商品住宅小区业主共有共管常识

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档商品住宅小区业主共有共管常识编者按：随着业主自治的深入，我们发现虽然我国实行商品房制度已有二、三十年的历史了，但绝大多数业主对商品住宅小区内共有物权的共同财产和共有共管的相关常识根本不知道或者知之甚少，导致业主权益屡被各方利益集团侵占，业主自身也不知道应尽哪些义务，普及业主常识非常必要和急需。为此，我小区将在本月召开第五次业主大会的同时，联合社区大学生志愿者团队、西安365地产家居网等单位共同举办业主权益常识普及活动（展板和业主常识手册），下面是我们准备的与业主共有共管的相关常识，恳请各位专家和同行多提宝贵意见，帮助我们完善这项工作，特别是概念是否准确，法律条款的引用是否妥当，是否还能用更通俗的语言让业主们理解枯燥的法律概念和术语？

★业主常识

1、什么是建筑物区分所有权？

业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权由房屋专有部分的所有权、共有部分的持有权和成员权组成。相关法律：《中华人民共和国物权法》

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分

2、什么是专有权？

专有权又称专有所有权，是指业主对建筑物内房屋的专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。业主对建筑物专有部分享有的权利是一种单独的所有权，是建筑物区分所有权的基础权利。

专有权以专有部分为独立的物权标的。建筑物内房屋的专有部分，是指在构造上能够明确区分、具有排他性且可能独立使用的建筑物部分。建筑物内的专有部分，主要是指建筑物内的住宅或者经营性用房。

3、什么是共有权？

共有权也称共有所有权，是指业主们对建筑物内房屋专有部分以外的共同部分享有的占有、使用、收益的权利。（商品住宅小区里全体业主的共有权主要体现在以下几个方面：一、小区土地；二、小区里的共有设施设备；三、小区共有收益；四、小区住宅专项维修资金。）相关法律：《中华人民共和国物权法》（2007）

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007修正）

第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

4、商品住宅小区里的共有设施设备有哪些？

共有部分：因供给全部所有者或者部分所有者共用，其权利应归属于全体或一部分所有者共有。建筑物的共有部分，有些在性质上或构造上属于当然共有，例如地基、楼梯、楼顶、外墙空间等，学说上成为“法定共用部分”；有些属于合同的共用部分，如停车场、娱乐室等，其构造和利用上虽有独立性，但依所有者的合同成为共用部分。

建筑物专有部分以外由相关业主法定共同所有的部分主要有：建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路外，由建筑区划内的业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的外，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所，例如会所；公用设施，例如公共健身设施；物业服务用房，如物业办公用房、物业清洁用房、储藏用房、业主活动用房等用于物业管理的房屋，属于业主共有。中华人民共和国住房和城乡建设部《物业承接查验办法》（2010）

第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

5、什么是小区的共有收益？

小区的共有收益是指利用小区的公共部分通过市场化经营所得的收益。具体指停车收益、广告收益（电梯和广告牌）、电信基站、摆摊设点收费、公共部分租金收益等。属于全体业主共同所有，由业主委员会管理。

共有收益之处置由业主大会决定。可用于（但不限于）共有设施设备更新改造、业主大会活动经费、物业费之补充等。

相关法规：《中华人民共和国物权法》（2007）

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

6、什么是住宅专项维修资金，是用来做什么的？

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。

相关法规：《中华人民共和国物权法》（2007）

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《西安市物业管理条例》（2010）

第六十三条

一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十四条

专项维修资金按下列标准交存和提取：

（一）商品住宅与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。

（二）售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（三）出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。

