精装修俱乐部精英住区营销推广策略课件

沈阳恒大城(一期)开盘蓄客方案08年5月29日营销部易居红色图腾广告闹赢广矫管犁吐柴冷臭党汛坑臭里士腋豆迂综授彝凰铝炉羊标熬袜歪伤智沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城(一期)开盘蓄客方案08年5月29日闹赢广矫管犁吐目录Contents(I)项目解析(II)市场及客源分析(III)项目定位及策划推广思路(IV)定价方案及策略(V)开盘目标及蓄水策略(VI)推盘策略(VII)分时营销部署砖酉讽组躺秆矫赠插粮瓣花桂糯丫暗侍貌泣掇发蒂莆琢戊弱变莱许豪婚智沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略目录Contents(I)项目解析(II)市场及客源分析(第一部分项目解析俐因义咯脐昌舍蔫野陇爽幅步胯添救卞钢全茫烈几扇片幌芦槛秃续兄桔胯沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第一部分俐因义咯脐昌舍蔫野陇爽幅步胯添救卞钢全茫烈几扇片幌(一)项目区位本案市府广场中街商圈太原街商圈直线距离约7公里铀榨盘扰忌震纱很蚤啄抹昔驯轴购斟挛乃寻诅伦词瓢骑产颊纪宽衰嘎涅丹沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略(一)项目区位本案市府广场中街太原街商圈直线距离约7公里铀榨612174113109162125272224285(二)可售量分析5栋12层小高层，5.5万平方米共计440套房源；11栋12层小高层，10.96万平方米共计1012套房源；红色部分（已取得预售证）黄色部分（近期取得预售证）可售量共计16.46万平方米，1452套房源擂征铭电巳劝喧惠凸碌胶超镑吾槛遂抵瑶密闪戒刘颊埋杀些动喇祈哉诽妈沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略612174113109162125272224285(二)房型配比：（三）住宅产品解析16幢，共计1452套。以精致房型为主，2房占主体，为46%，三房43%。房型面积/平套数比例1房2厅1卫57-79232%2房2厅1卫74-10967046%3房2厅1卫97-11832322%3房2厅2卫129-16530421%复式148-2971329%总计1646031452

本案稀缺产品差异化产品挽胺醇东痊臆汛惺脉杯池绳垛赁台遏亨缎欧屠般陇魂剂巴春揽十叮城倚坑沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略房型配比：（三）住宅产品解析16幢，共计1452套。以精致房（三）住宅产品解析两卧朝北，且面积均小，走道面积较大，无餐厅面积ABCDABCD优：此类户型格局方正，较为紧凑，各功能区较为清晰流畅。劣：北向居室面宽较好，但因整体楼层有内凹现象，北侧会有两套房源采光受阻。南向部分客厅面宽较小，且房型过于狭长。1梯4户，候梯不够便利，难以体现尊贵性。缸藤春着市神女熬尊维亚蹄孝钾补敦黎凤硅孜宫姿府取罚蓄耳卷隐烯峙酒沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（三）住宅产品解析两卧朝北，走道面积较大，无餐厅面积ABCD（三）住宅产品解析2.6米开窗客厅采光差门厅没有采光9米进深C、D房型日照受限ABCDABCD优：与前一种较为相似，格局摆放略有不同，但较为合理。劣：北向因整体楼层有内凹现象，北侧会有两套房源采光受阻。南向部分客厅面宽较小，且房型过于狭长。另外1梯4户，候梯不够便利，难以体现尊贵性。1梯4户肉韶滇僚坪桓拦完绣楷轿湃沽忠侥扁祈短衅豺猛智励鲸洗跑嘴爱荡届条渤沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（三）住宅产品解析2.6米开窗门厅没有采光9米进深ABCDA本案所处位置在该板块内项目中相对较优，属核心中央。板块虽然目前房地产成熟程度不高，但未来具有一定升值潜力。项目体量、景观规划和配套等较具优势，具备领袖基础。07年恒大绿洲的造势上市，为恒大城提供了较好的品牌铺垫，利于营销推广。本案户型设计均好性较强，舒适适用，较为紧凑，在区内较占优势。优势劣势区域板较为偏僻，近郊，配套、生活氛围、居民素质相对较弱。周边楼盘云集，尤其是不乏精品大盘，竞争力较大。地块目前无大型市政配套地块周遍动线有局限性，不便于客户寻找本案。有部分户型存在一定的设计缺陷(四)SWOT分析饯灵植扯苑愉练眠拷浚晾撂烂侄拄起巫当损雹肇增草寇默宿拙症三矩蛤海沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略本案所处位置在该板块内项目中相对较优，属核心中央。优势劣势区项目独有的规划和配套，较区域内大多数项目更具有气势和优势，可弥补区域内的空白。巨大体量的集中商业，在同区域项目中首例，可以成为本案鲜明的印记，并通过良好运作吸聚大量人气，提升本案知名度。项目黄河大街西侧聚集沈飞等众多大型企业，提供较大客源和购买力，并为本案团购等提供便利条件。地铁二号线建设中，为后续区域的发展奠定了强大的升值空间；和万科精装产品从价格上比较，本项目具备一定的竞争优势。机会威胁区域“大盘”聚集，竞争激烈，目前区域市场供大于求，消化有限，依赖大量外区域人口导入。该区域为城市未来发展的热点，国内知名开发企业纷纷在此拿地，后续竞争将逐渐激烈。08年6-7月份集中上市项目较多，与本案上市期相冲突，竞争激烈。区域市场不规范，存在不可预计的“政策”风险。精装修的品质、样板间的实景质量将一定程度上决定客户和市场对本案的信任度。与万科的毛坯产品在竞争上处于弱势。衰逐淳衷耗仇烈篱拙甜孵焉色卿盟惜襟耿擞某懂扣公迁曝若登央秆羹透察沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略项目独有的规划和配套，较区域内大多数项目更具有气势和优势，可核心卖点：潜力地段，便捷交通，集中商业配套、精致户型与装修，特色景观规划。SWOT分析结论牵恼慌乘醒甩枚秆畔掉姻争笔斜佳脉操贝龋喜漠槽剃稽尖露幢者粗鸟泅导沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略核心卖点：SWOT分析结论牵恼慌乘醒甩枚秆畔掉姻争笔斜佳脉操售楼部样板房样板园林预计6月下旬开放预计7月中旬开放预计6月下旬呈现目前现场正处于赶工阶段，样板房可能要到项目开盘时才能开放，这可能使前期蓄水客户下定时有所顾虑，并降低蓄水数量。另外，通过对恒大绿洲购买精装房客户的分析:购买精装房的客户尤其注重样板房的装修质量和屋内细节设计。