《某房地产企业的偿债能力分析与评价（论文）13000字》

201绪论1.1选题背景、研究目的及意义1.1.1选题背景众所周知，房地产行业是资金密集型和高负债的行业，行业特点是对资金的需求量非常大，项目所经历的周期长，而且伴随着的是经营风险也非常大。房地产行业的每一个环节，从最开始的开发到购买土地等原材料进行建造，再到房地产项目完工后的销售活动，都离不开大量资金的支持，资金的缺乏将直接导致整个项目的停滞。因此很多房地产企业只能用高负债的方式来维持企业的运作和盈利，另一方面，中国房地产企业的资金来源于自筹资金的比例较为低，大多数是依赖于银行贷款，在土地储备和房地产开发及销售过程中，银行贷款占了很大比例。新时代特别是资管新规出台以后，房地产行业资金短缺问题越来越突出，特别是债务结构问题和现金流问题不断凸显，这就给房地产企业的偿债能力带来了极大地考验。偿债能力分析的方法概念一经提出就受到了大量的关注，随着越来越多的企业运用偿债能力分析理念作为企业资金运作规划的指导，上个世纪末世界范围内也掀起了一股企业偿债能力分析的浪潮。自1995年以来，接近80%的世界五百强企业进行了偿债能力分析。但是，偿债能力分析是个工作量十分庞大的过程，一般小企业很少有涉及，本是出于抵抗资金周转风险的考虑而实行的偿债能力分析经营，常常会由于企业过小而无法得到有效运用，这也对一些企业的日常经营和发展造成了消极影响；这些企业在实施偿债能力分析的过程中都只是一味的增大企业的经营规模和业务数量来实现资金盈利从而还债，并且进入一些与自身主营业务不相关的产业中，忽视了潜在的经营风险，最终导致企业投资失败，甚至影响到核心业务的正常发展。1.1.2研究的目的及意义研究目的房地产行业周期长、融资难，在房地产行业大肆扩张后，面临着资金紧张的情况，再加上国家对房地产这一行业的调控政策力度逐渐加大，大部分企业的自有资金满足不了该行业开发时大量资金投入的需求，因此有了外来资金的借入和向银行贷款的需求。为企业长远的发展，房地产行业更注重偿债能力分析，一是因为银行对偿债能力的评级影响之后贷款数额；二是因为偿债能力的分析能够让营运者了解借入资金的比例高低，以避免过度紧张的资金链断裂而出现企业偿债危机的财务风险，同时还能建立较为科学的项目风险管理机制。投资者、债权人、政府机关等对房地产企业未来发展势头进行监测，可以对偿债能力项目指标进行分析、寻找不足，并提出改进建议。本调查以地恒房地产公司为例，对其偿债能力进行分析，结合行业发展水平和当下政策进行具体问题具体分析，寻找改进方法，为其他房地产企业提供一个参考。研究意义第偿债能力分析能够将企业的财务状况正确传达给企业管理者，便于其做出合适的经营决策，如调整企业资产结构、选择更适合的融资方式等。首先，偿债能力辅助投资者判断企业财务风险，根据企业财务风险水平选择是否进行投资。其次，偿债能力帮助银行、上下游企业等债权人更好地了解企业的资产情况，制定相应的借款条件，设置合适的合同利率，并评估借出款项收回的可能性。由此可得，企业偿债能力是各方关注的焦点，涉及企业经营者、所有者、债权人等各方的利益。其次，企业的偿债能力由其对于到期债务的偿还能力所体现。债务偿还能力弱的企业很有可能对偿还到期债务承受着巨大压力。企业在债务到期时如果没有充足的资金偿还，那么很可能就会面临被宣告破产的风险。因此，在评价企业财务风险中，偿债能力是至关重要的一项指标，只有当企业偿债能力能够满足日常经营的需要时，企业才能够健康稳定地发展。1.2国内外研究现状与综述1.2.1国外研究现状国外学者对企业偿债能力的研究时间较早，且有了较深入的研究成果。NadineMayer（2018）的观点是：一个小企业如果使用过多的债务，那么债务因素在企业中的影响就会比较大，如果一个企业面临了很低的负债能力限制，那么这一因素就会尤为突出，相反而言，如果一个企业可以有意识的将可能债务到期的情况去实施减少，长时间而言，作用就会反映在盈利能力受益提高上面，还有一个方面就是通过一定办法去降低公司的财务杠杆率，这样也会在一定程度上使得投资不足问题没那么明显。