濮阳市商业市场调研报告

77/77濮阳·天街商业市场调研报告目录前言第一部分调查讲明一、调查目的二、调查内容三、调研方法四、调查范围第二部分濮阳市都市进展概况一、濮阳都市概况二、濮阳市宏观经济进展概况第三部分项目区域概况及项目地块分析一、油田区域进展状况二、项目的地块分析第四部分商业地产调查分析一、都市商业现状分析二、热点商圈分布情况分析三、都市以后新商圈分析四、可类比项目重点分析五、濮阳市区商业物业分析总结第五部分目标客户群调查一、目标客户群划分二、目标客户群分析三、目标客户分析总结第六部分项目SWOT分析SWOT分析第七部分市场调研总结及项目进展建议一、市场调研总结二、项目进展建议前言承蒙贵公司的信任，由我公司负责河南濮阳天街商业街的全程策划。为了使本项目能成为濮阳标志性的商业项目，迅速实现销售目标和保持商业街的持续繁荣。为此，我司从商业经营与地产结合的角度切入，对濮阳的整体都市经济状况及商业物业作深入的调查分析，本次市场调研要紧针对天街项目进行综合考察和濮阳市区热点商圈、商业街调研分析；通过对濮阳市区的热点商圈，可类比商业街的差不多状况及商业特征进行实地调研。为项目进展及营销推广提供可靠依据。通过此次调查，我们认为濮阳的都市进展和商业进展正处于一个快速进展期，在濮阳商业物业需求量旺盛和整体供给充分的情况下，现在期机遇和挑战并存，我们对项目前景必须持一种慎重乐观态度，为项目制定切实可行的产品开发策略与营销策略。第一部分调查讲明一、调查目的我司本次对濮阳市进行商业地产项目的专项市场调查，最终目的是在充分掌握濮阳市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析濮阳市商业市场的进展趋势，从而分析项目所在区域房地产市场的进展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、业态组合提供依据，从而为项目制定合理的商业进展策略和营销策略。二、调查内容本次市场调查以项目为核心，针对濮阳当前的经济环境，商业地产市场的供求状况，项目所在区域商业项目的现状及目标客户进行调研，包括宏观经济、商业房地产状况、投资经营者心态、现有商业物业的数量、规模、位置及租售状况等。我们从濮阳商业市场进展的角度分析，全面了解濮阳市经济、房地产，尤其是商业物业的进展现状，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位，为本项目的商铺的定位推广提供参考依据。要紧的调查内容包括：u濮阳及濮阳市宏观经济概况u濮阳市商业地产商圈布局状况u濮阳市热点商圈分析与进展趋势u天街项目地块现状和前景分析u天街项目辐射商圈潜在分析u可类比商业项目专项分析u投资者、经营者购买力、心态分析三、调查方法本次市场调查采纳了实地调查与经营者深入访谈的抽样街访方式收集第一手资料和对相关政府规划、房管部门的访谈收集相关数据的形式，针对当地的市场情况作目的性特不强的专项调查。调查方法包括：u实地专项调查u搜集资料u商家、记者、经营户访谈u房管部门、规划部门访谈四、调查范围本次调查以天街项目为核心，对项目进行深度的调研分析，另外对周边辐射范围（特不是油田区域）进行深入的调研。此外，本次调查针对濮阳要紧的几个商业街区，包括联华广场商业区、油田商贸中心商业区、巴黎街、古城路商业街、龙创商业街和站前路商业街等要紧的几个商业街区。点、线、面的结合全面、深入分析濮阳市区商业市场。第二部分濮阳市都市进展概况一、濮阳市都市概况1、都市介绍濮阳位于中国河南省的东北部，黄河下游北岸，位于冀鲁豫三省交界。濮阳历史悠久，源远流长，为河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。曾经是五帝之一颛顼及其部族活动的中心，素有"颛顼遗都"和"帝丘"之称。是当时政治、经济、文化、军事中心。1983年经国务院批准设立省辖市，现辖五县一区，是新兴的石油化工基地(中原油田所在地)。近年来，濮阳市以石油化工为龙头，以工业带动经济、商业的进展，以工兴贸、以工兴商的进展思路，进一步提升都市产业经济与综合竞争力。并以其优美的环境、丰富的资源、独特的进展优势、良好的投资条件，不断推动都市向前进展。2、行政区域划分濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县(区)、61个乡、17个镇、7个办事处、3066个村民委员会、75个居民委员会，总面积4188平方公里，总人口352.60万人，为省直辖市。注：（来源于濮阳市统计年鉴）3、市区面积、人口濮阳市区是全市的经济、文化、政治中心，区域地段优越，面积255平方公里，占全市面积5.4%；人口48万，占全市总人口13.61%。油田片区人口约15万人，占市区人口的31.25%。注：（来源于濮阳市统计年鉴）4、交通状况濮阳市位于中纬度地带，地处中原腹地，是国家生产力布局的重要节点。距北京、天津均为500多公里，距郑州、济南两大国际机场均为200多公里。境内京九铁路纵穿南北，汤台铁路横贯东西，与京广铁路一起形成了"工"字形网络。出东接京福、西连京珠的濮鹤（壁）、濮聊（城）两条高速公路2004年建成通车，立即开工的京开（封）高速、濮荷（泽）高速在那个地点交汇。分析认为，目前濮阳市的交通线路尚不发达，铁路要紧用于贸易物资运输，铁路、高速公路未形成一定的体系，在一定程度制约了都市经济的进展。然而，濮阳市区都市公路，公交线路得到了有效加强，交通状况明显改善，进一活跃了市区商业市场，带动产业经济的进展。5、都市规划特点分析濮阳市区规划不断优化，产业布局日益合理，都市环境规划向好。目前濮阳市区的城区绿化、基础设施、道路规划工作不断落实，人居、商业布局规划也是向好的，商业布局规划依据各区域的消费层次、地点特色、区位特点，形成风格各异、蕴含文化的商业圈层；另外濮阳市区的人居布局规划定位合理，重点进展东部区域与北部区域，尤其是东部区域住宅规划相当良好。u市区规划蓝图城区定位：濮阳市的进展战略是以工兴市，以工兴商为核心，都市规划集中体现为工业主导型性质，以炼油、天然气产业为主体，并带动商业、贸易、房地产的进展。濮阳市的以后进展方向是新型工业都市，工业进一步细分、加工，产业结构日益完善，产业分工不断细化。都市、城区进展将面向工业、商业、房地产业三位一体的新型都市。规划方向：濮阳市区作为濮阳市的经济、文化中心，规划布局除了以工业为中心外，商业、住宅是濮阳市区的新方向，提高城区综合进展水平，加强城区竞争力，推动城区经济进展。为协调城区的商业、住宅进展，市区在都市绿化、基建设施方面不断完善。向东：由于濮阳市区都市地界有限，以后市规划将以东部区域为一大进展方向，都市区位将进一步得到优化与进展。东部区域拥有有多个住宅区和中原油田工业区，那个区域以居住、工业相对成熟的特点，稳步拓展。