年三季度南京房地产研究报告

137/1372004年三季度南京房地产研究报告报告第一节市场容量分析市场容量，是指在一段时刻内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。由于存在着大量的购房需求，南京的房地产市场近几年一直处于高速进展的时期，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容量）不平衡。市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了分区域、价格层次等分容量结构分析。1.2004年三季度南京市房地产市场容量分析2004年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。依照南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年南京新建商品房和存量房的市场总需求量约为1410万平米。2004年三季度，南京商品房总需求量为574万平米（包括上半年未满足的需求249万平米）。依照抉策地产研究中心2004年上半年报告的相关论述，本报告将要紧针对第三季度的需求进行分析。购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因要紧包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及都市化进程所带来的购房需求等。我们将2003年二、三季度的购房动因变化情况在图1列出，从中能够清晰的观看出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。1.1拆迁产生的购房需求比例降低2002年以来，拆迁一直是购房需求的要紧动力，因为拆迁购房需求是相对刚性的。依照南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，进入2004年下半年，拆迁购房的比例大幅度下降，由一季度的24.20％下降到二季度的20.50％，又由二季度的20.50％下降到三季度的16.3%，要紧缘故是2004年全年的拆迁速度较2003年有明显下滑，拆迁量骤降。随着南京拆迁速度的加快，拆迁购房在以后的购房动因的比例将会有所上升，见下图。

图1-12004年二季度至三季度购房动因结构变化示意图

2004年以来全省城镇房屋拆迁总量比去年有所减少，其要紧缘故是：今年以来，江苏省各地认真贯彻中央宏观调控政策，加强金融贷款和土地供应治理，适度操纵都市建设规模，引导房地产开发理性进展，有效操纵了城镇房屋拆迁的规模和数量。今年上半年全省共许可拆迁项目520个，许可拆迁面积近800万平方米，许可拆迁45000多户。从各地实际拆迁的情况来看，上半年全省实际完成拆迁面积200万平方米，仅占许可拆迁总量的25％。2004年南京打算拆迁近3万户，加上集体土地拆迁，总的拆迁户数在4万－5万户之间，这一部分拆迁户的年需求在380万平米左右。2004年一季度南京市的拆迁速度较慢，进入5月份，南京明显加快了拆迁进程。到上半年为止，南京差不多拆迁或者正在拆迁的项目有15个，共拆迁居民4149户，依照南京拆迁网截至到9月24日公布的拆迁公告2004年只有37条（而去年同期有105条）,这37条中有专门多还遇到了强大的阻力。整体来看，2004年南京市的拆迁速度较慢，但至9月份，南京明显加快了拆迁进程。尽管今年江苏省城镇房屋拆迁总量比去年减少30％以上，为确保2005年在宁进行的十运会的场馆等重点项目顺利实施，南京都市建设的步伐并没有放缓，随着南京市拆迁的逐月放量，将有效增加商品房和住宅租赁市场需求，从而进一步促进商品房的销售。另外自8月16日以来，规模空前的拆除都市违章建筑的统一行动在南京市各区展开。依照南京市的拆违工作方案，此次拆违围绕老城改造项目、迎接"十运会"项目，重点拆除"三片三线三带"的违法搭建："三片"──河西新城区，中山陵园风景区，"十运会"场馆及运动员驻地周边区。"三线"──都市进出口道路沿线，铁路及地铁沿线，河道沿线。"三带"──明城墙风光带、都市主次干道和街巷道路两侧地带、老式小区和居民院落及周边地带。这几乎意味着240多平方公里的南京市主城区全面拆除违章建筑，拆违完成的最后期限是2004年底。按打算，南京市将在国庆节前完成拆违100万平方米的任务。截至9月21日，已拆除各类违法搭建97万多平方米，拆违工作进展顺利，但拆违带来的购房需求目前还没有显现。由于2004年上半年拆迁总量的减少，使得南京市2004年三季度因拆迁产生的购房需求比例明显下降。但由于上半年的拆迁需求将大部分实现在三、四两个季度，因此三季度拆迁购房总需求仍达到了94万平米左右，占市场容量的16.3%。1.2改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大由于生活水平的提高，居民收入增加及收入预期看好产生了大量的以改善居住条件为目的的对商品房的市场需求。依照南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，在图1中能够清晰看出，改善住宅条件的购房比例持续上升。2004年三季度，这部分购房比例达到32.10%，约1.3万户左右，需求量为184万平米，较二季度的28.20%上升了近四个百分点（分析：略）。1.3投资购房比例差不多平稳依照南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，2004年三季度投资购房的比例与上季度差不多持平，达到23.40%，进入三季度，受到政府宏观调控特不是4月1日起开始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”的政策阻碍，如购房首付门槛提高、存贷款利息可能升高及出租投资收益率偏低等各种因素的阻碍，在以短期投资为目的投资购房需求量接着下降，而以中长期投资为目的购房需求有所回升的趋势背景下，三季度南京市投资购房需求比例由二季度的23.60％下降到23.40％，需求量约在134万平米左右。抉策地产研究中心认为：从长期走势来看，南京市投资购房比例将会有一定程度的反弹，缘故在于：随着长三角经济一体化的进展，南京市投资购房比例将与周边几个都市的状况逐步拉进，特不是异地投资置业产生的增长回在2005有比较明显的增加；而随着都市经济的进展和人口的逐年增加，出租收益率将有所增长，中长期投资行为将有进一步的增加；另外同时有自住打算与中长期投资双重目的的二次置业行为也会有持续的增加。1.4结婚购房比例保持稳定依照南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，由于南京市商品房总价供给结构性矛盾和房价上涨速度超出结婚年龄段人群的承受能力，2004年三季度，有结婚购房意向的购房者的总量差不多保持稳定，三季度结婚购房需求达106万平米，占三季度购房总需求的18.4%，比二季度的19.50%有轻微下降，但因为相关于投资及改善居住条件的购房需求，结婚需求有较大的刚性，抉策地产研究中心认为，长期来看这一部分的需求将呈稳定上升趋势。需要提醒注意的是这部分需求与改善居住条件需求有部分重叠。1.5都市化进程中产生购房需求增速平稳南京经济正处于高速稳定的进展时期，目前都市化水平以每年2％左右的速度增长，人均住宅面积的稳定增加和外来人口的定居需求比例的增大，表现在购房需求中就成为明显的扩大。依照南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，2004年三季度由于都市化进程所带来的购房需求为56万平米，占购房总需求的9.8%。2.南京房地产市场需求特征分析市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的，满足的可能性特不大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素的阻碍特不大，需要在一定条件下才能得到满足。依照抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开始逐渐转向潜在需求领域。依照南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年三季度，南京市商品房总体需求约为574万平米，其中有261万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而313万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的缘故，特不是价格方面的缘故，没有能够实现。需求无法在短期实现已成为南京市房地产市场的要紧需求特征。抉策地产研究中心购房会员俱乐部三季度数据显示，在受访的潜在购房者中有45.9%的人群认为南京的“房价过高，难以承受”；有54.1%的人群认为南京的“房价偏高，牵强能够承受”；认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为0%；与上季度相比，认为南京房价高的比例有所上升（详见本报告第四节的相关内容）。因此连续上季度的观望气氛，三季度南京市各个片区的楼盘的销售状况并不容乐观。3.2004年1-9月房地产市场交易状况分析3.1新建商品房交易情况依照南京市房产局公布的交易数据：2004年1-9月份全市商品房销售面积582.91万㎡，同比增长5.6%，明显低于去年平均34%的增幅，1、2、3季度销售量分不为194.29、197.05和191.57万㎡。三季度具体情况如下：2004年6-9月南京市商品房交易总量为191.57万㎡。数据显示三季度南京市新建商品房交易量与变化速度没有大的变化。3.22004年1-9月存量房、经济适用房的交易情况依照南京市房产局数据：1－9月份全市二手房交易面积为313.84万㎡，同比下降4.98%，其中二手房住宅交易面积为269.76万㎡，同比下降9.20%。在全市中，江宁区、鼓楼区和白下区二手房成交量位于前三名，分不占总量的18.64%、16.63%和12.85%。今年三季度全市二手住宅交易面积为82.66万㎡，同比下降4.21%。随着南京都市拆迁规模的扩大，今年南京有9个地块的经济适用房项目，共计342公顷。原打算开工建设经济适用房146.24万平米，竣工122.5万平米，共15798套。截至5月中旬，已开工97万平米。依照今年的都市建设总体规划，全年南京市国有土地拆迁需要申购经济适用房1.6万套、集体土地拆迁约需3万套、城镇双困家庭约需5000套，共计5.1万套，扣除现土地开发余房5000套和今年正在建设的15798套，当前经适房建设总量还有30202套的缺口。3.32004年上半年及三季度未实现的需求分析依照南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型的数据，2004年上半年由于价格、区位、楼型等方面的缘故未能实现的需求为249万平米。三季度的市场容量为574万平米，而三季度市场的实际总供给量是592万平米，已供稍过于求。从供需比看，连续二季度的进展，市场上存在着大量未被实现的供给和持续累积的购房需求，总量尽管差不多均衡，但实际的市场消化速度却放缓了，在一定的时刻内，例如至2005、2006年，大量累计的潜在需求因为在商品房供应格局、房价、地区经济的变化下将有可能转化为租赁需求，临时退出购买需求总量，也确实是讲，南京市房地产市场总量严峻供大于求的时代差不多到来，市场的供需比例将会随着消化速度进行自我调节，然而这种调节又有一定的滞后性，抉策地产研究中心建议应该依据多方面的数据和市场表现对项目开发和营销节奏进行风险操纵。数据显示，三季度南京的房地产市场接着呈现严峻的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有313万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的缘故在短期内未得到满足；另一方面至少有331万平米（三季度未消化的供给量）的商品房同样是因为价格、区位、配套等方面的缘故在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾特不突出！（详见本报告第二部分“产品结构分析”。）•

