2022年福建省房地产估价师之开发经营与管理高分预测提分题库含答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.通货膨胀率

C.国民经济增长率

D.项目基准收益率【答案】D2、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。

A.整群抽样

B.分层随机抽样

C.简单随机抽样

D.定额抽样【答案】D3、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。

A.10000

B.11000

C.7800

D.9200【答案】B4、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。

A.越小

B.越大

C.越难控制

D.越难估算【答案】A5、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为()。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%【答案】C6、个人住房抵押贷款属于（）。

A.权益融资

B.债务融资

C.开发投资

D.置业投资【答案】B7、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（）万元。

A.95

B.100

C.120

D.175【答案】B8、个人住房贷款包括商业性住房贷款和()两种类型。

A.企业住房贷款

B.等额本金方式

C.政策性住房抵押贷款

D.等额本息方式【答案】C9、产生房地产价格泡沫的基础是（）。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.金融机构过度放贷【答案】A10、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。

A.成本加费用

B.费用加利润

C.成本加利润

D.成本加负债【答案】C11、房地产投资的收益，包括投资回收和()两个部分。

A.投资风险

B.投资利率

C.投资现值

D.投资回报【答案】D12、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。

A.区域结构分心

B.租买结构分析

C.供求结构缝隙

D.投资结构分析【答案】D13、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。

A.减少

B.不变

C.增加

D.以上说法都不正确【答案】C14、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B15、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。

A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快

B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强

C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强

D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强【答案】D16、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。

A.净现值

B.净现值期望值

C.净现值标准差

D.净现值标准差系数【答案】D17、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B18、会计的基本职能有会计核算和（）。

A.资源配置

B.会计监督

C.会计决策

D.会计控制【答案】B19、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。

A.市场供求关系

B.房地产管理部门

C.业主的愿望

D.建筑质量【答案】A20、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%【答案】D21、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A.折旧费

B.审计费

C.金融机构手续费

D.无形资产摊销费【答案】C22、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A.区位选择异常重要

B.不易产生资本价值风险

C.存在效益外溢

D.易受政策影响【答案】B23、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D24、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10【答案】C25、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）

A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优

B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优

C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优

D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较【答案】A26、四磨汤的功效

A.行气疏肝，散寒止痛

B.行气降逆，宽胸散结

C.行气疏肝，宽胸散结

D.行气降逆，散寒止痛【答案】B27、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.61.00

B.61.60

C.81.00

D.86.40【答案】D28、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（）。

A.5.16％

B.6.16％

C.6.5％

D.8.74％【答案】B29、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。

A.区位选择异常重要

B.变现性差

C.需要适时的更新改造

D.存在效益外溢和转移【答案】D30、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。

A.需求影响因素分析

B.吸纳率分析

C.需求预测分析

D.市场购买者的产品功能需求【答案】A31、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A.数额

B.用途

C.发生时间

D.付款特点【答案】D32、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。

A.宏观金融政策

B.家庭收入及其分布

C.家庭生命周期

D.资本市场发育程度【答案】B33、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B34、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。

A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率【答案】D35、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移【答案】D36、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。

A.概率分析方法

B.盈亏平衡分析方法

C.多因素敏感性分析方法

D.单因素敏感性分析方法【答案】C37、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。

A.二分之一

B.三分之一

C.三分之二

D.四分之三【答案】C38、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。

A.意愿

B.途径

C.能力

D.动机【答案】B39、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。

A.决策阶段

B.分析阶段

C.策略阶段

D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】C40、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。

A.房地产租金

B.房地产实际出租量

C.出租房屋空置率

D.房价租金比【答案】C41、房地产投资的经济效果主要表现为()。

A.销售收入

B.开发利润

C.成本利润率

D.投资收益率【答案】A42、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

D.最高土地取得价格【答案】C43、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A.扩张

B.适度扩张

C.紧缩

D.稳健【答案】A44、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法

B.差额投资内部收益率法

C.净现值法

D.等额年费用法【答案】A45、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43【答案】A46、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。

