某国际商业广场住宅项目可行性研究报告

第第页共37页7、 抵押物说明XX***国际广场占地****0平方米，土地款为****万元，按照XX市相同地块的挂牌价格估算为8070万元（300万元/亩），土地可抵押贷款额约为5649万元（8070*70%）。本项目主体工程总造价约为20551万，在建工程抵押贷款约为8220万元。所以本项目通过土地和在建工程抵押融资6000万元具有可行性。第五章敏感性分析：盈亏平衡点=（总投资/销售收入）*100%=31579.83/46697.32（不含自营部分）=67.63%即本项目的销售率达到出售部分的67.63％时，项目即可盈利6670多万元。销售收入的变动对本项目进行敏感性分析得知，在销售收入下降10%时，销售率达75.15%仍可盈利6000多万元；成本的变动对本项目的影响，在成本降低10%时，销售率达60.87%仍可盈利6000万元以上；在成本降低20%时，销售率达54.10%仍可盈利6200万元以上。上述销售收入不包括出租的商业面积，该部分物业的市场价值可理解为本项目纯利润。另外本项目对成本控制好将能较好减轻销售的压力。第六章项目风险分析（一）风险因素的识别项目开发过程中主要存在如下风险：1、市场风险市场风险是房地产开发中常遇到的重要风险。它的损失主要表现在项目产品销售路不畅，产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不到预期的目标。细分起来市场方面涉及的风险因素较多，可分层次予以识别，通常市场风险主要来自三个方面：一、是市场供求总量的实际情况与预测值有偏差；二是项目产品缺乏市场竞争能力；三是实际价格与预测价格的偏差，对于市场供求总量的偏差，首先将其分为供方市场和需方市场。其风险可能来自区域因素、替代品的出现以及经济环境对购买力的影响等。产品市场竞争力风险因素，又可细分为品种质量、生产成本及竞争对手因素等。2、 技术风险拟采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性可能出现问题。3、资源风险在投资项目决策分析与评价阶段，对地下的资源和地质结构情况尽管有所依据担限于技术能力的局限性，对地下情况有可能认识不足，成为项目的风险源。4、工程风险由于当地施工单位水平有限,施工工程中存在风险;本项目业态丰富,设计变更较大,对整体工程存在风险。5、投资风险投资项目的经济效益与投资大小密切相关。因此，投资方面的风险因素对项目至关重要。这方面的风险因素可以细分为由于工程量预计不足或设备材料价格上升导致投资估算不敷需要；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；外汇汇率不利变化导致投资增加等。这其中有人为因素也有客观因素，应予仔细识别。6、融资风险投资项目的经济效益与成本有关，凡影响融资成本的因素都应仔细识别，例如贷款利率升高或融资结构未能如愿导致融资成本升高等。资金来源的可靠性、充足性和及时性，也是应予以考虑的因素。7、配套条件风险投资项目需要的外部配套设施，如供水排水，供电供汽及上下游配套等，在投资项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险8、外部环境风险房地产项目开发过程中，外部环境因素也是风险因素之一，包括自然环境、经济环境和社会环境因素的影响，政策因素和政治因素。（二）风险防范对策1、市场风险防范对策我司将对市场进行动态跟踪研究，并对其客户群消费心理，需求行为进行研判断，以最大程度减低这一方面的风险程度。为了提高本案的进程，减少本案开发的市场竞争风险，我司对本项目住宅产品进行了独特的定位，同时，依据自身独特的地理条件，避免了项目同质化，在规划和户型设计时应充分考虑产品的附加价值。此外，由上述分析可知，本项目的长期投资占了较大比重，经营上将面临着一定的市场风险。在这方面，将通过软、硬件上塑造竞争优势吸引客源来规避。同时利用联盛集团在酒店、娱乐业上丰富的经验，为各类消费者提供满意的服务。2、技术风险防范对策在项目开发过程中，与知名度高，技术质量高的外协队伍合作（设计、施工、设备材料供应商等），密切关注开发过程中利用到技术的可靠性，适用性，可得性，匹配性，避免项目开发在技术方面的风险。3、资源风险防范对策我司将尽快对项目在地块进行勘测，对地质和地层构造做详尽、精确的分析，项目开发时对周围存在的，能使本项目取得竞争优势的资源加以保护。4、工程风险防范对策发展商应和优秀的建筑或其他工程团体合作，在项目运营的过程中做好安全意识，一切严格遵守相关标准，以避免项目在开发过程中，甚至是施工中出现的问题，而造成经济损失。5、投资风险防范对策项目在开发过程中，往往会因工程预计不足、或设备材料价格上升导致投资增加等，我司将充分发挥自身的开发经验及专业人才队伍及当地人才队伍，对此类相关的计量进行相对精确的预测，并发挥集团化开发和统一采购的优势，以在最大程度内降低投资中各方面相关因素造成的风险。6、融资风险防范对策目前我国已经进入一轮新的加息周期，在央行收紧信贷的信号背景下，本项目将控制开发速度和节奏，保持自有资金比例，保证资金链条，降低融资风险。本项目在开发融资过程中在确保融资资金来源的可靠性、及时性和充足性的前提下，可考虑多渠道进行融资，以避免在工程进行中出现的资金不足或短缺的风险。对可售物业价格低开高走，提高销售率，快速回笼资金。7、配套条件风险防范对策项目在开发过程中，需要用到外部的设施配套，如道路的畅通，供水供电等，我司将在工程前期及时与有关部门保持沟通，尽快落实各项配套条件，在出现这些问题时应尽量尽快解决，以保证项目开展的及时进行。8、外部风险防范对策经济环境、社会环境、国家或地方政策法规在很大程度上影响着本项目的开发我司将对此进行动态跟踪研究，及时采取应对措施。9、其他风险防范对策影响本案开发顺利进展的还有如气候、水利等一些目前不可预测的因素，我司将采取设立备用金等这些措施，以保证项目进程的顺利。第七章研究结论1、本项目社会效益显著。***项目的开发将增强XX***的商业活力，提升***的地域价值，完善XX***中央商务区的配套，吸引更多投资；给XX经济带来新的增长点；“XX*****住宅”项目将会以“居住、购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮”为一体的、独特的建筑风格和功能魅力成为XX的一个城市标志性建筑群；此外，***项目的开发也会给XX带来8300万元的税收收入、提供5000人以上的就业机会。2、 良好的经济效益：“XX*****住宅”项目总建筑面积为***平方米，在住宅销售100%，