2004年三季度需求结构分析4.1各片区的需求结构分析及季度变化情况商品房与一般商品最大的不同确实是不动性，因而在一个较大范围内的地区市场，将会呈现出明显的区域特征。从而呈现出不同的市场特征。依照南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到2004年三季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示：

图2003年三季度至2004年三季度南京市各片区需求比例变化图上图能够看出，河西的需求份额从2003年三季度至今年上半年始终处于缓慢下降的趋势，但在三季度有小幅度的回升；江宁、江北片区的需求份额从二季度的18.30%下降到三季度的15.8%；城南、城中片区的需求份额则显示出曲线上升的趋势，总体形势良好；城东、城北片区的三季度需求份额变化则比较平稳。总体来看三季度商品房市场需求格局的变化比较明显：河西总价较高的商品房供给面积偏大使得河西片区市场容量没有在供给放量的背景下有所提升，而城东、城南则成为河西片区替代供给区域，因此三季度城南片区市场需求比例有小幅提升；江宁和江北片区的需求比例持续降低的要紧缘故是购房者在这两个片区的配套建设的速度滞后状况下无奈向其它区域转移；城中片区近期供应量有所放大特不是新建住宅供应量的放大对需求的引导作用特不明显，表现为市场需求份额的提升比较快，而城中二手房市场供应量的弹性专门大也是吸引市场需求份额的重要因素；南京市民钟情的城东片区的需求份额变化是最平稳的，新东郊麒麟镇版块供给量的反弹将在以后半年内进一步导致城东片区需求份额的提升。4.2价格层次需求结构分析及季度变化情况价格是制约需求实现的最要紧的因素，也是购房者最为关怀的敏感因素。依照抉策地产研究中心南京购房者俱乐部的数据，2004年三季度南京市商品房价格层次市场容量（需求比例）结构如图1-3。图1-42004年二、三季度南京市商品房价格层次需求比例（单位：元/平米）抉策地产研究中心三季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者对可承受的最高单价多在3000-5000元/㎡的区间内，其中对单价在3001-4000元/㎡之间的比例最高为39%；其次是单价在4001-5000元/㎡之间的比例为29.6%；处于第三位的是单价在3000元/㎡以下的，比例为16.1%；比例最低的依旧是单价较高的6000元/㎡以上的，比例仅为4.2%。与2004年二季度相比，消费者对高房价的心理承受水平有所上升，要紧反映在能够承受的最高单价在5000元/㎡以上的比例从10.00%上升到10.80%；能够承受的最高单价在6000元/㎡以上的比例从2.60%上升到4.20%，提高了1.6%；其他价位段的比例变化不大。

图5-22004年三季度潜在消费者对可承受最高总价的统计（单位：元/套）2004年三季度潜在消费者可承受最高总价的调研结果如上图所示。按照单户需求面积125平米计算，则以能够承受的最高总价的高位计算，购房者的理想单价如下表所示：

能够承受的最高总价（元/套）2004年三季度需求比例按照单户120平米面积依照总价承受能力换算的理想单价（元/平米）20万元18.20%166730万元15.50%250040万元35.10%333350万元14.50%416760万元10.50%500080万元6.20%6667

从南京市三季度消费者对可承受的最高单价与理想单价的交叉分析能够看出，尽管购房者对单价的承受能力有所提高，但为了实现购房需求，在总价限制下，购房者只有牺牲购房面积，也确实是讲，实际上80%以上的购房者的理想单价在4100元以下。但在实际供给下，潜在消费者对可承受的最高单价的心理承受水平被迫提升。

4.3楼型层次需求结构分析及季度变化情况

图2003年四季度至2004年三季度南京市分楼型市场需求比例

从上图能够看出，从2003年四季度到2004年三季度潜在消费者对各种楼型的需求情况中，对多层的需求比例一直比较高，而对小高层和高层的需求比例呈现持续小幅上升趋势分不达到36.9%和15.6%。参照三季度的分楼型商品房细分市场的供给比例可知，由于城中、河西、城北小高层以及高层建筑开发及竣工比例大幅增长背景下，购房者对小高层、高层的市场需求比例接着上升是比较正常的。另外近郊如江宁片区的联排不墅项目由于总价较低需求比例有所上升。4.4户型层次需求结构分析

