保利公司财务报表格解析总结报告计划-整合

保利企业财务报标准标准表格剖析总结计划报告总结计划总结计划——整合保利企业财务报标准标准表格剖析总结计划报告总结计划总结计划——整合44/44保利企业财务报标准标准表格剖析总结计划报告总结计划总结计划——整合保利企业财务报表剖析报告2012-2014年度组名：DreamHigh撰写时间：2015.03—大纲本文以质量剖析为核心，以保利企业相关背景资料和2012—2014年三年的年度财务报告为剖析对象，采用水平剖析法、垂直剖析法、比率剖析法以及项目质量剖析法等多种方法，对保利企业的财务情况、经营成就和现金流量进行系统剖析，议论其盈利能力、偿债能力与营运能力，旨在对保利企业的管理质量进行剖析，发现其中的问题并提出更正建议。在收益质量剖析中，本文由收益结构内在质量以及收益形成质量组成，综合说明保利企业收益质量情况；在全部者权益质量剖析中，本文对全部者权益变动是“输血型”还是“盈利型”的变动作出判断，并对股权结构变化和股利政策的连续性、牢固性进行了剖析；在财富质量剖析中，本文揭穿了保利企业的整体规模、结构情况，并重视于不良财富以及盈利管理倾向等的剖析；在现金流量质量剖析中，本文分别从经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流以及筹资活动产生的现金流的整体质量做出议论。最后在上述剖析的基础之上，对保利企业做出了管理诊断以及对其未来几年发展远景做出了展望。重点字：保利企业,质量剖析,管理诊断,远景展望目录1、背景剖析41.1宏观环境剖析--PEST剖析4、政治因素4、经济因素4、社会因素5、技术因素5、行业剖析6、行业特点剖析6、行业内竞争剖析6、企业剖析7、经营业务7、发展沿革8、实质控制人9、发展战略10、2012-2014重要事项112、杜邦剖析133、收益表质量剖析14收益结构剖析14收益形成质量剖析14财富增值质量剖析17现金获取质量剖析18收益形成质量剖析19核心收益形成剖析19投资收益的形成剖析合并和母企业254、全部者权益表变动表剖析25区分输血型或造血型变化25关于会计核算的影响25股权结构变化剖析26股利政策连续性和连续性剖析265、财富负债表质量剖析27经营财富剖析27钱币资本剖析27商业债权剖析29存货剖析31固定财富质量剖析33无形财富剖析36负债剖析366、现金流量表剖析37整体结构剖析37经营活动现金流量剖析38投资活动现金流剖析39筹资活动现金流剖析401、背景剖析1.1宏观环境剖析--PEST剖析、政治因素A“国八条”的后续影响2012年，政府连续2011年国八条的相关政策，控制谋利投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但采用了差别化信贷政策以支持一般商品住处花销。房地产企业纷纷加大营销推行力度的，首置、首改等刚性需求得以释放。一二线城市的中小户型普通住处成交率先回暖，全年商品房销量实现了平稳增加，销售价格基本保持牢固，市场集中度进一步提升。B“国五条”政策2013年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、控制谋利投资性购房是房地产市场调控必定坚持的一项基本政策。随着“国五条”政策出台，一手房市场“水”涨“船”高。而且在整个3月，二手房买卖在短期内连续发热。而城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住所需求。大多数地域限购政策已取消2014年各级政府关于房地产行业的态度已从过去的控制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，部分地域限购政策取消。地产行业的政策环境将连续友好，并存在进一步改进的可能。、经济因素2012年推行较为宽松的钱币政策央行为应付国内外宏观经济形势变化，于年内分别2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求。商品住处按揭贷款环境较2011年下半年有较大改进，商品房销售在充分的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖。2013年金融市场面对“钱荒”2013年6月份，银行问银行拆借利率大幅飙涨，隔夜升至13.44%。时隔半年，13年12月，银行间同业拆借利率再度飙升，7天利率一度逼进10%，质压式回购利率更一度飙升至12%。这对中小型房企而言，影响短期内也将会显现。目前内地大多数房企，特别是中小房企，银行贷款依旧是其主要融资本源。拆解利率急升，预示着今后一段时间银行的流动性缩短会超预期，众多房企的银行贷款融资也将可能紧迫。2014年地产行业资本较为紧张行业资本本源同比微降，整体偏紧，且信贷支持力度不足、市场利率居高不下。开发资本本源中仅个人按揭贷款和定金及预收款同比减少，以致14年地产的销售情况不是很乐观。、社会因素住处潜藏需求依旧旺盛我国城市化进度还处于高速发展时期，加之我国传统文化对自有住所的重视以及社会发展所带来的家庭小型化趋势，大量首次置业购置住所的需求长远存在。人们的需求将不断提升新富阶层的比率不断扩大，以及大量闲置资本的避险渠道将慢慢减小。高端住处会成为首选目标，而且将从最初单纯的高昂价格，逐渐发展成为质量、服务、配套、阶层、价格全面提升的市场。房地产行业的文化因素现代社会的人们不不过追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵，购置的生活方式，更是人居文化。这将促使地产商经过提讲和塑造优秀的房地产文化，真切做到为顾客供应独到的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的希望值和满意度，从而提升顾客的忠诚度和美誉度，也为开发商长远发展供应文化积淀和品牌提升。、技术因素融资方式需要创新长远以来，我国传统的房地产企业主要经过银行贷款来齐聚资本，这种单一的融资模式会危及房地产业的健康发展。房地产企业应与金融机构加强合作，研究新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低经营风险。开发模式需要创新面对土地价格的高企，融资渠道的不畅的新形势，开发模式需要创新。目前，一些大型开发商已经开始试一试摆脱资本和土地的资源拘束，加强产品技术和管理团队的制度化优势，从高收入增加模式向高收益增加模式战略转型，开始试一试商业代建模式的轻财富营运模式。建筑节能与建筑高科技外国的发展经验表示，高新技术的应用不但大大提升了居住的酣畅度和便利性，同时大大降低住处的平常保护开支，延长了住处使用寿命，将成为住处市场的发展趋势。目前住处产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。但与国际水准对照，我国住处节能和高科技方面还有较大的提升空间。地产的未来趋势应将节能与高科技逐渐作为企业的核心竞争力。1.2、行业剖析、行业特点剖析1）产业关系度高。房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业拥有高度关系性。正是这种高度关系性，房地产行业对公民经济的发展拥有重要促使作用；2）受宏观调控政策影响明显。住处作为一种基本的生活花销品，其价格颠簸对民众的生活牢固有重视要的影响。政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来保持房地产市场的健康牢固发展；3）资本密集。房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等花销，对房地产开发企业的资本实力有很高的资本要求；4）拥有花销和投资双重需求。房地产产品不但是居民花销品，同时也是投资品。正是由于房地产产品拥有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要组成之一；（5）项目投资周期较长、程序复杂。房地产项目开发周期一般需要2-3年，资本周转率较低。项目的开发程序比较复杂，这就要求先期项目选择、设计时需进行充分的论证；6）业务发展拥有较强的地域性。房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等拥有亲近的联系；、行业内竞争剖析表行业内竞争剖析--SWOT剖析SW1.销售业绩与市场占有率在逆势下连续实现“双增加”；1.在不同样城市的扩大过程中市场定位不明确；2.重点地域表现突出，“3+2+X”城市群战略收效连续突显；2.人力资源结构有待提升，缺乏高水平的管理人才；3.企业严控成本，提升管理效益，努力保持收益率的牢固；3.收益转变为现金流的能力较弱，存在流动性风险；4.低成本多渠道补充资本，保持现金流平衡；4.营销力度不够；5.推行方式和销售模式不断创新；5.经营风格过于激进，扩大速度与收益不协调土地储备规模迅速增加企业形象素来保持优秀，获取各利益相关方的高度认可；OT1.企业累计进入全国57个城市，进一步完满和深入城市群布1.市场规模整体增速放缓、颠簸加剧,房地产项目开发盈利局；水平趋势性下降；2.企业外国事业部成立以来迅速推进，获取实质性进展；2.地域市场分化加剧,投资风险加剧；3.企业的标准化工作已完成由“单一技术模块”向“产品线3.行业集中度不断提升，市场出现扎堆一、二线城象；模块”的过渡，并实现分片区管理模式；4.企业主动出击、积极拼抢市场，市场占有率逆市提升4.房地产行业发展模式面对转变和创新等方面挑战；5.部分城市取消限购政策，销售机遇增加5.市场销售低迷、土地价格居高不下1.3、企业剖析、经营业务保利房地产企业股份有限企业（以下简称“保利企业”）系国务院国有财富督查管理委员会管理的大型中央企业。1993年在保利科技有限企业基础上组建，注册资本16亿人民币。现为国务院国有财富督查管理委员会看守的155家大型中央企业之一。经过20多年的发展，保利企业已经形成了国际贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源投资开发及民爆业务共同发展的业务格局。其中，房地产业是保利企业优先和重点发展的另一个主业，累计完成投资数百亿元，在建房地产项目面积1300余万平方米，土地储备面积高出1500万平方米。目前，保利企业在以房地产为主业的中央企业盈利能力排名第一。表3.12012-2014年保利主营业务情况行业名称201220132014主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本房地产开发类其他类合计、发展沿革保利房地产（企业）股份有限企业于1993年创办。保利地产的前身为保利科技有限企业，于1984年一月创办，是集防务产品研发与贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为一体的大型中央企业。1993年至2002年，是保利地产立足广州深度发展的十年；1993年2月9日，经国务院赞同，中国保利企业企业在保利科技有限企业基础上组建，被列为国家计划单列企业企业。同年，完成了对香港新海康企业55%股权的收买，首次拥有一家上市企业。并参股投资广州中信广场项目，是广州市标志性建筑，也是华南地域第一高楼；1994年3月，中信企业与保利企业签署转让保利科技企业的出资协议，当年保利科技贸易业务在“中国500家最大服务企业议论”中名列第26位；1995年，保利地产投资广州保利红棉花园项目，荣获建设部“全国城市物业管理优秀住处小区”称号；1996年1月，企业在工作会上重申了各项工作要进一步突出集约管理，狠抓效益控制；1997年，保利地产结算中心成立，实现资本的集中管理，同时为今后对外融资、对内调剂资本余缺打下优秀基础，同年，投资四川华龙山庄、新九寨旅店两个项目，均于工；