目前东部区域正在不断进展，且表现出较大的进展势头，重点规划道路有黄河路、文化路，对东部区的进展相当利好。另外，东部区域赵村以西规划200亩地作为住宅项目，都市公园以东共规划约400亩地作为住宅项目，即项目天街南端，这对本案将是一大利好因素。向西：西区以工业为主，规划重点在高新技术产业开发区，但向西进展势头不大，因为西区与新乡市接壤，市界有限。向南：南区因为有铁路阻隔，跟都市中心区域产业不能联动进展，铁路交通网络阻隔了都市进展，只能作为绿化带和相关配套规划。向北：北区是濮阳市区的新兴进展区域，规划以市政项目、工商业为主体，以住宅项目为辅的进展方向，向北是濮阳市区的重点进展区域，是以后一大都市亮点。综合分析：濮阳市区重点向北进展，其次是向东进展，两大方展方向均以居住项目、商业项目为重点，北部区与东部区将是以后城区新兴地带。二、经济进展概况1、GDP分析2003年濮阳市国民经济持续快速增长，全年国内生产总值265.28亿元,比上年增长10.6%,2003年GDP首次实现两位数增长,(2001年、2002年GDP增长分不为9.8%、9.6%)。濮阳市场GDP三年保持高速增长，略高于全国平均水平。分析认为，濮阳市以其强大的支柱产业（石油化工）作支撑，将为濮阳市经济的快速进展奠定良好的基础，濮阳市经济将进入下一轮的增长期，为商业经济地进展制造较大的空间。此外，由于濮阳市以工业为基础，加上其丰富的天然资源、优越的地理环境，商业、贸易进一步得到繁荣和进展，产业结构不断合理，经济进展将呈良性增长的态势。（如下表）2001～2003年濮阳国民经济进展情况年份国民生产总值（亿元）增长率（％）2001218.929.8%2002239.869.6%2003265.2810.6%注：来源于濮阳市统计年鉴2、产业结构分析三大产业明显快速增长，三大产业结构由2002年的20.9:54.3:24.8,变化为16.1:59.5:24.4,经济结构有一定的调整,特不是第二产业——工业增长最快，比重最大,其中油田化工产业作为支柱性产业，并围绕扩大产业规模，拉长石化产业、产品链条，进一步完善工业产业结构，形成以石油化工为主体、工业结构合理的新型工业体系。此外，第三产业稳步进展，但所占比重和年增长率远小于第二产业，表明第三产业目前的进展状况依旧比较滞后的，在以后的进展中，第三产业——商业、服务业、金融业等还有专门大的进展空间。（如下表）2003年濮阳三大产业进展情状况产业增加值（亿元）增长率（与2002年比较，％）产业结构比例(占总产值)第一产业42.710.06%16.09%第二产业157.5714.14%59.40%第三产业64.789.1%24.42%注：（来源于濮阳市统计年鉴）3、固定资产投资分析固定资产投资平稳增长。全年全社会完成固定资产投资99.62亿元，比上年增长11.3%。按投资治理渠道划分，差不多建设投资34.37亿元，比上年增长10.9%；更新改造投资完成31.8亿元，增长40.7%；房地产开发投资完成5.12亿元，增长35.5%。工矿区私人建房投资完成2.82亿元，增长42.3％。分析认为，差不多建设投资、更新改造投资的快速增长，表明政府在基础配套设施投入的决心，在巩固完善都市基础设施、推动经济进展的同时将为完善本项目地周边各项配套营造良好地商业气氛提供机会。另外，房地产投资增长呈现较快的增长态势。2003年比2002年增长35.5%，增长速度特不快，表明濮阳市民对住宅的强劲需求，房地产态势相当良好。2003年全社会固定资产投资指标分类数值（亿元）增长率（％）固定资产投资————99.6211.3%按投资治理渠道划分差不多建设投资34.3710.09%更新改造投资31.840.7%房地产开发投资5.1235.5%注：来源于濮阳市统计局4、居民生活经济指标分析社会消费品市场稳步进展，居民人均消费水平不断提高。全年社会消费品零售总额73.29亿元，比上年增长11.2％。分城乡看，都市消费品零售额21.69亿元，增长24.2％；县及县以下消费品零售额51.6亿元，增长6.5％。分行业看，批发零售贸易零售额63.71亿元，增长11.6％；餐饮业零售额6.4亿元，增长7.7％；其他行业零售额3.19亿元，增长11.9％。各类集贸市场成交活跃，各类商品销售量增长显著。（见下表）2003年前7月濮阳各类消费价格指数(以上年为100)类不价格指数都市居民消费价格102.5食品105.5粮食106.5鲜菜154.7肉禽及其制品108.6烟酒及用品102.3衣着98.6家庭设备用品及服务96.6医疗保健及个人用品105.7交通和通讯97.0娱乐教育文化用品102.9居住101.8商品零售价格指数101.3注：来源于濮阳市统计局此外，城镇居民人均可支配收入增长较快城乡居民生活接着改善。全年都市居民人均可支配收入6327元，比上年增长7.7%。都市居民人均消费支出4529元，比上年增长6.4％。全年农村居民人均纯收入1948元，与上年差不多持平；农村居民人均生活消费支出1182元，比上年下降0.8％。（见下表）城镇居民人均可支配收入与消费支出表居民类不人均可支配收入（元）同比增长率（%）人均消费支出（元）增长率（%）都市居民63277.7%45296.4％农村居民1948与上年差不多持平1182-0.8％注：来源于濮阳市统计局总结：濮阳市经济持续增长，带动商业地产投资增长濮阳市去年的经济增长10.6%,经济结构、产业结构将进一步优化，固定资产投资与房地产项目的投资会快速增长，商业地产投资在如此大环境下，会有一个增长期，商业地产投资总体是向好的。社会需求旺盛，商业进展前景良好。濮阳市的经济进展迅猛，持续8%以上的高增长率，城区居民的收入比去年增长7.7%，人均消费支出增长6.4%,社会总体消费品需求不断扩大,社会消费需求潜力相当巨大.以此带动商业的进展.商业进展前景良好,商业的开发量也随之扩大,商业开发将十分充足。第三部分项目区域概况及项目地块分析一、油田区域进展概况天街位于油田区域，拥有独特天然资源——中原油田的相关产业支持。依靠油田区域所进展的石油化工产业，从而带动了该片区的住宅、商业及其他相关配套的同步进展。石油化工工业的进展、商业设施配套的建设，房地产业的进展，形成了三位一体的产业架构。油田通过多年的进展，目前正处于一个平稳的进展期，其带动周边区域的进展平稳中稍有回落，以后进展关键在于油田区域的产业布局和结构要深化和改革。1、油田进展情况中原油田是国家和河南省确定的“九五”期间的石油化工基地，石油、天然气储量丰富，油气质量好，经济价值高。经多种方法测算，本区石油远景总资源量达十几亿吨，天然气远景资源量为2000～3000亿立方米。中原油田近年产量下滑，由原来年产量最高峰700万吨，下降到现时年产量约300万吨。产业效益出现下滑迹象，而新型的化工产业未正式走上轨道，面临着从一个老工业企业向新型企业变革的问题。2、油田区域的消费劲及商业现状中原油田的消费劲是相当强的，油田职工平均月收入可达1200元以上，中层以上干部月工收入达2000元以上。