图2004年三季度潜在消费者对户型的偏好统计2004年一到三季度，消费者对二室一厅、三室一厅的户型需求比例比较平稳，波动不超过1%；对二室二厅的户型需求比例则出现了小幅上升，增长了4个百分点，同样对三室两厅的户型需求比例也增长了近2个百分点，讲明在同等面积的情况下，消费者更注重分区合理，希望餐厅和客厅分开，以便更好的爱护居者私人空间的私密性；而对单室套的比例仅为1.9%，那个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前对该户型的供给比例太小，消费者没有选择。第二节产品结构分析产品结构分析，要紧是从供给的角度来分析市场的状况，包括土地的供给情况、新建商品房的供给结构以及房地产投资概况。在新建商品房的供给结构中，既有供给总量的分析，也有细分市场供应结构的分析。另外，本节还从供需平衡的角度对目前的南京房地产市场运行状态进行了综合分析。1.2004年三季度市场供给状况1.12004年1-9月全国及江苏省固定资产投资总量今年1至9月，中国全社会累计完成固定资产投资45102亿元，比去年同期增长27.7%，增幅比上半年降低了0.9个百分点。依照国家统计局10月25日公布的数据，今年前三季度，城镇投资38028亿元，增长29.9%，增幅比1-8月回落0.4个百分点，比上半年回落1.1个百分点；农村投资7074亿元，增长16.9%，比上半年回落0.4个百分点。在城镇投资中，国有及国有控股投资21913亿元，增长24.9%；住宅投资7065亿元，增长26%。从新开工项目情况看，城镇累计新开工项目108154个，比去年同期增加7323个。从房地产开发投资情况看，房地产开发投资8357亿元，同比增长28.3％，增幅比１－8月降低了0.5个百分点。依照江苏省统计局数据，江苏省1-9月实现固定资产投资4648.86亿元，同比增长34.7%，其中房地产投资为765.21亿元，同比增长47.7%；商品房施工面积9846.23万㎡，同比增长48.9%；竣工面积1506.61万㎡，同比增长26.4%；销售面积1533.90万㎡，同比增长12.2%。1.2南京市2004年三季度房地产开发投资状况

图2-12003年至2004年三季度南京市固定资产投资与房地产投资额（单位：亿元）

从上图能够看出，2003年至今，由于国家的宏观调控阻碍，今年上半年固定资产投资总额和房地产投资总额都有所回落，增速也趋缓，但到三季度开始回升，今年1-3季度，南京市完成全社会固定资产投资828.06亿元，其中差不多建设完成投资349.21亿元，同比增长15.2%；房地产开发完成投资189.42亿元，同比增长53.0%。三季度南京市固定资产投资总额和房地产投资总额分不达到349.14亿元和79.07亿元。

2003年至2004年三季度南京市固定资产投资增长速度如下图所示：

图2-22003年至2004年三季度南京市固定资产投资增长速度

在宏观调控政策作用下，全市固定资产投资增速有所趋缓，由一季度的72.8%回落到上半年的23.1%，进入三季度以后，在国家重点工业项目和“十运会”城建项目的支撑下，投资增幅开始逐步回升。2.南京市2004年三季度南京市土地供应状况今年6月，南京市政府公布《市政府关于进一步治理整顿土地市场秩序的通知》明确收回了江宁、浦口、六合三区国土资源治理权，从而把土地的治理和经营权全部收归南京市国土资源局，实现了土地的统一规划和利用，同时增大住宅用地的供应量，尤其是加大中低档住宅的供应量，减少高档住宅供应量，从而促进多层次住房保障体系的建立。另外，由于11月对农用地转用审批开禁，有可能进一步扩大四季度的土地供应量，因此，南京市四季度的土地供应应该可不能出现紧张状况。依照南京土地交易中心的数据，2004年1－9月，南京市通过招拍挂方式共出让经营性用地375.56公顷，成交价款48.75亿元。仅今年三季度南京市共挂牌出让土地18幅，出让面积163公顷，但实际成交12幅，成交面积118.3公顷，成交金额11.3亿元，1/3的出让土地流拍。这要紧是受到国家土地和金融双紧政策的阻碍，使得开发商不得不对拿地普遍采取较为审慎的态度。同时，土地市场的“退烧”客观上将有助于操纵开发成本，有利于房价的平抑。2004年南京市规划推出150公顷的经济适用房用地，90公顷的中低价商品房用地。今年，市政府加大经济适用房、中低价房的建设规模，仅上半年，全市经济适用房竣工并交付建筑面积189.25万平方米，比去年同期增长66.7%。三季度仅江宁区挂牌出让地块4幅，出让面积90.9公顷，成交金额5.3亿元；六合挂牌出让地块3幅，出让面积6.46公顷，成交金额0.2亿元。可能今年四季度将挂牌上市的土地有10幅，出让面积在26.44公顷以上。

表2-1三季度挂牌出让土地统计表区域地块数量实际出让面积（单位：平米）是否成交成交金额（单位：万元）江宁区4908982成交

53700江北区364636.42245河西区246467.914600城中区12728.348602174918.8未成交——城东区1109001.2成交18000城北区152031.2196003259568.1未成交——城南区112175.0——

3.南京市2004年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况依照南京市统计局公布的数据，今年上半年，南京市经济适用房建设投资7.4亿元，同比增长55.4%，高于房地产开发投资增幅21.3个百分点，经济适用房建筑面积189.25万平米，比上年同期增长66.7%。见下图：目前，全市共有九个经济适用房片区，一次性规划用地总面积6157亩，规划建筑356．39万平米，可建住宅41300套。依照南京市政府的规划，在原打算完成120万平米竣工面积的基础上，下半年再建设30万平米经济适用房。能够确保年底有150万平米经适房竣工、交付。今年全市已规划建设南湾营、幕府西路等五处中低价商品房建筑面积共77.07万平米，上半年已开工两处。2004年下半年至2005年度，由于经济适用房和中低价商品房供应量增加，中低价位商品房供需紧张状况会有所缓解。4.南京市2004年三季度南京市商品房供应情况4.12004年三季度商品房总体供需状况依照南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年三季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括二季度的未满足的需求90万平米）为574万平米（其中新建商品房需求344万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为592万平米（其中新建商品房实际供给366平米）。总的供需比为1.03：1，供略大于求，新建商品房的供需比是1.06：1。

需要指出的是，供需比反映的是南京商品房市场总体的供求状况，关于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例，本报告除给出南京市总的供需比例外，还对各个细分市场的供需状况进行交叉分析，欲了解更加详尽的信息，敬请关注抉策地产研究中心的定制研究产品《南京市月度分片区市场特征监测报告》。相关调研数据的处理方法见本报告综述中的抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型。4.22004年四季度南京市新建商品房供应总量依照南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新监测数据，2004年三季度南京新建商品房的实际供给总量为366万平米，统计方法参照抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型。4.3分结构的新建商品房供需平衡状况4.3.1分片区的新建商品房供需分析

