泉州土地评估样本

8、典型案例案例一：****有限公司用地（无形资产——土地使用权评估明细表序号1）（1）估价对象描述1）土地登记状况估价对象来源及历史沿革：该宗土地原为****耕地，政府通过一书四方案、收购储备、出让等用地程序，权利人按该合同约定交清地价款后，取得了该宗国有土地使用权。2010年4月1日权利人办理了土地登记手续，取得了该宗地的《国有土地使用证》，根据该证记载：编号：*国用（2010）第100004号权利人：****有限公司坐落：****地块地号：未填写图号：未填写地类（用途）：工业用地取得价格：未填写使用权类型：出让终止日期：20**年5月25日土地面积：21,958.60平方米（其中：独用面积21,958.60平方米，分摊面积未填写）填发单位：***人民政府填发日期：2010年4月1日现场勘查：该宗地四至界限为东邻***、南邻****用地、西邻**路、北临**街；根据**市土地级别图，估价对象所在土地级别为*******工业用地级二级地。2）土地权利状况估价对象的土地使用权属于******有限公司。土地性质为出让，出让方式取得该宗地的时间为20**年5月26日；该宗地土地使用权终止日期为20**年5月25日，至本次评估基准日20**年12月31日，剩余土地使用年限为38.4年；初始批准使用年限为50年，至本次评估基准日20**年12月31日已使用年限为1.6年。评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权利。3）土地利用状况估价对象的利用现状为：宗地内建设有**、***、***等建构筑物，土地总面积为21,958.60平方米，总建筑面积为35,846.36平方米，容积率约为1.63，建筑密度约44%，绿化率约为20%。地上重要建筑物基本情况如下表：地上重要建筑物基本情况一览表序号建筑物名称结构建筑面积（m2）竣工年月楼层耐用年限已使用年限建筑成新檐口高度备注1厂房A框架9887.942002-9-135011.3377%12.22宿舍楼A框架4355.382002-12-155011.0878%16.23办公楼框架4549.282003-9-175010.3379%22.24厂房B框架9674.782003-10-135010.2580%12.25宿舍楼B框架4462.632003-12-155010.0880%16.26宿舍楼C框架1691.232007-1-1550786%16.27***框架1225.122003-12-135010.0880%12.2合计35,846.362010-10-30土地利用变迁为：估价对象开发利用前为耕地，主要地类为旱地，经过土地用途转换，进行建设用地开发后，目前作为工业用地进行利用，土地最佳利用为工业用地。（2）地价影响因素分析1）一般因素**市，简称“鲤”，别名鲤城、刺桐城、温陵，是中国三大金融综合改革试验区之一，是海峡西岸经济区五大中心城市之一，经济总量连续15年居福建省首位。目前**市辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4区，代管石狮、晋江、南安3市和惠安、安溪、德化、永春、5县及清蒙、台商投资区2个管委会。**国土面积11,244平方千米，人口812.85万人（**市2010年第六次全国人口普查主要数据公报数据）2012年《福建省**市金融服务实体经济综合改革试验区总体方案》获得国务院批准。福建**成为继浙江温州市金融综合改革试验区、广东省珠江三角洲金融改革创新综合试验区之后，第三个国家级金融综合改革试验区，将努力为中国金融服务实体经济探索新途径。主要任务：加大对小微企业及民生的金融支持力度，提升农村金融服务能力，加强泉台港澳侨金融合作等。**市地处低纬度，东临海洋，属亚热带海洋性季风气候，气候条件优越，气候资源丰富，为人民生活和经济发展提供了良好的环境。2009年《**市城市总体规划（修编）》（2008年〜2030年）获省政府正式批准实施，城市规划面积达2980平方公里，核心区面积为980平方公里，首次将市辖区、晋江、石狮、惠安全境及南安部分区域纳入，撑大城市骨架，构建环湾滨海城市。2013年中心市区建成区面积从2005年70平方公里，拓展到环湾区域建成区176平方公里。**自唐代开埠，即为中国南方四大对外通商口岸之一。宋元时期，**港跃居为四大港之首，以，刺桐港”之名驰誉世界，成为与埃及亚历山大港相媲美的“东方第一大港”，呈现“市井十洲人”、“涨海声中万国商”的繁荣景象。**交通发达，海运、空运、公路、铁路一应俱全，**港为海西三大港口群之一，已迈入亿吨大港行列，晋江空港为国际航空港，铁路有福厦快速铁路与正在规划的长泉快速铁路，并拟建设厦漳泉城际铁路与**城市轨道交通，高速公路有福厦高速、泉南高速、莆永高速、厦沙高速、福诏高速及**环城高速等。区内路网四通八达，交通极其便利。**GDP在1978年为7.79亿元，到1992年突破100亿元，2000年跨过1000亿元；2010年GDP实现3564.76亿元，增长12.8%,2013年****生产总值实现5050亿元，增长11.5%,GDP总量连续15年居全省首位。2）区域因素区域概况**经济技术开发区是国家级经济技术开发区，开发范围包括清濛园区9.5平方公里、国家级**出口加工区3平方公里、**特种汽车基地4.5平方公里、官桥园区15平方公里。