7、西安市住宅专项维修资金使用程序和要求是什么？

申请使用房屋维修资金所需要件及填表注意事项一、申请单位向西安市房屋维修资金管理中心提交使用维修资金的书面申请：申请中包含以下内容：1、小区的基本情况，小区座落、竣工时间；2、申请使用维修资金单位的营业执照，资质证书；3、所维修和更新、改造的共用部位、共用设施设备已超过保修期的证明（如维修电梯应提供电梯销售、维保合同）及损坏情况（照片电子版）；4、本次维修资金的列支范围（列支范围为维修项目所涉及房屋的范围）。比如维修小区的共用部位、设施设备，维修资金的列支范围为整个小区；维修单幢楼的共用设施设备，列支范围为单幢楼；维修某个单元的共用设施设备，列支范围为该单元；5、维修资金列支范围内房屋的分层分户实测报告；6、维修资金列支范围内维修资金的交存情况包括：1列支范围内的总户数、总面积；2已交存维修资金的户数、面积；3未交存维修资金的户数、面积；4未售出的户数、面积。7、申请单位、经办人的联系方式。注：以上资料复印件均应用A4纸复印并加盖单位公章。二、首次拨付工程款程序和所需要件：（一）维修资金分为两次拨付，首次拨付工程预算金额的70%，待工程竣工后拨付工程尾款，首次拨付工程款所需要件：1《业主委员会（业主）委托代办申请维修资金征求意见表》；2《维修和更新、改造方案公示》（附件1）；3《业主大会或者相关业主书面表决证明（工程预算）》（附件2）；4《维修和更新、改造方案公示证明》（附件3）；5《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》（附件4）；6《维修资金使用转账介绍信》（附件5）—（首款）。如果多个维修项目的维修资金列支范围一样，可在一套表上签字（如一幢楼同时维修屋面、消防等项目，可在一套表上签字）；但维修资金列支范围不同的，则必须分开签字（如维修不同单元的电梯，因维修费用不同，所涉及的业主也不同，此类情况应一个项目一套表）。（二）填表注意事项1《业主委员会（业主）委托代办申请维修资金征求意见表》此表是征求业主是否同意委托开发单位或物业公司代办申请使用维修资金的意见，应达到列支范围内“两个三分之二”签字确认；2《维修和更新、改造方案公示》及《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》（附件1）《维修和更新、改造方案公示》应认真填写，不得涂改，工程预算超过一万元的应经有资质的中介工程造价机构进行审核（工程造价审核费用在拨付尾款时一次性拨付，首次拨付时不含造价审核费用）。在征求业主意见时“工程预算金额”可以先填写施工单位编制的预算金额，但最终拨款以造价机构审核的金额为准。如果本次维修资金列支范围内存在未缴纳维修资金和未售出房屋时，在分摊工程费用时，未交存维修资金房屋所分摊的费用由申请单位向这些业主筹集；对于未售出的房屋，其分摊的维修费用由开发建设单位承担。这两类房屋所分摊的工程费用不得从维修资金专户中列支。《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》用于业主对维修方案、费用以及列支范围等事项的书面表决。业主签字表决之前先由申请单位按顺序填写楼号、房号，业主对照房号签字，“业主签名”一栏应有业主本人签字，签字时业主应认真阅读《维修和更新、改造方案》内容，待列支范围内“两个三分之二”签字同意后，申请单位将此表复印件加盖公章后在小区张贴公示七天，公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。3《业主大会或者相关业主书面表决证明（工程预算）》（附件2）此表由申请单位填写签字人数、面积所占的比例，并证明《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》中业主签字的真实性。此表（复印件加盖公章）要和（附件1）一起公示。4《维修和更新、改造方案公示证明》（附件3）此表由申请单位填写，证明《维修和更新、改造方案公示》（附件1）和《业主大会或者相关业主书面表决证明（工程预算）》（附件2）已在小区张贴公示。5《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》（附件4）此表由申请单位填写，需要注意的为表中有两个预算金额，一个是施工单位编制的预算金额，一个是经过工程造价机构审定的金额，拨款金额以造价机构审定的金额为准。“维修资金专户列支金额”是已交存维修资金房屋所承担的费用，不包含未交存维修资金和未售出房屋这两部分房屋所分摊的费用。6申请单位通过“维修资金软件”上报使用申请申请单位在“维修资金软件”中录入本次维修的申请，申请金额为从维修资金专户列支金额，选择分摊房间、业主意见等内容后上报。（系统操作咨询电话：87639074）7《维修资金使用转账介绍信》（附件5）——（首款）申请单位持管理中心开具的《维修资金使用账户开户介绍信》在中国银行西大街支行开立“使用账户”（银行电话：87621014），账户开立后填写此表，管理中心将资金转至申请单位开立的“使用账户”，“使用账户”内的资金只可转至施工单位。（三）首次拨付工程款所需提供的其它资料：1维修工程预算书、图纸等（工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告）；2施工承接单位资质资料（营业执照、资质证书）（复印件加盖施工单位公章）；3申请单位与施工单位签订的维修工程合同书，不允许签订“一次性包死”等固定价格的合同（复印件加盖双方单位的公章）；4在中国银行西大街支行开立“使用账户”的开户申请书客户联（复印件加盖公章）。（四）待备案完结后提供收据和发票1申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据（金额为从维修资金专户列支金额的70%）；（收到：西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户；摘要：xx小区xx楼幢号xx维修项目工程款（首款））；2维修和更新、改造项目工程预算金额（总工程款）70%的发票原件（税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章）。