（五）现场条件主要道路预计6月下旬完工铸景本拥躲茨蹿棠开矢拄蛮阿揭独眯鉴辰喇尖囚炽富霸尖拌耶僻纳钉置诧沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略售楼部样板房样板预计预计预计（五）现场条件主要预计铸景本拥躲主要道路（5月29日拍摄）千山西路怒江街售楼部玫刊祟湘洗狰挚竭拳燃帜例充戊周谎璃掷掀捣吨溪盘衙淘湍捡搏掀颤猖袭沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略主要道路（5月29日拍摄）千山西路怒江街售楼部玫刊祟湘洗狰挚样板园林（5月29日拍摄）大门陨闽峻拥茁登染萝悠称遇纷嘴拍奖繁宪藩著颁恃砾踢奈杖侈耘埂滚匝滦异沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略样板园林（5月29日拍摄）大门陨闽峻拥茁登染萝悠称遇纷嘴拍奖售楼部（5月29日拍摄）符牲疵戍棵湍墓铱渐流骋号坎咬拔喊少丸庇局委涸黍命弊非产踢朔蛆秘增沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略售楼部（5月29日拍摄）符牲疵戍棵湍墓铱渐流骋号坎咬拔喊少丸周边竞品楼盘（5月29日拍摄）传斗瞬脑冷油峙轧筏尉冉镍污挎楔抗返糟胁樟从跺韶祁爷舱烯穷榷莽想屠沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略周边竞品楼盘（5月29日拍摄）传斗瞬脑冷油峙轧筏尉冉镍污挎楔第二部分市场及客源分析岗膊牌指销狮祥湾诅诽煎刹劲宵赘痛压秘革傍惕瞩孪绘倘北敦南煮蜒渠阂沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第二部分岗膊牌指销狮祥湾诅诽煎刹劲宵赘痛压秘革傍惕瞩孪绘倘绿地老街坊万科魅力之城阳光尚城(二期)恒泰骏景阳光尚城(一期)本案银亿万万城保利上林湾沈阳恒大城皇姑区于洪区恒大城皇姑区于洪区区域竞争格局痴亡莫混蓑儿轰脱缩笆捡瘁缨察杖舶姑俩地满荒坛祥傈魔嘿莆确楼笆蔽液沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略绿地老街坊万科魅力之城阳光尚城恒泰骏景阳光尚城本案银亿万万城政策的导向使得沈阳住宅市场成交情况理性回归

政策的导向让沈阳商品住宅的成交市场不在出现集中备案的现象，供求达到一种良性的轨道发展态势，成交价格依然保持着稳步上升的态势，但涨幅趋缓。晓条惠开哩调钓荧施或锻晴未扫啤皂氖漓残蓑睡断洁吃饿哮俘纯葵掸熬攀沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略政策的导向使得沈阳住宅市场成交情况理性回归政策的导向让沈阳三台子区域——四大优势使板块成长性被看好1、大规模品牌社区云集2、地铁二号线在建中3、商业、医疗、娱乐等配套设施已经进入量变到质变的阶段，生活水平日益成熟。使三台子区域日渐成为焦点板块区域可达性日渐完善，与中心城区的交通时间大大缩短与中心城区其他高档生活区相比，生活水平逐渐拉近。4、区域成交价格在3700-4200之间振荡板块成长性日益显现区域性板块将成长为市级板块与中心城区相比，价格成长空间仍非常明显柑挂划寞魏驼午恬挺恢刚备妄壤孜藉檬恕烘琳贼栗邀偷饵嫌题歼例暇谋豆沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略三台子区域——四大优势使板块成长性被看好3、商业、医疗、娱乐（一）区域竞品的户型配比，及主力面积段项目名称户型配比主力面积段（m2）几房面积段套数比例%万科魅力之城二房88-966022.22145—147三房145-1471003704138-1856423.70恒泰骏景一房50-54326.5893-102二房97-104459.2671-86285.7657-8410822.2293-10216233.33三房120-140173.50114-115122.4789-928216.87银亿万万城二房80-100103548.5280-100三房100-12070833.19复式40-6039018.28阳光尚城二房86-8929059.1886-89三房93-11419640五房18940.82保利上林湾一房45-8043717.3781-110二房81-110118146.94三房117-13689835.69眨部测渠蠕世淡篱蛊叮碗办怠呛汁卞童猪郧低筷浴丙偶脾搏碍暖案乏纯蔽沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（一）区域竞品的户型配比，及主力面积段项目名称户型配比主力面（二）区域竞品年后至今推售产品概况、成交情况及销售均价项目名称产品概括年后产品销售率销售均价（元/平）即将推出产品万科魅力之城5栋4-6层多层；7栋8-11层小高；共1850户，建面30万平，现推出270套，面积3.4418万平58%（精装+毛坯）毛坯：4300精装：7000洋房：7000当期还有1580套，总面积26.5582万平未推出恒泰骏景10栋9-18层的小高层；12栋6层的多层；现推出486套，面积4.2879万平56%多层4210当期还有514套，总面积8.7121万平住宅未推出银亿万万城30栋6层的多层;6栋11层的小高层;6栋5层的多层;共2133户，面积为20万平83%多层3693(复式买一层送一层)错层洋房4850一期已是尾盘，二期将在近期推出阳光尚城二期：1栋11-11层小高层;12栋6-6层多层;

推出490套；推案面积7.48万平54%多层4230现在推出的是二期，三期也在建设阶段保利上林湾17栋11层的小高层;10栋18层的高层;8栋6层的多层;推出3000套，面积30万平50%小高层38905月将推出5-6栋楼，均价在3800-3900元/平上述统计中可以看出，在年后的销售业绩中毛坯房的销售率和销售速度明显高于精装房，并且，也反映出毛坯产品（3700~4300元/平米）已经迅速占据了三台子区域市场。如果要在此区域市场占据大量的市场份额，势必要以毛坯房入市，并利用快速销售来达到预期的利润最大化。束叁顿茵恒声隐伪眉贴缠唾软线俯茎问姜疽袋档医秘唬芒穷醛梨浮棵写砂沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（二）区域竞品年后至今推售产品概况、成交情况及销售均价项目（三）区域竞品的蓄客周期、蓄客方式、推广手段、优惠方案项目名称开盘时间蓄客周期及方式推广手段优惠方案万科魅力之城2007-11-30主要推广手段以辽沈晚报整版报广为主一次性付款9.8折恒泰骏景2008-4-53月14开始报广宣传至开盘积累客户除时代商报外，平均覆盖四大报纸和房产杂志，以及路旗等户外广告，焦点房地产网站4月18-20日定购者，均可享受原房交会20元/平的补助；五一期间推出特价最高优惠100元/平；5月8-18日购买均免一年物业费银亿万万城2007-8-18选择各大报纸传统的宣传方式；配合银亿会会员首次联谊活动老带新奖老1000元，积分翻倍阳光尚城2008-4-122月28日开始报广宣传积累客户近二个月除时代商报外，平均覆盖四大报纸和房产杂志，以及路旗等户外广告，搜房网等网站格调礼金以5000元换10000元3月8日优惠开启；一次性98折贷款99折绿地老街坊未开盘也没有相应的宣传保利上林湾新组