物业管理现代化市公开课一等奖省赛课获奖课件

《物业管理实务Ⅰ》第12章物业管理当代化物业管理现代化第1页本章讲授本章讲授：物业管理当代化物业管理与当代管理理论物业管理与小区管理理论物业管理与公共管理理论物业管理模式组织结构扁平化与有机化团体管理虚拟管理我国物业管理发展趋势代理制发展物业管理现代化第2页学习目与要求1．了解代理制发展个人固定资产管理业务开展2．掌握物业管理与当代管理理论物业管理与小区管理理论物业管理与公共管理理论3．重点掌握组织结构扁平化与有机化团体管理虚拟管理

物业管理现代化第3页物业管理当代化物业管理当代化相关理论物业管理当代化内容物业管理现代化第4页物业管理当代化相关理论物业管理基层性、小区性、复杂多样性、经营与管理并存性等行业特点

物业管理当代化当代公共管理理论当代小区管理理论当代管理理论物业管理现代化第5页物业管理当代化内容它包含管理理念、管理模式、管理伎俩当代化详细内容主要有：管理思想观念当代化管理方式程序化管理标准规范化管理组织网络化，管理伎俩自动化物业管理要实现当代化,首先是思想观念当代化物业管理现代化第6页物业管理与当代管理理论当代管理理论新特点当代管理理论在物业管理中应用物业管理现代化第7页当代管理理论新特点权变管理管理理论融合性理论应用上权变性创新管理非理性主义倾向全方位地开创勉励内部竞争给职员以一定自由处理度无形资产管理人本管理物业管理现代化第8页当代管理理论新特点人本管理主要内容有：感情管理全员参加权力分散自我控制物业管理现代化第9页当代管理理论在物业管理中应用物业管理企业实质上是市场经济伴生物多数国家和港台地域对房地产早已实施了这种管理模式创新观念人才观念市场观念物业管理现代化第10页物业管理与小区管理理论小区管理主要性小区管理基本趋势物业管理与小区管理关系物业管理现代化第11页小区管理主要性小区管理主要性：小区管理真正被作为社会发展一个内在力量而受到普遍重视是在第二次世界大战之后不但英、美等发达国家，而且许多发展中国家也把小区发展作为推进社会进步主要伎俩和主要标志实践证实，小区发展对推进各国经济和社会协调发展，提升居民生活质量和城市社会管理水平，都有着广泛现实意义物业管理现代化第12页小区管理基本趋势三个基本趋势：弱化小区管理行政色彩扩大以小区自治为基本前提和主要内涵基层民主加强小区文化建设，形成稳定社会基础物业管理现代化第13页物业管理与小区管理关系物业管理与小区管理关系：物业管理与小区服务关系物业管理与小区建设关系物业管理与文明小区建设关系物业管理现代化第14页物业管理与小区管理关系物业管理与小区服务关系：在小区内部管理与建设中，小区服务是最基础、也是最主要板块物业管理企业服务与小区服务在范围上大多是重合，二者能够结合起来做物业管理现代化第15页物业管理与小区管理关系小区服务--是指在政府指导和扶植下，利用和开发小区内资源，发动和组织小区内组员，开展各种福利服务和便民服务，以不停满足人们物质生活和精神生活需求，提升人素质，促进社会进步与发展.而物业管理企业--除了以满足业主普通需要和个性化需要经营性服务外；同时，实事上已经负担了许多小区公共管理职能，提供（小区）公共服务物业管理现代化第16页物业管理与小区管理关系物业管理与小区建设关系：从宏观上讲小区为物业管理提供了详细地域空间，所以从空间角度而论，物业管理依靠于小区；物业管理现代化第17页物业管理与小区管理关系从趋势来看，小区本身也是未来中国社会发展一大亮点小区建设成为提升居民生活质量和城市文明程度重头戏小区建设以人为中心和物业管理是完全一致，二者共性以及它们终极关心相同，奠定了彼此间不可分割性物业管理现代化第18页物业管理与小区管理关系物业管理与文明小区建设关系：从微观上讲，在小区建设不停探索新发展思绪同时，参加其中物业管理也须配合小区建设走规范和建制化道路首先，要建立等级分明物业管理评议机制其次，引入市场竞争机制再次，建立物业管理参加文明小区建设激励机制最终，建立法制化机制物业管理现代化第19页物业管理与公共管理理论公共管理要素公共管理定义物业管理与公共管理物业管理现代化第20页公共管理要素公共管理包含着两方面要素即