港中旅沈阳区投资经营计划

香港中国旅游区（欧式小镇）2008年度经营计划及投资计划目录一、2008年度销售目标2、区域市场环境分析一、城市概况二、棋盘山地区概况三、房地产市场分析2、竞品项目分析三、2008年度营销计划一、促销时机分析2、促销时间安排三、各种媒体的简要回顾与分析4.媒体策略媒体选择标准媒体选择和理由各阶段媒体费用分配比例广告预算和媒体组合计划一、2008年度销售目标2007年，我公司在棋盘山东部地区获得土地188万平方米，拉开了旅游地产开发的大幕。港中旅欧式旅游小镇总投资30亿元。将建成以欧式风情为主题，集休闲度假、行政办公、商业居住为一体的大型旅游中心。该项目一期已开工建设，占地37万平方米。主要建筑类型包括写字楼、商业街、运动会所、联排别墅、花园洋房等，总建筑面积18万平方米，建筑密度不足20%。绿化率达到50%以上。目前，主体工程已经封顶。欧式小镇将为棋盘山风景区打造一个环境优美、设施齐全的旅游度假小镇。2008年是一期项目全面推向市场的关键一年。第一阶段的成败，关系到整个项目的后续运作。现制定2008年度经营目标和投资计划。2008年的战略目标取决于公司的经营目标。作为港中旅集团在偏远地产市场的大规模运营，“欧式风情小镇”有四个与其自身经营目标相关的战略目标：市场拓展目标通过多层次的营销活动，以棋盘山地区为中心，辐射周边及周边城市的销售市场，树立香港中旅集团在区域内良好的企业品牌形象，扩大根据渐进式广告策略投放市场。品牌目标通过一系列的广告活动，树立起本案的良好品牌，使本案在目标市场中有清晰的形象，增强目标市场消费者对本案的好感。同时，树立港中旅企业品牌形象，实施以产品品牌支撑企业品牌、以企业品牌带动产品品牌的双赢战略。企业形象目标树立良好的产品品牌和企业品牌，进而扩大港中旅和本项目的社会影响力，加快进入房地产市场的进程，为欧式风格的后续发展和长远发展奠定良好的基础镇。只有在这个高度，我们才能对项目的发展有深入的了解。销售增长目标本案2008年的经营活动主要是开发和赢得市场，从而提高房地产的销售业绩，并按照开发经营计划完成销售目标，追求利润的最大化。相对较短的时间。完成绿地广场商业投资花园洋房产品及其他住宅产品销售率达到70%。实现资金回笼1万元。2、区域市场环境分析一、城市概况是省省会，东北地区经济、文化、交通和商业中心，国家级工业重镇和历史文化名城。总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。辖和平、河、大东、皇姑、铁西、于洪、嘉屯、东陵、新城子9个市区和新民、辽中、发康、康平4个县（市）。人口2006年末，全市户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人。总人口中，城镇人口499.9万人，县（市）人口203.7万人；农业人口248.6万人，非农业人口454.6万人。经济发展2006年，全区生产总值2482.5亿元，比上年增长16.5%；全年城镇单位职工平均工资19812元，比上年增长20.9%；在职职工平均工资23392元，增长17.6%。;城镇居民人均可支配收入11651.4元，增长15.4%；人均消费支出8670.3元，增长10.3%；城市规划城市的城市规划可以概括为：“一廊两带”一条走廊是中心城市走廊两条带分别是东部工业带和西部工业带二、棋盘山地区概况棋盘山景区简介棋盘山旅游开发区位于城市东北部，东邻，西临农业高新区，南临浑河，北靠市中心约20公里.15.3公里。根据总体规划，全区主要由森林公园景区（58平方公里）、秀湖景区（48平方公里）、世界公园（97平方公里）三部分组成，其中包括13平方公里的旅游用地。英达镇），下辖3个乡镇。辖44个村3个社区，总人口5.1万人。整个景区现有耕地面积6.8万亩，林地97平方公里，水面9平方公里。区域景观资源丰富，尤其是带到一线的浑河景观，将是未来高端住宅区集中的“富豪区”。案件所在区域距市区20多公里，开车不到30分钟。随着城市化进程的加快，该案例未来可能被称为“第一居所”，因此该案例所在区域具有“双重属性”；棋盘山风景区发展规划作为未来四大重要发展空间之一，棋盘山景区可以概括为“一城两带三区”作为其整体发展的核心战略。“一城”：以在建欧式旅游小镇建设为核心的棋盘山新城建设，需要三年时间完成新城建设。这对棋盘山不仅是一个景点，一个亮点，也是一个卖点。完善了整个区域的功能，提升了区域的价值和品味，丰富了旅游内涵。“两带”：按照总体规划，进一步开发建设齐鲁景观带和浑河景观带。加快开工6.7公里浑河滨水景观带建设，通过浑河沿岸防洪设施、基础设施和景观建设，快速拉起高坎片区。