图2-32004年前三季度分片区的新建商品房供需比从图2-3片区供需比变化图能够看到，2004年一、二、三季度南京市房地产市场的供需比例的变化情况。三季度江宁江北片区、城南片区、河西片区的供需比差不多大于1，且供需失衡情况比较严峻，城北片区供需比为1.18，供需差不多平衡；城中片区供需比为0.8，城东片区供需比为0.61，供不应求的情况较一季度与二季度有所加剧。2004年三季度是楼盘销售旺季，江宁、江北及河西片区都有大量的新楼盘进入市场，大大增加了片区的市场供给量，同时，通过一段时期的进展，购房者对这些片区的购房需求量已差不多稳定，在有效需求不变甚至逐渐减少而供给仍在持续增加的情况下，最终造成了这些片区供过于求的局面。城北片区的情况相对稳定，供需比例一直保持在1左右。那个地点的楼盘供给量一直不多，然而由于购房者对城北片区的需求比例变化比较平稳、供给增长也不是专门高，使得城北片区不多的供给量已能满足购房者的需求。城东、城中片区的商品房供给专门少，而购房者关于这两个片区的需求却呈上升趋势，使得城东、城中片区供不应求的局面有所加剧。结合第一节未实现的需求分析，我们能够清晰的看出，2004年三季度未实现的需求要紧集中于供需比小于1的城东片区和城中片区，而未被消化的供给要紧集中于供需比过大的河西、江宁江北以及城南片区。因此，供需的平衡是受众多因素阻碍的，在以下报告中我们将更加全面的分析那个问题。4.3.2分价格层次的供需分析

图2-42004年三季度南京市新建商品房分价格层次供需比图2-4显示了2004年三季度分价格层次的供需比例情况。2004年三季度，南京新建商品房在价格层次供需结构失衡情况仍然比较严峻。从上表中数据能够看出，5000元/平米以下的商品房市场供不应需，供需结构矛盾较之二季度略有缓和，缘故在于三季度中江北、江宁片区3000元/平米左右的商品房供应量增加较多。同时，与二季度相比，5000元/平米以上的商品房市场供需比例有所下降，缘故在于由于南京市近期商品房价格一直较高，购房者对5000元/平米以上的价格同意能力也在变强，需求量有所增加。4.3.3分楼型的供需状况

图2-52004年一、二、三季度南京市商品房分楼型的供需比变化

由图2-5，能够看出，2004年三季度的楼型供需比较之前期，有所变化。多层及小高层住宅的供需比在1左右，同时都在缓慢上升。其中多层住宅的供需结构矛盾在逐渐缓和中，供需相对平衡，而小高层住宅目前供大于需，且差距在逐渐拉大。但总体而言，分楼型细分市场供需结构仍然存在矛盾，然而仍不够明显。市场中的高层住宅与不墅的供需结构失衡情况则较为突出，尽管近期不墅市场的供需比例有所减少，然而供给市场仍远大于需求市场容量，这二者市场属于压力较大的细分市场，具体的市场表现确实是高层住宅与独立不墅市场供需比大于1，市场消化速度的明显放慢。5.2004年四季度南京市新建商品房供应状况5.12004年四季度南京市新建商品房供应总量抉策地产研究中心因为拥有较全面、及时、准确的南京在售楼盘数据库，有能力对以月为单位的楼盘供给、吸纳、变化率做出较为精确分析，分析模型见本报告综述部分。依照南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据，2004年四季度南京新建商品房的供给总量约为350万平米，与三季度差不多持平。5.22004年四季度南京市新建商品房供给状况分析5.2.12004年四季度南京市新建商品房分片区供应状况图2-62004年四季度南京市新建商品房分片区供应比例

在2004年四季度南京新建商品房的供给中，江宁片区最高，占到了23.82％，要紧是由于该片区存在着大量的未被消化的住宅，同时新增供给较多的缘故，由此能够看出，江宁片区的住宅市场严峻供过于求，供需矛盾将会更加突出。2004年四季度城中的供应量占到总体的20.43％，处于第二的位置。因为城中片区楼盘数目较多，供给量专门大，同时由于物业类型以写字楼为主，市场消化周期较长；河西片区以17.82%位于第三，河西片区以住宅为主，市场供给增量较大，四季度仍然占取了相当大的份额。鉴于本报告是常规层次的研究报告，有关各片区的具体供给情况不再赘述，若想了解详情，请关注抉策地产研究中心的《南京房地产市场片区市场特征监测月度报告》。5.2.22004年四季度南京市新建商品房分物业供应状况图2-72004年四季度南京新建商品房分物业供应比例

2004年四季度，南京市新建商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的74％，接下来是商住写字楼，占到供应总体的17％。商铺和不墅分不占到供应总量的5％与4％。5.32004年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比5.3.1分区域市场供给比较

图2-82004年三、四季度分区域供给比例变化由图2-8能够看出2004年三季度向四季度过渡中，南京新建商品房供给的变化趋势：江宁江北片区的供给份额增加特不明显，城东片区的供给份额略有增加，其余如城中、城南、河西、城北的供给份额略有减少。四季度尽管城中、河西等片区都有新增楼盘，然而由于江宁江北片区增加楼盘较多，且增加的供给总量在市场供应总量所占的份额专门大，使得其他片区供给的份额被“冲淡”甚至减少。出现这一情况的缘故在于：江宁江北片区前期剩余供给较多，新增供给总量也较多，从而在市场中的份额变化最大；城中、河西片区楼盘供给量专门多，消化速度不够快，因此在四季度供给份额变化幅度不大；其他片区由于供给总量在市场总量中所占份额专门小，因此供给份额的变化体现不明显，变化幅度较小。三季度城北片区商品房价格明显上升这与供给总量的比例分额持续偏低有关系，可能四季度该片区的商品房价格涨速可能较其它片区接着领先。与三季度分片区的市场供需情况进行对比，在以后的四季度中，江宁江北片区供过于求的情况将会加剧。城中、河西片区供需比也将会接着增大。城北、城南片区变化一般。整体市场供大于求，市场压力将进一步加大，如何在这种市场中求得生存和进展，我中心将在相应的《南京房地产市场片区市场特征监测月度报告》中进行详细的分析，敬请关注。5.3.2分物业类型市场供给比较

图2-92004年三、四季度分物业类型的供给比例变化比较图由图2-9能够看出，2004年三季度与四季度的供给对比中，住宅供应比例差不多稳定，绝对增加量约为13万平米左右；不墅项目供应有少量增加；商住、写字楼供应比例略有降低；商铺供应量比例变化明显，增加了约10多万平米。增加的住宅要紧集中在江宁、江北以及河西片区，这些片区都差不多供过于求；新增的商铺分布较为分散，几乎各片区都有少量增加。第三节价格研究本期价格研究以南京抉策地产研究中心楼盘数据库数据为依托，对南京市不同区域、不同物业具有代表性楼盘（新建、在售商品房）的销售状况进行连续跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究本季度南京市房地产市场价格特征。本期价格研究内容要紧包括：2004年10月南京抉策70典型楼盘价格指数、南京市新建商品房总体价格水平、新建商品住宅价格水平分析以及分物业、土地、存量商品房（二手房）和经济适用房、中低价商品房价格水平分析，南京市商品房价格成因及价格走势分析。1.供给价格水平分析1.1抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数2003年8月，南京抉策地产研究中心创立了南京市70典型楼盘价格指数评价系统，是南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的数据库系统。南京市近100家在建、在售的房地产项目的开发及营销代理机构与我中心签定有70指数数据交换协议，并从2003年8月起每月提供一次最新的楼盘信息、销售动态与价格信息及业主信息，所有数据汇总在抉策70典型楼盘价格指数数据库，相关研究将定期公布在《抉策地产研究中心南京市70典型楼盘价格指数报告》（双月公布）中。注：70指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情及相关市场动态行情差不多上重要的指标项目。我们把2003年8月第一期70指数值定为100，依照2003年10月、12月2004年2月公布的抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据，运用系统模型得到2004年10月抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数。本期指数变化如下：1.1.12004年10月抉策南京70典型楼盘价格总指数表公布时刻南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.69％2004年04月118↑1.7％2004年02月116↑4.5%1.1.22004年10月抉策地产南京70典型楼盘指数分区指数表公布时刻分区域指数城北城东城南城中河西江宁江北2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑

1.1.32004年10月抉策地产南京70典型楼盘指数分物业指数表公布时刻住宅商住写字楼不墅2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑

本期南京抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数分析表明，2004年6月至10月南京市房地产市场总指数、分区指数、分物业指数都上升了2-15个点，与上期指数相比上升较大。2004年10月以来南京市商品房市场价格波动较大（除个城东片区外），其它片区的商品房价格均有不同程度的涨幅，其中城中片区涨幅最大，涨幅20.30%。但个不片区（如城东片区）出现小幅下滑，有些片区供应量明显增加。因此，供应结构性失衡始终是南京市房地产市场的主导因素。据国家统计局对全国35个大中都市房地产市场调查显示，三季度我国房地产市场持续高温，价格接着大幅上涨。三季度，房屋销售价格比去年同期上涨9.9%，土地交易价格上涨11.6%，房屋租赁价格上涨2.1%。三季度与二季度相比，房屋销售价格上涨1.9%，土地交易价格上涨1.3%，房屋租赁价格上涨0.6%。其中排在前5位的都市是：沈阳19.2%，南京17.7%，重庆15.6%，上海14.9%，天津13.4%，南京房价涨幅位居全国第二。尽管受到宏观调控的阻碍，但南京市前三季度贷款增量、增幅依旧保持较高水平，各项贷款余额占全省贷款总量的30％，新增贷款占全省增量的28％，均排在全省各市首位，全市金融机构余额存贷比达95.6％，增量存货比达109％，当年新增贷款超过新增存款；贷款同比增幅达22.5％，高于全市GDP的同期增长速度4.4个百分点，差不多上与全市经济增长的合理信贷资金需要相适应。可能下半年及今后南京市信贷结构将发生变化，可能全年贷款增幅在20％左右，略高于经济增长速度，贷款增量在700亿元左右。重点基础设施建设贷款将维持增势，重点行业、重点企业的贷款需求仍将得到差不多满足，随着各行信贷政策的紧缩，国有商业银行将经营重点放在保证重点企业和优质客户商，重点行业、重点企业仍将得到较多的信贷支持；房地产开发类贷款将有所减少，但个人房地产贷款将接着增加，对房地产业的各项调控措施将使南京市金融机构提高贷款门槛，减少对房地产开发类贷款的投放，并有可能收回部分房地产企业的贷款额度，但随着今后房地产销售的接着增加，个人房地产消费贷款也将随之增加。联系抉策地产研究中心70指数的走向，再结合上述相关政策法规，讲明第三季度南京市房地产进展较大，同时进展速度也较快。1.2新建商品房价格水平分析图3-12004年6月-2004年10月南京市新建商品房价格走势（单位：元/平米）依照抉策地产研究中心楼盘数据库和2004年10月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区作为统计对象，依照供给面积与市场价格加权计算，得出2004年10月新建商品房加权平均价格为5048元/平米，七大片区均价如图3-1所示。由于城东麒麟镇版块供应量逐渐放大,城东商品房均价涨幅显得不够明显,而河西片区均价涨幅接着了上半年的速度达到5979元/平米，城中商品房均价跃升较快要紧是受新近开盘项目起价较高以及两个开盘价位较高供应量较大的商铺价格的拉升阻碍，达到了7985元/平米。

图3-22004年6月-2004年10月南京市新建商品房均价涨幅图（单位：元/平米

如图3-2所示：依照抉策地产研究中心公布70指数至今，2004年6月至2004年10月以来，南京商品房总均价上涨98元/平方米，其中涨幅最大的仍为城中，为1287元/平方米。1.3新建商品住宅价格水平分析

图3-32004年10月南京市新建商品住宅价格走势（单位：元/平米）依照抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，得出2004年10月新建商品住宅价格走势统计如图3-3，2004年10月南京市新建商品住宅均价为4762元/平方米，与2004年6月相比增长112元/平方米。2004年10月南京市商品住宅均价超过7000元/平方米的为城中片区，河西片区的价格已达5765元/平方米，其余片区也均有不同程度的上涨。其中城南和城北上涨较快，要紧是这两个片区相关于城中地区直线距离较近且都有地铁立即开通的利好阻碍。图3-42004年10月南京市新建商品住宅价格涨幅（单位：元/平米）；

依照抉策地产研究中心70指数数据统计，2004年6月至2004年10月，南京市商品住宅总均价上涨了112元/平方米，其中涨幅最大的为城中片区，达1502元/平米。1.4分物业新建商品房价格水平分析依照抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，2004年10月南京分物业新建商品房价格走势，如图3-5：

图3-52004年10月新建商品房分物业价格走势（单位：元/平米）本期70典型住宅加权均价为4762元/平方米，商住写字楼均价为7130元/平方米，不墅及公寓加权均价为7136元/平方米。其中公寓及不墅涨幅较大，涨幅15.47%。相关数据见下图。