公司本源上更倾向于去通过减少的利息税去获得存在短期债务、长期债务的受益。因此，增强一个企业使用财务杠杆的频率和延长债务期限的能力。Foulk（2019）一文中，将不同种类企业会出现的经营绩效问题进行了归纳整理，依据自身对不同行业特性的分析，结合这一分析，将实用性的财务比率取平均数，列出范围名单，让不同企业可以进行查看，清楚自身所处的比率范围，尽量不要超过所处的范围，这一范围属于安全期，一旦超过，就存在被视为偿债能力不佳的可能性。JenniferAlonso-García，PierreDevolder（2019），考虑到衡量企业资产的流动能力，通常要用到流动比率和速度比率这两个关键性指标。使用这两个指标的范围及其广泛，计算方法也比较简单，但存在一个弊端就是不方便对企业的流动性展开详细调查。此外，流动比率、速度比率都属于静态指标，不可以简单用融资比投资比率就去衡量企业的短期偿付能力，那么不可避免的就存在一定的局限。作为比率分析方法的代表，RobRyder（2019）在他的论文“现金流量预算”中提出了一些分析现金流量表比率的计算方法。公司的财务报表分析是指结合多个财务指标公司去分析公司当前的财务状况、经营成效，以及分析和评价的能力之间的财政资金管理办法、项目或可从不同的指标，并进行扩张，这就是为什么比率分析深刻、广泛反映公司的财务状况，直观性更强。1.2.2国内研究现状国内对财务战略的研究是在吸收借鉴国外研究成果、发展的基础上，与我国国情紧密结合的过程。偿债能力研究目前已经成为财务科学中的一个重要分支，受到越来越多学者的关注。关于房地产企业偿债能力现状方面。张瑶瑶（2020）指出，现如今，利用财务杠杆撬动资本运作的经营方式已使很多资本回报率较高的行业或者企业获得了相当可观的利益，房地产便是该特点较为鲜明的一类企业。虽然这种负债经营的方式存在着较高的风险，但企业如果能够合理控制债务水平，实现销售的有效增长，那么企业的资本积累便会呈现出立竿见影的效果。在公司偿债能力不足及对策的研究方面。黄慧琪（2019），认为公司应该从长短时期两个方面去着重分析公司的偿债能力，最后觉得公司的偿债能力弱应该从负债结构不合理、资本成本较高、资金供需不平衡几个特殊点去进行挖掘。最后剖析出偿债能力弱主要可以从以下几个层面去理解：资金缺口、偿债压力、还款时间限制、资产质量情况等。主要是从公司债务结构方面着手，认为影响因素最为明显，包括要从偿债资金管理、融资渠道开拓、优化债务期限和多样化经营去提高公司的偿债水平。宋海旭（2019）认为，分析和评估企业经济状况方面企业偿债能力自然起着重要作用。偿债能力或许是经济分析的简单补充发展状况和盈利能力的重要方法，既包括财政目标，也属于商业发展的最关键构成因素。郭君（2020）提出，偿债能力是反映企业财务状况的重要内容，也影响到企业未来可持续发展的能力，可以通过偿债能力的分析来预测出整个企业的未来发展状况和可持续经营能力。赵韬（2020）提出，多数企业在偿债能力方面仍存在诸多问题，如流动资产占资产总额的比例过重、流动负债占负债总额的比例过重等。为了解决这些问题，企业须合理降低流动资产的比重，提高非流动资产的比重;设立偿债基金，降低偿债风险;提高经济效益，增强企业偿债能力，使其具有更强的能力应对日益变化的经济环境。张茜（2020）认为，通过对公司偿债能力进行分析，可以揭示财务中存在的风险大小，帮助企业判断资金营运、资金周转以及经营的状况，也可以由此大致预测一个企业的后续发展情况。崔剑鑫（2021）提出，流动负债和现金比率过高、资本结构风险过高、财务杠杆过高对对公司的偿债能力产生消极影响，提出了应对这些问题的一些对策和看法，主要是利用充足的现金发展多元化产品、对资本结构进行合理改变和对财务杠杆进行适当调整。