“两带”建设是棋盘山的骨架，可以支撑棋盘山地区的整体建设，实现对整体空间布局的支撑。“三区”：将高坎、满塘、望滨片区开发建设提上日程，抓紧制定详细管控方案，完善基础配套设施。棋盘山风景名胜区产业结构棋盘山地区产业结构以科技产业和文化旅游产业为主。科技产业包括：生物、环保及相关衍生产业；文化旅游主要包括：世博园区；棋盘山风景区；海洋世界；东陵公园；温泉假期；高尔夫球;电影文化；民俗文化等未来几年，本案欧式小镇的成功运营，将对棋盘山地区文化旅游产业的发展和区域经济的发展起到巨大的推动作用。三、房地产市场分析2006年末，全市户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人；随着人口的迁移和流动人口的不断增加，平均每年有2万多名外国人落户该市；根据以上两点的统计，考虑到本案将于明年年中挂牌出售，我司预计2007年至本案发生时，全市人口将增加约11万人。挂牌出售；截至2005年底，全市人均居住面积23.36平方米，以每年1平方米的速度递增。预计到2008年年中，人均居住面积将超过25平方米；从以上数据来看，2007年初至2008年年中，刚性住房需求将增加275万平方米；总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。属于“小城区大郊区”。城市发展空间比较广阔，尤其是房地产业的发展；作为东北的中心城市，其城市发展战略和城市规划使其对周边城市乃至全国具有高度的吸收、辐射和带动作用。由此可以判断，未来将吸引更多的投资者和工人，这将产生更多的住房需求，为房地产行业的发展提供更广阔的空间；随着城市的发展和城镇化水平的不断提高，非农业人口的比重也会增加，因此房地产行业的消费群体也会逐渐增加；人均消费支出占人均可支配收入的比重逐年上升，与GDP的增长相匹配，说明顾客消费能力强，消费群体有一定的厚度；移民人数和购房比例逐年增加。这些“移民”大多属于富裕阶层。因此，对于本案，中高端客户群体的厚度也相对看好；2、竞品项目分析棋盘山区域项目供应统计项目名称产品类别建筑面积（万平方米）实用面积（万平方米）假日别墅洋房、独立屋21奥林匹克花园独栋别墅、联排别墅、花园洋房186万科牧场圣达菲独户住宅，联排别墅7.96.4一品洋房独栋别墅、复式别墅1.10.6维也纳森林联排别墅，四层洋房168方地山庄独栋别墅、复式别墅4.53桑蒂亚娜独栋别墅、联排别墅、复式124.8大溪地平房，联排别墅，堆栈，单身等。9999万，尚未正式开放祥峰景观国际独栋2套，叠放63套情景房64套户数：12916.747猫蓝河多层房子8.383,000,刚开张全部的185.27_162.1项目名称产品类别价格房屋类型宣传主题建筑风格假日别墅平房、独栋别墅洋房：4500元/平方米独栋：6180元/平方米洋房：37-90平方米独立屋：275平方米秀山你的第二故乡欧式奥林匹克花园独栋别墅、联排别墅、花园洋房洋房：4000-5000元/平方米联排别墅：5500元/平方米单栋：9080元/平方米独栋：358平方米（仅剩一套）联排：170-206平方米梦中的山顶——橄榄山庄地中海风格万科牧场圣达菲独户住宅，联排别墅独栋：13000元/平方米联排：未开盘独栋：280-480平方米联排别墅：230-240平方米境界出众西班牙使命风格一品洋房独栋别墅、复式别墅独栋：5800元/平米双人房：4800元/平米单人房：350-450平方米双人房：350平方米棋盘山正门前的别墅欧式维也纳森林联排别墅、四层洋房联排别墅：6000元/平方米四层

洋房：4200元/平方米洋房：60-160平方米联排别墅：160-230平方米森林中的别墅西班牙风格方地山庄独栋别墅、复式别墅双拼：8000元/平方米独栋：9000元/平方米双拼：286-295平方米独栋：526-566平方米，675-747平方米传递中国大厦北美风格桑蒂亚娜独栋别墅、联排别墅、复式别墅双拼：9000元/平方米独栋、联排：未开盘联排别墅：344平方米双人房：451平方米单人房：470平方米来自西班牙的小镇西班牙地中海风格大溪地平房、联排别墅、叠层别墅、独栋别墅没开没开真实、休闲、艺术、生态西班牙风格祥峰景观国际独栋、叠置、联排、场景屋：5600元/平方米

