江西省上饶市明珠商业广场定位报告

江西省上饶市明珠商业广场项目定位报告上饶概况上饶市，简称饶，东联浙江、北接安徽、南挺福建，处于长三角经济区上饶市行政区划图、海西经济区、鄱阳湖生态经济区三区交汇处，北纬27°34'至29°34'、东经116°13'至118°29'之间，东西宽210千米，南北长194千米。上饶市土地总面积22791平方千米，其中山地面积2342平方千米。丘陵区面积14436平方千米，平原区面积6013平方千米，分别占上饶市总面积10.27%、63.34%和26.39%。上饶名山胜迹星罗棋布，早在唐朝就已是闻名遐迩的旅游胜地，历代官宦名流、文人墨客留下的观光游记、诗词歌咏数不胜数。境域拥有丰富的绿色自然风光、红色革命遗址、古色文化遗存、蓝色淡水湖泊。上饶下辖12个县区市，荣获中国优秀旅游城市、中国最具幸福感城市、中国最佳投资城市等多项城市荣誉。概述江西省十二五规划将上饶与赣州、九江、南昌列为江西四个特大城市上饶概况自然气候气候温湿，属中亚热带湿润型气候。全年平均气温在16.7℃至18.3℃之间，年均降水量1600至1800毫米，年均日照时数1781至2098小时，年均无霜期25l至274天。由于气候温暖，光照充足，雨量充沛，无霜期长，农作物生长十分繁茂。全市全年平均气温为16.7~18.3℃，年最冷（1月）平均气温为4.6~5.9℃，极端最低气温为-14.3℃（余干县1991年12月29日）；年最热月（7月）平均气温为28.0~30.0℃，极端最高气温为43.3℃（玉山县1953年8月10日）。2003年夏是上饶市境内50年来最热的一年，7、8月份全市有4个县（铅山、上饶、广丰、弋阳）出现极端最高气温，分别为42.1℃、42.0℃、41.4℃、41.4℃，突破历史极端记录。还有3个县极端最高气温和历史极值持平。全市无霜期为251~274天。年日照时数为1780~2100小时之间，占可照时数的40~47%。全市年平均降水量为1600~1850毫米，属降水较多地区。1998年达2619毫米。降水量的分布受地形影响很大，以怀玉山区各县降水量为最大，年降水量都在1800毫米左右；湖滨地区的余干为最少。上饶概况地理位置上饶市，位于江西省东北部，简称赣东北。介于东经116°13′～118°29′，北纬27°48′～29°42′之间。东西宽210千米，南北长194千米。东邻浙江省衢州市，北毗安徽省池州市及黄山市，南隔武夷山脉与福州省南平市接壤。省内与景德镇、九江、南昌、鹰潭、抚州5市接壤。全市土地总面积22791平方千米，其中山地面积2342平方千米。丘陵区面积14436平方千米，平原区面积6013平方千米，分别占全市总面积的10.27%、63.34%和26.39%。上饶概况交通条件铁路：浙赣铁路、横南铁路、皖赣铁路。高速铁路：沪昆客运专线、合福客运专线（建设中）公路：2010年全市公路总里程达到18156.21公里，高速公路总里程达到382.12公里。国道：320国道、206国道。高速公路：沪昆高速公路（G60）、杭瑞高速公路（G56）、济广高速公路（G35）、宁上高速

