随时掌握交付后小业主提出的问题；了解小业主的社会关系。汇总每天各维修队维修情况，及时反馈信息；各幢楼层维修队长：主要跟踪每天交付后的维修工作及每天交付前的维修工作、保洁工作，每天都要与维修总指挥汇报，维修后到各幢楼层管家处进行维修消项工作；维修队成员：根据每天维修单上的问题进行维修，以点带面进行检查、维修。精修队的工作职责海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程分类培训管理人员业主交房组精修人员分析存在的问题，精修方案，精修时间要求，设备的使用功能介绍；保养方法；维修服务要求。

交房遇到的问题，解释标准与装饰公司标准一致，各项环保指标、国家装修标准；设备品牌使用要求。精修人员用语言要求，微笑服务，对小业主投诉时的态度；维修的标准、保洁的要求；成品保护、使用工具、着装等要求。交付前的培训精修队的早晨交底培训精修队晚上集中汇报海安中洋高尔夫公寓交房实操过程成品保护要求精修队的工具海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程2、交房实操过程

交房流程图

检查问题

《进户施工许可证》制度

交房演练

验房、保洁的思路

精修为交房保驾护航

投诉中心

中洋高尔夫公寓精装工程在2012年11月25日进行初步验收，总体质量基本满足要求，为减少小业主的投诉，特在每幢楼内指定2套做为交房的样板，至此，多轮交房前的反复验收维修工作正式开始。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程

交房流程合格合格满意满意收房签字有缺陷退回物业有缺陷退回金螳螂海安中洋高尔夫公寓交房实操过程金螳螂小业主中洋集团钱总中洲中鸿验房组交房申报海安中洋高尔夫公寓交房实操过程钱晓明海安中洋高尔夫公寓交房实操过程项目部自检以“套”为单元进行检查，汇总问题，针对问题以点带面全面维修，维修后上报验房组申请验收。验房组检查根据项目部申请房号进行检查，清查问题，反馈项目部维修，如无问题验房组申请上报给业主进行复查。建设方领导检查根据验房组申报的房号进行验收，认为不满意退回验房组，若业主同意向小业主进行交房。检查问题项目部自检

海安中洋高尔夫公寓交房实操过程序号主要缺陷解决措施1地板表面划伤、色差用分体踢脚线，后铺地板，改变安装工艺，试排分色，加强成品保护。2石材的暗裂、断裂，色差明显，亮度不足更换石材，精细地修缝、描色，修色，表面增亮。3木饰面的门套碰撞、修补痕迹明显请美容师培训，在重要部位由美容师修补，成品保护。4给水软管漏水分包浴室柜联接管的安装，改为水电班组安装。5地漏排水不畅逐个再次灌水通水。6室内保洁不到位做三次、四次精保洁。主要缺陷清单海安中洋高尔夫公寓交房实操过程精修评估表缺陷维修方法维修情况美感度1地板划痕描色上光√★★2石材断裂更换或精修√★3石材暗裂凿刻修补√★4墙纸接缝重新裱糊√★★5墙纸鼓包针筒注胶√★6木门碰撞刮腻子修色√★......由中洋集团钱总带队组成综合验房组，以零缺陷、零污染要求，达到以上二项标准，中鸿物业方可接收钥匙。中洋钱总裁带验房组定标准海安中洋高尔夫公寓交房实操过程领导定标准海安中洋高尔夫公寓交房实操过程

为追溯工期风险、物件失窃，控制成品保护，项目部制定了《进户施工许可证》制度。具体流程为：《进户施工许可证》制度分包单位申请报监理盖章报业主备案报各楼负责人施工员留存项目部存档《进户施工许可证》由见证方（监理），进入方（分包），管理方（金螳螂）三方盖章才生效，一份送施工员留存，施工员见单后准许分包入内施工。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程尝试使用查看质量客户业主客户服务剪彩仪式功能介绍记录数据一小时维修收房签字业主交房演练海安中洋高尔夫公寓交房实操过程剪彩仪式体面地迎接尊贵的中央高尔夫公寓业主，让他感受到尊重。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程

尝试使用带密码（指纹）门锁的开关，楼宇对讲使用，内门窗试开关，门锁把手的测试，灯控制开关的开和关，水龙头的开关等；查看质量墙纸有鼓包或缝隙，地板划痕、在墙边有缝隙，石材不够光亮、颜色不一样，地漏排水不够畅通，木门有碰坏，石材海棠角掉角等；海安中洋高尔夫公寓交房实操过程“一小时”维修在交房时精修人员在等待通知，接到投诉中心电话，马上进房维修，对墙纸的鼓包用针筒注胶刮平，地板划痕描色，石材不够光亮再整体做一遍晶面，项目部马上进行维修业主心里踏实，小业主也高兴收房。功能介绍如：阳台栏板和太阳能板一体化的结合，太阳能加热和电加热混合供热的结合；厨房排风，烟道止逆阀与排风装置如何联动；海安中洋高尔夫公寓交房实操过程