人均收入比全市区平均水平要约15%。其中油田居民月人均消费在600～800元，中层阶级月人均消费在1000元以上，从而为油田区域快速进展商业提供了有力保障。目前中原油田区域里以商贸中心、龙城经贸区为代表的，集中了超市、服装、餐饮、电信等业态所构成的消费中心地带具备了较旺的人气商业氛围，然而业态不是专门丰富的缺陷也比较明显。3、油田以后进展方向在“以工兴市”的战略指导下，围绕扩大企业规模，拉长石化产业、使石化产业在行业结构、原料结构、产品结构调整中得到长足进展的形式下。中原油田区域的相关企业由单一的产品结构，向多元化、多门类、高精细的产品体系方向进展。中原油田进展战略是“三个三分之一方针”，针对中原油田产量下降，油田石油储量日渐缩减的情况下，中原油田1/3资源重点放在石油、天然气产业，1/3资源开发新型化工产业，1/3资源实行走出去政策，将往新疆、内蒙古等北部石油矿区投资生产。在以后中原油田将重点进展石化产业，建设年产量10万吨以上的炼油厂；第二是重点进展天然气产业，依靠油田区域拥有丰富的天然气资源；第三是进展农用化肥、有机化工、生物化工、精细化工等产业体系；第四依托天然气加工进展新型玻璃产业。这将是中原油田以后进展的新方向。4、油田的进展对本项目的阻碍油田的进展对项目的销售、经营相当重要，该区域是天街的直接辐射面与消费圈层。油田区域有相当规模的油田家属区，在油田区域居住的有约13万人，再加上户口在市区而在油田前线上班的职工，总体数量超过20万人；再加外来流淌人口和到此区域（商贸中心购物人口）的消费人口，人口总量相当大，消费需求相当强劲。中原油田年产量逐年下滑，经济效益开始降低，其面临的是产业结构的转型问题。针对目前油田的进展状况，本项目会受到一定的阻碍。但本项目的辐射面不仅仅局限于油田区域，天街项目是文化与商业天然合成品，有其独特的商业价值，商业辐射力可达周边市区。二、项目地块分析1、地块概况项目天街位于任丘路与清华都市文苑交汇处，于清华都市文苑西区“书香门地”与东区“学府世家”之间，天街长400米，宽约28米，中间绿化带、景观带宽10米，车道6米，人行道3米，8月底完工。天街西侧（书香门地）约70家商铺，开间约4.2米，进深约15米，均为一层;东侧（学府世家）约60家商铺，开间约4.2米，进深约10米。东西两侧的商铺建筑面积达约1.2万平方米,再加上黄河路段和任丘路段的商铺总风光积约达3万平方米。天街的商业容量是巨大的，内部依托书香门地和学府世家两个小区作有效支持，消费群体相当稳定，西区（书香门地）销售950户，已差不多入住；东区学府世家售出约1000户（正在销售中），可能总入住人口达7000人以上，这么庞大的消费群体，将是天街商业消费的强势支持。2、周边环境分析u市政配套项目位于东部油田产业区中，区内产业经济良好，工业产业优势明显。区内汇合着众多的油田居民，居民均具有相当的消费劲，显现消费劲优势。就项目附近的多个油田家属区，项目周边就有五间学校：艺术学校、第十三中学、广播电视大学等。还有多家行政事业单位：中原油田党校委员会、审计中心、地税所、广播电视中心等等。学校、机关事业单位云集于此，表明项目区位的文化优势和行政优势明显。u交通组织在交通区位上，项目位于任丘路、黄河路、文化路三条路段的围合之中，而黄河路和文化路尚未通车，正在建设中。其中黄河路是项目招商、经营的一大关键因素。黄河路西段早已建成通车，但西段迟迟未通车，据调查，黄河路最早将于2006年通车，黄河路的通车将对天街的招商经营构成一定的悬念。但能最大地发挥出项目的潜在地段优势，再加上市场的成熟，天街将会显现强大的商业价值。u营商环境任丘路段的商业环境是不理想的，商业布局不合理，未能形成成熟的商业格局，总体上还依靠油田区域的消费劲，商业辐射力未能拓展到市区。经调查，以大庆路为界，任丘路往西段业态杂乱，品种业态不一，商业定位不明确，而且档次较低，未形成一定的规模，更未能统一规划，统一经营。经调查该路段约有250家商铺，发觉其中存在三大业态，第一是建材装饰约占20.4%,第二是餐饮业约占18.5%,第三是美容美发约占13.6%.其中已停业的商铺约占６.5%。可见任丘路西段的经营状况并不理想。其商业经营局限于油田区域，受制于油田的进展，商业辐射力相当有限。鉴于任丘路段商业未形成规模，商业经营还停留在散户自主经营治理时期，这种商业格局在一定程度上阻碍了天街的商业布局和档次形象；但从另一方面是天街项目的一个利好因素，因为油田区域和市区都渴望需要一条集商业购物、休闲娱乐、旅游观光的新型商业街，这是促成天街诞生的良好先天条件。综合分析认为：本项目目前的地段优势是不明显的，只能依托任丘路通达项目，商业辐射力在一定程度上局限于油田区域，但天街南端——黄河路通车，将极大地带动天街商业进展，项目潜在地段优势是巨大的，而且应着眼于以后。此外，项目本身的规划建筑极具文化特色，景观设计、环境布局蕴藏文化内涵和呈现科技色彩，人文文化等特点未能充分释放，一旦上述特点得以充分利用必将对本项目的推广形成强大的推力。实现依托潜在地段优势与文化特色优势，吸引追求文化、体验购物的油田、市区居民，甚至其他地区慕名而来的消费者。3、项目特色天街的建筑设计相当有特色，在街中心的10米宽的景观绿化带上，汇合中西方的建筑艺术，蕴藏深厚的中国文化。采纳古今结合、高低起伏、错落有致的布景手法，其中布置的众多文化景点：金门迎客、日月同辉、欢乐摇桥、天地普照、百家姓、中华一脉、民族团结等十几处景点。另外，天街将成为我国第一条人工智能降雨街和我国最长的摩崖石刻街而入选吉尼斯纪录并成功发行天街邮票。天街的知名度享誉濮阳市区，甚至全国。天街整条道路上都安装有人工智能降雨喷淋系统和霓虹灯，能制造出细雨蒙蒙的景色，在阳光折射下，街道上会出现许多道彩虹，奇异绝佳。天街的建筑特色与规划布局确实是内部核心资源，而且具有独特的文化魅力。分析认为，天街所具备的上述独特优势，及其深厚的文化底蕴将极大汇聚周边人气，从而盘活商气，聚拢财气。对项目下一步的招商、经营时坚决投资者信心发挥重要的作用。4、前景分析通过对本项目的特点和周边地段的立地分析，认为项目的总体的进展前景是向好的，天街目前还未能发挥最大的产业效益，天街依托潜在的地段优势与项目的文化特色，加上开发商的品牌实力与核心消费圈层来吸引投资者和消费者。黄河路的通车是项目进展的一大关键因素。政府在这一路段建设决心是专门大的，这将促成东部油田区域的新进展，带动周边区域住宅、商业的进展。另外，清华都市文苑南面附近地块和赵村以西将规划约600亩地作为住宅项目，这对天街的进展是莫大的利好因素。住宅项目进展将带动起强大的消费劲。纵观全局，天街的进展的向好的，关键是人气的驱动，商气的盘活。第四部分商业地产调查分析一、都市商业现状分析1、商业进展态势目前濮阳市区商业进展势头良好。在新兴产业带动经济不断快速进展；濮阳市重点进展房地产项目趋势明显的大环境下。