案例研究-地产策源2011专题

国外养老住宅发展模式Part.1Part.2Part.3Part.4Part.5国内养老住宅背景分析国内现有养老住宅分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例世界人口

化情况日趋严重，发达国家先富后老，在老年住宅的发展已经相当成熟世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（%）年份1950196019701980199020002010全世界10.711.612.614.515.517.619.221.2发展中国家8.5资料来源：中龄科学老年人口比例增大对社会形成负担研究并发展养老产业大力发展老年住宅发达国家人口

化解决方案经济发展，生活富裕延长PDF文件使用

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.cn目前国外基本养老模式主要可以分为以下四大类：类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家居家生活型连续照料退休社区•身体健康，可以独立生活，但•要应急照料的老年人必要时提供辅助和护理服务需租赁或出售开发商，活跃老年社区有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户环境优美，成熟服务体系，多种

交流场所，社区活动丰富出售为主开发商，独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户不提供就餐、交通、不组织社会活动租赁或出售为主欧洲，新加坡老年

区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主为主欧洲辅助生活型辅助生活社区•生活不能全部自理，需要专门•的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务

包括：就餐、洗衣、清理房间、管理、日常生活活动帮助等出租开发商，家庭照料社区各种 段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等提供短工服务，专业的护士照料出租开发商，辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢

，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施提供常规的

监督和康复治疗，需要

护士和有执照的护工出租所有国家老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无

设计，需要完好的设施和专业

照料出租所有国家PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n不同的文化及社会体制形成了各个国家不同的养老模式国家背景：崇尚

市场经济，强调

不应过多干预市场。养老模式：以开发商为主导，以为目的。

仅为低收入老人提供福利性养老住宅。北

欧国家背景：追求，高税收，高福利，生活压力轻，贫富差距小。养老模式：由及非营利性的慈善机构出资，聘用专业服务公司对其进行管理。国家背景：东方国家，深受西方尤其是经济理论及模式影响养老模式：以开发商为主导，政府辅助，同

时，的会注重家庭亲情，两代居盛行。国家背景：家长式国家管理制度，干预深入社会各个角落。养老模式：

主导，不以为目的，注重家庭亲情，同时兼顾喜欢独居老人需求。新加坡德

国国家背景：高

，高福利国家，社会贫富差距小。养老模式：以为主导，多属社会福利性质，后期主要由专业公司负责经营管理。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建w尀ww\

.cn背景：30年代

化加剧是导致

老年社区形成的直接原因家庭成员变化趋势总人口约3亿，其中65岁以上的

人口约3600万人，约占总人口的12.4%，由于人口多，目前

化人口已形成了一个巨大的群体。女性一代目前已步入

化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。经济发达程度客观上要求老年住宅出现。对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。一代

化现象是形成老年社区的主要原因人口段分布情况养老模式：以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求住宅模式独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。产品及配套，开设的课程和组织的活动较规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的多。开发主体以开发商为主，及为辅。方式概览养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用”以房养老“的家庭养老方式——老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，

用于养老。分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由

兴办，

给予部分津贴。案例：亚利桑那方式：从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在

亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。由建筑商DelWebb和这片土地的拥有者J.GBosell共同开发。只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。中心。最大的老年社产品及配套：现有超过350家 ，7个现有总人口超过40000是区之一。背景：生活压力小，社会保障水平高，人均

延长60岁以上人口数量占到23%以上。经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。北

欧养老模式：负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选住宅模式老年公寓，异地老年社区。产品及配套在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。开发主体。方式出资，不以为目的，慈善团体、非营利机构也是养老的重要来源。概览提供的老年公寓中，同时出于对自北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。北

欧案例：VINDEREN老年公寓方式：出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司进行运作。产品及配套：VINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务区。底层设有老人白天活动中心等公共设施。在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。北

欧及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例背景：二战之后的增大2010年德国60岁以上的老年人口已占总人口的24%24%两大原因造成老年人口比例迅速上升

1、50-60年代人口高速增长

二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。+25%经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均增长迅速，据2010年统计数据显示， 人均寿命为77岁、女性82岁。2、

率下降德

国养老模式：出资建设，专业公司经营，德人养老偏好老年公寓住宅模式独立式住宅、老年公寓。产品及配套无设计，医疗，设施齐全。开发主体以开发商和为主。方式财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗，