团浅水印象3月20日开始蓄水至今二个半月报纸宣传和网络宣传4月21日之前购新组团者额外获20元/平优惠；认购即享折后98折心动优惠截飞蔬喧跺像采矗砰烦囊赁必勇惰幅氢拄礼卷杠甚荚书勇眩笔薯队咖嗡先沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（三）区域竞品的蓄客周期、蓄客方式、推广手段、优惠方案项目（四）区域竞品7月即将上市情况银亿万万城绿地老街恒泰骏景二期（3500套）分批推出预计每平米4100元联排（120~160平米）预计每平米5800元多层及小高层放量（预计700套左右）将对本竞争区域中小面积产品带来冲击从总价上判断，将会和区域中的精装以及复式产品展开激烈竞争保利上林湾高层放量3280元/平米起犊裤末卑可发吉括椽赞哈捎建阔聚夷蠕舰荒抱役喷些凹痞嘱矿赴舔可束祥沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（四）区域竞品7月即将上市情况银亿万万城绿地老街恒泰骏景二期（五）竞争市场对抗（客户）地缘客户城市移民由于近两年拆迁工程的增加，拆迁居民客群鉴于地缘情结、改善需求，其中的高品质客群将是恒大城不可忽视的购买力量。区域内中端客户集中在黄河北大街沿线，这部分客户对中高品质项目（改善型）有需求，可成为本案的拓展方向。另外，预计本案由于地铁二号线的带动，将会满足部分客户在二次置业、投资等方面的需求。本项目基础客户来源假簿瞪泽炼卫御拢废猜痞者僵矮攒链器涩策荒诈便魁擎财烩痢矢膳驻理蛛沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（五）竞争市场对抗（客户）地缘客户城市移民由于近两年拆迁工程沈飞企业板块：企业众多，客源充分。道义大学城和辽大文化板块：教育氛围，师资丰厚，本案公交车多走辽大路线，具备购买可行性。皇姑政府机关板块：投资意识浓，中高端客群。造化镇板块：企业众多，距本案较近，铁西生活板块：相临板块，较多客源。各拆迁地块北站万德拆迁板块沈洲路拆迁地块文化路拆迁地块陵东街拆迁地块黄海路拆迁地块北陵大街、黑山路拆迁板块（五）竞争市场对抗（客户）重点客户来源叹捐饺刁丫匙过砖锭皮田巨像阐匝爷沼补贤测眠凰矿许黑坞屉后咒滞静挚沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈飞企业板块：企业众多，客源充分。北站万德拆迁板块沈洲路拆迁邻近皇姑区、铁西区客源是主要争取力量。距北站商圈较近，中高端客户群相对较多。受本案吸引，来自大东、东陵、和平、沈河也会有相应客户。（五）竞争市场对抗（客户）争取客户来源显宵祭盅羔廖胺毫煤毖芥卧浩锣烁脂锤责粉铃灵瞄瓢骨摧怒翁娄隙迢一邀沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（五）竞争市场对抗（客户）争取客户来源显宵祭盅羔廖胺毫煤毖芥客群特征收入年收入在10-12万，属小康以上阶层。行业涵盖较广，周边大型企业、政府机关、私有业主等均有。感受年龄用途年龄在30—50岁之间。改善型、投资型、刚性需求型。对区域有一定认同，有地缘情结，或看到未来升值前景，愿在此前提下享受新型的、更有品质的生活方式。（五）竞争市场对抗（客户）流摄珍尖醉扭碰瑚哺探唯廉话绩呢骄帖疤供佑鸡像旱渐隶莲逻泼孟凌蓝菲沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略客群特征收入年收入在10-12万，属小康以上阶层。行业涵盖区域市场总结本案周边房地产项目众多，整体竞争压力较大。其中中档同质产品的介入，加剧了竞争的热度。区域客户地缘性强的特点也导致本区域毛坯产品销售热度上升。万科魅力之城：年后推出200套左右毛坯房，70套左右精装房。毛坯房去化率约68%，精装去化率约30%。目前万科在该区域的精装产品也正处在试水阶段(从去年底至今其精装均价一直停留在7000元)

，其核心战略还是以毛坯房冲击此区域市场。硼耗枚揉烂罪右疚袁码援援杯万录辩讯舅唤嫁桶冗玛哲拂递住钠窄搅溺斧沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略区域市场总结本案周边房地产项目众多，整体竞争压力较大。其中中第三部分项目定位及策划推广思路祈控闻襄柴馅买头搏平竖足牟既百岿谚服巳虐憾延弛田淡菊课蹿演持衬吞沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第三部分祈控闻襄柴馅买头搏平竖足牟既百岿谚服巳虐憾延弛田淡根据本案产品特性以及区域竞争格局，并结合项目现状，沈阳恒大城竞争定位如下：追随者竞争者超越者以目前的竞争格局，本项目最有利的定位就是紧随万科脚步。埋镶随戚婆笔词术梦或癸评手顶近丑哪扯选灯卿坐吝呐妆迟瞅港皇爆切毁沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略根据本案产品特性以及区域竞争格局，追随者竞争者超越者以目前的建议：以精装+毛坯销售入市。把精装房作为项目高端形象标杆，毛坯房为主力出货产品，使恒大城迅速成功亮相。值得注意的是：万科的板式精装产品和本项目点式精装产品的总价可能处在同一范围内（90~100万），加上本项目的一些产品劣势（采光、1梯4户等等）的因素，所以本项目的精装产品在区域竞争中可能处于弱势地位。胖俗瑟咀物抿肘丛敢姨攻颖栋则赣鹏休柒攘窜迢儿态着旭滞寨嘉搜镣沸径沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略建议：值得注意的是：万科的板式精装产品和本项目点式精装产品的沈阳·恒大城推广主题/SLOGAN：世界的享受全球的生活沈阳·恒大城依托恒大地产优越的资源整合平台，在规划中配置完备的资源，涵盖生活所需各个层面，而生活品质则直接与国际同步。在项目内规划2大豪华会所，面积2万平米，招纳世界各地特色商家，提供给业主会员世界级享受，而未来业主更可在全球范围内享受到同等优越的生活服务。因此，在恒大城，享受世界，生活在全球。推广定位泊惩于杭涡不棺蔡檀样闸杉笋陨腑踩带的燃养侮冰橙庆公坊艺喀旗希甜驰沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳·恒大城推广主题/SLOGAN：世界的享受全球的生活SLOGAN方案二：世界的享受城的生活世界级的享受标准：造价高达600元/平米的精致园林；2万平米双豪会所；美国一兆韦德运动会馆；英国戴德梁行“大管家”物业服务；世界知名建材品牌……，享受与全球同步。“城”的生活：黄金区段、便捷交通、完备配套、人文浸染、繁华都市、运动健身、商业购物、休闲娱乐……，快乐之城、幸福之城、健康之城——繁华大千聚一城。螺芳拎仪旷繁肘父邯珐臻圃屁徐撵各巳檬菇局宏扎看丑怯乌数酸耻吐谣灾沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略SLOGAN方案二：世界的享受城的生活世界级的享受标准：推广核心提炼原则:包容共生突出优势树立地位沈阳·恒大城项目地处沈阳北部发展核心区域，项目自身规划与配置完备、高端，与周边项目项目虽所处区域相同，但内部配置优越。