濮阳市都市规划不断得到完善，产业布局日益合理，居民的人均收入及消费水平稳步提高。同时带动着濮阳市的商业地产正经历红红火火的进展期，商业开发不断升温。在城区，商厦、商业城、商业街不断开发，如联华商业圈、油田商贸中心、古城街、巴黎街、龙创商业街等等，可谓商业物业无处不在！濮阳市的商业项目进展态势与其整体经济进展水平表现并不均衡，以及濮阳市的投资渠道是相对比较狭窄，居民理财投资均集中在商铺，导致商业总体进展过热情况出现。存在出现商业地产泡沫的隐患。2、商业布局濮阳市的商圈布局要紧集中在中部区和东部区，商业布局不集中，商业布局未能形成规模效应。中部区的联华商圈是都市的中心地带，位于京开大道和胜利路的交汇处。此商圈位于都市的中轴线上，地段交通优势相当显要，此乃濮阳市区商业的大动脉。另一布局在京开大道的西侧，有金堤路巴黎商业街、古城商业街和昆吾路商业街，几处商业街都依托交通地段优势、规划建筑特色进展起来，尤其是古城商业街最具中国古文化特色。东部区商业要紧集中在大庆路段，大庆路的商贸中心是油田的区域的中心商业地带，商业氛围特不浓郁。中、西、东商业布局不集中，虽有交通线路作为连接，但商业圈之间未能联动进展，产业效益未能最大限度地发挥。3、商业特征u商业形态及配套商业形态比较滞后，购物休闲配套设施不足。濮阳市区的商业形态进展是比较滞后的。从业态上讲，目前濮阳市的业态要紧是餐饮业、糖酒业、百货业、服装业，其次是美容美发、装饰建材，这些业态在一定程度上反应了濮阳市的都市进展水平还较为明显的停留在满足人们日常的生活需要，满足人们休闲娱乐、增值服务等方面相对缺乏。分析认为目前濮阳市商业体系完善度不高，在一些新型前卫的业态服务上较之沿海区域少，如通信产品、科技产品、金融服务等，这在一定程度上制约了濮阳市区的商业进展以及都市的进展。从商业的配套设施上讲，濮阳市商业均欠缺配套，如停车场、休闲地带、娱乐消费地带相当欠缺，能够看出濮阳市的商业形态还停留在单一的消费层面上，还不能上升到购物、休闲、娱乐、观光的一站式的商业形态，离体验生活、体现时代进步的进展时期还有一段距离。u经营状况濮阳市商业地产在不断进展的情况下，商业经营却出现问题，未能持续赢利。开发商没有深入考虑到都市的消费容量与投资额度，未能深层分析商业项目与市场的对接，同时没有更深层次地考虑到商业物业的后续经营治理，对持续赢利缺乏深层认识。另外，商业物业经营治理者缺乏必要的经营知识，没有发挥好经营治理这根“指挥棒”的作用，后续经营理只是停留在商户自营治理的时期。在濮阳的商业经营治理中，统一形象、统一定位、统一治理的思想是欠缺的。商业项目未能达到持续赢利、永续经营的目的。如此双重效应导致部分商业项目“死火”，商圈人气、商气不足的后果。在濮阳市区商业迅猛进展的背后，存在着一定的隐患。二、商业地产开发分析1、商业地产供需分析u濮阳市已开发商业项目供应量与需求量目前濮阳市商业项目的供应量相当大，市场竞争相当激烈。目前京开大道与胜利路段交汇处是最为成熟的商业市场环境，带动着古城路、巴黎街、黄甫路、商贸中心等区域商业项目的进展，形成目前市场上投放量最大的区域，总体商业面积不下20万平方米。分析认为，受目前濮阳市的经济结构及其消费群体构成、消费劲水平等因素的阻碍，完全消化目前的市场存量具备一定的难度，同时投资者的投资额度不可能持续扩大，供需出现不平衡的态势将维持较长的一段时刻。u同类物业开发动态及以后供应量分析在濮阳市与天街项目可类比的龙创商业街开发规模大，该项目已建成，尚在装修中，商铺销售约50%，在濮阳南城区是一大商业热点，对本案的推广形成较大的威胁。其次是站前路，站前路的开发已完成，商铺已装修好，现处于销售和招租时期，但此商业项目的经营业绩不佳，市场商业潜力专门有限。分析认为，以后濮阳市的商业物业供应量还会扩大，一是由于濮阳市区居民和外来投资者的投资行为造成，二是由于濮阳市区划都市规划与房地产开发热度造成。但随着整个市场的饱和与人们的投资心理成熟，商业物业的供应量将有所回落。2、商业地产开发特点目前濮阳市商业地产开发形式要紧有：房地产商独自开发和政府、房地产商共同开发方式。专门大部分商业街在共同开发方式下开发的。这种开发方式是政府欲规划好一处商业地带，由政府出地，开发商出资，开发商把道路修好，建成商业项目，开发商便可拥有项目产权和经营权。再由开发商组成经营治理公司负责治理，再向政府缴纳相关税款费用。在这种共同开发方式下产生了权责治理、经营定位等一系列问题，对商业地产造成了一定的冲击。3、住宅开发对商业地产的阻碍分析濮阳市房地产业态势相当迅猛。特不是自2000年以来，房地产业迎来了进展的春天，房地产业的进展也大大带动了商业地产的进展。商业项目的开发必须有住宅项目作为支撑，因为人气是商业项目最大保证，因此濮阳市区的住宅项目都大力开发商业项目，一方面作为配套，另一方面加大赢利。2003年濮阳市房地产开发情况房地产开发面积（万平方米）增长率（%）全年房屋施工面积174.4980%－－其中住宅(含经济适用房)147.9980%全年竣工房屋面积98.13100.8%－－其中住宅(含经济适用房)87.9896%全年房屋销售面积85.0583%－－其中住宅77.9389.6%注：来源于濮阳市房管局全年房地产投资13.01亿元，占全市固定资产总投资的13%，同比增长86%。房地产开发的持续升温加速了商业地产的进展，濮阳市区许多住宅楼盘都有大面积的商业铺面，而且规模不小，一般的开发方式是在楼盘临街底层开发。如景观城、丽都、建业等小区均大力进展“底商”，可见房地产投资的高增长，必将带动商业项目的新一轮进展。三、商业进展前景商业进展速度有所减缓。上文业已分析认为濮阳市日前的商业面积开发量是较大的，有过热的苗头。从房地产投资和居民消费投资来看，商业项目的开发会持续一段的高潮期，但从长远来看，市场的需求量与商铺的购买力未能跟上开发速度；商业项目之间相互竞争，在一定程度上造成商铺的售价、租金回落。而投资者将更加理性，因此商业项目以后的开发量将有所回落，商业市场的进展将会更加规范与完善。商业中心东移。目前濮阳市的商业中心集中在联华商圈，联华商圈集中着市区的商档消费形态，但联华周边的商业格局已落后于都市的进展，商业形态散乱，已阻碍都市商业形象和整体商业格局，因此濮阳市将会进展新的商业中心。以后市区的商业中心将转到环中路与黄河路的交汇处，即金桥建材、百姓生活广场、丽都购物广场的汇合区域，将组成新都市商圈。二、热点商圈分布情况分析1、油田商贸中心商圈商贸中心是油田区域最为繁华的商业地带，商业氛围浓郁。是在区域生活职工的首选消费地带。商贸中心属临建性质，为迎合油田人口消费而建成的商业配套，由中原油田负责兴建和经营。由于油田区域人口众多，要紧包括职工及其家属，同时油田职工人均收入和消费劲均较市区平均水平要高，致使商贸中心的商业状况良好，较市区其它商业地带要繁荣。其要紧经营业态是餐饮、服装和日用百货。业态的进展已成规模，档次较高，但整体经营业态较为混杂，尚未达到成行成市的商业局面。