等服务。概览财政拨款支持，两德国养老分为两大体系—老年住宅体系和养老院体系，两者皆由者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。德

国案例：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓方式慕尼黑奥古姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前通过和服务公司,已经有40多年的历史。产品及配套设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、

、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、

中心、

馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型

练习设施等一应俱全。德

国背景：

二战前后两次

，促使

人口逐渐

化2005年人口金字塔图示1920年

人口

字塔图示00

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8

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6

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000101979389858173656961575310197938985817773696561575337

95511960年人口

金字塔图示0

0

200000

00000

600000

800000

1000000

1200000

1

00000总人口的24%，根据《将来人口推测报告》显示，到目前，2055年，60岁及以上的老年人口

占人口将减少至8993万人，其中人口将达到40%，化程度较高；在30年代后期和70年代前期的两次

，加速了

人口化；社会养老的城市福利建设方面

给与大力支持。养老模式：居家养老在占据主流，“二代居”受欢迎住宅模式独立式住宅、老年公寓，老年社区。产品及配套主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。开发主体民间建设，出资征用；各类相关企业会积极参与老年住宅产品研究。方式福利型养老机构由民间建设，

出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。概览目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中，”两代居“的家庭养老模式在

非常普遍。案例：港北新城方式开发商建设，征用，专业公司运营。人住宅产品及配套提供无

设施的

人住宅产品、提供具有看护性质的产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。背景：经济发展较快，人均

延长，50-60年代出生人口进入老年时期65岁以上的老年人达到了8.7％，新生人口下降明显，未来人口压力快速增长。经济发达，社会保障体系完善，人均

不断延长。以

为主，遵循传统传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居住养老需求增加。660万万年年新加坡1961年-2008年人口变化情况8.7%14.8%15-64岁76.5%0-14岁65岁以上新加坡人口结构情况新加坡养老模式：主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所住宅模式组屋（多代居），乐龄公寓（独居老人）。产品及配套组屋在设计上考虑多代人共同居住的需要。乐龄公寓一般为12层到14层的精装修板式高层，户型分为35平方米和45平方米两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善。开发主体。方式是养老设施建设的投资主体，提供90％的建设，对养老机构各项服务提供不同的津贴。同时，在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予

。概览由于政策引导，目前已婚

与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41％。同时也为希望单独居住的老年人提供了”乐龄公寓“，

30年，可延长10年。新加坡案例：乐龄公寓方式：投资建设及运营。产品及配套“乐龄公寓”一般为高12层到14层板式

，每户一般有一个卧室，有部分家俱，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时提供探访活动。内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供轮椅出入）、衣橱、支撑扶手（户内和公共走廊）、热水器、更大的开关钮等。新加坡国外养老模式借鉴点小结方式开发主体产品及配套住宅模式完善的社会保障制度、金融服务体系，加强老年人的支付能力；后期通过专业化运营，提高服务质量。允许开发商进入养老地产领域，提供不同收入人群以不同层次的养老需求；需对低收入群体提供福利性的、不以

为目的的养老服务。产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不

为能力的老人设计不同的产品；良好的医疗，各种

，文化，体育等设施，及为老年人组织的各种活动。不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计出适合自身的养老住宅模式。2341PDF文件使用"pdfFactoryPro"

国外养老住宅发展模式Part.1Part.2Part.3Part.4Part.5国内养老住宅背景分析国内现有养老住宅分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例老年人口系数据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的，它反映人口老化的程度。老年人口系数60岁以上10%以上65岁以上7%以上中国65岁及以上人口发展情况5

.60%5

.4

0%5

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.60%50007500万人25002

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199765岁及以上人口

老年人口

系

数从1997年我国就已经开始步入

化社会，65岁以上老年人口规模庞大，占全球老年人口的17.3%，居世界首位，相当于整个欧洲65岁以上老年人口总和。预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿，80岁以上老年人口将突破8800万。我

年人口规模之大，

化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。人口

化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间。未来

化趋势明显，推动我国养老住宅的发展我国60岁以上老年人口比例PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n老人

的增多客观上为养老住宅提供了强大的消费支撑随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐增多。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我

年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老人构成长期

积累老年

多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多赡养离退休未来将大幅增加，预计到2020年我年人退休金总额达28145亿元其他（继续工作、投资、