公路（G1514）。航空：上饶三清山机场上饶概况人口【人口总量】年度人口变动情况抽样资料显示，2009年上饶人口出生率为13.89‰，人口死亡率为5.99‰，人口自然增长率为7.90‰。据此推算2009年全市年末人口总量为653.77万人，其中出生人口9.05万人，死亡人口3.90万人，剔除迁移变动影响，全年净增人口4.78万人。【人口自然变动】与上年相比，人口出生率上升0.16个千分点，死亡率上升0.02个千分点，自然增长率上升0.14个千分点。人口总量增长自2005年以来，一直控制在每年净增长5万人以内，保持了低速增长的势头。“三率”总趋势为稳中有升。【城镇化水平】城镇化率是衡量经济发展水平，特别是二三产业发展水平的重要指标。进入21世纪以来，全市市场经济体制框架基本形成。上饶进入工业快速增长，第三产业蓬勃发展时期，新型城镇化建设的推进力度不断加强。中心城区建设日新月异的变化，城市的基础设施建设不断完善，建成区面积不断扩大，人口聚集大幅提升。城镇化水平逐年提高。根据发达国家的城市化经验，当人口城市化水平达到30%以上，且进入城市化快速发展阶段。2009年，全市城镇人口（常住）达232.22万人，城镇化率为35.52%。与2008年相比，城镇化水平提高了2.02个百分点，是市城镇化率增幅最高的一年；与2000年相比，城镇化水平提高16.92个百分点，9年市城镇化率平均每年以1.88个百分点递增。随着城镇化水平进入快速发展期，全市经济社会发展将会呈现一个又好又快的发展局面。上饶概况居民收入2012年全市生产总值实现1306亿元，增长13%，增幅高于全省2.3个百分点；固定资产投资1080亿元，增长30%；财政总收入200.36亿元，增长32.2%，增幅高于全省5.9个百分点，县县财政收入过9亿元，新增鄱阳县、万年县财政收入过10亿元；社会消费品零售总额439亿元，增长16%，增幅高于全省0.5个百分点。城镇居民人均可支配收入突破2万元，达到20170元，增长14%；农民人均纯收入突破7000元，增长14.1%2011年，上饶市城乡居民收入、在岗职工平均工资收入均实现了两位数的增长。在岗职工平均工资达25044元，同比净增2817元，增长19.9%；城镇居民人均可支配收入达到17698元，同比净增2163元，增长13.9%；农民人均纯收入达到6134元，同比净增817元，增长15.4%，比城镇居民收入增幅高1.5个百分点。经济状况上饶概况信州掠影信州区是江西省上饶市的市辖区。位于江西省东北部信江河上游区域，是上饶市的主城区，全市政治、经济、文化中心。

信州区总面积339平方公里，城区建成区面积40平方公里，全区总人口41.6万，城镇化率69.6%，辖一乡、三镇、五街道。辖6个街道、1个镇、2个乡：水南街道、东市街道、西市街道、北门街道、茅家岭街道、灵溪街道、沙溪镇、秦峰乡、朝阳镇，共有72个居委会、46个行政村。信州区属亚热带湿润气候，素有“豫章第一门户”的美誉，区位优越，风光秀丽，商贸繁荣，商机无限，资源丰富。有极为丰富的劳动力资源，全市共有中学28所，中等专业学校9所，高等院校2所，在校学生4--5万人，并拥有七千多名各类专业技术人才和较高素质的技术工人。百姓生活水平明显提高，城镇居民人均可支配收入突破1.5万元，民生保障得到新加强。2010年，城镇居民人均可支配收入达到15388元，年均增长12.3%；农民人均纯收入达到6969元，年均增长10.7%；城乡居民储蓄存款达到123亿元，年均增长17.1%。实现了城乡困难群众最低生活保障、大病医疗救助，城乡居民养老保险、医疗保险，城乡义务教育免学杂费、贫困生资助和社区卫生服务网络“七个全覆盖”，被评为“全国和谐社区建设示范城区”、“全国文化先进社区”，人民群众安居乐业，社会和谐稳定。上饶概况明珠商业广场物业情况：建筑面积30000平方米，地下二层，地上四层，停车场200多个。