商贸中心商圈商业状况分析表商圈范围大庆路、中原路与任丘路相交处商业氛围商业氛围良好商业规模规模庞大，约占5万平方米的商业圈商业特点1、商场与临街商铺共同经营；2、商业定位不一，业态较为混杂；3、租金较高人流量人流充足，有油田居民作有效支持人流结构以30～40岁的中青年为主流消费群体道路交通条件有任丘路、大庆路、黄河路、中原路、作为通达的主干线，公交线路有：6路、10路、8路、22路、18路等经营特点商场经营与商户自主经营相结合销售价格商贸中心只租不售，因为属临建性质，不具备产权租金水平租金约50～60元/M2，租金普遍较高业态分布餐饮业、服装业、百货业其次为宾馆、手机通信要紧品牌名牌服装、知名电器、手机品牌、日用百货品牌商铺间隔开间约4米，进深约12米商铺面积50～60M2优势商贸中心要紧依托于中原油田，油田的居住人口是该商圈消费一大保证，而目前该商圈聚拢多个住宅小区、行政事业单位和中小学校，同时有中原文化宫、未名广场、新蕾广场等多种休闲配套，地段环境相当优越；另外，商贸中心商圈的餐饮业、服装业、百货业已成一定的规模，在统一经营上有一定的优势。劣势商业辐射能力局限于油田区域，对市中心的商业辐射能力有限；同时该商圈的业态经营不一，缺乏主力商业产品，业态规划不明确，整体的商业凝聚力与产业辐射力有限。另外，商贸中心属临建性质，产权状况不明确，对经营户是一个不利因素。进展前景商贸中心的进展前景不容乐观，因为属于临建性质，而且受到商业区域的制约，若遇上行政拆迁，商贸中心的前景确实是一大问题。目前油田的行政地位与市区并行，但随着都市的进展，油田将与都市融合，而且统一规划、统一经营是以后城区进展的方向。而且受到丽都、百姓生活广场新商圈的威胁，进展前景不太乐观。2、联华广场商圈联华商圈是目前濮阳市核心商圈，依托其地段优势与位于都市的中轴线的区位，整体商业环境特不行，商业的辐射力较其它商圈要大，而且联华商圈的规划定位为中高档的商业形态，商业状况特不繁华。联华广场商圈商业状况分析表商圈范围京开大道与胜利路的交汇处商业氛围商业氛围特不行，商业规模规模相当庞大，约占7万平方米的商业圈商业特点1、体现高档、时尚，业态经营体现时代潮流2、商业定位较统一，但周边商业态较为混杂3、售价、租金相当高人流量十分充足，人气流淌特不快人流结构以年轻一代为主流消费群体道路交通条件有京开大道和胜利路作为通达的主干线，另有三大汽车站，公交线路要紧是：3路、10路、16路、19路、22路等等经营特点商场统一经营的经营方式销售价格售价高昂，达4000元/M2以上租金水平租金约60～70元/M2，租金普遍较高业态分布服装、皮具、珠宝、化妆品、日用百货、书店要紧品牌名牌服装、皮具、知名珠宝、化妆品牌、日用百货品牌商铺间隔开间约3.6米，进深约10米商铺面积40～50M2优势凭借市区的核心地段，以确立目前的商业中心地位；另有交通优势，周边拥有市汽车站、飞龙汽车站、信达汽车站三大汽车站，并有多条公交线路，使该区域的人气迅速流淌；其次该区域周边小区林立，居民家属区众多，构成商圈的强大消费劲；华联商圈已深入民心，有相当大的知名度和品牌优势；再次，联华商圈的拥有金融配套、行政配套、通信娱乐等配套设施，加上本身经营统一，致使联华商圈的商业经营畅旺。劣势联华商圈在成为都市的核心商圈的同时，由于规划上的不合理使联华商圈的进展受到一定程度的限制。在规划上，联华商圈的周边有多个长途汽车站，虽能够加大人流量，但造成交通上的混乱，阻碍整体的商业形象。在京开大道和胜利路的十字交叉商圈中，有联华广场、鹏程商厦、百姓鞋业、联通大世界等经营业态，还有金宇市场等多个杂货市场、肉菜市场，再有三个长途汽车站，规划上比较混乱，如此使商业圈的整体形象与商业格局受到损坏。商业圈的周边区域，已进展到一定的程度，能够讲是一个“较老的城区”，对商业的进展产生结构性的阻碍。进展前景联华商业圈的商业中心地位会有被百姓生活广场、丽都购物广场组成的新商圈所取代的危机，联华商业圈周边城区已略显疲态，跟不上都市的进展的步伐，商业中心专门可能会东移。3.总结商业圈的商业辐射力商贸中心商圈阻碍范围是整个油田区域，这是此商圈的核心辐射范围；而项目又位于大庆路，在连通都市中心就有黄河路、任丘路、中原路三条大道，商业辐射力可阻碍到市中心；联华是目前市区的商业中心，商业辐射力是最大的，由于其品牌、规模、档次已形成，辐射范围可遍及市区。两大商业圈对本项目的阻碍油田商贸中心离天街项目只有一里之隔，商贸中心的规模、商业环境已成气候，特不是餐饮业、服装、百货业规模相当大，对天街项目有一定的阻碍。但天街项目有自身的文化特色，可减少相互之间的竞争。联华商圈位于市中心，商业辐射力特不大，相互间会有一定的竞争。但其对东部区域，特不是油田区域的消费者阻碍稍弱，再加上天街的特色定位，可错开经营定位。对比分析商圈名称要紧业态商业氛围租金价格商业价值进展趋势油田商贸中心商圈餐饮业、服装业、百货业、其次为宾馆、手机通信商业氛围浓厚，人流充足。租金约50～60元/M2，租金普遍较高是油田区域的商业核心区商贸中心的进展前景不容乐观，因为属于临建性质，而且受到商业区域的制约联华广场商圈服装、皮具、珠宝、化妆品、日用百货、书店城区的商业中心，人流畅旺租金约60～70元/M2，租金普遍较高都市的中心地位，拥有巨大商业价值联华商业圈的商业中心地位将会被百姓生活广场、丽都商圈组成的新商圈所取代三、都市以后新商圈分析由于商业中心将会东移，百姓生活广场和丽都商业圈将组成新的都市中心商圈，该商圈离本项目较近，是本项目的重点研究对象。我司对其作重点调研分析。项目区位此商业圈位于黄河路、环中路与任丘路的围合处。与宏升建筑陶瓷市场、金桥家具市场组成都市新商圈周边环境周边环境相当理想，周边有多个大型生活小区：丽都时代广场、建业都市花园、景观城。而且对面有一大型的主题公园、文化广场、周边有多个大型的装饰市场和建材市和行政商务单位、金融配套。开发状况百姓生活广场一带已开发完好，正在招商；丽都时代商业街尚在开发当中；环中路的丽都购物广场处于改建中，扩建后达3万平方米，此地块已相当成熟开发规模百姓生活广场总建筑面积达1.8万平方米,而丽都时代商业街的开发规模也相当大,丽都购物广场扩建后达3万平方米交通条件交通便利,有黄河路作为通达的主干道,还有长庆路、任丘路、环中路，交通区位良好业态规划此商圈将集休闲购物、大型超市、生活娱乐于一体。业态以日用百货、服装鞋类、家居用品、美容化妆、餐饮美食为主商铺布局以大型的商业城、商业街为主，布局以品牌店和卖场为主售价目前任丘路丽都金色时代3800～4000元/M2；建业都市花园的在2700元/M2左右；景观城2700～3600元/M2；预期新商圈形成后，售价会高出这一范围租金丽都25元/M2,;建业20元/M2;景观城30元/M2；新商圈形成后，租金会相对提高新商圈优劣分析优势：新商圈的商业潜力巨大，周边的人居环境相当好，区域商业环境进展不断成熟；都市区位、交通条件优越；此商业圈位于濮阳市区与中原油田二者的交汇点，商业辐射能迅速达到油田区域与濮阳市区。