三、工程尾款拨付程序及所需要件（一）工程尾款拨付所需要件1《维修和更新、改造工程验收单》（附件6）；2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》（附件7）；3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》（附件8）；4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》（附件9）；5《维修资金使用转账介绍信》（附件5）——（尾款）。（二）填表注意事项1《维修和更新、改造工程验收单》（附件6）工程竣工后，申请单位组织业主委员会、施工单位、业主代表对工程进行验收，并签署意见。2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》（附件7）此表只统计维修资金专户列支的情况，申请单位按照建筑面积将维修费用分摊到户，填写后持此表到管理中心与“维修资金系统”上的数据进行核对，核对无误后将此表复印件加盖公章后在小区公示七天，公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》（附件8）此表由申请单位填写，证明《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》（附件7）已在小区公示。4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》（附件9）5《维修资金使用转账介绍信》（附件5）——（尾款）填写时与首款拨付时要求一样。（三）工程尾款拨付所需提供的其它资料：1申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据（金额为从维修资金专户列支金额的70%）；（收到：西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户；摘要：xx小区xx楼幢号xx维修项目工程款（首款）；2维修工程预算书、图纸（工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告）；3维修和更新、改造工程尾款的发票原件及工程造价审核费用发票原件（税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章）；4电梯等特种设备维修和更新、改造项目，还应提供已向特种设备安全监督管理部门告知的相关证明（复印盖单位公章）。备注：1、电梯等共用设施、设备更换配件的，应在《维修和更新、改造方案》（附件1）中注明所需更换配件的编号或条形码，申请单位在维修前对旧配件进行拍照，维修结束后须对旧配件再次拍照，并将照片报维修资金管理中心、中介审价机构；2、所有表格中物业服务企业单位负责人签字应由单位法定代表人签字；3、施工单位如果是分公司，需提供其总公司的授权书；4、如果小区未成立业主大会，应在“业主委员会主任、副主任签字一栏”中注明“未成立业主大会”；成立业主大会的应提过业主委员会备案证明；5、一次性使用维修资金超过一万元的，其工程预算和结算应经有资质的中介工程造价机构进行审核；6、凡未按规定履行申请程序而先行维修的，维修费用由当事人自行承担。

维修资金管理中心咨询电话：87617304

业主委员会（业主）委托

公司代办申请房屋维修资金用于

维修和更新、改造征求意见表

业主委员会或物业服务企业（盖章）房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字

相关法律法规：《西安市物业管理条例》（2010）

第六十五条

房屋买受人在办理房屋入住手续前，应当足额交存首期专项维修资金。

业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，应当在物业管理行政主管部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金帐户。维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

第六十六条

开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账；未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。

第六十七条

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；

（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担并从该幢业主交存的维修资金中列支；

（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。

住宅共有部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

8、业主的权利、义务有哪些？

业主的权利是指业主对建筑物内房屋的专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有占有、使用、共同收益和知情权利，承担共同管理的义务；不得以放弃权利而不履行义务。

针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《物业管理条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修