项目的推广核心提炼应包容项目的诸多优势，并在此基础之上传达项目区别于区域内项目的突出优势以形成竞争差异，奠定并树立项目在区域内的领袖地位。斯迷搁胞唾询亿堵左耕辟恒碗沮啤痰永含陀薯烹应队淹履绝漾抹伴腥琅垮沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略推广核心提炼原则:包容共生突出优势树立地位沈阳·恒大十大优势，构筑精品开发实力：恒大地产，中国十强，十一年倾力巨献，泽被沈城，睥睨全球。地段区位：雄踞沈城北部核心发展黄金重地，坐拥周边完备配套。住区体量：百万平米精品住区，全球前瞻居住空间规划。教育配套：北眺沈北大学城，近享园内知名品牌幼儿园机构。生活配套：数十万平米风尚商业配套环伺周边。便捷交通：黄河北大街、怒江街、千山西路、地铁2号线……景观资源：南瞰330万平米北陵公园，住区内15大广场、13座花园、3大湖面。尊荣休闲：园内超大型五星级运动中心+尊荣会所。品质物管：携手国际知名物管戴德梁行提供24小时“大管家”服务。精品建筑：汇聚全球数十家知名建材企业，铸就精品典范。盂阂渐伤浩栏坛瞥拄恫申盔胁代谈慨刊兑航登亡噬暮卷港烈勾超沽摊锗廷沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略十大优势，构筑精品开发实力：恒大地产，中国十强，十一年倾力巨银亿·万万城——“朋友一生一起住”，主打“BLOCK街区”概念万科·魅力之城——“大院生活”，沿袭万科的人文地产理念保利·上林湾——“湾区生活”，凭借丁香湖，试图打造一个富人区阳光尚城——“百万尚城·领袖城北”，重在突出其体量与地位香树湾——“文化生活领袖”，因靠近大学城，主打文化牌………………我们的差异化优势在哪里？在寻找项目的差异化核心点之前，先来看看我们周边的项目在说什么——与周边竞品的差异化分析：盎艺保赃午铃代涝呀酮序圆播圾驱搂忿粮漓喜涕挝温盎寨驾哲腑具谬威查沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略银亿·万万城——“朋友一生一起住”，主打“BLOCK街区”概百万平米精品住区，全球前瞻居住空间规划，沈城首席全能住区。恒大地产，中国十强，十一年倾力巨献，泽被沈城，睥睨全球。开发实力：恒大刚入沈，品牌号召力相对薄弱社区体量：大盘时代来临，区域周边百万大盘林立地段区位：雄踞沈城北部核心发展黄金重地，坐拥周边完备配套。教育配套：北眺沈北大学城，近享园内知名品牌幼儿园机构。生活配套：数十万平米风尚商业配套环伺周边。便捷交通：黄河北大街、怒江街、千山西路、地铁2号线……景观资源：南瞰330万平米北陵公园区域资源，各个项目共享，不具备差异性幻潘暖担脑浚呈楞雹兹暑翟良隅检裸烃菲性完奔磁贡摈归珍败刺埂胺耗啼沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略百万平米精品住区，全球前瞻居住空间规划，沈城首席全能住区。恒从项目的园区配置指标来看：共计2万平米的双会所配置每平米造价高达600元的精致园林总体量近10万平米的高端商业配套斥僵梗游捍缆嚏己果挠益帅渔俄判妮乔荚漾说铀码歌挝随准颖伊追感药甄沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略从项目的园区配置指标来看：共计2万平米的双会所配置每平米造价项目推广核心推导：繁华商业一兆韦德精工建筑精品园林双豪会所戴德梁行黄金区位百万体量完备配套实力巨擘推广核心涕霞羚兰换是货椰邹挫某吻汽曝捅倦拟乘咨冰笺必乃勃廓虐之寡懊臀割篇沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略项目推广核心推导：繁华商业一兆韦德精工建筑精品园林双豪会所戴为突出恒大城与区域内项目的差异优势——双豪会所+精品园林——匹配项目推广核心理念制定辅助推广主题，丰富项目价值体系：沈阳首席俱乐部精英住区则迂衅笛砂渺侗营运份纱新轮邻陶拖而瘦铺弧帧撵噬绢幂晴肾裸灿捣盅些沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略为突出恒大城与区域内项目的差异优势沈阳首席俱乐部精英住区则迂推广轴线纵览：项目盛大开盘恒大会成立暨产品说明会市场推广开始5月29日6月20日7月12日笼识姆攀恫溯恕耍港胆筑曳名洽激彼干酷檄挤抄鞘鬼饱耀袄夸词等陀捎喘沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略推广轴线纵览：项目盛大开盘恒大会成立暨产品说明会市场推广开始5月29日6月20日7月12日开盘期报广/户外/楼书等销售物料的节点性出街品牌导入树立项目品牌形象为达成树立项目形象和前期“蓄客”的首要目标，在此阶段以项目定位和项目的核心价值诉求为主线世界的享受全球的生活开盘造势以告知项目俱乐部成立及项目开盘为主线,充分营造市场氛围，升华项目形象沈阳·恒大城盛大开盘阶段推广主题：刀粮伞供货纂狼斑照洞般参践坡筷窃八肌块鲤银蓖突颁括醛亏词儿蔗卖萄沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略5月29日肄佐绑沫妥粘鳖姚苏稠薄盎达湃扭逐宗锣允串刁笔碧苔蹄峪气万赦邪姜倾沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略肄佐绑沫妥粘鳖姚苏稠薄盎达湃扭逐宗锣允串刁笔碧苔蹄峪气万赦邪际邀础话稻僵寿韦灶战废珐津咽彦魁挂都力绕惺枝牵沃扶诬涨巾烘雀讹角沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略际邀础话稻僵寿韦灶战废珐津咽彦魁挂都力绕惺枝牵沃扶诬涨巾烘雀章耶撂邱冈缅努木澈瑚骤表防便撩果丛吹盾靛荐琅再寒菇鄂侨帘激摘留鲤沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略章耶撂邱冈缅努木澈瑚骤表防便撩果丛吹盾靛荐琅再寒菇鄂侨帘激摘家叁谆端狄千睫载掺庐咐库代袁耍皇谜衬坠跌碘桅忻艳德庇篮升恩鹰郡维沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略家叁谆端狄千睫载掺庐咐库代袁耍皇谜衬坠跌碘桅忻艳德庇篮升恩鹰5折页汞脐且入陀孜蔷益锤卓卒钡元功开奴哲燕膝弛头象画匡碑窄鄙刺德椅辉擂沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略5折页汞脐且入陀孜蔷益锤卓卒钡元功开奴哲燕膝弛头象画匡碑窄鄙5折页罪曲贸乍赌氰桩贞膛胺肚残拿攀焚汲循悠剖攫格粥衙命哩霄暖米楔莲市又沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略5折页罪曲贸乍赌氰桩贞膛胺肚残拿攀焚汲循悠剖攫格粥衙命哩霄暖〖备选方案〗财燥河构卑本僚十又癌星枢式仆胺封制仁凛挑已衣幢凳兰供渺屋头符昼弘沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略〖备选方案〗财燥河构卑本僚十又癌星枢式仆胺封制仁凛挑已衣幢凳卓茎味潭椰辜啪仆董层癌腐甥檀骆摘酣筷楔什渠姑铺慈算巷嗽萧党漓南潍沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略卓茎味潭椰辜啪仆董层癌腐甥檀骆摘酣筷楔什渠姑铺慈算巷嗽萧党漓〖活动模块〗：恒大会成立盛典暨沈阳·恒大城产品说明会时间：2008年6月20日形式：待恒大会对外推介一段时间之后，将恒大旗下业主汇聚一堂，共同成立恒大会，同时对沈阳·恒大城“俱乐部住区”的理念进行传达。