图3-62004年6月至10月南京市新建商品房分物业均价涨幅

近期南京市不墅和高档公寓销售状况较好，依照抉策地产研究中心消费者调查数据显示，三季度分物业市场容量中对不墅和高档公寓的需求占商品房总需求的4.8%。通过对新建商品房物业均价的对比分析，能够得知，不墅、高档公寓涨幅较大，那个变化要紧与南京市住宅消费升级换代需求大量增加及购房者追求高品质生活需求的趋势相关，而由于商住、写字楼要紧集中在城中片区，新近开盘的项目涨幅也较快，相比之下，一般商品住宅的涨幅较慢，要紧是因为江宁和江北的供应比例较大对全市均价有下拉阻碍，但在几个主城区目前南京市新建商品住宅的价格涨幅仍然维持较高的水平。1.5经济适用房价格水平分析2004年南京市政府进一步加大经济适用房、中低价房建设规模，仅上半年，全市经济适用房建设投资差不多同比增长了55．4％，增幅超过房地产开发投资21．3个百分点，竣工并交付经济适用房建筑面积189．25万平方米，比去年同期增长66．7％。南京市每年经济适用房和中低价商品房的供应量一般保持在商品房市场供应总量的10％到20％之间。全市共9个经济适用房片区去年一次性规划用地总面积6157亩，规划建筑356．39万平方米，可建住宅41300套，扣除当年相关需求，仅有5700套的剩余。对此，南京市政府决定，在原打算完成经济适用房120万平方米竣工面积的基础上，下半年再追加建设30万平方米，即年内工完成150万平米经济适用房的建设任务。拆迁新政的实施导致拆迁成本比前几年平均增加了30％以上，经济适用房与建设成本倒挂的现象日趋明显。经适房指导价将按不同级不土地分不确定销售价格。其中，六级地区为每平米1500元-1800元；五类地区每平米1800元-2100元(以上均按建筑面积计算)；四级地区的价格则要经物价局初审后，报经市府批准。随着政府加大经济适用房、中低价房的投资规模。今年经济适用房、中低价房供应量明显高于去年。尽管今年的经适房总量比去年增加，然而中低价商品房和经济适用房的建设总量占商品房总量的比重相对较小，因此对南京市各片区商品房均价还没有实质性的阻碍。1.6存量房价格水平分析依照抉策地产研究中心二手房数据库监测数据统计得2004年10月各片区二手房均价如图3-7：图3-72004年6月-2004年10月南京市存量房市场价格走势（单位：元/平米）依照抉策地产研究中心南京房地产存量房（二手房）数据库检测数据统计得2004年10月南京各片区存量房价格，数据跟踪项目包括：房源的地址、面积、户型、年代、楼层、单价、总价、设施等。如图3-7所示：2004年10月南京市二手房价格持续上涨，城中和江宁涨幅较大，分不已达5985元/平米和3389元/平米，城中价格上涨较快是因为其地理位置缘故，交通比较方便等。江宁的二手房要紧是次新房为主，也同样受到了购房者的亲睐。其他片区除江北外也有不同程度的上涨，江北二手房价格差不多平稳的缘故是因9月以来该片区新建商品房的供应量的增加较大。1.7南京市租赁行情分析从房屋租价和销售价来看南京房地产租赁市场行情，目前租赁价格水平比较低，由于南京新建商品房价格相对过高，一部分准购房者宁愿选择租房。依照南京抉策地产研究中心出租房数据监测数据统计得出，出租房市场租赁价格与上期相比有明显上升；要紧缘故是南京外来人口增多和高校开学，市场对租赁房的需求量增大。一般住宅租赁市场价格与商品房、商品住宅、二手房价格有所不同，因此，租赁市场月租金要紧已出租房的年代、户型、装修程度等因素紧密相关。

