房地产开发期末复习

一、名词讲解1、房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和花销所进展的投资活动。2、房地产置业投资是购置物业以满足自己生活居住或出租经营需要，并在不愿意拥有该物业时能够获得转售收益的一种投资活动。3、居住建筑面积密度：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。4、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积居住建筑用地面积。5、偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。6、房地产开发销售花销是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项花销，以与专设销售机构或委托销售代理的各项花销。7、敏感性解析是研究和展望项目的主要变量发生变化时，以致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种解析方法。8、房地产项目的市场解析是在投资决策确定从前，检查市场情况、认识项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机遇的过程。9、房地产投资信托基金〔RealEstateInvestmentTrust,简称REITs〕是由房地产投资信托基金企业负责对外刊行收益凭证，向投资大众筹集资本，尔后将资本委托一家房地产开发企业，负责投资的开发、管理与未来的销售，所赢收益在扣除一般房地产管理花销与佣金后，由受益凭证拥有人分享。10、损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜藏总收入的百分比〔也能够看作是物业的盈亏平衡比率〕。11、土地投资折价：房地产项目土地使用权能够来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获得花销，但一般需要对土地使用权评估作价。12、所谓房地产抵押贷款证券化，就是把金融机构将其创立的房地产抵押贷款作为担保、自行组合并包装后刊行证券，或直接转售给其他金融机构后再刊行证券的过程与其体系。二、简答题1、房地产投资解析要完成的根本任务：1)为投资者供应投资方向2)为投资者供应运作方式3)为投资者展望投资效益4)为投资者描述风险与供应避险方法。2、房地产投资的特色：1〕地址的固定性2〕寿命周期长3〕适应性4〕个别性5〕政策影响性6〕对专业管理的依赖性7)相互影响性8)房地产投资的巨额性9)房地产投资的风险性10)房地产投资的保值与增值性3、房地产市场的特色：1〕房地产市场是信息不充分的市场房地产市场的地域性强房地产市场产品的异质性DOC.地产市场的垄断性房地产市场是房地产权益的交易市场房地产市场对商品短期供求变化反响不矫捷4、敏感性解析的目的和作用：一是经过敏感性解析，搜寻敏感性因素，观察其变动X围，认识项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并拟定出应变对策，最后使投资风险减少，提升决策的可靠性。二是经过敏感性解析，计算出赞同这些敏感性因素变化的最大幅度〔或极限值〕，也许说展望出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目可否可行。三是经过敏感性解析，能够对不相同的投资项目〔或某一项目的不相同方案〕进展选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。5、互斥方案的比较与选择：1〕对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进展比选。2〕对于项目计算期不相同的互斥方案项目，一般采用等额年值指标进展比选。若是要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进展方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定作合适办理。3〕对于计算期较短的销售型房地产项目，可直接用收益总数、投资收益率等静态指标进展比选。4〕对于效益相同或根本相同的互斥房地产项目，为简化计算，可采用花销现值指标和等额年花销指标直接进展项目方案花销局部的比选。6、一项投资决策大体要经历以下程序：确定拟建项目要达到的目标；依照确定的目标，提出假设干个有价值的投资方案；经过方案的比选，选出最正确投资方案；最后对最正确方案进展议论，以判断其可行程度。7、房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是追求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面对的各种可供选择的开发经营方案，进展计算和解析，从中精选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。8、风险解析的步骤：选择风险解析使用的投资项目的经济议论指标。列出需要进展风险解析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其他因素假设为是确定因素。解析确定这个不确定性因素的变化X围，并将该不确定性因素的变化X围减小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。DOC.依照概率分布，计算上述条件下该经济议论指标的希望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来解析某一投资项目的风险大小和盈利的掌握程度。9、房地产销售阶段的市场检查解析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反响和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，认识企业营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售情况、价格走势等；其他还包括花销者购置商品的动机以与使用商品的事实情况检查解析。10、房地产项目定位阶段的市场检查解析：除了进展公开在售项目根本数据的检查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场解析、目标市场情况，花销者活动、购置动机、倾向、决策等心理过程的解析。11、房地产投资风险的主要种类1〕自然风险与不测风险2〕财务风险3〕经营风险4〕市场风险5〕政策风险6〕社会与政治风险12、开发建设投资主要包括：土地花销、先期工程花销、基础设施建设花销、建筑安装工程花销、公共配套设施建设花销、开发间接花销、管理花销、财务花销、销售花销、开发期税费、其他花销以与不能预示花销等。综合题1、某开发商购得一宗商业用地使用权，限时为40年，拟建一商场出租经营。据估计，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过解析，获得以下数据：(1)项目建设投资为13000万元。