A.毛租

B.净租

C.潜租

D.直租【答案】B47、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。

A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】D48、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。

A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A49、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。

A.指数平滑法

B.市场因子推演法

C.德尔菲法

D.销售人员意见综合法【答案】A50、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.人工费用

B.固定费用

C.变动费用

D.材料费用【答案】C51、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.利润为零时

B.利润最大时

C.允许的最低经济效益指标

D.允许的最高经济效益指标【答案】A52、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A.14

B.15

C.28

D.30【答案】B53、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为()m2。

A.48.5

B.49

C.51

D.45.5【答案】A54、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。

A.流动比率

B.偿债备付率

C.利息备付率

D.资产负债率【答案】D55、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

A.商用房地产风险更高

B.商用房地产的收益更高

C.商用房地产的价值更高

D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A56、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。

A.曲面屋顶

B.坡屋顶

C.平屋顶

D.多波式折板屋顶【答案】C57、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险大

B.乙物业投资风险大

C.甲、乙物业的投资风险相同

D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】B58、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D59、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

A.用途广泛性

B.异质性

C.弱流动性

D.长寿命性【答案】B60、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。

A.0.57

B.0.74

C.0.80

D.1.04【答案】B61、()是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A.易受政策影响性

B.存在效益外溢和转移

C.适于进行长期投资

D.最高最佳使用性【答案】A62、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。

A.物质形态与货币形态

B.投资资金量和预期收益率

C.出租、出售或经营状态

D.资金流通方式与对策【答案】A63、（）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。

A.永久荷载

B.必然荷载

C.可变荷载

D.偶然荷载【答案】D64、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。

A.曲面屋顶

B.坡屋顶

C.平屋顶

D.多波式折板屋顶【答案】C65、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%【答案】A66、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

A.规划设计方案

B.投资估算

C.资源条件

D.投资权益【答案】C67、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10【答案】C68、（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

A.差额投资内部收益率

B.内部收益率

C.基准收益率

D.期望投资收益率【答案】A69、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为（）万元。

A.7.59

B.7.28

C.13.59

D.6.05【答案】A70、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A.区位选择异常重要

B.易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移【答案】D71、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用

A.健脾丸

B.桃核承气汤

C.肥儿丸

D.补中益气汤

E.黄土汤【答案】A72、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

A.变动成本的设置

B.销售收入的不同

C.固定成本的设置

D.平衡点的设置【答案】D73、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A.操作风险

B.法律风险

C.信用风险

D.管理风险【答案】D74、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D75、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）。

A.绿地率

B.容积率

C.建筑密度

D.建筑限高【答案】B76、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出租模式【答案】A77、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮与排水相结合

C.卷材防水

D.钢筋混凝土防水【答案】C78、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。

A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快

B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强

C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强

D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强【答案】D79、房地产投资的弊端不包括()。

A.变现性差

B.投资数额巨大

C.投资回收期较长

D.政府难以支持【答案】D80、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。

A.比较风险

B.收益现金流风险

C.持有期风险

D.时间风险【答案】B81、收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。

A.租金收入

B.绿地管理费

C.保安费用

D.能源费【答案】A82、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。

A.一般投资机会研究

B.特定项目投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究【答案】D83、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。

A.10000

B.11000

C.7800

D.9200【答案】B84、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程量近似匡算法【答案】B85、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。

A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆

B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率

C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例

D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】B86、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A.16

B.18

C.20

D.22【答案】B87、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。

A.相互影响的

B.相互独立的

C.相互作用的

D.相互无关的【答案】B88、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。

A.可靠性

B.重要性

C.可比性

D.谨慎性【答案】B89、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。

A.变动可能性

B.影响重要性

C.发生经常性

D.类型归属性【答案】A90、（）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A.一手资料

B.二手资料

C.原始资料

D.基础资料【答案】B91、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。

A.把所有投资均视为自有资金

B.现金流出包括利息支付

C.不考虑信贷资金的还本

D.只能用于计算静态盈利指标【答案】B92、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为()，

A.10%

B.15%

C.5%

D.9%【答案】D93、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。

A.区域结构分心

B.租买结构分析

C.供求结构分析

D.投资结构分析【答案】D94、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。

A.±10%

B.±20%

C.±25%

D.±30%【答案】A95、消费者购买行为要受()、知觉、学习和态度等心理因素的影响。

A.年龄

B.动机

C.文化

D.社会【答案】B96、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。

A.应在招标文件规定的地点开标

B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标

C.开标前应检查投标文件的密封情况

D.应当众开标【答案】B97、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%【答案】C98、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险【答案】A99、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。