图3-82004年10月南京市分片区一般住宅租赁均价（单位：元/平米/月）

1.8土地价格水平分析表3-12004年三季度南京各片区楼面地价统计片区交易数（件）2004年三季度楼面地价（元/平米）2004年二季度楼面地价（元/平米）河西22618.302865城东11376.13——城北13139.142971江北3289.44——城中114844.41——城南————788江宁4492.311387.2全市12795.462030注：1.楼面地价统一以容积率1.2计算；2.统一以净地计算。2004年三季度南京各片区楼面地价情况如表3-1：数据显示，2004年三季度南京市土地出让楼面地价为795.46元/平米，与二季度相比有所，三季度商业用房建设用地成交地块较少。城中片区相关于其它片区来讲，2004年三季度土地出让楼面地价较高，缘故是商业用房出让；三季度全市商业用房出让较少，同时出让的地块要紧集中在江北和江宁，主城区地块出让较少，因此三季度全市楼面地价比二季度楼面地价来的低，我们提醒您应该重点关注热点片区的楼面地价。2.2004年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析2.1供需比例失衡对房价的阻碍2.1.12004年三季度商品房供需状况对房价涨幅的阻碍分析依照南京房产局的资料：今年前9月南京商品房累计上市729.18万㎡，同比增长83.04％，三季度以来，除了城中商品房供不应求，南京市各片区商品房供需比均大于1，商品房买方市场特征差不多显现。而7至9月商品房价格表现的要紧特点是总体涨幅较二季度有明显上升，这充分讲明三季度商品房的在片区、价格等细分商品房市场上的供需结构性失衡有所加重，而且这种作用可能会成为今后南京市房价的主导阻碍因素。因此研究细分市场的价格成因及走势将变得越来越必要越来越有意义和价值，抉策地产研究中心依托三大数据库系统基础能够为您提供各种细分市场研究，诸如研究季度市场容量和消费者需求变化的《南京市房地产市场季度消费者调查与研究报告》以及研究片区市场动态《南京市分片区房地产市场特征监测报告》。2.1.2价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的阻碍图3-92004年二、三季度南京市商品房价格层次需求比例数据显示，目前南京市房地产市场的单价一般都在5000元以上，而对此价位段的需求只占16％左右。尽管与二季度相比，提升了4％。但此价位段的比例依旧较小，讲明目前南京市商品房市场供需结构性矛盾仍然十分严峻。这种结构性矛盾无法短期内化解，从房地产长远进展来看会对房价产生一定的抑制作用。2.2经济进展与消费能力增长支撑南京房价今年三季度，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市都市居民人均可支配收入为8562．61元，，比上年增长11.5%。以上数据表明，宏观经济快速进展，居民收入增长较快，为房地产进展提供了良好的宏观环境；而南京市各项都市建设速度将接着加快，仅仅下半年河西就将投入建设资金40亿元，从而推动房地产进展。与此同时，都市居民的消费水平在不断的提高，消费需求也在不断的提升，这讲明南京居民的商品房的购买力在不断的提高。而宏观经济的持续走好，必定增强消费者的信心。增加对房地产、汽车等耐用消费品的消费量。近年来，股市持续低迷，存款利率低，而社会高收入阶层财宝日积月累，急于查找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望。因有如此强劲的需求力量支撑着南京房市，必定会进一步推动整体房价的上涨。2.3房地产开发投资增幅对房价的阻碍据国家统计局资料，前三季度，全国全社会固定资产投资45102亿元，同比增长27.7%，分不比一季度和上半年回落15.3和0.9个百分点。房地产开发投资增长28.3%，比一季度回落12.8个百分点。从统计数据能够看出，房地产市场的宏观调控差不多取得了一定的效果，房地产开发投资的增幅有所回落。从南京统计局公布的数据看，南京市一至三季度，全市完成全社会固定资产投资828.06亿元，同比增长29%。其中差不多建设完成投资349.21亿元，同比增长15.2%；更新改造完成投资110.28亿元，同比增长28.3%；房地产开发完成投资189.42亿元，同比增长53.0%。尽管由于国家的宏观调控，房地产开发投资增幅有所回落，但从目前状况来看增幅依旧较大。特不是投资结构不均衡现象特不严峻。中高档商品房开发量过大，直接导致了房价的攀升。因此尽管房地产开发投资减小了，但房价仍接着保持了增长态势。2.4宏观金融政策对房价的阻碍2004年三季度，国家进一步加大对房地产的宏观调控，由银监会下发的《商业银行房地产贷款风险治理指引》进一步提高了对房地产的贷款门槛。使部分房地产开发企业资金紧张，《指引》中再次提高了房地产开发项目资本金比例，由121号文中规定的30％又调高了5个点。（在121号文之前，其比例仅按建设部相关规定操纵在20%以上）除去对房地产行业投资规模和结构的调整上的考虑，此举更多是为了进一步提高房地产开发商投资资本。这标志着“廉价、充分的资金供应市场差不多结束，拿地、抵押、开发、卖房这一简单的赚钞票方式今后专门难持续”即以小博大的商业模式终结。因此从长远来看，政策的长期作用将促进房地产向理性方向进展，打压投资等形成的房地产泡沫。首付比例的提高和银行加息等政策已开始阻碍房地产市场消费端，更使购房者压力加大。总体上讲房价的理性进展之势差不多日趋明显。2.5行业的互动效应带动房价上涨当前，由于房地产的迅速进展，从而带动了装饰行业的进展，装饰材料价格较去年上涨了10个百分点。消费者对汽车的价格评价较高的比例已从去年的53％下降到43.8％，近年来，南京私家车进展势头迅猛，比上年增长55．87％。到目前为止，南京的私家车拥有量差不多超过10万辆，日增100辆以上。私家车迅速进入千家万户，使居民购房的地域范围更为扩大，从而带动了住房的需求，拉动房价上扬。反过来，住房需求的增加，又促进了私车消费的增加，从而形成行业间的互动效应。2.6商品房直接成本带动房价上涨土地成本的上涨——土地成本是商品房价格的重要组成部分。从2003年以来，一方面国家出台相关政策加强土地治理，使土地的供给受到制约。另一方面使用拍卖方式出让土地。导致本来就僧多粥少的土地供应市场更加紧张。据国家统计局资料显示：今年1－9月份江苏省土地购置费比去年同期上涨了26.8%。新技术、新材料的应用导致的成本上升——随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高，各种新型材料如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、24小时红外线监控等不断被采纳使得建筑成本加大造成成本的上升。自去年下半年以来，建材价格“涨声”不断，有关数据显示，今年上半年江苏省钢材、水泥、木材的价格分不比上年同期上涨了40.2%、26%和8.2%，各类建筑材料价格不同程度的增长，导致商品房直接费用的上升。随着房地产市场激烈的竞争，“智能化”、“生态化”、“人文住宅”等小区概念的不断兴起，住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建设投入加大，分摊到商品房中的成本随之增加。开发商为了宣传推销自己的楼盘，营销力度也在增加，这些费用，均须纳入建房成本，无疑也推动了房价的上涨。因此，商品房直接成本上涨必定促使房价上涨。2.7都市化进程加快，带动房价上涨都市化进程的推进，一方面使都市基础设施越来越完善，交通越来越便利，带动了房地产市场的进展；另一方面，使商品房市场涌进了大量最为迫切的需求者——拆迁户，推动了房价的上行。2.7.1景观建设以后几年，南京将重点建设栖霞山风景区、幕府山-燕子矶风景区和狮子山风景区3个滨江风景区。完成二桥桥头公园、太平山公园和宝船厂遗址公园3个公园的建设。完善月牙湖景区。同时建设中山陵竹海公园、玄武湖菱洲的主景区、雨花台南大门景区、红山森林动物园二期工程、南湖公园等五个公园；化学工业园建设势头迅猛，沿江工业开发区功能进一步完善。2.7.2交通建设的阻碍道路建设：2005将以“两环十二射”都市快速内环、“经六纬九”、都市轨道交通为建设重点，全力打造“环网相连、节点畅通、结构合理、高效便捷”的都市内外交通骨架系统。对外交通方面要紧进行绕城公路改造、外二环建设、宁杭公路、长江三桥、长江四桥等项目建设；市内主干道网要紧进行快速内环东线、北线改造，完成经五路北上、纬九路三期、滨江大道、纬七路东进过江的规划建设。地铁建设：南京主城范围内规划共建设地铁线路8条，通往郊区的线路共有5条。规划中南京将建设首条串起近百个小区的地铁环线（6号线）。地铁6号线路的沿线楼盘密布。保守可能，接近90个楼盘在步行10分钟内就可达到地铁站，而环线穿越的河西南部地区和立即搬迁的大校场地区。地铁6号线建成后，至少有100个楼盘、近百万居民能够享受轨道交通带来便捷生活。2.7.3远景规划的阻碍南京将进一步操纵主城区人口，重点进展三个新市区。加快主城区与三个新市区的交通建设，提高中心都市地位和区域的竞争力。江宁建设：2010年前江宁东山将依托江宁开发区，大力推动南部东山新市区的进展，提高新市区的整体建设水平。南京也加大主城区与和东山新市区的交通建设，可能以后5年南京主城与东山新市区的交通能力将达到现在的5倍，假如所有规划道路全部建成的话，交通能力将达到现在的10倍。河西建设：随着明年奥体中心、中心商务区、滨江大道中段和景观示范区等河西重点工程全面落下帷幕。河西的建设中心将转向全面加强河西基础配套设施建设。自2002年以来河西已累计完成投资93亿元，依照有关数据能够预测在2005年十运会召开前，南京政府将再投资50亿元用于河西的基础设施和公共设施建设。仙西区建设：2010年往常仙西新市区将配合大学城的建设集中完善仙西新市区西北部的仙鹤分区，同时加强基础设施等的配套建设，地铁三号线延伸至仙西新市区的西北部。江北建设：2010年往常完成长江三桥建设，过江隧道的建设，京沪高速铁路过江隧道的建设，针对浦口区4片需要爱护的生态区：建设四个大型湿地公园。同时江北新市区近期要重点加强基础建设和各项配套设施建设，形成相对完善的功能型新市区。城东建设：加大对公共设施配套建设的投入，严格操纵高层建筑的建设。重点爱护钟山风景区和玄武湖风景区。随着都市建设的投入增加，都市居民收入的增加，都市交通网络的完善，都市基础设施越来越完善，消费水平逐步提高，将带动房地产市场的进展。2.8开发商追求高利润使得房价增长尽管南京房地产市场已全面进入供过于求的时代，但目前房地产业的平均利润仍高于社会平均利润，猎取高额利润是任何商家的首选目标，房地产开发商也不例外。通过提高商品住房的售价获得较高甚至超高的商品房利润仍然存在，并将接着一个较长的时期，从众多房地产开发商开盘定价“难”能够侧面反映出目前南京商品房利润高于“合理利润”专门多。2.92005年南京商品房房价趋势性分析南京房价涨幅将趋于平稳——尽管因为商品房供需结构失衡、建设成本的上升、土地价格的上涨等因素的阻碍，在以后专门长时刻南京房价还将处于上升时期，但随着时刻的推移，国家宏观调控成效将进一步显现。2004年年底中低价商品房和经济适用房的大量入市、供需矛盾的相对缓解等因素阻碍下南京市房价的上涨将趋于平稳。从南京房地产市场进展的整体格局来看，市场的要紧特征将表现为，市场竞争进一步加剧，产品更加细分，市场更加规范化，价格走势逐渐走向平稳。第四节消费者调查1.研究背景进入2004年以来，南京房地产市场逐渐从供不应求到略微供大于求，宣告了买方市场的到来。整体楼市尽管价格仍然在逐季攀升，但打折、优惠之风盛行，各个楼盘的销售状况不容乐观，消费者由被动同意者转变为主动选择者。南京房地产市场进展差不多逐渐趋于理性，买方市场的到来意味着市场经济的特征开始显现，即：市场经济是过剩经济，消费者决定产品的命运。因此，在房产市场竞争日趋激烈的情况下，把握市场、了解消费者就成为把握成败的关键。2.研究讲明2.1样本特征抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员，样本满足以下条件：（1）在南京居住2年以上的常住人口；（2）打算在2年内在南京购房的准购房者；（3）所选择的意向购房区域为南京城区七大片区（即：城中片区、城北片区、城南片区、城东片区、河西片区、江宁片区、江北片区）2.2样本量本次调查抽取2004年4月1日-9月30日加入本会员库的会员1182个，其中深访样本数266个，本次调查可信度为95％以上，误差操纵在3％以内。随机回访以往会员样本120个。2.3数据的质量操纵通过甄不合格的受访者才能进入受访环节，并在访问结束后的次日同意复核，复核员和甄不员不能由访问员担任，以免对问卷质量的操纵产生不利阻碍。具体流程见下图：2.4研究方法（1）调查方法：本次调研采纳了电话访谈会员样本及有选择的深访会员样本的调查方法。（2）分析方法：要紧采纳定量研究的方法，并结合以定性研究。2.5要紧研究指标（1）准购房者的人口学特征及社会学特征（2）准购房者的购房需求特征（3）准购房者的购房行为及适应（4）准购房者的媒体接触适应2.6调研内容调研内容要紧由两个部分组成，一部分为样本的基础信息，另一部分为样本的需求偏好信息及阻碍购买决策的要紧因素的信息收集，具体而言确实是意向购买的区域、意向购买的户型、意向购买的楼型、单价、总价、信息猎取途径等等。3.意向购房者的差不多特征3.1潜在购房者年龄结构图4-12004年三季度南京市准购房者年龄结构统计