）60~65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入为老人尽孝道社会福利保障随着社会保障制度的强制性实施，未来老年人福利水平将会大大提高PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

.cn4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“家庭”、“三口之家”的在不断上升；且也随之增加。不断上升。由此可见，随着由于

政策的实施，目前“四

二

一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和

同住，独老户的观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的。4-2-1家庭结构长时间的孤独生活状态使得老年人在生理和心理上产生问题，多愁善感，日常生活受到影响；老年人

忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台；老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和

同住。中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中老人的

越发凸显。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人的生理及精神方面需求在我国，养老、敬老、尊老、爱老是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年，家庭养老是我国传统的养老方式；但随着

化进程的加快、老人

的增多，老年人对生理及精神等方面需求的增加；使得传统的家庭养老方式不能满足

老年人颐养天年的需求。家庭养老设施生理方面精神方面在生理特征方面，老年人的各种机能随着

的增加而，感觉能力、观察能力、行动能力等逐渐下降或丧失。普通住宅适老性差，在居住空间上未考虑老年人的生理变化特点，不符合老年人使用安全方便的要求。了人与自然、人现有住宅一般环境景观资源较差，与人的接触，人际关系淡薄；普遍缺乏老年文化活动、休闲

及医疗服务等方面配套设施，不能满足老年人心理需求。交流依赖学习自我价值实现休闲康体养生在精神需求方面，老年人渴望交流、忙碌而充实，并开始关注康体

，重视身体锻炼需求特征老年人生活满意度低PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

.cn目前我国

已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持2007，十七大《报告》2010，

委联合民政部等国家十部委

《关于全面推进居家养老服务工作的意见》1996年8月，

通过《中

民

老年

益保障法》，我国

先后制定了200多个老年政策 ，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：2002，

转发和发改委《关于加快发展养老服务业意见

》2002年，《

、、关于加强老龄工作的决定》2011，

委《中龄事业发展“十二五”规划》2011，

《社会养老服务体系建设十二五规划》2006.12

《中国事业的发展》白皮书制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的

扶持政策优先供地税费减免利率贴息培训支持科技服务……PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建w尀ww\

.cn社会养老保障体系的完善，为养老地产市场的壮大提供了有力保障1未来老年人社会福利水平将会大大提高2社会养老保障的覆盖面扩大养老保障体系的完善，解除了医疗、养老等后顾之忧，老年人寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。覆盖城乡的社会保障制度城市农村社会保障制度的强制性实施人们保险意识的增强老年人的福利水平将会大大提高PDF文件使用

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.cn根据十二五规划“9073”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大由于家庭结构等方面的变化，传统的家庭养老方式正在

；根据十二五规划，预计到2015年，我国将基本形成“9073”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，

7%的老年人在适老

社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；预计到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.09亿人，预计约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；因此，迎合老年人生理和心理需求的适老社区有着广阔的发展前景。十二五规划养老服务格局目前养老服务格局VS2015年选择万人万人年1295万人PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n多家知名地产商以在社区中配建针对老年人住宅的方式试水养老地产。多家知名地产商紧抓养老地产发展契机，开始在

布局养老地产获取低廉地价及诸多政策扶持目前国内开发商借养老之名，方便与争取低廉地价、政策，成为获取土地的新方式传统房企的新

增长点国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统该商谋求新的 增点，而养老地产正是的契合点PDF文件使用

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.cn有大量

限制，需长期性投资保费收入保险金时间差数量差养老投资回报率相对较高上下衔接相关产业，延伸寿险现有投资

单一只有存款和国债两种投资多家保险企业开始涉足养老地产领域，多以升级版养老院的形式推出。准许险资有限制的投资不动产发布《保险

投资不动产暂行办法》，为险资放行上游：医疗保

下游：老年医险、护理保险

养老社区

学、护理服务和养老保险等

等保险3.44％养老4%~6％险资进军养老地产，有效拓宽其投资领域，并拉长寿险PDF文件使用

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.cn我国未来化趋势明显，随着老人的增多及421家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求多家险资和知名开发商抓住养老地产发展契机，结合自身产业优势，试水养老地产，并开始

化布局已开始高度重视养老问题，并制定了一系列

扶持政策，并通过不断完善的养老保障体系，为养老地产市场的壮大提供有力保障前小结：无论从社会背景、政策角度、需求程度及发展趋势来看，养老地产正所未有的发展机遇PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿww栐wÌ.