关于偿债能力研究的意义方面。1.2.3国内外研究综述综上所述，通过查阅大量的国内外相关文献，经过不断借鉴学习和研究，将其进行分类整理、学习和一定程度性的借鉴，我发现，我们国家对于偿债能力的分析探讨也有着深入的开展，很多学者都在这方面进行过深层次的挖掘，实证研究是最为普遍的方式。我国偿债能力分析体系在一开始明显处于比较单一的状态，但是慢慢发展到最后结合公司财务中的营运能力、盈利能力分析体系的构建和研究，再到将表外因素引入评价体系，经过一次次改进、琢磨，越来越完善，越来越综合化，规模化学习体系是最终会形成的结果。通过查找和研究学习国外相关文献，我们可以看到，国外学者和研究人员在偿债能力分析方面的研究和理论结果，相比较我国而言，更加先进、更加成熟化，并且从时间可以看出，他们对中小的偿债能力进行的研究时间较早，应用的方式也比较先进，当然研究成果就会多样化、丰富性更高。偿债能力有关的一些理论在国外的普遍研究中，经过整理，比较出名的因素分析体系包括：因子分析、综合评价、趋势分析等。国外研究成果不仅限于分析单方面计算财务指标，而是更多的考虑了企业能力和影响其偿债能力的因素，以对企业开展具备全面性的评估是最终每个企业的目标。1.3总体思路和研究框架本文在结构上共分为五章：第一章是绪论，主要对本文的研究大背景和研究企业偿债能力的意义还有相关的偿债能力分析。第二章对XX房地产的偿债能力的现状进行分析，理论综述。第三章从短期偿债能力和长期偿债能力的角度切入，并运用流动比率、速动比率、等现状的分析，对于长期负债比率则运用资产负债率、利息、等进行分析，为下一章的问题做铺垫。第四章地恒房地产公司偿债能力的问题分析，通过对第三章现状的数据分析，找出地恒房地产偿债能力目前出现的问题，主要方向是财务的压力和偿债的风险方面切入。针对地恒房地产公司出现的偿债能力方面的问题，找出出现这些问题的原因等方面进行原因解析，找出地恒房地产自身的经营和财务等方面所出现的漏洞和不足。第五章根据第四章的原因找出解决地恒房地产公司所存在问题得对策，围绕其出现问题的原因相对应的找出措施和方案，为地恒房地产公司解决其偿债问题和提高偿债能力提供参考。1.4研究问题及解决方案本文主要从对于公司的短期与长期的偿债能力入手来进行相关的问题分析，对于流动资产的较少情况、工程增加过快，资金压力较大情况以及公司管理能力较差等问题进行了相关的归纳。主要运用的解决方案如下所示：（1）文献资料法：在知网检索“偿债能力分析”关键词，检索和本研究相关的期刊作为参考资料，并下载公司财务报告等相关数据、资料。在论文的写作中，为论文的写作提供理论支撑和参考数据。（2）数理统计法：为了更好的了解该公司的偿债能力状况，本文运用数理统计法对公司的偿债能力指标进行深入分析，如运用比较分析法、趋势分析法等，通过详细的数据分析，从而发现数据中的规律，更好的了解企业的财务状况。（3）理论与实践相结合法：在对地桓房地产偿债能力研究过程中，结合地桓房地产偿债能力近几年的财务数据和偿债能力指标，对其偿债能力有了初步的了解，发现了地桓房地产公司在偿债能力方面存在的一些问题，并提出了改进的建议和对策，提出地桓房地产完善自身偿债能力的建议，提高地桓房地产偿债能力。2相关理论综述2.1偿债能力的概念企业清偿债务的担保水平或能力被称为偿债能力，即企业清偿债务的现金担保水平，具体分为短期和长期偿债能力。偿债能力是企业经济连续增加的保证，反映了当代企业的财务能力。因此，重视并切实提高偿债能力，实现价值最大化的要求，是对保护债权人权益的法律拘束，也是企业拥有良好的商业形象和信用状况的前提；它是树立当代市场观点、增强风险认识的重要体现。运营商和债权人而言非常重要：分析企业的偿债能力可以帮助投资者做出投资决策；公司的偿债能力与公司不同利益相关者的利益紧密相关。偿债能力对企业的信誉及其生产和运营产生重大影响，严重的还可能导致破产危机。