：管理性与公共性从管理性分析，法约尔早就指出，为实现管理中高效，需要经过“计划、组织、指挥、协调、控制”等伎俩，到达资源有效配置从公共性分析，对社会公共事务实施管理主体（政府与非政府公共组织），他们拥有着公共权力，负担着与企业目标不一样公共责任物业管理现代化第21页公共管理定义从区分企业管理与各种形式私域（或私人）管理出发，公共管理能够定义为：公共管理是政府与非政府公共组织所进行、不以营利为目标，意在追求有效地促进与公平地分配社会公共利益调控活动定义前半部是区分企业管理定义后半部是区分非企业化私域中一切形式管理物业管理现代化第22页从公共管理所包含基本内容出发，公共管理能够定义为：公共管理是政府与非政府公共组织，在利用所拥有公共权力，处理社会公共事务过程中，在维护、促进与分配公共利益，以及向民众提供所需公共产品（服务）所进行管理活动公共管理定义物业管理现代化第23页物业管理与公共管理物业管理与公共管理：物业管理本身就含有公共管理属性小区物业业主公共事务管理物业管理现代化第24页小区物业业主公共事务管理受小区代表机构委托和授权对小区内产权人共同拥有产权公共场所、公共设备和全部公共配套设施实施专业化有效管理同时提供多层次小区公共服务和家庭服务物业管理企业管理权起源于产权人、住户和单位授予物业管理与公共管理物业管理现代化第25页物业管理企业受政府部门之托管理小区公共事务物业管理必须处理好与政府行政主管部门关系行政管理——是政府经过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内居民和单位实施行政管理物业管理与公共管理物业管理现代化第26页物业管理企业作为企业法人在其经济活动中应该接收国家财政、工商、税务等行政主管部门管理在其专业管理活动中，应该接收建设、国土房产、公安、绿化、环卫等专业管理部门业务指导和监督物业管理与公共管理物业管理现代化第27页物业管理与公共管理总之，物业所在地人民政府对物业管理推行公共管理职权，物业管理企业既按企业法人权利行使企业经营权，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管理应是界限明确而又相互依存、相互补充关系物业管理现代化第28页物业管理模式传统房屋管理与当代物业管理我国物业管理模式选择物业管理现代化第29页物业管理模式包含物业管理企业经营管理模式和物业管理行业体制类型前者是指物业管理企业在经营管理过程中形成含有独特与某物业管理企业实际相适应能够推进企业较快发展经营管理理念、权力运作方式、管理方法、制度体系、文化格调等管理要素组合体后者是依据物业管理行业经营管理体制特征而划分不一样管理类型物业管理现代化第30页物业管理模式因为我国物业管理行业起步较晚，物业管理企业还没有成熟管理模式，而当前物业管理行业体制类型转换更主要物业管理现代化第31页传统房屋管理与当代物业管理两种模式区分比较：当前在我国出现两种模式：房地产管理所式管理模式物业管理企业母企业与子企业管理模式物业管理模式物业管理现代化第32页物业管理模式内地房地产管理所式管理模式运作特色：所管理绝大部分是自有产业（包含直管公房或单位公房），管理者以业主（或业主代理人）身份实施管理管理房屋中虽也有部分是代管产，这种代管都是按政策或法律要求执行，实际上已纳入公房管理渠道有些被称为托管产，确是按民事方式接收委托，在性质上，趋近于新物业管理模式，但这部分百分比很小，且是按行政性垄断方式接收委托，只此一家，谈不上市场竞争物业管理现代化第33页物业管理模式沿海多为母子企业物业管理模式：它包含房地产开发企业作为母企业，与政府住宅供给部门作为“母企业”两类关系这么做，能解除购房者后顾之忧，对开发企业树立良好销售信誉、对政府部门摆脱烦琐管理事务都是有利物业管理现代化第34页物业管理模式这类管理模式运作特色是：以业主身份出租房屋以受托人身份进行管理但当前，我国更多是两种形式混合－－开发商建成房屋后，既卖出部分以尽快回收资金，又保留部分作长久出租之用，由而形成了既以业主身份又以受托人身份进行物业管理物业管理现代化第35页我国物业管理模式选择：