1999年竣1998年，12月15日保利企业企业划归全国交接手，次年3月10日归属中央企业工委管理；1999年，投资广州保利花园项目、深圳保利城花园项目，分别获取广州“最正确建筑外观整体设计大奖”，深圳“十大明星楼盘”、“十大最具投资价值商铺”。同时，还参股投资“世界第二、亚洲第一”的水族馆——上海海洋水族馆项目，该项目于2001年9月竣工；2000年，保利文化艺术有限企业成立。5月，保利企业将100多年前遭列强抢劫的三件圆明园国宝—牛首、猴首、虎首铜像抢救回国收藏于保利艺术博物馆，获取国内外的宽泛好评，被媒体议论为2000年影响力最大的爱国主义教育活动；2001年，企业推行企业整合财富重组，形成了贸易、文化、旅游、房地产等专业子企业以及上海、香港等地域子企业，中央企业工委监事会进驻企业企业；2002年起，保利地产开始了走出广州布局全国的宏伟篇章。企业企业拟定了2002年—2006年五年发展规划，提出到2006年终，力争实现企业企业财富翻番、五年再造一个保利的发展目标。3月，企业对广州保利房地产企业进行以国内上市为目标的股份制改造。9月10日，保利房地产股份有限企业在广州召首创办大会暨第一次股东大会，举行了挂牌仪式；2003年，保利企业划回国务院国资委管理，在新的企业整合和财富重组中，形成保利贸易、保利地产、保利文化、保利上海企业和保利外国等五大业务板块的新格局，进一步实现专业化、规模化经营和资源优化配置，有效提升企业整体实力、竞争能力和抗风险能力。5月18日，浩大力行北京新保利大厦项目确定动工仪式。2006年12月落成，再次创办新的城市标志。8月，保利上海企业企业正式注册成立。保利企业在中国地产业排名第26位；2004年10月，“企业发展与改革会商会”召开，提出到2020年实现总财富在现有126亿基础上翻两番的目标。12月，保利地产企业荣登“2004年度中国房地产十大品牌”之一；2005年6月，国资委召开“保利企业发展战略与规划议论会”，会议以为，发展规划表现了保利企业“以军贸为立业之本、以房地产开发为兴业之柱，以文化为强企之光”的整体发展思路。7月，科技企业投资控股山西灵石县煤炭、焦炭项目正式签约，标志住科技企业推行“贸工一体化”战略正式启动。2005年保利贸易进出口排名跃居全国企业第63名，并在原总会计师系统基础上，企业企业增设总工程师、总经济师，完满三总师系统。企业提前一年完成2002-2006年规划首创企业历史上最好场面；2006年7月，保利地产（企业）股份有限企业A股在上海证券交易所成功上市。筹集资本近21亿元，上市仅一年市值达760亿元。保利地产企业荣登国有房地产品牌价值榜首，综合实力居全国五强；2007年4月，科技企业第一个外国工程项目—苏丹鲁法大桥正式动工。12月，银监会正式赞同保利财务企业开业。保利企业财富总数首次打破500亿元（达到551.6亿元），提前跻身央企第二方阵；2008年3月，保利地产综合实力跃居全国四强，荣获国有房地产企业当先品牌三连冠。12月，保利企业荣登中国企业企业纳税五百强，名列第79位。2009年，保利香港实现三次成功配售，融资能力获取新打破。5月,企业企业年终合并总资产1391.6亿元，同比增加62.20%，当年6月提前跻身央企第一方阵。同年，北京新保利大厦被评为“北京今世十大建筑”；。2010年，企业企业成立规范的董事会，企业企业党组改设党委。保利地产年销售额打破600亿元。当年，保利企业获取国资委“2009年度财务决算管理先进单位”称号、“企业管理进步特别奖”、“北京市政策性住所开发建设先进单位”称号；2011年8月，企业企业首次荣获国资委2010年度经营业绩核查A级，房地产主业连续保持业内第二位；2012年，企业经营业绩再创新高，主要经营指标连续十二年实现两位数增加，连续两年获经营业绩核查A级，保利地产成为全国第二家销售过千亿的房地产企业，连续三年获取“中国房地产行业领导企业品牌”称号。“保利”商标被国家工商总局认定为中国有名商标；2013年3月，保利地产荣登国资委“2012年度央企上市企业综合实力排行榜”十强榜单。12月，企业企业召开改革发展战略商议会，同年获取国资委“业绩优秀企业奖”；2014年3月，保利文化企业股份有限企业在香港联交所成功上市。在企业发展的十几年里，素来坚持慈善活动，先后对地震灾区捐款，创办爱心学校等，成立了优秀的企业形象。、实质控制人表保利实质控制人单位：亿元币种：人民币名称中国保利企业企业单位负责人张振高或法定代表人成立日期1993年2月9日组织机构代10001288-5码注册资本20主要经营业军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发、民爆器务材生产与爆破服务等五项业务。未来发展战中国保利企业企业致力于发展成为在主业领域保持或获取行业当先地位、管略控能力强、企业治理优秀、国际化程度高、拥有可连续发展能力和高度社会责任感、进入世界500强的大型企业。报告期内控间接拥有保利置业企业有限企业（）47.4%的股权；直接和间接持股和参股的有保利文化企业股份有限企业（）63.69%股权；间接拥有贵州久联其他境内外民爆器材发展股份有限企业（002037.SZ）30.26%股权；直接拥有新加坡星上市企业的雅企业（StracoCorporationLimited（SCL））22.46%股权。股权情况经营成就和2014年实现营业收入1605亿元，收益总数219亿元，净收益158亿元。截财务情况至2014年12月31日，总财富5467亿元，净财富1244亿元。2014年经营活动产生的现金流量净额-115亿元，期末现金余额636亿元。备注：以上财务数据均为未经审计数图1.3.3.22014年企业与实质控制人之间的产权及控制关系图、发展战略保利地产长远以“三个为主、三个结合”为基本发展战略，即“以房地产为主业、以中心城市为主、以一般住处为主”和“扩大经营规模与提升开发效益相结合、开发性收入与经营性收入相结合、财富经营与资本营运相结合”。保利地产将中国经济与房地产行业的发展方向和行业特点与企业自己的情况相结合，在2010年提出了要将规模与效益相结合，灵便应付市场调控。保利地产在房地产开发业务上已拥有明显优势，这些优势本源于核心竞争力，而核心竞争力又包括企业的市场管理、资源获取能力，这表现于市场研究、投资剖析、项目策划、资本及徒弟的获取等各环节；核心竞争力同时也包括产品设计、创办能力以及质量控制、成本控制、进度控制、市场营销、销售能力等各环节，这些优势使得保利地产坚持采用核心竞争力战略，不断提升行业竞争能力。其他，保利地产的产品生产数量大，形成了规模化经营，降低了产品的单位成本；较高的管理水平使得产质量量不断提升，资源耗资不断减少，使企业营运成本降低。这些因素说了然保利地产连续坚持成本预先战略。下面是对保利地产2012年到2014年的企业战略的详细剖析：2012年，销售方面，企业坚持一般住处产品定位，加大中小户型产品的推售力度，且企业重点地域表现突出；投资方面，企业坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则。可以看出企业在2012年主要以“降本增效”为主要战略，连续推进企业采买，使保利地产在产质量量和成本上占有优势地位。2013年，保利地产仍定位为成长型企业，围绕“三到五年再造一个保利地产”的发展目标；连续坚一般住处为主的产品定位，坚持迅速周转经营策略，力争市场份额有增加；继续坚持等量拓展原则，完满一二线城市布局的基础上，稳步开拓三四线城市，保利地产的区域布局更加完满，可以得出在2013年，保利地产的经营战略重心由效益转为以规模为重点。。2014年，保利地产坚持以发展为主题，以经济效益为中心，坚持规模经营，坚持迅速周转，稳中求进，连续提升质量，提升连续发展能力，与2013年对照，企业向来坚持等量拓展原则。但是由于2014年房地产市场整体处于低迷状态，企业诚然依旧主动出击、积极拼抢市场，创新推行方式和销售模式，但是在开发投资方面，表现较为谨慎，推行以销定产的原则，谨慎控制动工节奏，采用了差别化拓展策略、优化了投资结构，使得保利地产在整体低迷的房地产市场中营收和盈利规模稳步提升，收益率也保持牢固。、2012-2014重要事项2012年2013年2014年2、杜邦剖析表2.12012-2014年杜邦剖析单位：元201220132014销售净利率9.15%12.85%13.05%财富周转率总财富净利率4.47%4.20%4.19%权益乘数权益净利率18.22%17.16%17.60%依照表2.1数据显示，权益净利率整体有略微下降，主若是由总财富净利率的下降以致。诚然销售净利率连年增加，起到积极作用；但由于财富周转率下降幅度高出销售净利率，此整体呈下降状态。依照年报数据显示，较之于2012年，2013和2014年应收账款增加，这反响了企业采用较