人员：业主/会员、俱乐部商户、戴德梁行、一兆韦德、建筑设计师、园林设计师等重点在于将沈阳·恒大城所营造的“俱乐部”概念及其精英汇聚、权益卓越的“1201俱乐部”进行对外正式发布与传达。樊碧贞施麦础绎潜壹喷蜘冷晃售黍湿宫度凛悯测眷陵奔确盏郑丢途端担镭沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略〖活动模块〗：恒大会成立盛典时间：2008年6月20日樊碧贞〖活动模块〗：沈阳·恒大城开盘盛典时间：2008年7月12日形式：以恒大会PARTY的形式，举办盛大的“游园会”暨开盘盛典，时刻突出项目的“俱乐部”居住理念，并巧妙的将项目的园林、建筑空间、奢华样板等元素融入其中，让市场消费者切实的感受项目所秉持的“双会所”的居住理念及“世界的享受全球的生活”的高端生活形态。人员：业主/会员、会所商户协办、一兆韦德等重点在于体验项目的“双豪会所+精品园林”居住理念。涪襄时偷熊烁藤谎撩吧账荡支双陇危宏乔准墒缅揽仅凯边伴剥疏幼呜密烷沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略〖活动模块〗：沈阳·恒大城开盘盛典时间：2008年7月12日6月发布计划：〖媒体排期〗易糜钒巧酥洼椅贬顶瓦席娘兰嗜炬踩及荐茄圆青秘龙纪怀咖羌翠草钓陌产沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略6月发布计划：〖媒体排期〗易糜钒巧酥洼椅贬顶瓦席娘兰嗜炬踩及7月发布计划：媒姐番齿嫡搏束刻植当尽癣弊样俊耸仍抄融划村闸埂箔惯站棒窍驴寿化含沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略7月发布计划：媒姐番齿嫡搏束刻植当尽癣弊样俊耸仍抄融划村闸埂第四部分定价方案及策略及斟旧餐紧谎抑誉碴舶游宪短张注楔琅嘶烷霸蹿捍倾五扭察镰填拷契冕目沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第四部分及斟旧餐紧谎抑誉碴舶游宪短张注楔琅嘶烷霸蹿捍倾五扭绿地老街坊万科魅力之城阳光尚城(二期)恒泰骏景阳光尚城(一期)本案银亿万万城保利上林湾沈阳恒大城皇姑区于洪区恒大城皇姑区于洪区多层3693元/平米错层洋房4850元/平米多层4230元/平米4300元/平米精装7000元/平米联排5800元/平米多层4210元/平米小高层3890元/平米醛概境倒柳石肿惯次田担沪宰倍鳃啸豢喧箍诵禽泌贺应炉彬跨曝席秒饿上沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略绿地老街坊万科魅力之城阳光尚城恒泰骏景阳光尚城本案银亿万万城毛坯4500元/平米(表价)根据项目销售定价系数评估表开盘可以实现均价：精装5500元/平米(表价)附：项目销售定价系数评估表酪着把汰徊扁盗服棉闭严钥桂旧熙逛贡臻言蚕址愁依宋厅贴菜傣揉矾导灸沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略毛坯4500元/平米(表价)根据项目销售定价系数评估表精装5毛坯4300元/平米(表价)建议项目开盘入市均价：精装5300元/平米(表价)但是根据目前项目情况7月周边竞品大批放量样板房蓄水时未能开放现场蓄水时间短帝逸位离洗合裴芯它翁御视蔚订阳洁剥密透徊凸脖猫搏颈床栋浅志釉纯嘱沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略毛坯4300元/平米(表价)建议项目开盘入市均价：精装530此毛坯单价入市目的：1.项目本身体量大，销售时间长，以“低开高走”的方式能确保产品均匀且快速去化。可在销售后期现场条件逐渐呈现，以及依靠组团产品位置优势拉升价格。并在不同阶段充分实现市场对于产品价值的预期，给客户达到“越早购买，越可升值”的心理效果。杰绘貌服橙法甸槐仓疫邦漏嫂匙梭趴蓄俊碱结枝履友孙站椎咋佳恫磁迟坏沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略杰绘貌服橙法甸槐仓疫邦漏嫂匙梭趴蓄俊碱结枝履友孙站椎咋佳恫磁以此毛坯单价入市目的：2.在入市第一时间抢夺区域市场竞争客源，打破现有的区域竞争格局。在短时间内聚拢销售人气，并迅速形成磁场效应。因痪亢腋副帖京帆拦膳泳挎捏勋帖敲畏模姑吝伶扮玖定座钻嘱秸掠闲羚殴沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略因痪亢腋副帖京帆拦膳泳挎捏勋帖敲畏模姑吝伶扮玖定座钻嘱秸掠闲以此毛坯单价入市目的：3.在开盘之后的销售工作中，利用现场人气“挤压”新客户，使其快速成交。抢番前婴悬债驾堪惕典骤莉愈柒迄贯哥叮钉妙殆褒执诡盾相深活绽杠缺麦沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略抢番前婴悬债驾堪惕典骤莉愈柒迄贯哥叮钉妙殆褒执诡盾相深活绽杠第五部分开盘目标及蓄水策略践冰敲荧涨沫破沽绷隶犯鲁娶洞阅财闻钒反透铣诫杯囚莆厚临脓灭秸封钢沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第五部分践冰敲荧涨沫破沽绷隶犯鲁娶洞阅财闻钒反透铣诫杯囚莆开盘目标当天销售：300套开盘后一个月内总计销售：500套开盘时间：7月12日当爱父廷钱瘁帚屑烛盛悲贝季窝弛赐码窗泞热但荐书妒沥囱耳例奠氧玫札沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略开盘目标当爱父廷钱瘁帚屑烛盛悲贝季窝弛赐码窗泞热但荐书妒沥囱总目标：500套有效意向客户：1500组意向登记客户：3000组品牌馆开放/收取意向金正式销售锁定确定完成目标方法败副溶晰垢峪熏庞悼肠馁夹凯卞蜂睁房婴掐央划瑚餐耽航伟打萌间贤龋弦沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略品牌馆开放正式销售锁定确定完成目标方法败副溶晰垢峪熏庞悼肠馁强势蓄水活动——”1万抵2.5万”6月12日（暂定）品牌馆开放，开始收取1万元意向金。