依据建立社会主义市场体制要求，我国物业管理应该选择市场化、社会化、专业化、规范化发展模式物业管理模式物业管理现代化第36页物业管理模式市场化：就是要使物业管理首先要按照市场经济标准去运作它有以下几个含义：物业管理机构应是市场主体，即企业化机构——物业管理企业，而不能看成行政性组织允许市场主体在满足业主个性论需要时获取合理利润，其利润有没有、大小完全由市场来决定物业管理实施提供小区性有偿服务，收费标准在国家相关法规指导下由市场定价物业管理现代化第37页物业管理模式社会化：

为适应社会化大生产专业分工要求，物业管理企业代表未来业主接收房地产开发商委托管理物业，并在前期介入，不但确保了房地产开发商利益，而且确保了未来业主利益，展现其社会化功效物业管理社会化还表现在它是一项需要有全社会参加、监督，才能得以健康、顺利发展事业物业管理现代化第38页物业管理模式专业化：

有专门组织机构专业物业管理企业要有科学健全组织机构，各职能部门各司其职，这是分工协作，顺利实施管理组织确保有专业人员配置有专业工具配置，这是物业管理物质确保物业管理现代化第39页物业管理模式规范化：

物业管理企业要依据国家相关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接收审核，依法经营物业管理企业要建立一套完整、科学规范管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业管理与服务质量物业管理企业要主动接收业主委员会和政府主管部门监督检验，以此作为自己规范化经营管理主要条件之一物业管理现代化第40页组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化和有机化基本内容组织结构扁平化和有机化在物业管理企业组织机构设置中应用物业管理现代化第41页组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化和有机化基本内容：

伴随经济全球化和跨国经营规模不停扩大，组织结构扁平化管理趋势越来越显著，最经典例子就是行业内吞并当前许多发达国家企业都在逐步摒弃自工业革命以来形成垂直式功效化管理组织模式，而走向一个全新扁平式过程化管理组织模式物业管理现代化第42页组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化：

是指经过降低管理层次，淘汰冗余人员，分散权力，建立一个紧凑组织，使组织变得灵活、灵敏，以提升组织效率和效能扁平式管理触及到了企业产权深层次问题，伴随企业股票走向市场，资本日益社会化，其最终止果将是产权社会化和企业社会全部制从心理学角度来看，则扁平式管理能够满足广大被管理者物质利益和参加意识，能够找到管理者和被管理者之间冲突化解最终平衡点物业管理现代化第43页组织结构扁平化与有机化组织有机化：

指是变革基于传统分工理论科层组织机构和按职能划分资源组织方式，以人为本、以绩效为中心，把企业组织建组成一个自适应、自学习、自组织刚柔相济高度自组织系统伴随信息技术不停发展，知识经济正以其挡不住魅力向各行各业渗透，当代企业管理首当其冲，逐步走向组织结构扁平化、管理方式柔性化、办公方式分散化物业管理现代化第44页组织结构扁平化与有机化组织结构扁平化和有机化在物业管理企业组织机构设置中应用在物业管理企业组织机构设置中，落实组织结构扁平化和有机化思想，目标是为了确保物业管理统一、通畅、健康、高效运转，确保经理行政指挥要求物业管理企业必须建立必要管理机构，依据企业化、专业化、社会化标准设计构建组织结构，并表达组织结构扁平化、管理方式柔性化、办公方式分散化思想物业管理现代化第45页组织结构扁平化与有机化在管理机构市制上一方面管理机构设置，必须充分体现统一领导、分级管理原则，和物业管理分散化要求其次，还必须服从管理、服务、经营需要，让物业管理处有更多自主权，建立柔性化管理制度体系物业管理现代化第46页组织结构扁平化与有机化组织机构设置应有利于实现企业经营目标尤其要重视于岗位功效最大化，经过激发每一个员工人性，到达精干、高效、节约目标在一专多能前提下，降低冗员，尤其是管理人员，以实现组织结构扁平化物业管理现代化第47页组织结构扁平化与有机化要建立良好、通畅信息传递渠道，加强横向联络，注意分工协作组织机构既要合理分工，又要相互配合物业管理一个不一样于工厂企业管理地方，就是其管理社会化物业管理现代化第48页团体管理团体含义团体分类高效团体基本特征团体管理理论对物业管理团体借鉴意义物业管理现代化第49页团体含义团体定义：斯蒂芬·罗宾斯认为：团体是指一个为了实现某一目标而由相互协作个体所组成正式群体这一定义突出了团体与群体不一样，全部团体都是群体，但只有正式群体才能是团体而且正式群体分为命令群体、交叉功效团体、自我管理团体和任务小组物业管理现代化第50页团体含义对团体与普通群体区分：群体强度信息共享，团体则强调集体绩效群体作用是中性（有时消极），而团体作用往往是主动群体责任个体化，而团体责任既可能是个体，也可能是共同群体技能是随机或不一样，而团体技能是相互补充物业管理现代化第51页团体分类斯蒂芬·罗宾斯依据团体组员起源、拥有自主权大小以及团体存在目标不一样将团体分为三种类型：问题处理型团体自我管理型团体跨功效型团体物业管理现代化第52页高效团体基本特征斯蒂芬·罗宾斯认为作为一支高效团体，它含有以下八个基本特征：明确目标相关技能相互间信任共同诺言良好沟通谈判技能适当领导内部与外部支持物业管理现代化第53页团体管理理论对物业管理团体借鉴意义团体管理理论对物业管理团体借鉴意义：物业管理企业经营管理许多目标任务经过组建项目管理团体来完成项目管理团体活动需要借助团体管理思想理论物业管理现代化第54页团体管理理论对物业管理团体借鉴意义物业管理企业团体领导终究采取哪种领导模式，与一个团体组员人性假设相关对于规模较大企业，更应该提倡、支持和利用团体来实现组织目标团体管理需要高度重视企业文化建设物业管理现代化第55页虚拟管理虚拟管理概述虚拟组织优势传统理论对企业进行虚拟管理动因认识虚拟管理对我国物业管理企业组织与人力资源管理借鉴意义物业管理现代化第56页虚拟管理概述虚拟管理：是伴随和适应网络经济发展而兴起一个组织观念和经营观念,是针对于虚拟企业组织所提出管理方法物业管理现代化第57页虚拟管理传统理论对企业进行虚拟管理