估价对象位于***（***）:位于**市***，是**市中心城区的拓展和延伸，也是**市八大组团之一的江南池店组团的核心区域和交通枢纽。属**中心城区部分。交通条件区域内有公路主要有324国道及其复线、城市外环路、二环路；区域距**市中心仅3公里，距**晋江机场7公里，距**后渚港7公里，距**火车站7公里，距厦门国际机场、厦门港90公里，是通往厦门、福州、晋江、南安、石狮等地的交通要道。基础设施条件通路区域内估价对象周边主要有美泰路、智泰路、崇荣街（砼面层，宽度约15米，次干道）。供电区域内估价对象周边供电由国家电网保障，主要电源有**火电厂、**红山电厂、**市光明水力发电厂。综合分析区域内供电保证率98%以上。通讯区域内估价对象附近市政通讯网主要由电信、移动、联通公司保障。区域内全部开通了程控电话，市话普及率95%以上；通讯线路基本通畅，通讯质量较优。区域内估价对象附近建设有联通和移动通讯基站各1座，移动通讯信号较优。公共设施状况估价对象周边布置有超市，邮政、电信、银行等公共设施，综合评价公共设施条件较优。环境条件估价对象周边文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优；自然环境较优。规划条件限制估价对象周边规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当限制。产业聚集程度估价对象附近同类相关企业5〜10家，产业聚集程度较聚集。综上，通过上述区域因素分析：该区位优势较明显，适宜工矿仓储企业的发展，工矿仓储用地地价单从区域因素分析，具有一定的看涨趋势。3）个别因素估价对象位于**市*********号地块；土地总面积为21,958.60平方米，容积率约1.63；土地登记用途为工业用地，现状用途为工业企业用地，本次评估设定用途为工业用地；三面临路（***、***、***），临路状况优；宗地宽约204米，宗地深度约85米，宽深比约为2.4；宗地形状较规则图形；地基承载力约为20~25T/m2;地形平坦；宗地基础设施条件为红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整。具体如下：通路：***、***、***。通电：红线内铺设有用电线路，安装有用电设备设施，与红线外市政供电系统接驳。通讯：红线内接电信公司线路；红线内属于移动通讯全覆盖区域。通上水：红线外布置市政供水，红线内铺设有供水管网，供水保证率约95%。通下水：红线内铺设有雨水管网和污水管网，与红线外布置有市政管网。通燃气：红线外铺设有天然气管网。通热力：红线内外未布置市政热力管网。场地平整状态：平整。综上，通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，有利于工矿仓储企业的发展，工矿仓储用地地价单从个别因素分析，具有一定的看涨趋势。（3）估价原则1）合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。2）供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。4）替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。5）变动原则估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。6）报酬递增、递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（4）估价方法与估价过程估价方法选择根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结合评估目的，进行具体分析如下：1）估价对象所选用评估方法的理由由于**市工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供需圈有可比交易实例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。由于我们对******的征地政策有较充分的了解，土地的取得成本和相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次适宜选用成本逼近法进行评估。2）估价对象不选用评估方法的理由①收益法由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少，工业用地和工业房地产租赁市场不活跃，因此本次评估不适宜选用收益法进行评估。②剩余法由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中取得，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。基准地价系数修正法考虑到本次评估已经收集到**市2009年11月30日公布执行的基准地价，其修正体系资料没有完全掌握，所以本次评估暂不选用基准地价系数修正法进行评估。