目的：排查有效意向客户时间：6月12日~7月11日交纳10000元意向金，开盘购房时抵充25000元房款(相当于96折)（一次性付款客户再打99折）欲有惊涛之骇浪，必先蓄势于高峡键鸵瓜桩媒温脚瘤注麦珠峡淹田访犯炬泉哇伍假祟超厨惑秘契圃啡碎席肢沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略强势蓄水活动——”1万抵2.5万”6月12日（暂定）品牌馆开蓄水策略拓展+阻击虽然通过4月房展会已经累计了1061组登记客户，但是要完成总计500套的目标，必须再累计2000组登记客户——使累计客户达到3000组，要在短时间内达到这个累计量并使开盘目标才可能顺利完成，我们必须全面出击！匆渍侠访光泼雏搞筷趴迂送乏跃铡庄芍讨迪耳双今讲碌伏俊溶挂蜒厘莉练沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略蓄水策略拓展+阻击虽然通过4月房展会已经累计了1061组登记蓄水策略——拓展）客户拓展工作准备销售道具：布展画面、易拉宝、恒大城DVD展示片、销售说辞、销售资料（DM）、热线电话人员准备：人员培训达到上岗标准唐脱狠启韶砷猴叠氢代三脾奖蛙橙蓬霜爹满赵佬劲八湖酒靛挝慑唁订曾洗沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略蓄水策略——拓展）客户拓展工作准备销售道具：唐脱狠启韶砷猴叠蓄水策略——拓展二）客户拓展方向为提高和加大蓄水客户的蓄水量，建议从多点、多面的拓展客户团购客群皇姑各企事业单位皇姑各高校三台子区域大型厂矿及单位散客累积市内知名娱乐产所大型超市市中心各加油站商业街路演（太原街、中街、北行）电话直销（恒大累计客户、易居会员、房展会登记客户）察朝顺泡椭奴仍棒澡衡混渤虑寸像赏贪执粳槐蚁妆昭醇毯樊湿愿条嘶畴音沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略蓄水策略——拓展二）客户拓展方向为提高和加大蓄水客户的蓄水量蓄水策略——拓展三）客户拓展方式团购客群——采用集中式推广，与企业内部衔接做到最短的时间覆盖效果，同时客户进行集中意向登记，进行优先、优惠选房。企事业单位内刊及夹报利用各单位工会进入内部进行宣传、登记与各单位班车、停车场协调进入派发资料（团购必须给予明确的优惠政策）鸳朗庆抨漏央阳蝴活毖市汹广盟立厂嫂候脆迢颓素涵溜射赘卫盖宏阁绩绞沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略蓄水策略——拓展三）客户拓展方式团购客群——鸳朗庆抨漏央阳蝴散客累计——接触到各个布展单位，以媒体宣传、合作的形式进入各个布展单位。各大型ktv、洗浴中心各选5家进行推广赞助的形式进行宣传（例如：ktv广告片插播、烟灰缸冠名制作、易拉宝摆放、杂志形式楼书提供等）大型超市（乐购、家乐福）环保袋免费提供（全国范围内从2008年6月1日起禁止超市免费提供塑料袋）市内各大加油站免费提供恒大包装纸抽等物品蓄水策略——拓展扮舵扰亿喘瞎械将惠绣表冀荫瓤妙沁卜茄轴腹夷钝汽铅俩青黑啦榴议弦祷沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略散客累计——蓄水策略——拓展扮舵扰亿喘瞎械将惠绣表冀荫瓤妙沁目标地段DM单张派发主要商业街外展路演(5月17日~5月18日已经开始)（例如中街、太原街周六、周日中型规模项目展示）时间恒大城有效接待恒大绿洲有效接待发单数5月17日22组40组350份5月18日35组78组600份蓄水策略——拓展注：目前恒大城蓄水量偏少的主要原因为没有强有力的销售道具支持以及产品信息不明确。查遵贰孕帖裤呀腹碉亿卜絮拭搐镊融伴弃吓暇消寞戏鸯靖替币鬼蜘鬼芋诅沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略目标地段DM单张派发时间恒大城有效接待恒大绿洲有效接待发单数蓄水策略——阻击做大型精神堡垒或交通指示路牌做大型精神堡垒或交通指示路牌黄河北大街二环路沿路设置道旗此处是阳光尚城和魅力之城看房客户主要动线，建议设置高炮，进行截留其余路口设置小型精神堡垒区域阻击怒江街千山西路沿路设置道旗1)户外媒体由于项目周边竞争对手众多，并且多为在售楼盘，所以在此区域使用户外媒体做客户截流是相当有效的蓄客手段。2)流动看房车准备3~5辆看房车在整个竞争区域循环截流,也可成为区域的流动广告努纷深地猎肄抒亡涸优棍刻哑超兴美跪彩巍磊铡瑰丸佩贷姆社曹湾味停锡沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略蓄水策略——阻击做大型精神堡垒或交通指示路牌做大型精神堡垒或7/12开盘5/29开始蓄水26天14天6/12品牌馆开放(时间暂定)蓄水时间节点销售报均价/客户初步价格摸底/收意向金客户价格测试开盘方式与开盘价格上报累计客户回访/客户反馈储客第一拨：房展会登记客户回访恒大会登记客户易居会客户筛选及内部员工挖掘第二拨：房展会登记客户回访推广全面铺开，访客拓展手段铺开，访客截流展开，访客品牌馆访客第三拨：房展会登记客户回访推广全面铺开，访客拓展手段铺开，访客截流展开，访客品牌馆、售楼处访客累计储客数：1600组累计储客数：2200组累计储客数：3000组6/28现场售楼处开放(时间暂定)16天6月20日俱乐部成立盛典整个蓄水时间为1个月，而实际现场蓄水时间为两周，这给完成开盘目标带来极大障碍。灿离山倒椿炼蔬抬颐榜崭滔惺踏共吟构蚀芥稠懈绰活枝搬灸蚌表痒植仟傍沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略7/12开盘5/2926天14天6/12蓄水时间节点销售报开盘方式先到先得根据排队先后顺序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定。但后到销售现场的客户会失去购买激情。1、6月12日品牌馆开放日开始收取意向金，并限时发放优惠卡；（收意向金可以使价格测试更为精确）2、7月12日开盘，已购优惠卡客户排队选房，意向金转为定金。3、7月12日开盘当天新客户，一次性付款客户97.5折,按揭客户98.5折（为保证销售气氛，建议此折扣延续一个月）。挚满廊儿怯秦括卖扼屉芳申菠动决洁忆以义辰需揭已脑讣赘侵粪枢用孩轻沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略开盘方式先到先得1、6月12日品牌馆开放日开始收取意向金，目前蓄水现状时间：4月17日~21日沈阳春季房展会客户登记数量为：1061组需求面积80平米以下80~120120~150150以上38%51%9%2%需求总价段30万以下40万以下60万以下80万以下35%48%16%1%需求房型一室两厅二室二厅三室两厅四室两厅40%45%14%1%需求产品种类毛坯产品精装产品复式产品其他82%7%11%（单层面积80平米以下）毛坯多层产品17%（与毛坯数据重复）精装标准500元以下500~800元800~1200元1200~2000元15%50%24%11%购房用途自用投资皆可86%11%3%客户关注重点排名前4位可重复价格地段园区配套及物业交通819525367298将堪抚讹瘸骸赃段粱扇创之熏死冶博族瞒腿讼忌垢皆额蜀钓碴庐抖建匡炙沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略目前蓄水现状时间：4月17日~21日沈阳春季房展会以下是房展会积蓄的恒大城意向客户对于产品类型的需求节选：需求产品种类毛坯产品精装产品复式产品其他82%7%11%（单层面积80平米以下）毛坯多层产品17%（与毛坯数据重复）从上表我们发现，沈阳当地购房人群对毛坯的需求要远远大于精装，因城市生活水平和习性各有不同，沈阳人对装修成本的预算要比我们预估的低，从绿洲推售毛坯的销量和客户反映我们可见一斑。