劣势：此区域的商业项目较多，经营业态方面有太多雷同之处，竞争较为激烈；目前此区域的丽都金色时代和景观城二期尚在出售中，此区域的商业热度跟两个住宅楼盘的销售状况有专门大关系；另外此区域还受到来自油田商贸中心的直接竞争。对天街项目的阻碍：此区域的进展在一定程度上与天街项目构成竞争，但天街项目有独特的商业特色，商业经营与此商圈有所不同，因此正面竞争不大，竞争要紧来自于对投资者与客源的竞争。另外此商圈进展了，会相应带旺黄河路与任丘路的商业环境，吸引更多客源，对天街具有一定的好处。四、可类比项目重点分析在本次调查过程中，我们依照濮阳商业进展情况及目前市场的经营和销售状况，分为在营项目和在售项目，并选取典型的和对本项目有借鉴意义的商业项目进行分析。1、在营项目u巴黎街巴黎街位于金堤路段，是一条由政府与进展商共同规划的商业街。商业建筑规划具有欧洲巴黎特色。街长约1000米，要紧经营餐饮、服装、美容美发、酒业，但该项目人气明显不足，经营治理又不能发挥出效应。致使项目的商业氛围不浓。巴黎街商业状况分析表：商业范围位于金题路段，南连黄河路人流量人流不足，商业氛围较淡人流结构小区居民居多商业特点1、人气、商气不足2、经营状况较差，商业周边可支持的居住人口有限3、租金、售价较低，有多间商铺已停业。商业规模规模大，建筑面积约4万平方米街区特点巴黎是两侧大部分是两层式的建筑，部分三层，仿照欧洲巴黎建筑风格交通条件现时巴黎街的地处都市较偏位置，但黄河路在此段已通，再加上中原路、金题路交通区位良好。经营业态要紧业态：餐饮、服装、美容美发、酒业销售价格一、二层均价2500元/M2，首层2700～3500元/M2租金水平（一、二）两层均价560～950元/月，均价700元/月平均租金不足10元/M2店铺数量全街约有260家商铺商铺间隔开间约3.5米，进深约12米商铺面积约40米巴黎街业态分析分析：优势第一、巴黎街有相当大的商业规模，能发挥一定的规模优势；第二、巴黎街有欧陆的建筑特色，商业设计较为新颖，能够吸引周边购物、休闲居民。第三、巴黎商业街的潜在地段优势是不可低估的，有多条大道可通达到该项目中。劣势第一、巴黎街是新落成的商业街，周边地带还在进展、建设中还缺乏相当量的消费群体，；第二、巴黎经营业态相当散乱，餐饮、服装、美容美发、酒业等业态混杂其中，据统计，巴黎街的经营业态就有50种之多，在街道还夹杂着水果、杂货摆卖，还有专门多小贩无牌经营。如此大大降低了巴黎街的商业档次，整体的经营形象受到专门大损害；第三、巴黎街经营治理失当，经营治理者缺乏统一经营、统一治理的思想，导致业态混乱，档次下降。进展趋势巴黎街目前能够讲是处于“死火”状态，但从周边的进展状况和交通的通达情况来看，巴黎街的进展前景是向好的。目前，巴黎街周边尚有大量地块可待开发，人居环境将有待改善，再加上政府在规划上扶持与经营治理者自身的觉醒，巴黎街的商业前景总体是向好的。u黄甫路商业街黄甫路商业街位于巴黎西侧，与巴黎街相通，黄甫路商业街的商业形态与巴黎街特不相似。街长约900米，商业规模特不大，而周边缺乏足够的市场需求量，消费劲有限，致使项目经营不佳。黄甫路商业街商业状况分析商业范围位于金堤路段，与巴黎街相通人流量人流量专门少人流结构以街区居民居多商业特点1、经营状况更差，停业商铺更多2、人气、商气不足3、售价、租金特不低商业规模商业占地面积约1.8万平米,建筑面积约3万平方米街区特点以两层、三层建筑为主，仿照欧洲建筑特色交通条件与巴黎路位于同一区位，但交通不及巴黎路方便经营业态以餐饮业、酒业、浴足、服装为主销售价格一、二层均价2000元/M2，第三层1000元/M2租金水平两层均价约500～600元/M2，租金不足10元/M2店铺数量全街约180家商铺间隔开间约3.5米，进深约10米商铺面积约35M2黄甫路业态分析：分析：优势与巴黎路连成一体，有相当大的商业规模，能发挥一定的规模优势；另外与巴黎街相似有欧陆的建筑特色，能够吸引周边购物、就餐、休闲居民。劣势巴黎已有相当大的商业规模，而且业态上差不多相似，这使黄甫路失去本身的特色优势；另外在地段区位上和周边环境不太理想，周边消费劲不强。同时黄甫路也存在着经营定位不一、业态混杂、档次较低的问题。进展趋势黄甫路与巴黎街目前处于“死火”状态，而且巴黎街已有相当大的商业规模，预测其进展前景不太乐观。但周边尚有大量地块可待开发，待人居环境改善后，商业环境将会有所改善。u古城路商业街古城路商业街是一条充满古文化特色的商业街，街道约长800米，古文化、古建筑是该商业街的一大特色。古城路商业街商业状况分析商业范围位于京开大道与古城路相汇处，西接振兴路，毗邻戚城文物景区人流量人流不足，未能积聚相当的人流量人流结构中年人,爱好文化人士商业特点1、拥有中国古文化特色，商业中蕴含浓厚的文化味道2、以经营玉石、瓷器以主，但经营不起来3、商业人流不足、经业经营状况不佳商业规模商业规模特不大，约有2.5万平米的建筑面积街区特点街区建筑是中国的古文化特色，商铺是由这一带的古建筑改建而成的。交通条件较为便利，依托京开大道这条主干道，西连振兴路经营业态业态以玉石、瓷器、麦杆画、工艺品、服装、餐饮为主销售价格一二层均价2000元/M2租金水平（一二层）均价450～500元/月，租金不足10元/M2店铺数量约有230家商铺商铺间隔开间约3.5米，进深约8米商铺面积约28平方米古城路业态分析分析：优势：古城路商业街具有中国古文化特色，这是该项目的一大亮点，尤其是体现了濮阳市的中原文化，利用戚城文化景区的旅游观光，带动该商业圈的进展；另外、古城路得到市政府的大力支持，是濮阳市的代表街区；再且是商业规模大，有相当大的阻碍力。劣势经营业态混乱，据调查商业街的服装商铺约占25.6%，已高于工艺品的比例(玉石、瓷器、麦杆画)23.3%，还有餐饮、美容美发等与本区的文化定位不符，这致使商业项目的经营形象受损。另外古城街还没有圈定好主力消费群体，而目前整个濮阳市区的文化爱好人士是不足的，对项目的支持度有限。进展趋势由于古城路的内部需求不足，其必须借助外来的商业力量，特不是濮阳市近年大力进展旅游产业，这将对古城路商业街是一大利好因素。但商业经营若不改善，是对该项目进展的制约因素。u总结商业状况：目前三条正在经营的商业街均存在着相同的弊病：定位失误、业态混乱、经营治理不善、商业环境不佳等问题，而这些问题积聚的后果是商业经营恶性循环，项目经营不善，许多商家纷纷退铺、停业，商业辐射力不断减弱。商业辐射力：三条商业街目前的商业辐射力依旧有限的，比较分析，古城街的商业辐射力较大，因为其建筑规划特色和经营特色使其商业阻碍力遍及市区；巴黎街、黄甫街现时只能辐射周边社区，因为这两条商业街虽有建筑规划特色，但定位上是缺乏特色的，形成“有大街，无人气、无特色消费需求”的商业格局。