◊估价过程◊市场比较法市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本计算公式如下：V二VBxAxBxDxE式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；BA:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数二正常情况指数/比较实例宗地情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指1）选取可比实例根据选择可比实例的要求，在符合条件的交易信息中，筛选出与本次估价对象属同一供需圈、条件类似的三宗国有土地使用权交易实例作为可比实例，本次评估过程中估价对象选择三个可比实例如下:实例A:****有限公司用地该实例位于*************，建设用地面积为14,590.40平方米，用途为工业用地。宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；20**年12月26日正常挂牌出让50年期国有土地使用权成交价为890万元（折合地面单价609.99元/m2）实例B:*****有限公司用地该实例位于**********区，建设用地面积为27,408.70平方米，用途为工业用地；宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整，红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；20**年12月26日正常挂牌方式出让50年期国有土地使用权成交价为1,596万元（折合地面单价582.30元/m2）实例C*********有限公司用地该实例位于***********区，建设用地面积为25,331.00平方米，用途为工业用地。宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；20**年3月19日正常挂牌方式出让50年期国有土地使用权成交价为1,379万元（折合地面单价544.40元/m2）2）比较因素的选择根据本次估价对象和可比实例的特点，本次评估比较因数选择主要有交易时间、交易情况、土地用途、交易方式、土地设定年限、区域因素、个别因素；其中区域因素选择：道路通达度、距火车站距离、基础设施状况、公共设施状况、人文环境状况、自然环境状况、规划条件限制、产业聚集程度；个别因素选择：临路状况、宗地面积、宗地形状、地基承载力、地形坡度、宗地地势、容积率。3）编制因数条件说明表根据上述选择的比较因素，估价对象和可比实例的各因素条件说明如下表：表2-2比较因素条件说明表比较因素估价对象实例A实例B实例C宗地名称估价对象-1******有限公司用地*******有限公司用地*******有限公司用地位置****交易价格（元/m2土地面积）待估609.99582.30544.40交易时间****交易情况正常正常正常正常土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地交易方式模拟挂牌方式转让挂牌方式出让挂牌方式出让挂牌方式出让区域因道路通达度临接次干道，道临接次干道，道临接次干道，道临接次干道，道路通达度较优路通达度较优路通达度较优路通达度较优距火车站距离素基础设施状况红线外六通红线外六通红线外六通红线外六通

公共设施状况附近有超市，邮政、电信、银行等公共设施，综合评价公共设施条件较优。附近有超市，邮政、电信、银行等公共设施，综合评价公共设施条件较优。附近有超市，邮政、电信、银行等公共设施，综合评价公共设施条件较优。附近有超市，邮政、电信、银行等公共设施，综合评价公共设施条件较优。人文环境状况文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优自然环境状况自然环境较优自然环境较优自然环境较优自然环境较优规划条件限制规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当限制规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当限制规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当限制规划用途为工业用地，规划对土地利用强度有适当限制产业聚集程度集聚程度较聚集集聚程度较聚集集聚程度较聚集集聚程度较聚集个别因素临路状况二面临路二面临路二面临路—面临路宗地面积（m2）21,958.604,258.5027,408.7025,331.00宗地形状较规则图形近似长方形较规则图形一般图形地基承载力20〜25T/m220〜25T/m220〜25T/m220〜25T/m2地形坡度<3%<3%<3%<3%宗地地势适中适中适中适中容积率1.63<2.5<2.5<24）编制比较因数条件指数表针对待估宗地与可比实例各种因素条件，编制比较因数条件指数的有关说明如下：a、交易时间根据地价动态监测数据，**市近三年地价变化情况如下表：表2-3**市地价增长率情况一览表0.22%，考虑到估价对象位于**市经济技术开发区，工业用地的区域优势与**市工业用地一般区位相当，本次评估参考**市工业用地地价月增长率确定估价对象所在地的工业用地地价月增长率（即月增长率为0.22%）。以2013年12月31日为基准，编制估价对象评估基准日和各交易实例交易时点的工业用地地价指数一览表如下：表2-4估价对象与交易实例地价指数表估价对象实例A实例B实例C本次评估基准日与交易时间编制地价指数基准日距离基准日的月份数月增长率地价指数根据上表所测算的地价指数，对各估价对象和各实例进行交易时间修正。