记录数据记录好各水表、电表、煤气表的数字，作为业主交费的基数收房签字对照收楼书内容，核对业主卡，遥控器，钥匙套数等。

交房演练反馈的信息经过剪彩仪式，让小业主在感觉上有一种收房的事实；

“一小时”维修（快速维修），让业主心里踏实，有问题找金螳螂，金螳螂靠得住；

功能介绍，让业主觉得物超所值，专业的人做专业的事；

查看质量，让业主自己检查质量可更多知道业主的要求。

海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程交房评估表评估项目使用功能质量小业主观感质量小业主重视程度1门窗开关√★★2石材断裂、裂纹√★★★★★3石材色差√★★★4照明开关√★5地漏排水√★★6龙头放水√★7地板划痕√★8木门碰撞√★9墙纸接缝√★验房交房的三种类型业主把交房的时间提前了三个月，小业主没有收房的准备，有些业主要收房，有些小业主不想提前收房或不在当地，对那些想看房担不想收房的小业主比较难缠，他们来看后必有小修，这样就导致天天有人看房、天天有维俢，没完没了，根据这些情况我们把验房交房分为三种类型：※项目部与验房组检查后都认为没有问题的房子，例出钥匙和物资清单，办移交手续，转交给物业管理；※项目部与验房组认为石材裂纹、色差为焦点的户型，上报业主领导、销售部，由销售部来现场做选择，是否向小业主移交，如果交付也按照第一种类型进行办理交付手续；※项目部与验房组都认为不能交付的户型，项目部尽快整改，该修则修、该换则换，没有商量余地。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程验房、保洁的思路

保洁工作的转变

※原方法：在即将交房时，项目部对室内保洁对保洁不遗余力地做，想通过整洁的环境提高观感度，。然在保洁完成后，甲方仍放任其分包商到户内施工或维修，造成了不同程度的二次污染，我们又要重新保洁，导致相同房间要做数遍保洁，在人力、物力及时间上造成很多浪费。

※新方法：在完成我司装修范围内全部工作以后，先安排保洁人员对户内进行一遍细保洁，待保洁完成后，及时报甲方领导及相关管理部门进行验收，并提出相关单位收尾工作完成时间的要求，变被动为主动，完成后由项目部再做二遍精细保洁，并要求甲方进行保洁验收，以此减少不必要的损失和浪费。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程海安中洋高尔夫公寓交房实操过程精修队在交付前根据业主指定房号进行检查、细致性精修、细部修整、查小漏补小缺。维修队根据物业管家提出的问题进行维修，统一着装统一工具，礼貌用语，在维修过程中注意物品保护。精修为交房保驾护航交付前精修交付后维修交房前的精修项目部根据每天交房计划要求的房号进行精修与保洁，合格后上报验房组确认，进入待交状态。即提前二天进行待交房型精修，隔天再次细查，相当于每个房号在交付前至少确保二次以上检查和精修和保洁。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程指定交房时间表检查问题汇总表海安中洋高尔夫公寓交房实操过程二次精修海安中洋高尔夫公寓交房实操过程投诉服务中心项目部设立投诉服务中心，告知服务电话，小业主有投诉需求时可直接投诉。投诉事项要求解决的时间，小毛小病一小时维修；稍大问题说明原因并24小时内维修。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程具备交房条件

收楼书填写：收楼书是业主收房的重要依据，小业主在收楼书上签上姓名，意味着我们完成了双交。3、收楼书

一小时维修时间，直接提高了交房率。如：有一家客户出现问题后，他有些疑虑，不想签字。项目部马上安排维修人员到场，让他亲眼看到维修过程，美容师微调木饰面、打胶工补胶、石材结晶增光等几个人同时维修，保洁工在户外待命。1个小时解决问题，业主很高兴，当场就签字收房了。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程维修案例分享4、案例分享

其中2-1-801与2-1-901的业主是朋友关系，他们是一起购房一起收房，在收房时他们很挑剔，提的问题多，经与他沟通后才得知，不急着住，也不想交物业费，让我们慢慢修，对待这种人我们的方针是一面和开发商沟通，另外一面是笑脸相迎，客客气气的磨洋工。你说了问题，我就修。你不是有时间吗，我也有时间，慢慢来。我修完后就申请你验收，验收完后再修，修完以后再申请验收、态度好、慢慢的磨，这种耐心的态度一定是要有的。和开发商沟通了，所有问题只能修。但是核心是一定要态度好，不能激化矛盾，不造成群体事件。海安中洋高尔夫公寓交房实操过程问题处理分享（1）

左边照片是一户地面有一块石材色差和一条石材暗裂纹，导致交房时小业主拒收，小业主要求这间地面全部更换，基于原石材很难配上，项