第1年投资7000万元，其中资本金5857.14万元；第2年投资6000万元，其中资本金4900万元。每年资本缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清；(2)第3年租金收入、经营税费、经营本钱分别为8000万元、400万元、2800万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营本钱分别为9000万元、500万元、3000万元；(3)建成后经营18年，经营18年后实现净转售收入4000万元；请依照以上资料，完成以下工作：(1)编制项目资本金现金流量表〔不考虑所得税〕；(2)假设该开发商要求的目标收益率为12%，试依照项目资本金现金流量表计算财务净现值〔假设所有的投资和收入均发生在年关〕。DOC.解：〔1〕借款需要量的计算表单位：万元年份12内容建设投资70006000资本金5857.144900银行借款1142.861100〔2〕借款还本付息表单位：万元年份12345内容年初借款累计0120024751650825当年借款1142.861100当年应计利息57.14175247.516582.5当年还本825825825当年利息支付247.516582.5年关借款累计1200247516508250资本金现金流量表〔税前〕单位：万元年关123456~1920内容1.现金流入800090009000900013000租金流入80009000900090009000转售收入40002.现金流出5857.1449004272.544904407.535003500资本金5857.144900经营本钱28003000300030003000经营税金400500500500500本金偿还825825825利息支付247.516582.53.净现金流量-5857.14-49003727.545104592.555009500(3)财务净现值FNPV〔12%〕=-5857.14(P/F，12%，1)-4900(P/F，12%，2)+3727.5(P/F，12%，3)+4510(P/F，12%，4)+4592.5(P/F，12%，5)+5500(P/A，12%，14)(P/F，12%，5)+9500(P/F，12%，20)=-5229.84-3906.28+2653.23+2866.11+2605.78+20684.62+985.15=20658.77(万元)2、某开发商购得一宗商业用地使用权，限时为40年，拟建一商场出租经营。据估计，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过解析，获得以下数据：〔1〕项目建设投资为5000万元。第1年投资2500万元，其中资本金1300万元；第2年投资2500万元，其中资本金1200万元。每年资本缺口由银行借款解决，〔假设每年借款发生在年中，〕贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清；DOC.〔2〕第3年租金收入、经营税费、经营本钱分别为4100万元、230万元、1500万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营本钱分别为5200万元、310万元、1800万元；〔3〕建成后经营18年，经营18年后实现净转售收入900万元；请依照以上资料，完成以下工作：〔1〕编制项目资本金现金流量表〔不考虑所得税〕；〔2〕假设该开发商要求的目标收益率为12%，试依照项目资本金现金流量表计算财务净现值〔假设所有的投资和收入均发生在年关〕。提示：财务净现值FNPV〔12%〕=-1300(P/F，12%，1)-1200(P/F，12%，2)+1177.9(P/F，12%，3)+1989.6(P/F，12%，4)+2081.3(P/F，12%，5)+3090(P/A，12%，14)(P/F，12%，5)+3990(P/F，12%，20)=-1160.77-956.64+838.43+1264.39+1180.93+11621.00+413.76=13201.10(万元)多项选择题1、房地产间接投资详尽投资形式包括〔〕。A、房地产置业投资B、房地产股票C、房地产债券D、房地产投资信托基金E、房地产抵押贷款证券2、房地产投资决策的准那么有〔〕。A、后悔值准那么B、确定型决策准那么C、机遇均等准那么D、不确定型决策准那么E、风险型决策准那么3、市场解析的必要性表现在〔〕。A、房地产投资决策需要市场解析B、房地产经营管理需要市场解析C、房地产价格策略的拟定需要市场解析D、房地产谋利决策需要市场解析E、房地产股票刊行需要市场解析4、居住用地的区位选择，一般应试虑以下〔〕主要因素。A、与其他商业设施的凑近程度B、市政公用和公建配套设施齐全的程度C、公共交通便利程度D、环境因素E、居民人口与收入5、风险对投资者选择房地产投资方向的影响主要包括( )。令投资者选择风险最小的项目令投资者依照不相同种类房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平DOC.C.极大程度上控制了房地产开发商的投资活动D.使投资者尽可能闪避、控制或转移风险判断进入房地产市场的最正确时间点6、零售商业项目的区位选择原那么〔〕。A、满足消费心理原那么B、区位易达性原那么C、凑近购置力原那么D、最长时间原那么E、凑近CBD原那么7、以手下于房地产开发直接费的有( )。土地花销先期工程费C.房屋开发费D.管理费财务费8、提升利率对房地产投资的影响有( )。对房地产实质价值产生折减作用加重投资者的债务负担C.提升开发商投资房地产的兴趣D.增加了花销者的购置力对工业厂房的投资更廉价了9、从房地产投资形式来说，房地产直接投资分为〔〕。A、房地产开发投资B、房地产股票C、房地产置业投资D、房地产投资信托基金E、房地产抵押贷款证券10、房地产市场低效率的原因〔〕。A、在房地产市场上，每一个交易物都是相互独立的B、房地产产品异质C、房地产交易过程较为复杂D、搜寻成交伙伴也有较大的难度，并需耗资大量时间E、房地产产品同质质单项选择1、房地产投资解析的目的是( )。A.力求依照特定项目资源条件,获得投资经济效益最大化B.力求依照特定项目目标,将风险最小化C.力求获得平均收益水平D.力求依照特定项目目标和资源条件,对各备选方案进展选择,以获得最好的经济收效2、某房地产投资项目每年的现金流量以下表所示，如投资目标收益率为12%，那么该项目的动向投资回收期为〔〕万元。年份0123456DOC.现金流入500600800800800800现金流出2600B.6.243、以下〔〕不能够用来表示盈亏平衡点。A．销售价格B．产量C．生产能力利用率D．生产能力4、项目的财务议论有时还需经过计算贷款偿还期，( )等对开发项目进展清账能力解析。财务净现值率解析利息备付率率投资收益率投资收益率5、有A.B.C三个独立投资方案，其寿命期相同，各方案的投资额与议论指标见下表。假设资本碰到限制。只能筹办到6000万元资本，那么最正确的组合方案是〔〕。方案投资额〔万元〕净现值〔万元〕净现值率Ａ2100110.505.26％Ｂ2000409.1220.45％Ｃ2