抉策地产研究中心2004年三季度调查结果显示，在意向购房者中26-35岁的人群比例最高，占据了整个人群的半壁江山，达到51.3%；其次是25岁以下的人群，比例为27.4%；36-45岁之间的人群在准购房者中仅仅占到9.1%；46岁以上的人群的比例也较低，合计为12.1%。与2004年一、二季度相比，26-35岁之间的人群比例有较大幅度的上升；而36-45岁的人群和上半年相比则有较大幅度的下降，分不从二季度的18.1%下降到9.1%；46岁以上的人群比例则没有明显的变化。这也从一个侧面证明了26-35岁之间的人群不论是购房欲望和实现能力上在各个年龄段中差不多上最有竞争力的。3.2潜在购房者的家庭结构图4-22004年三季度南京市准购房者家庭结构统计

抉策地产研究中心三季度对潜在消费者的家庭结构的调研结果显示：潜在购房者中要紧是以家庭为单位进行房产的买卖行为，其比例高达89.3%，其中三口之家或三口以上的家庭结构占60.6%。这也与中国的所谓成家立业的传统观念相对应，尤其是关于几乎要倾尽家财的房产购买决策更是如此；相比之下单身购房群体在对房产的需求强烈程度和支付能力上都略显不足。与2004年上半年相比，家庭结构中各个比例变化不大，其中在三口之家和三口以上家庭的比例上略有变化，要紧表现在三口以上的家庭比例从上半年的25.1%上升为29.5%，增长了8.4%；而三口之家的比例则从上半年的48.2%下降为41.1%，下降了7.1%。这讲明成员层次越丰富的家庭对家庭分割的愿望呈现上升趋势，也确实是讲在现代经济社会的生活节奏普遍加快的情况下，人们希望有自己的私人空间作为宣泄情绪和压力的场所，对住房的需求增大也就成为必定的趋势了。3.3潜在购房者的家庭收入情况图4-32004年三季度南京市准购房者家庭年总收入统计

从图4-3中能够看出：三季度的调研中，家庭年总收入集中在3-6万之间。其中家庭年总收入在3.1-4万的比例最高，达到27.5%；家庭年总收入在3万以下位居第二，占到20.7%；家庭年总收入在4.1-5万的比例也较高，达到19.1%；年总收入在12万元以上的人群比例最小，仅为4.8%。与前两个季度相比，潜在消费者的收入水平总体变化不大，5万以下的人群比例稍有下降，5.1-12万的中高收入人群比例略有上升，12万以上的高收入人群的比例差不多稳定。3.4潜在购房者的受教育程度图4-42004年三季度南京市准购房者中学历结构统计我国的高校扩招一年比一年庞大，尤其是在高等教育日益与前程联系在一起的今天，上大学成为专门多家长心目中培养小孩成材的第一步，因此，受过高等教育的人群越来越壮大，表现在房地产市场的需求上确实是在潜在消费者的受教育程度上，具有大专和本科学历的人群差不多成长为潜在的购房主流，并正以惊人的速度在增长。抉策地产研究中心2004年三季度调查结果显示，在准购房者中比例最高的是具有大专学历的人群，为36.9%，比第二季度下降了4.6%；其次是具有本科学历的人群，比例为33.3%，比第二季度上升了5.8%；而具有高中/中专及以下的人群比例则有所下降，分不从20.0%、2.4%下降为18.8%和2.0%。4.意向购房者的居住现状4.1现有住房的获得方式图4-52004年三季度南京市准购房者现有住房获得方式统计

现有住房的取得方式从侧面反映了我国的房产市场市场化的进展历程。从图4-5能够看出，目前住房情况中租用他人住房的人群比例为28.7%，这其中包括因拆迁没有及时安置的和来宁定居的外来就业者；自购房比例与租住比例相当为30.6%；其次是与父母合住的人群比例为23.9%；处于第四位的是单位分房（房改房）的人群比例为16.8%，而依照中国房产的进展历程，单位分房（房改房）的房龄一般超过10年，属于较老的住宅小区，建筑面积普遍较小，相关的物业治理、车库配套、智能化系统、住房质量等都无法与新小区相比，这也是这部分人群需要购买新商品房的缘故之一；而差不多购买了二手房和新房的消费者对新房的需求比例则较低。4.2现有住房的居住面积和户型图4-62004年三季度南京市准购房者目前居住面积统计

抉策地产研究中心2004年三季度调查结果显示，在潜在购房群体中，目前的住房面积在51-70㎡的比例最高，为28.1%；50㎡以下的比例次之；71-90㎡和91-110㎡的比例不相上下，分不为21.1%和18.4%；而111㎡以上的比例合计仅为11.1%。5.潜在消费者的购房偏好5.1潜在消费者对购房区域的偏好

图4-72004年二、三季度潜在消费者对购房区域的偏好统计

抉策地产研究中心的三季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上要紧集中在河西、城东和城中，其中河西的偏好比例是27.6%，位居几大片区之首，这要紧源于它作为近年崛起的南京新城区，在消费者心中不论从升值潜力依旧从以后的进展前景都在不断上升；其次是城东，作为老都市中心的地位在消费者心中的地位依旧牢固，其偏好比例为21.3%；城中为南京市的老都市中心地带，相关配套比较成熟，其偏好比例是17.6%，位居第三，这与城中地带的高房价不无关系；另外城南在潜在消费者的区域偏好中也表现不俗，达到12.8%；江宁和城北则势均力敌，比例分不为10.2%和8.9%；选择要在江北购房的潜在消费者的比例最小，仅为1.6%。与今年二季度相比，把理想的购房区域放在河西、城东和城中的比例变化不大，在二、三季度的区域偏好排名中始终位于前三甲，而对城南的偏好在三季度攀升了3.6%；对江宁和城北的偏好比例较上季度则分不下降了3.6%和