堆放：5000元/平方米独栋：254平方米以上联排别墅：150-250平方米平房：60-150平方米西班牙风格猫蓝河多层均价：2300元/平方米50-160平方米欧式第一个东陵项目联排别墅、花园洋房等；没开没开欧式风格三、2008年度营销计划一、促销时机分析对事物的认识从感性认识上升到理性认识。只有初步感知，才能触发进一步的认知欲望。这里有一种时间性。房地产项目的营销也是如此。从感性认识过渡到理性认识需要一段时间，才能逐渐在市场上树立形象。因此，在项目正式上市前，需要有一个酝酿期，以便项目在市场上产生话语权，树立一定的形象。此外，本项目的上市时间还应考虑以下因素：项目进展项目进度是影响项目推向市场的最大因素之一，也是项目对外形象宣传之一。如果一个项目的建设进度不断拖延，会让市场对其产生质疑，降低信心，对未来的销售产生负面影响。本项目的推广时机应与项目进展密切配合，做出准确的规划和预测，从而采取相应的市场推广策略。房地产项目销售周期从历年房地产市场形势分析，从过去的数据可以清楚地看出，年中（5-11月）是房地产销售的旺季。房地产旺季和淡季的概念越来越模糊，形成淡季不弱的持续市场热度。该项目的推广应把握传统考虑的旺季，同时把握淡季不弱的市场机会。春季广交会可以设置为客户积累期，在此期间进行宣传，树立形象，扩大目标客户群。借秋季展销会之势，打造强大社会呼声，向有购买意向的客户发起冲击。集中攻势，打造大规模销售旺季。市场竞争此外，年中（5-11月）是房地产销售的旺季，这似乎是默认的。因此，大多数房地产项目都会选择在这个时候推出市场，这往往导致市场压力大，消化不足，形成激烈的市场。竞争。2、促销时间安排根据项目进展和市场预测，“欧式风情小镇”的推广时间安排了以下五个阶段：883608年5479111012109年渗透性的宣传推广预热期引爆期强销期收成期注：假设项目预期进度正常完成三分之二的时间，即可获得预售证明渗透推广从本项目开标之日起，我们将以新闻稿的形式进行渗透性宣传推广，逐步加强力度和密度，营造本项目的市场话语权。热身期经过近两个月的广告报道，“欧式小镇”的社会形象已经形成。现阶段可以加强软文宣传的力度和密度，报道“欧式风情小镇”的项目进展和设计。概念、准备等爆炸期完成现场包装，通过强大的客户网络、个人传播、媒体宣传、软文炒作等宣传渠道，以最大的力度推广项目，洽谈并落实主要客户。强劲的销售期延续二期火爆，以秋季房交会为契机，经过前期的促销活动加深了项目形象，项目在市场上获得了一定的口碑。现阶段，该项目已经积累了一定数量的客户。看房、选房、洽谈的过程是交易的高峰期。收获期经过前四个阶段的了解、深化和火热阶段的延续，本阶段的热烈气氛逐渐平息，收获阶段进入尾声。，使该项目2008年的销售工作取得了阶段性胜利。三、各种媒体的简要回顾与分析报纸和杂志报纸和专业杂志是中小企业了解房地产信息的重要途径。大多数中小企业通过报纸和杂志获取信息。因此，我们会选择在一些相对公信力或免费的报刊杂志上刊登本项目的广告，如辽宁晚报、《城市建筑市场》周刊等。楼层书：目标客户，建筑文件将分发给本项目的目标客户群。通过建书强化项目的品牌形象，让客户对项目有更深入的了解和认可。其他：为节约成本，提高效率，利用本项目已掌握的客户信息，向目标客户群致短信、传单、邮件，采取老用户可介绍新用户享受优惠措施使该项目的信息通过现有的。有的客户进行传播，达到宣传的效果。媒体费用投放分配及原则：媒体费用是否合理对项目销售有重大影响。适量，合理分布，达到准确的原则。A、报纸广告：40%（包括硬广告和新闻炒作，主要是软文广告）。B、公关推广活动：25%（包括节假日配合舞台展览和公关活动）。C、广告制作印刷：15%（手袋、建筑书籍、户型表等）。D、户外广告：15%（灯箱广告，包括路牌、旗杆广告等）。E、展示系统：5%（包括营业部现场环境布置、楼盘环境包装等）。4.媒体策略媒体选择标准当前当地媒体情况和目标受众的行为习惯是前提，我们可以快速、直接、清晰、广泛地将我们的信息传达给目标受众，并且可以有效地使用我们的广告费用。同时，它符合以下标准并完成我们的传播目标是我们选择媒体的依据。到达率高效的可用的有效联系人数量；可选的;杂乱无章；值得记住的信息；与其他媒体和促销活动相结合；生产成本;总消耗媒体选择和理由根据区域媒体现状和目标市场，我们推荐使用以下媒体：A.“每日”理由：区域发行量最大，发行量广，权威性强。阅读人群相对较高，直接针对政府机关工作人员。B.“城市建筑市场”理由：为购房者发布的房地产专业信息，有效到达率高，向目标客户准确传播，广告成本相对较低。C、车身广告：理由：穿梭于城市，路过本项目，人流广泛，色彩斑斓，冲击力强。D、路牌和平台理由：宣传时间长、范围广、色彩鲜艳、影响力强。有利于项目和企业品牌形象的树立。E、搜房网原因：目标采购群体准确，项目各方面信息传达详细。G.东北地产网H.电视台各阶段媒体费用分配比例渗透期（2008年3月至2008年5月）算上媒体费用，一共约1万元。B.预热期（2008年3月至2008