因为宽松的销售政策；同时，由于企业处于扩大期，存货和固定财富规模也随之扩大。因此，我们以为应该合适加速账款回收，防范坏账风险，提升资本使用效率，从而提升权益净利率。3、收益表质量剖析收益结构剖析3.1.1收益形成质量剖析A．收益结构和盈利模式的般配程度依照表3.1.1可知，保利地产在2012年到2014年的经营性收益占核心收益的94%以上，表3.1.2为经营性收益占核心收益的比率以及经营性财富占总财富的比率，可以看出，这两个比率基本都是在95%以上的，且比较经营活动和投资活动产生的现金流量净额，也可以看出经营活动所占用的现金流量的比率是最大的，因此保利地产的盈利模式是经营主导型，且与保利的以经营收益为主导的收益结构是相般配的。表3.1.1.1经营收益和投资收益占核心收益比率年份2012年2013年2014年核心收益投资收益投资收益占核心收益比率经营性收益占核心收益比率表3.1.1.2收益结构和盈利模式般配比率2012年2013年2014年经营性收益占投资收益比率96.85%95.88%93.73%经营财富占总财富比率99.48%99.16%99.06%盈利能力剖析依照图3.1.1和3.1.4可知，保利的毛利率与核心收益率的变化趋势与万科基真同样，且毛利率与核心收益率的大小与万科也基真同样，说明保利的盈利能力与行业当先水平企业基实情同，且在