b、交易情况估价对象和各交易实例交易情况均为正常，故不作修正。c、土地用途估价对象和比较实例的土地用途均为工业用地，故土地用途不作修正。d、交易方式估价对象交易方式为模拟挂牌转让，比较实例A、B、C的交易方式为挂牌出让用地，故不作修正。e、土地使用年限估价对象本次评估基准日设定年限为**年，各成交实例均为法定最高年限工业用地50年。估价对象和各交易实例年期不一致，需要进行土地年期修正。年期修正主要参考基准地价系数修正法中的土地年期修正公式，分别计算估价对象和各交易实例的年期修正系数。f、道路通达度区域内评估对象和各交易实例附近的道路通达度状况分为临接支路、临接次干道、临街主干道三个级别，以区域内评估对象附近的道路通达度所评定的级别为基准，相应指数确定为100，各成交实例每上升或下降一个等次，指数相应增加或减少3。g、距火车站距离以估价对象距火车站距离为基准，相应指数确定为100，各成交实例每上升或下降1公里，该因素的指数相应减少或增加0.5。h、基础设施状况估价对象和比较实例周边的基础设施状况均为红线外六通，故基础设施状况不作修正。i、公共设施状况估价对象和各交易实例周边公共设施状况进行综合评价后，划分为劣、较劣、一般、较齐备、齐备共五个级别，以估价对象周边公共设施状况为基准，相应指数确定为100，各成交实例每增加或降低一个级别，该因素的指数相应增加或减少1。j人文环境状况区域内评估对象和各交易实例周边人文环境状况分均为文体设施较优，居民素质较优，治安状况较优，故不作修正。k、自然环境状况区域内评估对象和各交易实例周边自然环境状况分均为自然环境较优，故不作修正。l、规划条件限制区域内估价对象和各交易实例附近的规划用途为工业用地，规划对土地利用强度均有适当限制，故不作修正。m、产业聚集程度估价对象和各交易实例周边产业聚集程度进行综合评价后，划分为不聚集、较松散、一般、较聚集、聚集共五个级别，以估价对象周边产业聚集程度为基准，相应指数确定为100，各成交实例每增加或降低一个级别，该因素的指数相应增加或减少2。n、临路状况估价对象和各交易实例临路状况划分为一面临路、二面临路、三面临路、四面临路共四个级别，以估价对象临路状况所评定的级别为基准，相应指数确定为100，各成交实例每上升或下降一个级别，该因素的指数相应增加或减少3。0、宗地面积根据对同一供需圈，宗地面积适用性分析，分为三级，宗地面积偏大偏小（口亩；＞500亩）宗地面积一般（3〜20亩、250〜500亩）宗地面积优（20〜250亩）以评估对象的宗地面积为基准，各成交实例每上升或下降一个级别，该因素的指数相应增加或减少1。p、宗地形状估价对象和各交易实例宗地形状划分为不规则形状、一般图形、较规则形状（近似长方形）、规则形状（例如：长方形、正方形）四个级别，以估价对象宗地形状所评定的级别为基准，相应指数确定为100，各成交实例每上升或下降一个级别，该因素的指数相应增加或减少2。q、地基承载力估价对象和各交易实例土地承载力均为20〜25T/m2，差异不明显，故不作修正。r、地形坡度估价对象和各交易实例地形坡度均为平坦，差异不明显，故不作修正。S、宗地地势估价对象和各交易实例宗地地势均为适中，差异不明显，故不作修正。t、容积率估价对象和各交易实例土地用途均为工业用地，通过收集样本，对同一供需圈工业容积率对地价的影响分析量化，编制容积率修正系数表如下：表2-6估价对象同一供需圈容积率修正系数表容积率修正系数修正系数根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因数条件指数表如下：表2-5比较因素条件指数表比较因素估价对象案例A案例B案例C交易价格（元/m2土地面积）交易时间交易情况土地用途交易方式土地设定年限（年）区域道路通达度距火车站距离

因素基础设施状况公共设施状况人文环境状况自然环境状况规划条件限制产业聚集程度个别因素临路状况宗地面积（m2）宗地形状地基承载力地形坡度宗地地势容积率5）编制比较因素修正系数表在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例交易时间、交易情况、土地用途、交易类型、土地使用年限修正、区域因素修正、个别因素修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，得到各种因素修正系数，编制比较因素比较修正系数表如下：表2-6比较因素修正系数表比较因素案例A案例B案例C交易价格（元/m2土地面积）交易时间交易情况土地用途交易方式土地设定年限（年）区域因素道路通达度距火车站距离基础设施状况公共设施状况人文环境状况自然环境状况规划条件限制产业聚集程度个临路状况别因素宗地面积（m2）宗地形状地基承载力地形坡度宗地地势容积率比准价格（元/疋）6）市场比较法估算结果经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。由于三个可比实例的比准价格比较接近，因此本次评估取简单算术平均值作为市场比较法评估宗地地价的结果，即：成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。