A.流动比率

B.偿债备付率

C.利息备付率

D.资产负债率【答案】D100、财务分析不包括（）。

A.偿债能力分析

B.平衡能力分析

C.盈利能力分析

D.营运能力分析【答案】B二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。

A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

B.当每年计息周期数m＝1时，名义利率等于实际利率

C.当每年计息周期数m＞1时，名义利率小于实际利率

D.当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i＝er－1

E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】ACD102、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖【答案】BCD103、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行【答案】CD104、房地产投资者的权益融资方式主要有()。

A.公司上市

B.房地产抵押贷款

C.土地储备贷款

D.合作开发E向商业银行借入信用贷款【答案】AD105、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD106、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表【答案】AC107、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密【答案】ACD108、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

C.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力【答案】BC109、房地产泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投机需求膨胀

C.开发商之间的博弈

D.开发资金的易得性

E.金融机构过度放贷【答案】AB110、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD111、房地产周期循环的主要原因包括()。

A.供需因素的影响

B.政策因素的影响

C.制度因素的影响

D.空置量的影响E开发商竞争的影响【答案】ABC112、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格【答案】AC113、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让【答案】BCD114、以下关于CPU与I/O设备交换数据时所用控制方式的叙述中，错误的是()

A.程序查询方式下交换数据不占用CPU时间

B.中断方式下CPU与外设可并行工作

C.中断方式下CPU不需要主动查询和等待外设

D.DMA方式下不需要CPU执行程序传送数据【答案】A115、成本计划可分解为（）等方面。

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划【答案】ABC116、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。

A.开发期

B.开发经营期

C.建设期

D.出租率

E.出租经营期的起始点【答案】ABC117、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。

A.期望值相同、标准差小的方案为优

B.标准差相同、期望值小的为优

C.标准差相同，期望值大的为优

D.标准差系数大的为优

E.标准差系数小的为优【答案】AC118、在房地产市场中，土地的交易包括()等子市场。

A.商业物业

B.特殊物业

C.土地买卖

D.租赁E抵押【答案】CD119、计箅机软件只要开发完成就能取得（）受到法律保护。

A.软件著作权

B.专利权

C.商标权

D.商业秘密权【答案】A120、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD121、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法【答案】ABC122、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率【答案】AB123、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6【答案】ABC124、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）

A.建筑师

B.律师

C.造价工程师

D.房地产经纪人

E.开发商【答案】ABCD125、下列属于房地产市场调查内容的有（）。

A.经济环境调查

B.市场供给量调查

C.市场需求容量调查

D.消费者行为调查

E.竞争情况调查【答案】ACD126、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。

A.重新装修费用

B.更新改造费用

C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

D.空置损失费用

E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失【答案】ABC127、会计要素中，费用能够予以确认的条件是（）。

A.导致企业资产增加

B.导致企业资产减少

C.导致企业负债增加

D.导致企业负债减少

E.经济利益的流出额能够可靠计量【答案】BC128、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD129、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。

A.销售收入

B.租金水平

C.运营成本

D.营业收入

E.出租率【答案】BC130、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业投资

B.商用物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产资产和经营投资【答案】CD131、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC132、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。

A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变

B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了

D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】AC133、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。

A.贴现债券

B.抵押债券

C.附息债券

D.担保债券【答案】AD134、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息【答案】ABCD135、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法【答案】ABC136、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。