2013

年到

2104年万科地产的收益率有很多下降时，

保利地产的毛利率下降比率非常小，且核心收益率还在上涨，

说明保利地产的盈利能力在

2103

年到

2014年相较于万科稳定。诚然保利的毛利率和核心收益率在不断下降，但是毛利和核心收益都是在不断上涨的。图3.1.1.12012-2014年盈利能力变化趋势图依照表3.1.3可以看出，保利地产明显当先于行业水平。从2012年到2014年，保利的毛利率与核心收益率明显高于恒大、绿地两个个企业，与万科基本持平。但是在2012年到2014年房地产行业毛利率与核心收益率宽泛下降的情况下，保利地产的下降幅度较小，在2012到2014年总计保持比较平稳的盈利能力，受市场影响较小。表3.1.1.32012-2014年地产行业当先企业毛利率与核心收益率比较年份201420132012核心核心核心毛利率收益率毛利率收益率毛利率收益率保利地产32.03%16.86%32.16%16.71%36.19%18.94%万科地产29.94%14.75%31.47%17.22%36.56%19.57%恒大地产28.53%16.69%29.52%21.21%27.90%19.29%绿地地产27.43%3.03%26.55%18.89%22.92%-0.35%盈利管理倾向如表3.1.4所示，“财富减值损失”项目占营业收益比重素来较小，诚然在2014年比重有所上涨，但不存在盈利管理倾向；如表3.1.5所示，核心收益逐年增加，但投资收益保持牢固规模，因此投资收益和核心收益也不存在盈利管理倾向；如表3.1.6所示，营业收益保持稳定增加，而营业外进出净额规模较小且牢固，因此不存在盈利管理倾向。表盈利管理倾向剖析年份201220132014财富减值损失营业收益比重图3.1.1.2投资收益与核心收益图3.1.1.3营业收益与营业外进出净额收益的颠簸性、连续性和实现性收益结构的颠簸性主要与“公允价值变动损益”项目规模的大小相关，但是保利企业2012-2014年的“公允价值变动损益”的数额都为0，因此保利地产的收益结构颠簸性很小；由表3.1.7可知，营业外进出净额占收益总数的比率特别小，即由非流动财富办理损益以及补贴收入等一些有时发生的非正常损益项目引起的金额所占的比率小，因此保利地产的收益结构的连续性较好。表3.1.1.5营业外进出净额占收益总数份额表2012年2013年2014年营业外收入营业外支出营业外进出净额收益总数进出净额占收益总数比率如表3.1.1.5所示，2012-2014年已实现损益逐年保持牢固增加，且其规模远远高出未实现损益，因此我们以为保利企业收益实现性较好。图3.1.1.4收益实现性剖析3.1.2财富增值质量剖析财富可以分为经营性财富和投资性财富，经过计算两种财富各自的酬金率，我们即可通过计算出的数值走势初步判断出企业的财富推进收入的能力。如图