.cn国外养老住宅发展模式Part.1Part.2Part.3Part.4Part.5国内养老住宅背景分析国内现有养老住宅分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中形成条件化初期化中期化加剧运营主体

••

+开发商开发商为主社会保障社会保障水平低给予一定支持社会保障体系完善第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓第三阶段老年社区PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿw

.cn长住养老候鸟式养老依托驱动因素的不同，将现有养老住宅分以下几种类型——农家休闲养老驱动因素：与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权异地购房养老驱动因素：在宜居气候条件、强势生态资源所在地购房旅

游、养老康疗型养老驱动因素：受用地性质的限制长期持有经营，嫁接专业医疗及康复机构居家式养老驱动因素：土地市场化

，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售的方式，仅提供普通的养老服务化养老驱动因素：大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n产品特色针对客户运营方式典型案例用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得；区位环境：依山傍水，生态资源良好；功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的

、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满

流、学习、

的活动中心。对

有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对

养生格外关注的老年人为主。出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加

，无

。长庚养生文化村、

太申祥和山庄、

燕达国际健康城。康疗型养老住宅的功能体系居住功能康体养生功能医疗护理功能学习交流功能休闲功能康疗型养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面

健康格外关注的中高端老年群体运营主体以开发商为开发主体，

、专业医疗机构协助PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n案例

：

长庚养生文化村产品特色用地性质非居住用地区位环境位于 桃园龟山乡一座34公顷的山坡上功能体系集养老、医疗、生活、

等功能于一体依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动完善的社区功能，包括超市、银行、书店等客户入住客人：年满60岁的老年人游客：13岁以上运营主体台塑

，不用

补贴，接受慈善机构捐助运营方式出租：分长住与试住体验；养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上 均可参加场地出租：提供多功能会议场所，可提供企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流等活动使用康疗型养老产品特色针对客户运营方式典型案例用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取；区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；功能体系：实质上是养老

地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满

。不受用地性质限制，住宅直接销售。绿地21世纪孝贤坊、万科

汇中的养老公寓居家式养老住宅的功能体系地产大盘养老居住社区医疗、文化 等普通养老服务功能基本社区服务功能居家式养老在地产大盘中加入养老

概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式运营主体开发商PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n西城东城孝贤坊案例

：绿地21世纪孝贤坊产品特色用地性质居住用地区位环境社区建有大面积的中心湖泊及绿化树木群，营造纯天然森林式的居住环境功能体系孝贤坊与其他社区内其他组团互补共生，依托彼此功能配套，塑造不同风格组团，打造以养老为功能特色的城郊新城考虑老年人的特殊需求，建造无设施医院，文化馆，餐厅，超市等配套设备齐全客户55-65岁

段的

地区高收入且身体健康的群体运营主体绿地运营方式住宅直接销售。建造住宅的同时引入了众多老年人必备的配套设施，如同济大学附属医院等，从而自然形成一个市场化

的老年社区居家式养老产品特色针对客户运营方式典型案例用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；区位环境：安静恬然，有一定的景观资源；功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体

等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老、

亲和源文化交流功能亲子功能休闲娱乐功能精神实现功能康体养生功能医疗护理功能居住功能休闲需求服务需求化养老住宅的功能体系服务性需求功能需求休闲性需求阶段健康活跃期60—64岁低度护理期65—74岁高度护理期75岁以上精

文

休神

化

闲实

交

娱现

流

乐亲子康

医体

疗养

护生

理化养老综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高运营主体民办公助，开发商为运营主体，

机构协助PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n案例

：产品特色用地性质居住用地区位环境位于

小汤山，社区周边有绿色长廊、河流、果园、草坪等功能体系集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，全程化的养老服务模式，从医院，购物中心到老年大学、酒店、各类

，提供丰富的配套设施客户地区的高收入老年客户，

跨度较大，从50岁的中老年人到80岁以上的老年人均为社区居民运营主体宝氏华商经济

，

市计委、建委、规划局及昌平区

各级

和给予大力支持运营方式居住形式灵活多样，租售并举，有居家式、租住式、安养式、度假式四种方式。化养老PDF文件使用"pdfFactoryPro"