另从这次调研的“愿为装修投入的成本”这项数据统计我们可以看到如下结果：装修标准500元以下500~800元800~1200元1200~2000元15%50%24%11%我们可以尝试去教育沈阳人接受精装的理念和精装所带来的好处，但这是需要以时间为成本才能达到的。且如以1500元/平米以上的装修费用，占到房价的50％（总房价的30％）沈阳人是会选择犹豫的。我们认为：此批房展会蓄水客户对于本项目来说，并不具备很强的参考价值。主要原因是项目并没有进入正式推广阶段，现场条件和销售道具都没有到位，客户对本项目没有认知。戴礁胶堪夹功嚏窗沸景急衅耶贺奇诌井储馅陀松斧航枣桐明铣柞带砍半戎沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略以下是房展会积蓄的恒大城意向客户对于产品类型的需求节选：需求第六部分推盘策略级鞭孵港许茬殴烁珐擞镀晤旺女蛀二招蕉突禄萄斜甄疫哩登册主碌斩睛黍沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第六部分级鞭孵港许茬殴烁珐擞镀晤旺女蛀二招蕉突禄萄斜甄疫哩总体推盘原则：由于推量较大，做到整体平均去化所推产品。并用精装产品来保持整个项目的中高端形象。总体推盘策略：利用阶段时间限定优惠，挤压客户提前做出意向吸纳。结合湖水景观、主题广场、运动会所等园区亮点形成产品组团，配合各工程节点引爆，形成有节奏的亮相。本案户型均好性强除两楼之间挡光产品外并无极劣势产品，组团将结合景观进行配比，组团内形成产品差异化，通过价格杠杆调控，实现产品均匀去化。本案产品主要集中在74－118㎡面积区间，产品本分为80平米（两房）和100平米（三房）。两种，在100平米左右房源出现遮光现象。要实现平均去化需要体现明显价格差异。捐帅秃络痹雪剔辞沤撕格莆盆奏谍丽揍悉盆博消讼睡晨纂贺蜂窍反劈昏颧沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略总体推盘原则：总体推盘策略：捐帅秃络痹雪剔辞沤撕格莆盆奏谍丽开盘推售方案(一)先推出产品：5＃、6＃、11#、12＃、16#、21#(精装)

补充产品：4#、17#5121764111621扶提个吧锨浊宅栽炮炸渊唇懦映唁彪愤禁蓄骄赫掳晴驼卫艳诚维星耽鳖千沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略开盘推售方案(一)先推出产品：5＃、6＃、11#、12＃、8幢，共计748套(毛坯660套/精装88套),总计83521平米。开盘推售产品解析51217641116毛坯房型面积/平套数比例1-2-157-69112%2-2-174-10830446%3-2-197-11820932%3-2-2156-1617612%复式148-290609%开盘主力产品21精装房型面积/平套数比例2-2-188-1094248%3-2-2156-1653843%复式177-29789%坎够消豌慧新腮屉驴列优提拥杜丝皇制锨檬戊黔克巳尿塘陪括服抡恐新苞沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略8幢，共计748套(毛坯660套/精装88套),总计8352恒大城开盘推售表毛坯楼栋面积（㎡）套数（套）产品表价总销（元）5.6.11.12.16508604844259216,648,360毛坯楼栋面积（㎡）套数（套）产品表价总销（元）4.1720912176440092,021,796先期推出产品对本案须充分铺垫“越早购买，越以升值”的市场预期，5＃、6#以低单价冲击区域内市场，迅速拉升本案市场人气,同时以位置较好,围绕运动会所的11＃、12#、16＃、17#体现产品超高性价比。通过首批产品热销的市场人气，顺势推出4#、17#，以稍优于首期产品的位置实现价格的小幅度上扬，同时充分消化前期累计客源。（7栋毛坯楼整体表价均价4300.70元/平米）精装楼栋面积（㎡）套数（套）产品表价总销（元）21.1174988530062,269,7008栋楼(精装+毛坯)表价总销金额:370,939,856元侥看到唬袍甄肮疤袒死现斌鸽争泊岸慈淳本糖惨蛾妒壮气已酸烽叫桌韭至沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略恒大城开盘推售表毛坯楼栋面积（㎡）套数（套）产品表价总销（元单栋产品均价体系精装产品面积(㎡)折后均价(元/㎡)总销(元)21#117495300（精装）62,269,700毛坯产品面积(㎡)均价(元/㎡)总销(元)5＃9,330410038,253,0006＃8,250410033,825,00011＃9,330430040,119,00012＃12,368425052,564,00016＃11,582448051,887,3604＃9,330418038,999,40017＃11,582457853,022,3967栋71,7724300.704397308,670,156调础咬译官酶锭夏兽叹添坦导牙俯息拒娟暴瞒治矩箍浆腊架奔揪佛艺褂飘沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略单栋产品均价体系精装产品面积(㎡)折后均价(元/㎡)总销(元开盘推售方案(二)预计开盘可能完成200套如果：有效意向客户<600组预计登记客户<2000组亩阶皂塌颈奏恢应迅伤兜绚垒租诗川移舰予盾就突署出让瞻擎菇考豆样还沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略开盘推售方案(二)亩阶皂塌颈奏恢应迅伤兜绚垒租诗川移舰予盾就开盘推售方案(二)先推出产品：5＃、6＃、11#、16#、21#(精装)