所示，我们可以看到保利的经营财富增值情况牢固在

5.5%-6%左右。但在2013年有个明显的下降，到

14年又有所上涨。结合表

，我们可以看到保利企业的财富规模每年都是明显增加的，但是其推进收益的能力，特别是经营财富推进收益的能力，我们可以经过2012-2014年的狭义营业收益看到，其增加速度明显跟不上经营财富的增加速度。结合背景剖析中的PEST剖析，我们初步推断2013年是由于宏观环境中严格的购房政策，企业经营财富推进收入的能力达到了低谷，但随着2014年购房政策的放松，市场回暖，企业财富增值的情况也有所提升。表财富增值质量剖析情况201220132014投资财富1,168,687,8202,366,438,5923,663,700,592广义投资收益411,368,973635,052,5871,152,793,611经营财富221,922,903,607280,187,797,360336,189,048,233狭义营业收益13,123,793,64915,491,536,85818,952,816,998图经营财富酬金率趋势图如下图，企业投资财富的增值情况走势与经营财富近似。但是其颠簸的幅度不大，属于正常情况。其中值得注意的是，企业的广义投资收益即为投资收益，而且2012-2014年的投资收益份额中，权益法下的长远股权投资收益所占比率最大。图投资财富酬金率趋势图现金获取质量剖析如表

所示，保利企业在

2012-2014

年，核心收益产生现金净流量的能力素来欠佳，甚至有恶化的趋势，在

2013年和

2014年现金应回收金额已经为负，

和同口径核心收益相差很多。表

现金应回收金额与同口径核心收益比率趋势表2012

2013

2014经营活动现金流量净额

3,092,581,275

-9,754,106,778

-10,458,366,565同口径核心收益

10,506,031,987

12,323,273,142

15,017,336,307比率

经过对财富负债表以及现金流量表的初步剖析，我们初步判断造成这个结果的原因可能是由于企业存在不合适的资本运作行为。在2012年-2014年的现金流量表中，“支付的其他与经营活动相关的现金流量”占到了经营活动现金流出百分之九十以上的比率，可能存在其他活动成了主流活动的情况，而这与企业的战略是息息相关的。在背景剖析中，我们得知保利地产相关于其他地产企业来说，素来采用的都是比较激进的企业战略，对土地的购置量一直都很大，因此企业的收益产生现金的能力其实不乐观。至于企业投资收益产生现金的能力，如表所示，2012-2014投资收益产生现金流量的能力是在逐年变好的，经过观察保利企业投资收益的报表附注以及财富负债表，我们可以看到2012-2013年企业的金融财富只有长远股权投资，而投资收益中，权益法下长远股权投资的投资收益占比高达90%，因此在2012-2013年投资收益产生现金流量的能力不是很好，存在泡沫收益的情况。而在2014年，保利企业的金融财富多了可供销售金融财富，投资收益中权益法下长远股权投资的投资收益占比下调至60%左右，节余的主要部分为办理长期股权投资与可供销售金融财富产生的投资收益，因此在2014年，企业投资收益获取现金流的能力有了明显的提升。收益形成质量剖析3.2.1核心收益形成剖析营业收入、营业成本按产品、地域剖析保利地产作为行业龙头之一，在近来几年实现了规模及业绩的迅速增加。由表—3.2.1.3可知，2012--2014年间，房地产销售的业务收入及毛利每年都远远高于保利企业的其他经营业务。因此房地产销售为保利企业在2012-2014年的增加点；2012--2014年保利地产企业覆盖面由最初的15个城市增加到了18个城市，企业坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则，建筑面积不断扩大，全国布局不断趋于完满。由图—3.2.1.4可看出2012--2014年每年的主营业务收入最大值均出现在中国广州，说明中国广州为其增加点。保利地产盈利状态优秀，拥有较大的市场需求和发展潜力。表3.2.1.12012年主营业务按行业分项表2012年主营主营行业名称主营业务收入业务主营业务成本业务毛利率收入成本比率比率房地产销售其他合计表2013年主营业务按行业分项表2013年主营主营行业名称主营业务收入业务主营业务成本业务毛利率收入成本比率比率房地产销售其他合计表2014年主营业务按行业分项表2014年主营主营行业名称主营业务收入业务主营业务成本业务毛利率收入成本比率比率房地产销售其他0..54合计图3.2.1.12012年各地域营业收入比率图图3.2.1.22013年各地域营业收入比率图图3.2.1.32013年各地域营业收入比率图图3.2.1.42012~2014年保利企业总建筑面积保利地产是近两年内地房企转投港股蔚然成风的情况下，第一家最后选择＂留守＂内地股市的有名房企。保利地产对国内房地产市场和证券市场未来的发展有充分的信心，