偿债能力分析是公司及其利益相关者关注的重要内容。2.2偿债能力评价指标2.2.1短期偿债能力短期偿债能力反映了公司偿还债务的能力。流动资产与短期负债之间的关系称为流动比率，反映短期资产在到期时变现和偿付短期负债的能力。速动资产与短期负债之间的比率被称为速动比率，反映公司使用现金将现金转换为短期负债的能力。使用速动比率判断公司的短期债务还本可以弥补一些当前比率指标的不足。使用速动比率来评估短期债务还本是相对精确的。速动比率越高，表示偿还短期债务的能力越强。现金及现金等价物的金额与短期负债之间的关系称为现金比率。现金比率比较高，表示企业具有良好的付出能力，偿债能力也能得到保障。但若这个比率过高，可以说企业资产没有获得有效利用。净营业收入与流动负债的比率称为现金流量比率。现金流量比率越低，表示现金流入对负债偿还的保障越小，则流动性越差；相反，现金流量比率越高，表示现金流入对负债偿还的保障越大，则流动性较好。2.2.2长期偿债能力总负债与总资产的比率称为资产负债率，它表示资产保护债权人权利的能力。股东权益与资产总额之比被称为股东权益率，它表示了在资产中所有者投入的所占百分比。若股东权益率比较大，表明企业没有提高地扩大经营的范畴；相反，股东权益率比较小，表明企业负债过多，所以说股东权益比率要适当。负债总额与所有者权益总额的比率称为权益比率，产权比率越低，企业偿还长期债务的能力越低，债权人的利益越确定；相反，相对所有权份额越大，公司偿还长期债务的能力越强，表明其资产包括投资者和其他资产。相反，利息保障倍数越高，公司支付利息成本的可能性越大。债权人使用所分析的利息保障倍数来评估索赔的担保水平。3现状分析3.1公司简介地恒房地产公司成立于2002年12月2日，在全国房地产行业中，地恒房地产公司不仅是领头羊之一，更是房地产项目的承包者、投资者和开发者。其主要经营方向是与房地产开发有关的产品，是集生产、服务、销售于一体的公司，地恒房地产公司一直致力于为全国提供优质房产项目，在全国范围内设立了上百家办事处和分公司。2015——2019年，该公司以50%的平均负债率稳定且快速地发展。但近年来，随着全国经济环境的变化，地恒房地产公司所而临的市场竞争日益激烈，导致公司而临各种潜在风险。3.2负债现状分析3.2.1公司负债总体规模地恒房地产有限公司的资产负债率在最近几年一直处于较低水平，2017年仅为5.99。最重要的是，它在第二年也略有下降，在2018年攀升至30.03%。与2017年相比，2019年的主要业务收入有所增加。总体而言，其盈利能力不错，但呈下降趋势，因此有必要适当调整经济政策。表1星海房地产有限公司财务指标分析项目2017年2018年2019年2020年主营业务收入（万元）2965599374513841990784295656.794管理费用（万元）152082197068280968287430.264财务费用（万元）-2072-491749175030.091营业利润（万元）60569174601161566165282.018投资收益（万元）11772538226522712.996利润总额（万元）85362213642208676213475.548净利润（万元）77720180922171721175670.583销售净利率（%）2.684.894.134.22499净资产收益率（%）18.4230.0323.4123.94843总资产利润率（%）5.9912.1110.510.74153.2.2公司内部结构公司内部结构:公司形式为有限制公司，采取直线职能制，总裁下属市场营销部，财务部，信息部，生产部技术部，人事部等。部门构成:总经理*要起草公司的总.体战略，从宏观上负责公司内部日常管理以及监督各部门工作*协调和配合各业务部门围绕公司经营目标开展各项工作；负责企业文化建设纲要的实施与落实工作；保证公司各种会议的顺利召开及公司其他活动的顺利开展营销部*负责调查并收集市场信息、寻求市场机会负责营销方案的策划、执行及管理并配有相关活动。