层高：一层4.3米，二层4.3米，三层4.3

米，四层5.6米。项目周边：（1.5公里范围内）

住宅小区：45个，住户：8200套，人口：32800人，其中儿童：6500人；

学校：

7

所，学生数量：6800人；（小学5所，初中：1所，高中：2所）

银行：6

家；（中行、建行、工行、上饶、农行、浦发）

医院：5家；（铁路、平安、市立、肿瘤、卫生所）

企事业单位：23家（国士、司法、移动、环保等），平均工资收入：3300

元/人；

大型商业体：3家；面积12万平方米，业态：华润万家，亿升广场，步行街，

百货+超市+步行风情街及底商；

酒店：18

家；

餐饮：68家；（包含：中餐、西餐、特色餐饮、面点、火锅、咖啡、快餐等）

公交车：5条

线路；车流量：8000

次/天，人流量：12000次/天；

汽车站：

1个。

项目优势开发商实力雄厚，自持物业；商业信誉高，行业口碑好；区位优势明显，处于信州区商业、文化、经济核心圈；强大的消费市场支撑力，市政配套齐全。周边银行、学校、住宅、酒店、餐饮、医院林立，自然人流量1万人次每天，车流量上8000辆次每天；居民生活富足，消费能力强劲；商场按商业特点设计修建，车流客流动线科学合理，商业功能配套完善；商场业态配比合理，有效规避电商冲击，给商家营造持续经营的发展空间；具备经验丰富的专业的高素质的管理团队。供应商天天回款，营业收入无不回款、被挪用风险。项目定位主题定位融合中国和江西当地历史文化的体验式消费场所集食、用、娱、游、学为一体的综合性购物中心明珠商业广场信州商业新坐标汇集名品引领时尚品味文化享受生活项目定位市场定位以餐饮、休闲娱乐为主，生活超市、百货为辅，其它配套设施齐全的综合性购物中心。表现中国传统文化内含，突出体验式消费，与电子商务结合并有效利用。项目定位开发策略“资源整合，建立优势”的市场竞争策略“经营主导，商住互动”的市场营销策略“品质优先，引导市场”的产品开发策略“尽快入市、抢占先机”的风险控制策略项目定位目标客户定位消费档次：中档消费为主，同时兼顾高档和低档消费消费群体：通过儿童带动家人消费，通过餐饮带动消

费，以家庭消费为主。

以项目为中心周边三公里范围内的居民及

企事业单位为核心消费群，辐射上饶市

其它乡镇的偶得性消费。目标商家：国内较知名的品牌为主，辅以地方特色

产

品，达到新、奇、特的效应。项目定位功能定位一层：品牌百货，时尚精品，休闲餐饮二层：中西餐饮，特色餐饮三层：儿童娱乐，儿童百货，教育培训四层：影院，休闲娱乐富一层：生活超市富二层：停车场项目定位业态商家类型业态商家类型零售品牌服饰生活形态及配套生活类（超市）专场化妆品电器专场黄金珠宝运动服饰、器材家居用品教育培训童玩、用品银行及社区配套餐饮品牌中西餐休闲娱乐影院、KTV中大型中餐休闲茶坊、咖啡特色餐饮（川湘粤、日韩西）童玩、电玩风味小吃网吧经营管理模式租赁模式为主租金标准：以当地市场租金水平作参照，略低于市场平均水平。租赁模式的费用包含：租金

租金递增

管理费

商户水、电费租赁期限：300平米以下为1－3年301－800平米3－5年801平米以上为5－10年

租赁模式优势：1、管理成本低2、员工成本低3、收益稳定，风险小4、对管理人员素质无特殊要求

业态布局业态布局业态布局业态布局租金标准楼层实际面积（㎡）建筑面积（㎡）最低租金（㎡/元）管理费（㎡/元）一层层内23533250608二层36865379388三层32905369258四层4237（含影院）5389（含影院）178富一层70007000183合计2210228507——各楼层建议租金业态占比：百货30%（不含超市），餐饮30%，休闲娱乐40%（其中儿童类占15%）费用预算项目费用预算（元）备注广告制作100000印务、3D、户外、氛围包装、合同文本印刷媒体推广300000电视、软文、网络、平面、户外、流动人员出差500/天/人差旅、住宿固定广告300000站牌、车身、人行天桥、楼盘广告DM派发10000邮寄、夹报、散发、直投招商发布会600000发布会、联谊、招待灰色支出3000000合计4310000