A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本

B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售

C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理

D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益

E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入【答案】AD137、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性【答案】BCD138、土地出让价款的影响因素主要包括（）。

A.住房指数

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用条件【答案】BCD139、房地产投资的风险主要体现在()。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产评估E投资项目的质量问题【答案】ABC140、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有()。

A.随行就市定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法E认知价值定价法【答案】B141、成本计划可分解为（）等方面。

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划【答案】ABC142、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让【答案】BCD143、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD144、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A.国有土地使用证

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证

E.商品房预售许可证【答案】ABCD145、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD146、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。

A.利率是由储蓄和投资决定的

B.利率是由货币的供求决定的

C.利率是由可贷资金的供求决定

D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】B147、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD148、下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有（）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.认知价值定价法

E.目标定价法【答案】BD149、投资的作用主要包括（）。

A.投资是一个国家经济增长的基本推动力

B.投资与企业发展密切相关

C.投资可以促进人民生活水平提高

D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

E.投资可以抑制通货膨胀【答案】ABCD150、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有()。

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策E加快城市化进程【答案】BCD151、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息【答案】ABCD152、关于现金回报率的说法，正确的有（）。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率

B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

C.现金回报率考虑了还本付息的影响

D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC153、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。

A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段【答案】ABC154、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD155、销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。

A.销售推广费

B.交易手续费

C.销售代理费

D.不可预见费

E.销售前期费【答案】ABC156、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（）。

A.标准差系数越大，风险越小

B.累积概率值越大，风险越小

C.标准差越小，风险越小

D.标准差越大，风险越小

E.标准差系数越小，风险越小【答案】B157、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A158、软件著作权受法律保护的期限是()。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社会公众可以自由使用的知识。

A.10年

B.25年

C.50年

D.不确定的【答案】C159、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。

A.贴现债券

B.抵押债券

C.附息债券

D.担保债券【答案】AD160、房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。

A.房地产租金

B.土地转化率

C.竣工房屋价值

D.房地产价格指数

E.预售面积【答案】AD161、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性【答案】BCD162、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资【答案】CD163、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。

A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B.对所选用的材料和设备进行质量评价

C.对整个施工过程中的工程质量进行评估

D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判

E.确定质量管理的对象【答案】ABCD164、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度【答案】BCD165、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。

A.所得税

B.完工期限

C.大修基金

D.净经营收入

E.抵押贷款还本付息【答案】D166、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】ABC167、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征【答案】ACD168、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（）。

A.施工定额

B.预算定额

C.概算定额

D.概算指标

E.投资估算指标【答案】BCD169、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。

A.投入资金的安全性

B.相关政策的影响性

C.投资项目的变现性

D.资产管理的复杂性

E.期望收益的可靠性【答案】ACD170、将多项式27+25+22+20表示为十六进制数，值为(请作答此空)；表示为十进制数，值为()。

A.55

B.95

C.A5

D.EF【答案】C171、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。

A.项目策划

B.构造可供评价比较的开发经营方案

C.选择相关基础参数

D.投资估算

E.经济效益评价【答案】ABC172、细分市场评价主要涉及()等三个方面的评价。

A.细分市场的可衡量性

B.细分市场的规模和发展前景

C.细分市场的差异性大小

D.企业的目标和资源E细分市场结构的吸引力【答案】BD173、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表【答案】AC174、注册商标所有人是指()。

A.商标使用人

B.商标设计人

C.商标权人

D.商标制作人【答案】C175、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。

A.《建设项目用地预审与选址意见书》

B.《建设用地规划许可证》

C.《国有土地使用证》

D.《建设工程规划许可证》

E.《建设工程施工许可证》【答案】BD176、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括（）。

A.潜在毛租金收入

B.空置和收租损失

C.准备金

D.运营费用

E.抵押贷款还本付息【答案】ABD177、下列对投资组合理论说法正确的有（）。

A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应

B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性

C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目

D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险

E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】ABC178、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（）。

A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制

B.梁是跨过空间的横向构件

C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载

E.柱子是独立支承结构的竖向构件【答案】BCD179、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.