产品特色针对客户运营方式典型案例用地性质：集体土地，仅有使用权无所

；区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户江苏生态农庄、浙江城仙居农家休闲养老的功能体系居住功能瓜果采摘绿色农家膳食农村文化体验农家休闲养老养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式运营主体以开发商为主，社会机构协助PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n案例

：浙江城仙居产品特色用地性质集体土地区位环境位于山水景区，有农业休闲资源功能体系让城市验“候鸟式”生活，通过采摘蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活客户，杭州等地 在50-60岁的中高收入的老年人运营主体联众

，由赛伯乐中国投资基金、杭州市创业基金、上城区

创业基金及自然人共同持有运营方式结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农民自住，将2~4层经营权出售给养老客户，使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。农家休闲养老产品特色针对客户运营方式典型案例用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；功能体系：以海南冬季养老

和北方滨海低区的夏季避暑养老为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系直接销售大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘农家休闲养老的功能体系居住功能休闲度假功能投资功能异地购房养老非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强运营主体开发商PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n现状总结一：土地性质是影响养老地产开发的关键问题，以出让方式取得的用地开发可有效控制风险目前尚无“养老产业用地”划分，以何种方式取得何种类型土地开发养老地产，将影响随后养老地产运营模式的选择。品房销售无区别，但可能受到限购政策居家式养老直接销售，和普的限制化养老可租可售，土地使用权及房屋所明晰，者没有顾虑国有出让土地农家休闲养老不能完全获得地上物的所，出售存在政策风险康疗型养老土地成本较低，但投资回收期长，只可持有经营，不允许销售国有划拨土地集体建设用地养老模式长住养老候鸟式养老康疗型居家式化农家休闲异地购房用地性质国有土地-划拨√国有土地-出让√√√集体土地√运营主体开发商√√√√√及社会机构√√√运营方式出租及会员制√√出售√√√城仙居模式√PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿw

.cn现状总结二：空气清新、有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，现有养老住宅对周边自然生态环境要求较高，均存在一定的依赖性养老模式长住养老候鸟式养老康疗型养老居家式养老化养老农家休闲养老异地购房养老环境资源强势景观资源√√一般生态资源√√√无自然生态资源老年人特征偏好活动半径缩小：老年人由于生理机能

，不适宜远距离活动，希望有良好的居住环境；关注健康：开始关注养生

。，喜安静：对嘈杂的环境比较欢安静的生活环境；生态自然：对生态自然的设施有潜在的需求。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n现状总结三：强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求除以休闲度假功能为主的候鸟式养老对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合性，以满足老年人生理及精神上的多元化需求。养老模式长住养老候鸟式养老康疗型养老居家式养老化养老农家休闲养老异地购房养老功能体系居住√√√√√医疗护理√√康体养生√√√休闲√√√学习交流√√精神实现√亲子√√休闲度假√√投资√√√√PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿw

.cn康疗型养老居家式养老化养老农家休闲养老市场需求规模操作难易度专业化强，且仅允许老年人群入住★★★☆☆需具备专业的医疗康复机构，门槛进入性高★★★★★多家房企将以此方式进入养老市场，未来供给规模较大，且面向各

段客户★★★★★以在社区中配建针对老年人住宅的形式推出，操作简单★☆☆☆☆真正的综合养老社区，多元复合，以中老年为主★★★★★需具备

实力和资源整合能力，有一定难度★★★☆☆与农村休闲资源相结合，市场规模有限，面向活跃老者★★★☆☆利用农村闲置资源，有一定局限性★★★☆☆操作难易度市场规模易难低居家式养老化养老农家休闲养老康疗型养老化养老现状总结四：从市场需求规模及可操作性两个维度考虑，居家式养老和是未来养老地产的主要发展方向方向决策，居家式养老和化养老是未来养老地产的主要基于市场规模、项目可操作性两个维度坐标系下的发展方向。高PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n国外养老住宅发展模式Part.1Part.2Part.3Part.4Part.5国内养老住宅背景分析国内现有养老住宅分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例能不能做？