负责顾客咨询的详细明确的回答财务部对公司经营活动进行全过程的财务服务和监督，保障公司经营活动正常顺利地进行.*制定公司财务管理和会计核算制度并监督实施。发挥预测分析、规划控制、责任会计等会计管理职能，保质保量地完成公司财务预算编制公司月度、年度财务报表、财务决算、年度财务报告。负责协调财税等部门与公司之间的关系协助会计师事务所进行年度审计工做。技术及生产部负责公司的营养成分的研究和如何最佳运用负责对生产开发部门员工的培训行使材料选购以及质量监督检验职能人事部，通过人与事的最优配置，作到事的其人，人尽其才，才进其用.协调劳资关系，解决劳资双方的冲突。协调专业人员的关系，谋求专业人员的密切合作本公司采取团队型组织结构，强调放权，把集体的利益放在第一位；大量员工直接决策或参与决策虽然决策效率慢，但执行效率高.高柔性组织结构，完全符合现代多维网络全面沟通的需要，在保障一定生理与心理安全的前提下，更多的实现自我价值的需要.3.3短期偿债能力分析3.3.1现金流量比率表3-1企业近三年现金流量年份流动比率速动比率现金流量与流动负债比2018年1.470.890.022019年1.350.780.012020年1.440.81-0.06企业过去三年的比率。该公司具有偿还短期债务的良好能力，但在2020年，现金流量与当前债务的比率为负。在分析上市公司的当前比率时，除了要与公认的经验数据进行比较外，还应进行行业内的水平比较和过去的垂直比较。横向比较意味着上市公司可以通过与同行业的普通公司进行比较来了解其短期偿债能力水平在行业中的位置。3.3.2流动比率流动比率是企业流动资产与流动负债的比值。理论上说，该指标越大，公司的短期偿债能力就越强。但若该指标过大，也表明企业对其流动资金的利用率较低，没有给企业带来更多盈利。因此，一般情况下，企业的流动比率为2较为合理团。2016——2020年，地恒房地产公司的平均流动比率分别为1.1085，1.2515，1.1067，1.2727和1.1379，见表2-1。从这5年的数据来看，地恒房地产公司的流动比率明显低于标准指标2，由此可初步得出地恒房地产公司的短期偿债能力并不强，资金变现能力较弱，债务到期时可能无法及时偿还。与此同时，数据显示，地恒房地产公司的存货规模较小，2017——2020年的存货周转率分别为1.4637，2.3778和4.2428，周转速度呈缓慢增长趋势。这一方而说明该公司存货变现能力在逐步变强；另一方而说明其存货周转率仍较低，需不断改善。表2-12016-2020年地恒房地产公司流动比率年份20162017201820192020XX房地产1.38301.51701.33091.58881.3240同行业6.51213.91353.62153.001702.7767图2-12016-2020年XX房地产公司流动比率3.3.3速动比率速动比率是流动资产扣除存货和预付费用等流动较差的资产后与流动负债的比值，能进一步体现企业规避风险的能力，该指标越大说明企业偿债能力越强。通常，速动比率的指标为1较佳，即此时公司陷入违约风险的可能性相对较小。2016——2020年，地恒房地产公司的速动比率分别为1.1332，1.2325，1.0224，1.3860和1.1726，见表1-2。可以看出，2016——2020年地恒房地产公司的速动比率高于标准指标数且呈波动增长趋势。由此可知，地恒房地产公司的短期偿债能力达到了标准值的要求，且速动比率基本维持了动态的稳定发展趋势，说明地恒房地产公司潜在的违约风险能够被预测，属于可控制风险。