这也一直是保利上市操作的首选。

保利地产有望成为国内地产股的新龙头。

目前看来，保利地产在打通了资本运作的渠道此后，将有效降低企业财富负债率，财务抗风险能力和偿债能力明显加强。从长远来看，企业资本情况优秀、盈利能力较强、开发能力优秀、股东实力较强，具有广阔的发展远景。因此我们建议：（1）仰头看路，在调控中掌握机遇房地产行业还是一个新兴行业，在目前行业发展过程中出现的一些不和睦的现象，政府迅速的调控是特别必要而正确的，经过调整结构，引导需求，必然会推进房地产行业的健康发展。同时，房地产运作的信贷门槛和建设门槛也在提升，这对行业规范和大企业的发展是好事，这样可以加速行业的优胜劣汰，使行业更健康。从这个角度讲，对保利地产这样有实力讲诚信的企业是一次挑战也是机遇。2）低头看地，加大土地储备力度3）坚持3-5年再造一个保利地产目标不摇动4）坚持以一般住处为主和迅速周转的开发策略不摇动5）掌握市场机遇，逢低吸纳优秀土地资源6）加强成本控制，提升开发效率B．三项花销的形成和趋势剖析如图和图所示，2012-2014年时期，保利的销售花销率以及管理花销率时期花销率保持在牢固状态，与其他地产企业对照，也差距甚微，可见保利企业2012-2014年的经营状态是趋于牢固的，并没有太大的整改与颠簸。图保利与其他地产管理花销率比较图图保利与其他地产销售花销率比较图而保利的财务花销率与其他地产对照，素来处于中游水平，结合图，可以看到保利和万科财务花销率的趋势和其短期借款的趋势是相似的，因此我们可以推断2012-2014年，对大型房地产企业而言，利率的宏观环境是牢固的，而保利的财务花销与其借款规模呈正比变化。图保利与其他地产财务花销率比较图图保利与万科短期借款趋势图投资收益的形成剖析合并和母企业长远股权投资的形成和趋势剖析B．投资收益的“泡沫化”“总结问题4、全部者权益表变动表剖析区分输血型或造血型变化如表4.1.1所示，2012-2014年保利企业全部者权益均为“造血型”，盈利质量较高，企业可连续发展的远景较好。表4.1.12012-2014年“造血型”变化201220132014综合收益总数全部者投入和减少资本合计综合收益总数所占份额4.1.1关于会计核算的影响依照2012-2014年报数据显示，无会计政策改正和先期差错更正事项。4.1.2股权结构变化剖析依照2012-2014年年报数据资料显示，保利企业股权结构没有变化。表保利企业前十名股东持股情况4.1.3股利政策连续性和连续性剖析如表4.1.4.1所示，2012-2014年保利企业股利发放连续性较强，但在2014年，股利实现性有所下降。整体来说，现金股利的发放可以在必然程度上减少股东对未来收入的不确定性，加强对企业的信心，但会减少企业的内部融资本源。表4.1.3.12012-2014年收益分配方案表分红年度向股东分配的收益应付股利分配股利或利息支付的现金每10股派息数（元）（含税）2014201320125、财富负债表质量剖析5.1经营财富剖析5.1.1钱币资本剖析A.钱币资本规模的牢固性钱币资本是企业财富的重要组成部分，是财富负债表的一个流动财富项目，包括现金、银行存款和其他钱币资本。为保持企业经营活动的正常运转，企业必定保有必然的钱币资本金额。2012~2014年保利企业的钱币资本数额在不断增加，企业拥有的钱币财富数额较大，说明企业拥有较强的支付能力和应变能力。2012~2014年保利企业钱币资本数额占总财富的比率素来牢固在11%或13%，这说明保利企业平常钱币资本规模是较为牢固，接下来我们应该关注钱币资本去向。表2012~2014年保利企业钱币资本与流动财富份额（单位：亿)年份201220132014财富期末余额期初余额期末余额期初余额期末余额期初余额钱币资本327182338327401338流动财富总243118803030243135093030计财富总计251219503139251236583139比重97%（13%）96%（9%）97%（11%）97%（13%）96%（11%）97%（11%）B.经营活动产生的现金流量剖析保利企业的钱币资本占比诚然较为牢固，2012年到2014年钱币资本数额的增加幅度还是较为突出的，造成保利企业钱币资本变化的原因无外乎经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量以及筹资活动产生的现金流量，从详细原因来看，保利企业经营活动产生的现金流量在连续减少，特别在2012年度到2013年度时期，经营活动现金流减少幅度较大，而投资活动产生的现金流量净额也在逐年减少，投资活动现金流减少幅度相关于经营活动来讲，幅度较小，同时我们可以看到筹资活动产生的现金流量在逐年递加，由此我们可以看出，导致钱币规模增加主要原因即保利企业进行的筹资活动较为成功。表2012~2014年保利企业现金流量（单位：亿）年份2012年2013年2014年项目期末余额期初余额期末余额期初余额期末余额期初余额经营活动产生的现金31-79-9831-105-98流量净额投资活动产生的现金-22-32-22流量净额筹资活动产生的现金11374125113199125流量净额图5.1.1.12012~2014年保利企业经营活动产生的现金流量C.外币对钱币资本的影响从2012~2014年总的钱币资本明细中，我们可以发现，港币和美元都有必然程度的增加，它们都为钱币资本供应了正增加。现金和银行存款的减少一方面是由于而另一方面是由于保利企业的融资渠道日渐丰富，另一方面则是由于中国综合国力的提升，外币相关于人民币贬值即汇率的影响。表保利企业2012~2014年外币资本主要币种组成(单位：亿）年2012年2013年2014年份期末外折算汇期末期末折算汇期末折期末外折算汇期末项币余额率折算外币率算人民币余额率折算目人民余额币余额人民币余币余额额钱币24资本其中美元港港元5.1.2商业债权剖析保利地产在2012-2014年商业债权规模分别为18亿元，23亿元，33亿元，2012年至2014年逐年递加。而且从应收票据和应收账款所占比率来看，应收票据多占比率特别小，一般在商业债权中应收票据规模越大说明企业的债权质量越大，因此说明保利地产的债权质量相对较差，详见下表：表5.1.2.12012-2014保利地产商业债权规模及组成2012年2013年2014年应收票据应收账款合计应收票据占比0.0239%0.1381%0.0940%应收账款占比99.9761%99.8619%99.9060%应收票据质量剖析保利地产的应收票据在其商业债权中的整体占比很低，几乎相当于没有，说明其债权质量差。在2013年出现较大的变动，主要由于严格的购房政策不容乐观，企业的经营财富推动收入的能力达到了低谷。