不包含“人员出差”项，该项按实际发生额计算注：以上费用按实际发生额支出，本着节约成本的原则开支。费用预算组织架构商场经理（1）行政人事部招商运营部财务部会计（1）出纳（1）客服（3）客服台清洁组组长（2）工程部安保部清洁工（8）组长（1）水电工（2）楼层主管（5）企划部策划、美工（1）组长（2）安保（10）商场共设计五个部门，员人数共39人，平均工资按3000元计算，每月工资支出为：117000元。专员（2）招商优惠措施以适合项目定位为目标，发挥主力品牌商家的领头羊作用。利用各种优惠政策及项目本身优势引进具有影响力能聚人气的国内一二线知名品牌商家入驻，以提升项目竞争力和聚客能力，及商家的持续经营能力。所以项目推出一些优惠政策是相当关键的因素。

建议本项目采取以下优惠措施：（免租期不含装修期）300平米以下合同期为1－3年，免租期为1－3个月（餐饮除外）301－800平米合同期3－5年，免租期为3－6个月801平米以上合同期为5－10年，免租期为6－12个月

免租期结束后前6个月租金（不含管理费）按每平米8折优惠重点品牌附赠固定广告位合同期内免费使用一年。

个别特别具影响力的商家和特殊品牌商家根据商家要求向公司申请特殊优惠或补贴政策。

商家签约

一、签约意向金500平方米以下10000元，501平方米以上20000元。保证金可在合同签订时凭收款收据转为合同保证金或者租金。因商家原因退铺和无正当理由在通知后7日内不签合同的，意向金不予退还，重新招租。

二、租金缴交租金可分月度、季度、半年、一年和合同期全额四种方式交纳

租金押金：二个月

一次性交半年租金的免管理费一个月

一次性交租金一年的可免租金一个月

合同期全额交纳租金的可免租金二个月（不含一年合同期商家）

三、管理费

管理费按商铺分摊面积收取，每平方米8元/月。管理费与租金同步收取，但不享受优惠。管理费包含：商场人员工资、公共区域水、电费、宣传推广费用、空调费、清洁卫生费、消防等设施设备维护费等。

四、租金递增

参照GDP增长值确定递增标准，递增区间为4－7%。合同期三年以下的，每年递增一次；合同期三年以上的（不含三年），每二年或每三年递增一次。（具体视情况而定）

五、合同

统一版本合同（个别特殊商家除外），一式三份，甲方二份，乙方一份。

收益预算楼层实际面积（㎡）建筑面积（㎡）使用率（%）最低租金（㎡/元）月租金收益（元）年租金收益(元）管理费（㎡/元）一层外铺1536212272.4120254640305568016976一层内铺2353325072.460195000234000026000二层3686537968.538204402245282443032三层3290536961.225134225161070042952四层4237（含影院）5389（含影院）78.61791613109935643112富一层70007000700018126000151200021000合计2210228507——7512409014880193072租金及管理费年收益总额：9207952元－总支出5686971=3520981元管理模式统一商业形象统一营业时间统一营销推广统一培训考核统一服务监督统一绩效评估六个统一工程装修建议一、工程改造1、正门厅两部观光电梯由现在的中间位置改至两侧，电梯二楼以上两侧开门。目的：利于百货区营业结束后餐饮及影院人流疏散。2、步行街两端直升电梯改至商场中间中庭处，中庭扶手电梯改至行街两端两侧。目的：中庭区域利于后期运营促销及营业外创收。3、二至三楼洗手间位置调整至住宅消防通道处，洗手间设残障人卫生间。目的：能有效利商场黄金位置创收，不浪费空间。4、二至三楼较窄的辅前通道需加宽30cm,保证通道有1.6米的通道空间。目的：利于顾客双向通行畅通。二、工程完工时间节点：

1、商场内部公共部分装修开业前三个月完成，即预计开业时间为10月1号，完工时间应在6月30日前；2、商场外墙主体工程，6月30日前。广告牌、灯光、LED屏等8月30日前；3、消防第一次验收在5月30日前验收，越早越好；工程装修建议

4、商场电梯、空调、水、电、气、应急发电机、步行街顶层穹顶