表2-22016-2020年地恒房地产公司速动比率年份20162017201820192020XX房地产1.13321.23251.02241.38601.1726同行业5.72023.35353.07802.52152.6260图2-22016-2020年地恒房地产公司速动比率3.3.4现金比率现金比率的数值越高，说明企业短期偿还债务的能力越强，但过高的现金比率也会给企业带来较高的机会成本，意味着企业可能存在资金使用效果不佳、资金分布不合理的问题。理论上说，一个企业的现金比率保持在20%以上较为合理，但应结合企业的具体情况。指标与企业短期偿债能力呈正比，该指标的数值越大，说明该企业的短期偿债能力越强同。2016-2020年，XX房地产的该比率分别为：34.1780%，36.8260%，29.9882%，68.5315%，54和40.83%，见表2-3。从该组数据中可以看出，2016——2020年，地恒房地产的短期偿还债务能力水平明显高于标准数值，只有2017年的现金比率低于30%，其他4年均远高于标准值且呈高速上升的发展趋势，2018年更是达到了5年中的最高值68.5315%。这说明地恒房地产短期偿还债务的能力在逐步加强，企业自身防范财务风险的能力增强。表2-32016-2020年地恒房地产公司现金比率（单位%）年份20162017201820192020XX房地产34.178036.826029.988268.531554.4083同行业78.324572.412368.785179.354675.3146图2-32016-2020年地恒房地产公司现金比率3.4长期偿债能力分析3.4.1资产负债率理论上看，地恒房地产的资产负债比率需要保持在50%——80%。通过对XX房地产近5年的资产总额和负债总额数据进行分析发现，2016-2020年，地恒房地产的资产负债率分别为53.3438%，59.1431%，63.2071%，52.9527%和54.8621%，见表2-4。因此，从数据上看，地恒房地产的资产负债率正好符合标准数值区间，并保持平稳状态。相对于整个行业的平均资产负债率而言，该公司近5年的资产负债率基本达到同行业平均水准，但并没有显示出明显的数据优势，这说明地恒房地产长期偿还债务的能力在全行业中处于一般水平，存在一定的偿债风险，应时刻提高警惕。表2-42016-2020年地恒房地产公司资产负债率（单位%）年份20162017201820192020XX房地产53.343859.143163.207152.952754.8621同行业52.843559.143263.207052.955554.0260图2-42016-2020年XX房地产公司资产负债率3.4.2已获利息倍数为了保障足够的偿债能力，利息保障倍数至少应大于1，且只要利息保障倍数足够大，企业就有充足的能力支付利息，反之则反。XX房地产公司的利息保障倍数在2016——2020年呈波动上升趋势，虽然在2018年发生恶化，出现明显的财务亏损，导致利息保障倍数为负值，但在2019年又达到最高，这是由于该企业2018年的盈利状况较好，实现了利润的增加。这表明该企业在2019年支付利息的能力有所增强，长期偿债能力有所增强。而在2020年，其利息保障倍数再次呈现下降趋势，这说明公司仍存在一定的偿债风险，应提高警惕，详见表2-5。表2-52016-2020年地恒房地产公司利息保障倍数年份20162017201820192020XX房地产57.7263247.9480-598.6785725.1980242.3610同行业387.6823450.6562542.3652623.65486754.6850图2-52015-2019年XX房地产公司利息保障倍数3.4.3到期债务本息偿付比率相比同行业，地恒房地产公司的债务本息偿付比率远远落后，在2016——2020年期间，其债务本息偿付比率的上升趋势并不是稳定的，而是呈波动状态上升，这从侧面说明地恒房地产公司的长期偿债能力一直在不断地进行改善，但是其如果与行业的水平相比较的话，仍存在明显的差距，详见表2-7。