应收账款质量剖析保利地产按组合计提坏账准备应收款项，在组合中，采用余额百分比法计提坏账准备，计提坏账准备的比率为5%。由上表可知，保利地产应收账款中一年以内的账面金额占比基本保持在65%以上，其他账龄的均占比重较小，说明其应收账款质量优秀，欠款期短的债权出现坏账的可能性更小。其中保利地产在2013年1-2年账龄的账面金额明显增大，产生颠簸的主要原因还是国家购房政策的变化造成的。表5.1.2.22012-2014年保利地产应收账款账龄组成情况2012年2013年2014年账龄账面金额占比账面金额占比账面金额占比（%）（%）（%）1年以内1-2年2-3年3年以上合计保利地产前五名欠款单位的欠款比重较低，欠款金额占比呈逐年下降趋势，而且欠款年限大多在一年以内，其债务人大多为客户，说明保利地产对债务人是认识的，应收账款相对来讲是牢固的。表5.1.2.32012-2013年前五名欠款单位欠款欠款2012年2013年前五名占款合计占应收账款总数比率欠款年限1年以内1年以内保利地产的应收账款周转率处于同行业较高水平，而且发展牢固，应收账款周转天数越来越短。说明收账迅速，账龄较短，财富流动性强，短期偿债能力强，可以减少收账花销和坏账损失；企业应收账款周转天数越短，债权周转速度越快，债权的变现性也就越强。因此可以看出保利地产拥有健全的应收账款管理制度和赊销管理制度，应收账款变现能力较强。详见下表：表5.1.2.42012-2014年保利地产与同行业应收账款周转率的比较2012年2013年2014年保利地产万科表5.1.2.52012-2014年保利地产应收账款周转天数2012年2013年2014年保利地产万科C.其他应收款保利地产的其他应收款的账龄为1年以内的约为75%，保利地产合并报表中的其他应收款规模远远小于母企业报表中的其他应收款规模，说明保利地产其他应收款的主要债务人是纳入合并范围内的子企业，因此，经过比较主要控股企业的经营情况和业绩，保利各地房地产开发有限企业所实现的净收益占企业净收益的比重较大，开发的房地产项目拥有较好的经济效益，发展业务的趋势优秀，吻合企业的发展战略。表5.1.2.62012-2014年保利地产合并报表与母企业报表其他应收款的比较2011201220132014母企业290亿292亿494亿703亿合并报表41亿25亿77亿176亿表5.1.2.72012-2014年保利主要控股企业的净收益主要控股企业2012年2013年2014年上海保利建霖房地产有限企业14亿8.3亿成都保蓉房地产有限企业9亿保利华南实业有限企业7亿7.3亿9.5亿保利（北京）房地产开发有限企业6.5亿13.6亿14.5亿保利（武汉）房地产开发有限企业6.1亿12.7亿13.4亿保利（天津）房地产开发有限企业6亿9亿保利（成都）房地产开发有限企业11.5亿14.3亿浙江保利房地产开发有限企业5.3亿5.1.3存货剖析A.存货的品种组成以及盈利性剖析由表5.1.3.1和图5.1.3.1可知，保利2014年的存货分类中开发成本占了绝大比率，开发产品次之。其中开发成本是保利已经开始动工但还没有竣工的项目。开发产品是已经竣工但还没有销售的存货。开发成本中多数项目的预计竣工时间都是在2105年到2107年，且未竣工项目基本上都是房地产开发项目，房产存货为企业带来的盈利性较好，变现能力较强，到期即可转为可销售也许开发产品，因此保利地产的存货多数会在一年也许两年后为企业带来盈利。但是保利的存货基本上都是房地产存货，品种单一，主营业务收入中房地产销售也占了很大比率，只有很少的一部分主营业务收入来自其他收入系建筑、租借、装饰、征收服务费等，若是在今后的几年内房地产市场出现了较大的市场颠簸，保利地产很有可能因此受到重创。表保利2014年存货分类期末余额年初余额跌项目账面余额跌价准备账面价值账面余额备账面价值开发成231,268,239,322,823,9230,945,415,214,902,424,214,902,424,本43220511143143开发产36,367,345,8140,343,736,227,002,024,954,589,224,954,589,2品2761662929原资料11,217,16011,217,16042,497,67242,497,672库存商品7,190,7407,190,7407,119,5477,119,547低值易耗品1,276,4581,276,458665,364665,364267,655,269,463,167,6267,192,101,239,907,295,239,907,295,合计61681935956956图保利2014年存货种类饼状图B.存货的变现性在2012年到2013年，保利未计提存货跌价准备，只有在2014年，保利的子企业在绍兴和大连地域的房地产开发依照当地市场情况和销售情况计提了总合463167681的减值准备，计提的减值准备只占存货总数的0.17%，因此保利的存货的可变现净值基本高于成本，说明存货的变现性高。C.与供应商讲价能力对照的剖析由表可知，保利的应付账款小于存货，预付账款也小于存货，且应付账款和预付账款所占存货的比率相差无几，因此保利与供应商的议价能力是持平的，但是预付账款占存货的规模从2012到2014年基本未变，应付账款占存货的规模倒是在不断上涨的，说明保利的议价能力在2012年到2014年是在不断提升的。表保利2014年存货与预付、应付账款比较201220132014存货数额应付账款总数应付账款占存货比率6.75%7.78%8.46%预付账款预付账款占存货比率8.66%8.03%8.45%D.存货周转率的剖析由表可知，从2012年到2014年，保利的存货周转率在不断提升，说明保利在一准时期内的流转速度在不断提升，但是毛利率却有所下降。毛利率下降的原因一方面有可能是市场对房地产销售的影响，另一方面，保利在2014年的经营战略是采用安妥的销售方式，坚持规模经营，坚持迅速周转，稳中求进，在开发投资方面，表现较为谨慎，推行以销定产的原则，谨慎控制动工节奏，使得毛利率有所下降，但是存货的周转率与2013年对照有微量上涨。表保利2014年存货周转率和毛利率比较201220132014营业成本平均存货存货周转率毛利率5.1.4固定财富质量剖析组成质量剖析如表5.1.4.1和表5.1.4.2所示，保利企业的固定财富主要为房屋及建筑物、运输工具、电子及办公设备、其他设备等，其中房屋及建筑物所占比重最高。这表示保利企业的固定财富绝大多数都是有增值潜力的财富，因此其固定财富质量较好。表5.1.4.12014年保利固定财富情况表表5.1.4.22014年保利企业固定财富组成情况表项目房屋及建筑物运输工具电子及办公设其他设备合计备期末账面价值年初账面价值期末各项财富比重固定财富的获取依照年报资料显示，保利企业固定财富基本是自建获取。