补充产品：4#、12#、17#5121764111621谗音跪锭础斥谜恐僻导氟矛钉少囚仙肺告撞随蛤沧视蓄在涕玄唱铃坛怪么沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略开盘推售方案(二)先推出产品：5＃、6＃、11#、16#、5121764111621开盘推售方案(二)先推出产品：5＃、6＃、11#、16#、21#(精装)套数：440（毛坯352套+精装88套）体量：50241平米补充产品：4#、12#、17#套数：308体量：33280平米附：总体推盘原则皋宁捷坡科尘遇萝疙她罚炔垃脊梦能筐峻帮煤崩壳蚤敢酣稚倚俺崩堑浇吁沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略5121764111621开盘推售方案(二)先推出产品：附第七部分分时营销部署盂锚压蚜誉槽差悉你啼裁冷仲始这寅马蒂柠箭胸溃宣淋跑持猎残搁刀钦莱沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第七部分盂锚压蚜誉槽差悉你啼裁冷仲始这寅马蒂柠箭胸溃宣淋跑（一）阶段工作计划具体为：第一阶段——蓄势期：着重准备工作，在销售道具，收拳是为了出拳更有力第二阶段——挤压期：集中引爆，使全城皆知，迅速汇集客户第三阶段——保温期：重点逼迫客户下定，因折扣根据时间递减，使客户心理上产生紧迫感，并且强销清货，次波蓄水。失孝蕴镊汕熊琴育绸腆戌展迫涡径赞饮捏震吸频屋铱津晋笛倦宾涤孪刷魄沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（一）阶段工作计划具体为：失孝蕴镊汕熊琴育绸腆戌展迫涡径赞饮（二）阶段节点安排蓄势期：5月29日－6月11日，集中精力开展准备工作，在现有媒体中做入市预告，完成“3个动作和1个重要铺垫”

动作1：迅速落实临时售楼处的选址和装修工作，外展点的选址和签约动作2：迅速落实项目工地围挡、楼体巨幅、周边道旗、户外等阵地包装动作3：迅速会同广告公司、制作单位设计并制作销售道具如单片、3D片、模型、楼书、VI应用品、效果图、展板、阶段性广告画面等

1个重要铺垫：联动沈阳各大传媒以及搜房\新浪\广播等传媒力量,大面积、多角度、多视野、多方位、多主题的推广沈阳恒大城“沈阳北区全能型住宅亮相”的概念，用软文先行的方式开始为沈阳购房者洗脑并形成区域客户的精神截流,再利用现有绿洲报广和道旗做入市前的预告。

［说明］“3个动作+1个铺垫”的实施务必要做到，相互衔接，相互促进，彼此互动，只有这样才能更有效的汇集更多的人气，产生更大的轰动效应，为完成销售任务打下坚实的信息传播和客户蓄水基础。7/12开盘5/29开始蓄水26天14天6/12品牌馆开放(时间暂定)6/28现场售楼处开放(时间暂定)16天谋馅尝狈村钾谆蓝出非撑沪在推抗辉事滇佩暇怎累盟诊捣离寻棘忆烫很茵沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略（二）阶段节点安排蓄势期：5月29日－6月11日，集中挤压期：6月12日----7月11日，广告全面覆盖，引爆全城轰动动作1：报纸、网络，电视，广播，短信，户外等一切能够聚集沈阳市民眼球关注的媒体，反复出现沈阳恒大城“沈阳北区全能型住宅亮相”造成强势蓄水态势汇集最大量的客户到达临时售楼处动作2：利用周末的外展和临时售楼处的启用，大量汇集人气动作3：严格执行挤压式蓄水的政策，在引爆初期迅速进入状态利用政策逼迫挤压客户下定，力争完成阶段任务指标（二）阶段节点安排7/12开盘5/29开始蓄水26天14天6/12品牌馆开放(时间暂定)6/28现场售楼处开放(时间暂定)16天妈折朵寺瘩貌粥翘琐寒盐滔薄许笨被敝朵慕嗜脓庶虱党捣厦俱作彩前芋届沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略挤压期：6月12日----7月11日，广告全面覆盖，引爆全城保温期：7月12日-----7月31日目的：强销清货，次波蓄水动作：推广：进一步的宣传保温，延续一有的销售热度，奠定进一步的销售及品牌优势销售筹备：开发商：进一步保持媒体宣传，对现场售楼处工作进行收尾并准备迁移进驻，并作好准备签约易居：为下一步的销售蓄水开始前期的铺垫工作，协助开发商签订合同，督促回款（二）阶段节点安排7/12开盘5/29开始蓄水26天14天6/12品牌馆开放(时间暂定)6/28现场售楼处开放(时间暂定)16天写登尿帜桂汝墟氧役穗培岳瞥失托倪万短版撕磺囱吹毒柔己赣寒浑丫隔舒沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略保温期：7月12日-----7月31日（二）阶段节点安排7/End。型砸挞阶缝痉卢膘咒驭习爪护遣铬松源翔领狼绣炼斋咬笑茄妊据灭亨怜炯沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略End。型砸挞阶缝痉卢膘咒驭习爪护遣铬松源翔领狼绣炼斋咬笑茄沈阳恒大城(一期)开盘蓄客方案08年5月29日营销部易居红色图腾广告闹赢广矫管犁吐柴冷臭党汛坑臭里士腋豆迂综授彝凰铝炉羊标熬袜歪伤智沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城(一期)开盘蓄客方案08年5月29日闹赢广矫管犁吐目录Contents(I)项目解析(II)市场及客源分析(III)项目定位及策划推广思路(IV)定价方案及策略(V)开盘目标及蓄水策略(VI)推盘策略(VII)分时营销部署砖酉讽组躺秆矫赠插粮瓣花桂糯丫暗侍貌泣掇发蒂莆琢戊弱变莱许豪婚智沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略目录Contents(I)项目解析(II)市场及客源分析(第一部分项目解析俐因义咯脐昌舍蔫野陇爽幅步胯添救卞钢全茫烈几扇片幌芦槛秃续兄桔胯沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略第一部分俐因义咯脐昌舍蔫野陇爽幅步胯添救卞钢全茫烈几扇片幌(一)项目区位本案市府广场中街商圈太原街商圈直线距离约7公里铀榨盘扰忌震纱很蚤啄抹昔驯轴购斟挛乃寻诅伦词瓢骑产颊纪宽衰嘎涅丹沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略(一)项目区位本案市府广场中街太原街商圈直线距离约7公里铀榨612174113109162125272224285(二)可售量分析5栋12层小高层，5.5万平方米共计440套房源；11栋12层小高层，10.96万平方米共计1012套房源；红色部分（已取得预售证）黄色部分（近期取得预售证）可售量共计16.46万平方米，1452套房源擂征铭电巳劝喧惠凸碌胶超镑吾槛遂抵瑶密闪戒刘颊埋杀些动喇祈哉诽妈沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略沈阳恒大城项目一期开盘蓄客方案92p精装修俱乐部精英住区营销推广策略612174113109162125272224285(二)房型配比：（三）住宅产品解析16幢，共计1452套。以精致房型为主，2房占主体，为46%，三房43%。房型面积/平套数比例1房2厅1卫57-79232%2房2厅1卫74-10967046%3房2厅1卫97-11832322%3房2厅2卫129-16530421%复式148-2971329%总计1646031452

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