因此，地恒房地产公司的负债比例较高，企业需要提高管理负债的水平，有效降低企业的债务偿还风险，从而提高企业的偿债能力。图2-72016-2020年地恒房地产公司债务本息偿付比率表2-72016-2020年地恒房地产公司股东权益比率（单位%）年份20162017201820192020地恒房地产46.656240.857036.792947.047344.9716同行业61.248562.286861.935260.328357.87574地桓房地产偿债能力出现的问题4.1可支付的流动资产较少2016——2020年，地恒房地产公司流动比率、速动比率、现金比率的涨幅止步不前。虽然三者在2019年都有所上涨，但2020年涨幅止步，且下跌趋势明显。这一方而说明地恒房地产公司的营业规模在不断扩大；另一方而表明其现金及现金等价物等资产总量在不断减少。综合考虑地恒房地产公司的偿债能力，无论是长期还是短期都较弱，财务压力较大。分析地恒房地产公司资产负债表的相关数据（现状表2-4）可明显看出，流动负债所占比重是地恒房地产公司近几年所有负债项目中占比较高的板块之一，2016——2020年一直在64%以上，最高时甚至达到了78.3%。与此相反的是，非流动负债的占比较低，基本在4%以下，说明地恒房地产公司的流动资金筹资额在总筹资额中不仅所占比重较大，且金额也大，无法保障企业在整个经营过程中具有充足的现金流，一旦遭遇突发情况，将而临资金不足的问题，直接造成企业资金链断裂。4.2在建工程增加过快，加大资金压力从行业类型来看，房地产开发行业属于资本密集型，公司需要大量的固定资产来维持其生产运营，固定成本占比较大、房地产开发行业极度依赖于行业整体大环境和政策的发展，在在建工程增加过快整体行业快速发展的时候，处于房地产开发行业的企业必须采取扩充楼盘项目的方式来跟进，以快速抢占资源，这将导致固定成本增加，影响毛利与盈利能力。虽然从长期来看，随着产能利用率的上升，其盈利能力会逐渐回升至正常水平，但是如果整体行业的增速下降亦或者是购房政策收紧还有企业的产能利用率低下，也会导致企业的后续发展受到影响。4.3管理层管理能力较差，资产利用率较低地恒房地产公司生产管理运营过程中产生了大量的负债，并且债务到期日过于集中，公司过于依赖银行贷款。地恒房地产公司主要债务到期情况如表4-1所示。表4-1地恒房地产公司公司主要债务到期情况募集资金方式筹集资金总额到期日银团贷款20亿元流动贷款额度2018年6月公司债券5.9亿元2019年9月中期票据5.9亿元2020年3月4.4长期股权投资突增导致风险上升据企业股份公司年报表示，2019年，公司控股股东及其关联方对上市公司非经营性占用资金4.51亿元，截止2020年4月30日尚有2.48亿元未归还，占最近一年公司净资产的15.38%。2020年第三季度公告显示，企业股份控股股东地恒企业控股及其关联方虽偿还占用的部分资金，但仍有约2.47亿元的公司非经营性资金未偿还。关联交易是大股东长期股权投资占款的主要方式，2019年，地恒企业股份与关联方发生7笔关联交易，合计发生额为3.12亿元。2019年地恒企业股份净利润实现数不低于人民币32579.70万元，但是这些被占用的资金过大，影响企业正常经营，导致企业陷入困境。5提高地桓房地产偿债能力的解决措施5.1加强与金融机构战略合作，融入资金地桓房地产集团的目的是尽可能地缩短不适合居住的房屋的保质期，了投资于固定资产，集团应更有效地使用固定资产，并使其员工能够投资于项目的开发和销售。同时公司治理融资、广义融资、利益融资和直接投资、融资有序理论和融资理论，包括逐步、自身以及经济增长的及时性，以及对企业自身的影响。这取决于一个科学合理的工厂结构，这对任何一个公司的成长都是至关重要的，因为它影响到一个公司的经济效益。对于较年轻的群体来说，盘点资产结构主要是指你的公司是一个主要的存货，通过索赔和存货，同样在存货中主要是行政管理是加强库存的一个中心组成部分，通过需求管理增强库存结构和管理、改进和改进他们的、促进公司治理的，以及其中之一。