论拿地策略对房地产企业的重要性

论拿地策略对房地产企业的重要性论拿地策略对房地产企业的重要性论拿地策略对房地产企业的重要性资料仅供参考文件编号：2022年4月论拿地策略对房地产企业的重要性版本号：A修改号：1页次：1.0审核：批准:发布日期：论拿地策略对房地产企业的重要性——由“机会型拿地”到“策略指导拿地”“地拿砸了，一切就都咂了”！面对“面粉比面包贵”，实力派央企（土豪国家队）、品牌上市公司（上市企业队）扫荡式的拿地所形成的寡头垄断，以及地王频现的现状，拿地策略对房地产企业越来越重要。一、土地策略决定了房企的生死存亡土地策略决定了房地产企业的发展，甚至生死存亡。土地是房地产企业主要生产资料，也是政府收入的主要来源。房地产企业的理想拿地模式：“地贱、钱多、市场旺”，但现实为“价高、钱缺、市场淡”。目前的土地市场形势造成了没有土地策略的中小房企尴尬局面：不拿地就失业；拿高价地，意味着失败风险大，失败则打回原形，甚至原形都不在。反观实力派央企和品牌上市公司据有明晰的土地策略，不论时间、区域，一旦遇到符合策略/条件的土地，果断获取，进行储备或立即开发，实现不同时期、区域均有土地入账，有效规避高地价带来的风险，实现企业平稳、高速发展。例如：万科以客户导向、向中心城区转移的核心拿地策略；中海以主流城市、主流地段、主流人群的省会城市的拿地策略；碧桂园以二三线城郊、四线城区，符合同心共享机制的拿地策略。二、土地策略及存在问题2017年年初集团确定了新的土地策略，即区域深耕战略，除集团已进入的城市外，原则上不在省外城市拓展新的项目。虽然公司土地策略已经确定，但相关配套的体系未健全，公司的拿地制度、流程、人员未根据土地战略做调整。对区域聚焦、研究还不够，未来预判能力差，土地获取渠道未全面打开，相关专业人员未匹配到位等问题，仍很大程度制约公司战略拿地。目前公司虽然拿地战略比较清晰，但手段仍停留在机会型拿地的水平，这将极大制约公司的发展。三、健全战略指导拿地的配套体系围绕2017年年初董事长提出二次创业目标及土地战略，公司要尽快建立、健全土地获取的配套体系，梳理、更新制度流程，强化土地拓展团队，全面打开土地获取渠道，具体建议如下：1、制定公司土地获取标准及条件，便于筛选市场土地信息，准确指导拿地。2、广开渠道，设立不同渠道负责人，特别是对政府土地部门，主动对市场释放信息，吸引合作单位。3、修订土地、政府政策、房地产市场信息的收集、分析、预测流程，强化公司市场分析、预测能力。同时增加城市地图研究、土地价值周期判断、区域土地存量研究等功课。4、制定相应流程、会议体系，定期对土地信息、市场信息等汇报，审批；另一方面土地信息职能筛选、地块科学化测算，提高公司决策效率，避免延误时机。5、权利下放至区域，形成内部竞争机制，鼓励城市公司推荐优质土地资源。6、强化拿地团队，核心区域专门成立拿地小组，派驻当地研究土地情况。四、建立土地获取的考核激励措施公司每年未设定拿地指标，也未对土地获取进行考核或奖励，不能很好的刺激团队主动去获取土地信息和拓展土地渠道，不利于公司土地获取。建议根据二次创业的战略目标，每年制定土地获取目标，以支撑集团战略目标（没有土地做支撑，战略目标是空谈）。围绕每年的土地获取目标或土地将近报，季度分解，制定高额的奖惩措施，过程和年底考核，给予土地获取责任人一定压力和动力；围绕土地获取制定配套的奖项，发挥员工的自媒体效应，充分打开土地获取渠道。例如：碧桂园区域拿地按照1万/亩奖励团队。土地是房地产企业的根本，土地策略是保障房地产企业平稳、高速发展的保障，但最终落地执行才是核心，没有相应配套土地策略