动因认识：成本方面考虑降低企业运行风险建立和提升企业关键能力物业管理现代化第58页虚拟管理虚拟管理对我国物业管理企业组织与人力资源管理借鉴意义：成功组织将属于那些有能力快速将战略转化为实际行动企业，有效率、创新管理企业，最大程度整合企业能量和员工贡献企业经过对人力资源管理部门业务或部分业务虚拟管理，到达更加好控制利用人力资源目标，并使物业管理企业对人管理和对事管理结合得更加好物业管理现代化第59页我国物业管理发展我国物业管理发展趋势物业管剪发展必备条件物业管理现代化第60页我国物业管理发展我国物业管理发展趋势物业管理企业化专业服务社会化物业管理当代化规模经济“一业为主，各种经营”专业化社会化思想观念伎俩伎俩方法物业管理现代化第61页我国物业管理发展物业管剪发展必备条件:外部条件内部条件物业管理现代化第62页物业管剪发展必备条件外部条件:人们普遍重视居住质量人们普遍重视房屋保值、增值作用人大、政府立法，确立规范房屋体制改革搞好房地产行业内部协调处理好物业管理企业与其它方面关系物业管理现代化第63页物业管剪发展必备条件内部条件:处理好行业内部平衡成立行业协会，提升整体水平重视员工素质，确保基本队伍技术力量提供各种服务和多层次服务合理收取和使用管理经费物业管理现代化第64页代理制发展非对称信息与委托人-代理人普通理论代理制对物业管理意义个人固定资产管理业务开展物业管理现代化第65页代理制发展非对称信息与委托人---代理人普通理论所谓非对称信息：就是在相互对应经纪人之间不作对称分布相关一些事件知识或概率分布非对称信息即交易一方参加人拥有另一方参加人不拥有信息对非对称信息分析，能够经过委托—代理模型来进行物业管理现代化第66页代理制发展代理制对物业管理意义：注意物业委托中信息不对称性，尽可能掌握更多信息业主应尽可能地了解相关开发建设单位和物业管理企业信息，改变在信息上劣势地位不论是哪种代理业务都要签署物业管理委托协议物业企业和业主尽能地利用专业中介机构，如调查企业、律师事务所等，为决议服务，降低决议失误物业管理现代化第67页个人固定资产管理业务开展个人固定资产管理出现：个人固定资产：

从广义上我们能够了解为有明确全部权归属，为个人或者法人单位全部不能搬动或者在长时间内不能消耗完不动资产

狭义上是指居民个人固定资产物业管理现代化第68页个人固定资产管理业务开展物业管理企业个人固定资产管理业务：个人固定资产管理总来说还是一个比较新概念个人固定资产管理：是指经过物业管理企业介入，让原有个人固定资产保值，甚至在一定程度上增值经营管理活动但在当前，这块市场还是一个真