基本公式如下：V=Ea+T+Ed+R1+R2+R3=VE+R3式中：V:土地价格E:土地取得费aT：税费Ed:土地开发费dRi:利息R2:利润r3：土地增值VE:土地成本价格Er3：土地增值1）土地取得费土地取得费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的客观费用。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，土地取得费主要包括征地区片价、被征地农民的社会保障费、青苗补偿费、地上附着物补偿费。据调查：估价对象周边区域土地开发利用前土地类型为耕地；本次评估参照征用耕地测算土地取得费。被征地农民的社会保障费根据**省人民政府办公厅《**省人民政府办公厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的补充通知》文件规定：项目在报批征地时应预留被征地农民社会保障资金，一般建设项目预留标准仍为每亩耕地3万元。目前在**市征地被征地农民的社会保障费一般按每亩耕地3万元的标准征收，故：估价对象被征地农民的社会保障费=30,000/66.67=45（元/m2）青苗补偿费根据《**省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（**省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议于****年**月**日通过）第第三十条：“农作物按前三年平均年产值的一倍补偿；”。根据《**市人民政府关于调整全市征地补偿标准的通知》及有关文件，估价对象前三年耕地平均年产值每亩为1,600元（折合2.4元/m2）;故青苗补偿每亩为1,600元（折合2.4元/m2）。地上附着物补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日施行）第四十七条：“征收耕地的补偿费用包括土地的补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费”。经过评估人员的实地调查，地上附着物补偿费主要包括农业设施、水利设施等拆迁费用的均摊。通过对同类用地案例分析，并通过实践验证，该区域地上附着物补偿费一般为3〜8元/m2,本次评估地上附着物补偿费均取5元/m2。2）相关税费征地管理费根据国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》（价费字[1992]597号，1992年12月1日起执行）第五条：“征用土地管理费的收取标准（一）实行全包征地方式的，按征地费总额的以下比例收费：1、一次性征用耕地在66.67公顷（1,000亩）以上（含66.67公顷）、其它土地133.34公顷（2,000亩）以上的（含133.34公顷），征地管理费按不超过3％收取;2、征用耕地66.67公顷以下、其它土地133.34公顷以下的，征地管理费按不超过4%收取”。又根据国家计委财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号，2001年4月16日公布）文件规定：“降低政府部门收取的征地管理费、房屋拆迁管理兼、工程质量监督费、劳动合同鉴证费。建筑合同鉴证费、工程承包合同鉴证费，收费标准均按现行收费标准的70％计收，并由省级价格、财政部门逐项予以重新核定”。耕地占用税根据**省人民政府《关于印发＜**省耕地占用税实施办法＞的通知》（******）及附表：**市耕地占用税标准均为35元/m2。本次评估耕地占用税取35元/m2。耕地开垦费根据**省人民政府办公厅转发省土地局、省财政厅关于《**省耕地开垦费征收和使用暂行规定的通知》（*****）“人均耕地0.3亩以下，耕地开垦费每平方米15元”，故本次评估估价对象耕地开垦费取15元/m2。相关税费综上，依公式：相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费****3）土地开发费根据估价人员对估价对象所在区域的土地开发程度和基础设施配套情况的调查，咨询**市造价管理站关于的土地一级开发成本信息和参考**市基准地价技术成果等资料：**市基础设施配套程度在达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），红线内场地平整的情况下，其单位土地面积的土地开发费用一般为185元/m2（其中：通路80元/m2、通电20元/m2、通讯15元/m2、通上水20元/m2、通下水20元/m2、通燃气25元/m2、场地平整5元/m2）。本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气）和红线内“场地平整”；因此本次评估土地开发费取185元/m2。4）投资利息根据估价对象规划及项目的现状用途，土地正常开发周期为1年，投资利息按2012年7月6日调整利率后中国人民银行公布的六个月一年（含一年）贷款利率6.00％计。土地取得费及税费均为一次性投入；土地开发费为开发期内均匀投入，即计息本金按其1/2计。则：投资利息二（土地取得费+相关税费）X开发周期X6.00%+土地开发费X开发周期^2x6.00%5）投资利润投资利润是把土地开发作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报一致，工业用地的土地开发投资应获得相应的投资回报。根据估价人员调查及行业内的业务经验，**市与估价对象类似