市场准入条件No辐射区域人口状况及

化程度辐射区域的经济发展水平当地政策对老年住宅开发的支持力度区域自然及交通条件做？Yes对开发商自身要求实力周转能力资源整合能力怎么做？项目选址居住产品配套设施社区开发要点不开发养老地产开发建议PDF文件使用

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.cn参照西方发达国际的发展经验，当项目辐射区域的人均GDP达到5000

时，养老住宅处于快速发展期补贴，及能从项目所在地银行得到较能提供政策支持，包括的是否拥有自然生态资源、交通是否便利，直接影响养老地产的开发项目辐射区域的人口状况及是否进入

化（60岁以上老人占总人口比例的10%以上），对老年住宅的需求程度养老地产的开发必须基于城市发展的大视角，结合区域人口状况、经济发展水平及政策环境，是确定养老地产开发的重要前提社会化程度经济发展水平当地政策支持力度区域自然及交通条件能不能做？几个关键指标——PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n持续经营能力资源整合能力经济实力化养老社区总成本投入约为一般社区建设的4~5倍，对发展商

实力要求极高。★★★★★建设周期较长，短期内不能快速回现，后期运营成本极高，需较强的

周转能力。★★★★★多元复合的

化养老社区，包括居住、商业、医院、休闲娱乐等多种业态，对开发商资源整合能力较高。★★★★★化养老由于其投资规模大、回收期长，对开发商的经济实力、持续经营能力和资源整合能力均高于居家式养老做？对开发商自身要求——化养老居家式养老在住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，类似于一般社区的成本投入。★★★☆☆通过住宅的直接销售快速回现，需持有经营的物业所占比例较少，对可持续经营能力要求不高。★★★☆☆以养老为社区附加功能，通过一些社区配套设施及物业服务实现，需整合资源较少。★★★☆☆PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

.cn居家式养老怎么做？但交通便利，有一定的医疗配套资源，且环境优项目选址：发达城市美，适宜居住周边配套环境资源交通便利发达城市边缘一般在、等发达城市的区域，既能享受静谧的氛围，又能利用城市便利的公共设施交通通达性良好，可方便的到达城市中心空气清新、环境宜人、自然资源好，适宜居住或有可利用的现有医疗配套资源选址条件面向客群：身体健康、充满的活跃长者。两种操作方式：居家式养老怎么做？居住产品：在普通住宅社区中置入养老理念，通过配置面向活跃长者的户型和老年公寓两种方式实现在普通住宅中配置面向老年人的户型集中配建老年公寓21在住宅社区中，划出部分区域集中做无

老年住宅，并配备小规模多功能老年服务中心。普通住宅中设计“两代居”户型，既符合老年人、年轻人各自保持独立的生活，又能满足互相照料的现实需求。一个大户型拆分为两个小户型，两户紧邻但分别有单独入户门；各有独立完整的生活起居间和设施；既分又合，分合自如。老年住宅2房+

1房老年服务设施普通住宅PDF文件使用

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.cn居家式养老怎么做？配套设施：以基本社区生活配套为主，辅以满足老年人需求的小规模多功能老年活动中心和社区

中心小规模多功能老年活动中心室、老人阅读室、老年人活动室社区医疗中心常见病、拿药；为老人定期开展医疗讲座基本社区生活配套（包括运动

和休闲会所）、

、社区超市、餐饮等。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建

n情感需求—老年人情感需求：中

年人对亲情和家庭有很—依赖

，帮忙照看小孩等；为其设置的活动消费空间：社区当中须有为中青年设置的活动消费空间，将其吸引过来；三代人同乐的全龄社区：形成面向家庭各成员的多元功能复合的全龄化社区，消除老年社区的边缘化和孤独感，成为三代人各得其乐的大家庭精神枢纽。根据老年人需求打造的

功能体系和设施婴幼儿中青年依赖帮忙照看既提供完善专业的养老服务，又能使其享受家庭的天伦之乐全龄化理念—以养老为

功能，但以面向家庭各成员的多元功能复合化发展，有效消除老年社区的“暮气”问题化养老怎么做？项目选址—自然环境优美，交通通达性良好，且具有一定规模，利于大型配套的引入和社区活动的组织化养老怎么做？环境质量良好有一定规模交通便捷化样养老项目选址需从以下几个方面考量——环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的交通通达性良好，方便老人及其外出，与友人来往方便周边活动安全场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证