对本项目的阻碍：古城路由于经营定位上与天街错开，商业竞争与冲突是不大的；但巴黎街与黄甫街在周边住区环境成熟后，对本项目有一定的阻碍。而关键还在于商业街的经营策略。商业街对比分析商业街项目整体概况要紧业态商业氛围售价、租金进展趋势巴黎街是市政府规划的重点项目，建筑特色为欧陆巴黎特色，由于定位不当，经营治理不力业态以美食餐饮、百货超市、美容美发、粮酒为主人流不足，商业氛围较淡一二层均价2500元/M2，一层2700～3500元/M2，平均租金不足10元/M2交通的通达、大量地块可待开发和人居环境，进展前景看好黄甫路商业街项目连接巴黎街，体现欧陆特色，由于定位不当，经营治理不力，导致项目人气、以餐饮业、酒业、浴足、服装为主人流量专门少，到此消费购物的人流有限一、二层均价2000元/M2，第三层1000元/M2，（一二层）均价450～500元/月，租金不足10元/M2与之相连的巴黎街已有相当大的商业规模，预测其进展前景不太乐观。古城路商业街项目极具中原古文化特色，建筑设计古色古香，但项目经营业态杂乱，定位失当业态以玉石、瓷器、麦杆画、工艺品、服装、餐饮为主人流不足，未能积聚相当的人流量（一二）层均价2000元/M2，租金450～500元/月，租金不足10元/M2古城路的内部需求不足，其必须借助外来的商业力量，特不是濮阳市近年大力进展旅游产业2、在售项目目前濮阳的在售项目当中，要紧是龙创商业街和站前路商业街。这两个项目是以商业街的形式出现，与本项目的商业定位相似，在此，我们也作比较深入的分析。u龙创商业街龙创商业街是濮阳市南城区的一大开发热点,而且位于南城大型生活居住圈中,商业潜力巨大,是天街项目的重要竞争对手.龙创商业街开发状况分析区位龙创商业街是目前濮阳市南城区进展的一大项目，是由龙创房地产开发公司开发的，位于石化路段，东接昆吾路，西连西环路项目开发概况项目已开发完工，铺面尚在装修中，商业规模大，街长800多米。项目周边环境南城近百万平方米的大型生活圈（正在开发中），周边有龙创房地产开发公司开发的大型项目温泉花园，交通条件交通较为便利，有昆吾路和石化路通达到项目中，但目前该区公交线路少，交通状况有待改善经营主题以“生活”为主题，引入“绿色、健康、人性”元素，推广理念是“在购物中休闲、在休闲中治理”业态将集生活超市、净菜市场、家居装潢、美食餐饮、金融服务、汽车美容等商业形态规划布局规划为大型生活区的商业配套,并能辐射濮阳南城区销售策略售后返租的销售策略，目前售出商铺已达五成售价售价在2300～3600元/M2之间租金租金在20～30元/M2之间间隔铺面分为复式商铺、开敞式商铺、独立式商铺，开间约6米，进深约10米面积复式商铺176.6M2,开敞式商铺89.4M2,独立式商铺64.8M2优势龙创商业街有规模优势，并位于大型的已开发居住圈中，周边有多家企业事业单位（工商局、公路局、日报社、市三院、职业中专等），其商业潜力是巨大的；其次是开发商的认识到濮阳市区商业街的不足，商业定位统一，主题创新、销售策略创新。开发商欲打造一条全新、高档的商业街。劣势龙创商业街周边住宅尚未成形，住区人气还没有形成，整个居住区还不成熟。商业的进展在一定程度上受制于温泉花园的销售状况。第二是龙创前有石化路、昆吾路，两个路段中商业已进展到一定的规模，周边还有古城路、站前路商业项目，市场竞争亦相当激烈。与天街项目比较分析龙创商业街本项目的重点研究对象,其开发、布局、招商、经营均与天街有专门多可类比之处，是本项目的重点竞争对手。目前龙创商业街的周边居住环境还不成熟，而天街周边是油田住宅区，住区环境已相当成熟。其次是龙创商业街位于南城区，而天街项目位于东部的油田区域，商业区域间阻碍是不大的。但若南城片区繁荣起来，将分流中部区域部分消费群体。而都市中部区域的消费群体是两条商业街的竞争客源。都市以后的进展必将连为一体，区域间由于交通的连网，区域间会更加融合，龙创商业街进展将对本项目产生一定的阻碍，而目前阻碍最大的是相互争夺同共的投资者，长远来看是争夺消费者。u站前路商业街站前路商业街由建安实业开发中心开发，规划建成综合性批发的商业街。站前路商业街周边的商业环境和开发销售上均有缺陷，对本项目阻碍不大。站前路商业街开发分析区位站前商业街南临火车站，北倚戚城村。地段区位较偏，已偏离都市中心，位于南城区一端。项目开发概况项目已开发完工，铺面已装修好，正在出售中项目周边环境项目周边差不多没有生活圈作支持，周边也缺少企业行政单位和住宅小区，商业环境不佳交通条件本区交通不太便利，站前路还未全线开通，经营主题综合型的批发商业街业态综合批发、家居装潢、汽车美容等商业形态规划布局规划为大型生活区的商业配套,并能辐射濮阳南城区销售策略现铺出售，并配合二、三层的住房出售的策略售价售价2200～2500元/M2租金租金300～400元/月（两层）,约5元/M2间隔开敞式商铺、独立式商铺，开间约4米，大开间的约8米，进深约12米面积开敞式商铺174M2,独立式商铺87M2、48M2优势站前路商业街的商业优势并不明显，其优势一方面得到政府的支持，另一方面是站前路南接濮阳市火车站，开发商欲把此区打造成一个商业物流中心，成为综合批发的大市场。劣势第一是周边差不多上是没有成熟型社区，第二是火车站要紧用于物资运输，人流输送有限，未有发达的交通网络，连接不上全国的中枢铁路网络。而且火车站的物资荷载力有限；第三是站前路并没有全线开通，有待规划建设，在交通区位上受到专门大的制约。与天街项目比较分析站前路的商业定位与天街不一样，经营业态上也有专门大的不同，再有都市区位与建筑规划二者各有不同。综合预测站前路的进展前景并不乐观，从目前其售价与租金就能够反映，市场对其进展前景信心不大，因为站前路受到周边环境、火车站、交通区位的制约。综合分析站前路商业街对天街项目阻碍不大。u典型项目分析小结：从商业辐射力看：龙创商业街的以后商业辐射范围较大，龙创开发商已吸取当前濮阳商业市场的经验教训，打造的是主题式生活街，商业辐射力可阻碍到市中心；站前路商业街开发不成规模，周边环境、铁路、交通区位均未成熟，辐射力有限。从销售推广的形式上看：龙创商业街的销售推广方式是创新的，售后返租再加上以租带售、先租后售的销售策略；而站前路商业街销售策略上并未有所创新。从市场开发上看：从这两条商业街的开发能够看出，濮阳市的部分商业项目还停留在开发、销售的简单思路中，并未充分考虑与市场的对接与项目的产品定位，就如站前路一样。在开发的同时一定要平复观看市场。五、濮阳市区商业物业分析总结从要紧商业街道分布情况和重点商场及竞争项目来看，通过上述深入细致的分析，总结濮阳商业物业进展的情况。从都市商业进展来看，整体商业气氛浓厚。目前濮阳市区的商业进展蓬勃，社会消费与商业投资潜力大；从现有商业物业开发看，现有商业物业供应量大，但整体开发水平不高，面对商业市场的宽敞，有些开发商盲目开发，不具理性，开发的产品缺乏创新和特色，开发水平不高；从商业建筑规划来看，整体的购物环境气氛逐渐受到重视，由于多条商业街没有充分考虑到周边的商业环境，在一定程度上导致项目失败。