一方面，有利于确定成本；另一方面，不利于企业的财务情况及企业的营运资本，增加营运风险。表保利企业固定财富获取剖析年份201220132014购建现金支出固定财富利用效率剖析如表所示，整体来看，2012-2014年年保利企业固定财富的利用比较充分，存货与营业成本之和与固定财富原值规模的磨合度较好，但利用效率表现逐年下降趋势，而且下降速度增快。表5.1.4.4保利企业固定财富利用效率剖析年份201220132014存货营业成本合计固定财富原值比值固定财富变现性依照前面的固定财富组成质量剖析可知，保利企业的固定财富主要为房屋及建筑物、运输工具、电子及办公设备、其他设备等，其中房屋及建筑物所占比重达到90%左右，该类资产专用性不强，在市场上拥有宽泛使用价值，因此变现性较强。固定财富周转性剖析如表5.1.4.5所示，保利企业固定财富周转率呈下降趋势，即固定财富推进收入形成的能力在逐年下降。主若是受政策影响，业绩表现不好，由此以致营业收入增速减缓。表保利企业固定财富周转性剖析年份201220132014营业收入平均固定财富原值固定财富周转率固定财富减值剖析依照年报数据资料显示，在2012-2014年时期，保利企业没有计提固定财富减值准备。但依照从前收益表剖析可知，保利在这三年间收益增速下降，因此我们推断保利企业可能由于缺乏收益而少提固定财富减值。在建工程质量剖析依照年报数据资料显示，在2012-2014年时期，保利企业没有在建工程转入固定财富的情况。同样地，由于缺乏收益，保利企业可能存在故意推迟将在建工程转入固定财富的情况，从而减少借款花销对收益表的影响。5.1.5无形财富剖析2012-2014年时期，保利企业的无形财富在总财富中所占比率很小，而且全部由软件构成。其他，无形财富总数和所占总财富比率在3年内都呈增加趋势，而且在2013-2014年度无形财富总数的增加速度有所减缓。表5.1.5.12012~2014年保利地产无形财富情况表年份201220132014无形财富总财富所占总财富0.0083%0.0092%0.0105%比率负债剖析A.偿债能力剖析由于保利企业负债的详细项目在从前都有过详细的剖析，因此在此只剖析保利企业的总的偿债能力情况。经过计算2012-2014年保利的流动比率和速动比率，如图5.2.1所示，我们可以看到保利的流动比率三年基本是一致的，短期偿债能力并没有太大的变化，但是速动比率在2012年基本与流动比率相等，却在2013年急速下降，直至14年也没能有所上涨，20132013货——房地产销售的情况其实不如2012年，以致部分存货有所积压，而使得保利的速动比率急剧下降。图5.2.1保利2012-2014年偿债能力趋势图但是，经过计算2012-2014年保利地产流动负债中其他应付款以及预收账款的比率，如图5.2.2所示，我们可以看到三年来保利流动负债中非逼迫性负债的占比都高达75%以上，2013年-2014年更是快要80%，因此可知保利企业的偿债能力应合适调增。图5.2.2保利2012-2014年非逼迫性负债占比趋势图6、现金流量表剖析整体结构剖析保利企业在2012-2014年间，现金及现金等价物增加额整体上呈下降趋势，如表所示，诚然2014年有所好转，但是现金流量的增加主要本源于筹资活动，现金流量下降的原因主若是受经营活动影响，企业经营活动的现金流量诚然是负增加，但净收益连续增加，两者差异主要系房地产项目开发周期较长，项目结转收益滞后于投入；其他，由于企业采用积极扩大战略，加大对子企业投资和联营、合营企业的投入，所以致使投资活动产生的现金流量净额为负增加；最后，由于企业净增借款，刊行债券使筹资活动产生的现金流量净额连续增加，这与企业的战略是吻合的，与企业的经营、投资活动情况也比较般配。表6.1.1保利企业现金流量规模变化剖析表年份201220132014经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额现金及现金等价物增加额经营活动现金流量剖析流入、流出组成情况如表6.2.1所示，经营活动产生的现金流入主要源于销售商品、供应劳务，而现金流出的主要去向是购置商品、接受劳务，这是吻合房地产行业特点的，同时与企业战略及发展阶段相般配。在2012-2014年时期，销售商品、供应劳务所带来的现金流入基本保持在90%的牢固水平。而购置商品、接受劳务所以致的现金流出比重则逐年下降，如表6.2.2所示，“支付与其他经营活动相关的现金”所占比重逐年呈迅速增加趋势，这主若是支付“与其他单位来往（见财报附注）”所以致。表6.2.1经营活动现金流入、流出剖析表年份201220132014销售商品、供应劳务所占现金流入比重购置商品、接受劳务所占现金流出比重表6.2.2经营活动各项现金流出剖析表年份201220132014购置商品、接受劳务78.62%73.16%68.06%支付的现金支付给职工以及为1.54%1.49%1.90%职工支付的现金支付的各项税费14.40%13.13%13.46%支付与其他经营5.43%12.22%16.58%活动相关的现金现金流量充分程度剖析如表6.2.3所示，自2013年开始，经营活动产生的现金流量净额远远小于非付现成本，因此可以推断经营活动现金流量的质量较差。表6.2.3经营活动现金流量充分程度剖析表年份201220132014经营活动产生的现金流量净额非付现成本注：此处非付现成本=本期计提的累计折旧额与无形财富摊销额之和6.3投资活动现金流剖析如表6.3.1所示，保利地产2012年投资活动的现金流入主要本源于回收投资收到的现金，2013年和2014年投资活动现金流入只要本源于回收投资收到的现金和获取投资收益所收到的现金。而2012年现金流出主若是获取子企业及其他营业单位支付的现金净额，而2013年和2014年现金流出主若是投资支付的现金；从整体来看，保利地产2014年的投资活动现金流入及流出的变化都较大，主要原因是收买子企业少许股权支出及对联营、合营企业投资增加，对外投资的规模增大，吻合保利企业的发展战略。表投资活动现金流组成剖析单位：万元年份201220132014金额比重（%）金额比重（%）金额比重（%）回收投资收到的现金17,79312,00044,400获取投资收益所收到的现金2508,73047,437办理固定财富、无形财富和其他长远财富回收的现金净3452230额办理子企业及其他营业单位收到的现金净额2,739收到其他与投资活动相关的现金投资活动现金流入小计20,81720,78292,067成立固定财富、无形财富和其他长远财富支付的现金7,12310,1878,050投资支付的现金30162,900361,772质押贷