从消费者需求看，居民消费需求增长，消费需求已上会上升一个层次，对品牌、商业档次的要求会不断加强。从经营者角度看，商家认同统一规划治理，业态统一合理组合的商业形式。从商业的业态分布上来看，以餐饮、服装、鞋类等购物消费为主，休闲、娱乐的业态较为缺乏。纵观整个濮阳市区的商业地产开发形势，整体呈较热状态。商业项目开发量大、速度快。在这快速进展的背后，普遍存在定位不准、与市场对接失效，忽视经营治理、业态划分混乱等问题。商业市场还有待规范与完善，发挥商业项目的最佳效益。第五部分投资意向调查分析关于意向投资者的调研，要紧采取街访的形式进行，对象为濮阳城中心和油田生活区的商户。以其通过对意向投资者及现有的经营商户的调研能够了解濮阳市关于投资商铺的偏好及其特点为制定本案的招商推广策略提供依据。（以下数据来源于街访资料统计）一、调查商户的经营现状1、经营商铺来源分析经营商铺来源渠道统计表租不人的78.2％自己投资买的20.7％其他1.1％从此表能够看出,濮阳市区的租铺经营众多。从侧面能够看出居民对商铺投资涌跃，并有一定的热度。可见濮阳市的商铺市场活跃，进展前景是良好的。2、投资意向特点分析购买商铺用作投资的意向统计表考虑过但没有合适的7.7％考虑过但经济能力有限69.2％临时可不能考虑7.7％差不多购买商铺用作投资了14.4％从不考虑1.0％在这投资分析意向表能够看出已考虑投资商铺的被访人士高达70%以上，但有的投资者仅限于经济能力，可见濮阳市居民的投资意欲相当强烈，在投资者当中也有相当一部分是外来投资者。投资者也是看好濮阳的商业投资。3、投资商铺目的分析投资商铺目的统计表自己经营44.7％出租收取租金41.4％等待升值出售6.4％其他7.5％从上表能够看出濮阳市区投资者的投资目的，商铺自营和出租经略为持平，反映投资者的投资偏好，与经营方向，而等待升值的投资行为依旧占少数。二、调查商户的投资偏好1、投资意识分析租铺与买铺倾向比较租铺经营15.4％买铺经营69.2％无所谓15.4％从上表分析目前濮阳市买铺投资特不涌跃，潜在买铺经营者众多。可反映濮阳市区的商业投资达到一定的热度。商铺投资者对买铺投资意愿强烈，在濮阳市投资渠道狭窄的情况下，商铺投资是目前回报较大的理财投资方式。2、选择商铺区位倾向分析区位倾向比较表单层临街42.9％临街复合多层14.3％综合商城内35.7％无所谓7.1％从上表反应投资者选择区位倾向中，选择单层临街、综合商城内的商铺占大多数，所占比例约达80%。3、阻碍投资决策因素分析综合因素阻碍投资的各项因素比较交通和人流量98％有无大的商业机构入驻7.7％商业区的规模92.3％升值空间潜力23.1％价格因素30.8％商业区是否成熟30.8％租金可承受租金范围50元每平方米每月以下30.8％51－60元每平方米每月15.4％61－70元每平方米每月30.8％71－80元每平方米每月15.4％81－90元每平方米每月7.7％90－100元每平方米每月1.5％101元每平方米每月或更高1.0％投资者能同意的月租金在50元/M2以下，租金集在中20～30元/M2那个幅度，而租金50～60元/M2的商铺已是较为高档，目前集中在联华商圈；而油田商贸中心的租金范围也在也在这一范围，有的商铺甚至高于这一租金。商业旺地租金被抬得专门高，而商家投资者对商业旺地的投资也不惜重金，对租金70～80元/M2的商铺也有15.4%的被访人士情愿承受。关于住宅小区的“底商”，租金范围在20～30元/M2之间，因为投资者也认识到这种商铺专门大程度上只能依附于住宅楼盘，租金相对较低。买铺价格能够承受的商铺价格单位：元/平方米3000以下66.9％3001－400017.7％4001－50007.7％5001－60005.2％6001以上2.5％面积商铺面积要求单位:平方米50以下28.6％50－10028.6％100－15014.3％150－20021.4％200以上7.1％关于可承商铺价格在3000元/M2以下的占66.9%，3001－4000元/M2占17.7%,这反应投资者的投资承受能力。100M2商铺,以3000元/M2左右的价格计算，总价达30万元，那个价格关于濮阳市居民的承受压力相当大。从累计价格系数来看，3000元/M2以上占66.9％；3001－4000元/M2占17.7％；4001－5000元/M2占7.7％；累计5000元/M2以下的售价占90%。第五部分项目商业价值分析一、SWOT分析1、优势:l从都市整体商业进展看，项目处于都市商业分布的副中心段，有利于项目进展。西面为濮阳的商业进展要紧区域-都市商业中心区域，北面为濮阳收入水平较高的油田生活区，有利于本项目进展成为连接城中心区域和油田生活区的新核心商业地段。l项目领先濮阳现有的商业物业进展规划水平，引入文化主题，统一规划和经营，多业态组合，集购物、休闲和娱乐于一体，必将改变濮阳商业物业市场整体格局。l项目的建筑规划形式从作为单纯提供商品向满足顾客多种需求转变，注重购物环境和气氛的营造，从形式上向高层次提升。l从整体商业市场的进展情况来看，濮阳需要一个从经营理念和倡导的消费模式都有所提升的商业项目来带动都市商业的进展。本项目的进展将引领都市商业形态进展。2、劣势l本项目在开发时机上落后于其他商业街，部分市场需求量被消化，对本项目不利；而且开发总量较大，而濮阳商业地产竞争较为激烈的情况下，营销操作压力增强。l在当地居民形成的固有观念中，项目地块所处的区域距离濮阳商业中心点的距离相对较远，被认为是较偏离市中心，目前未形成浓厚的商业气氛。3、机会l商家希望更佳的经营环境和项目采取统一经营治理措施，保证项目经营的兴盛；关于一般消费者来讲，消费需求的增加和对购物环境逐渐重视。本项目能够针对以上这些需要进行开发。l近年油田稳步进展，该局职工收入增加，消费劲不断增强。同时，由于该局职工收入处于濮阳较高水平并拥有一定经济实力，本项目将重点吸引这部分人投资及消费。l从濮阳目前的购物消费总体情况来讲，整体的购物环境和商业气氛相对缺乏，处于较低的档次，购物休闲的配套设施不足，难以有效延长消费者购物停留的时刻。濮阳的存在一定数量的具有高消费能力的人群，但目前濮阳缺乏高档次、高水平的购物消费场所。因此，项目能够圈定中高档的消费群体作为要紧的目标消费群。l濮阳居民投资渠道较为狭窄，而且投资意识相对较低。现时部分具有相当经济实力的居民拥有可利用的投资资金，假如引导其进行投资，有利于本项目日后的商铺销售。4、威胁l联华大厦、华龙商业大厦和油田商贸中心经营多年，在居民心中形成的信誉良好的形象，本项目要吸引居民重点转向本项目消费，需增强自身项目和开发商企业形象。l以后市场还存在大量的商铺，在市场需求量一定的情况，商业物业市场竞争将会特不激烈。第六部分市场调研总结及项目进展建议一、市场调研总结本次的市场调研，我们发觉濮阳市区的商业市场在强势的进展中有过热的