总的来说，这是一个典型的例子，说明大部分需求被公司接管。但由于债权期限较长，要求不完整，需要进行更全面、更详细的分析，并相应调整经营者的信贷政策，适度降低债权比例。地桓房地产集团也应加强对金融机构战略的合作管理，使其保持在一个合理水平，这可以显著降低贷款资本的比重，有效降低资产负债，优化资本结构融入资金，充分管理金融风险，使企业发展更加稳定。5.2降低企业扩张速度，实施紧缩性战略前几年为了抢占政策优惠资源，地恒房地产公司无节制的投资大量开发项目，导致自身负债过高，但是因为前期的市场调查没有做好，导致很多地方的项目出现大量空置卖不出去的情况，以往可以将空置的房屋抵押给银行套现的方式缓解资金周转困难的情况，但是这几年政策收紧，银行对于房地产抵押贷款的资格审核日趋严格，如果还以以往的经营方式，一味的只顾抢占市场，只会让自身债务雪球越滚越大，从而影响企业的后续发展。因此必须放弃抢占一些并不合理的项目，不能只为政府优惠补贴那点蝇头小利，在进行项目投资方面要谨慎，做好前期调查实地考察，再决定是否投资该项目，这样能在地恒房地产公司债务没到无法偿还的地步之时，及时止损。同时对于资金的使用率要进行提升，由于地恒房地产公司的货币资金增多，导致企业的闲置资金增加，但没有及时实现投资再利用，由此无法获得额外的利益，使得还款压力增大。同时，楼盘存滞数量的增加也造成了企业的流动性较低。对此，企业应采取积极有效的方法，加强对楼盘存滞的管理，定期检查盘点，尽可能减少积压的控制房产。同时，企业应充分掌握行业所处的经济周期、销售淡旺季特点等，用科学的方法建立存货的最佳结构，让积压的资产得到充分利用。此外，要加强对降低企业扩张速度流动资产的管理，合理规划企业现有资金，并进行有效的管理和投资，对流动资金和固定资金进行合理分配，使其创造更大价值，促进企业长远发展。5.3加强培训，提升管理人员素质提升管理人员素质优化偿债能力是企业经营状况的一个重要指标，那么债务偿还对于企业来说也是很重要的一项经济活动。债务偿还要及时，如果不及时处理会造成不良后果，影响企业整体形象和信誉，后续更会影响企业的融资和经营活动、制订合理的偿还计划对于企业来说不容小觑。整体上应该把控好债务的偿还时间，综合资产负债数据、各项债务合同、契约中的还款时间、还款金额及额外条件等信息详细登记，同时还要考虑企业的经营情况、生产预算、资金收人、财务预算、销售预算等因素。将偿债计划和生产运营计划这两者的资金链合理分配，能够过时间上的合理安排让有限资金能够在各个环节上有效运行，满足日常的经营及每个偿债时点的需要。同时提高自身盈利能力，盈利能力可以说是企业比较看重的一个能力。作为企业，最终的目的则是要实现盈利。盈利能力的高低影响企业的利润，实现利润最大化则是每个企业最想达成的目标。有三点需要注意，首先是采用合理的企业经营模式，这影响着企业经营质量和经营能力。二是企业需要注意建筑技术的创新发展，在技术上实现创新。利用科技实现成本最小化，企业才能在激烈的市场竞争中实现盈利的增长。最后是企业要注重人才的培养与使用，人才是企业盈利能力的核心，重视人才培养最终才能让企业的盈利能力得以提升。5.4跟进市场变化，完善战略布局，分散企业风险偿债能力是衡量公司经营状况的重要指标，因此偿债能力也是非常重要的经济活动公司。如果处理不及时，会造成负面后果，会影响整个公司的形象和声誉，会影响到更多的财务和商业财务，并制定合理的付款计划，这一点不容小觑。总的来说，要控制好债务的偿还时间，跟进市场变化对各类债务合同中的还款时间、资产负债数据、还款金额、附加条件等信息进行详细登记。同时，我们还需要考虑财务状况、预算、生产收入和就这样。债务偿还计划和生产计划之间的资金链和服装业务可以设定时间，使有限的资金能够在各个环节有效运行，满足日常运营和支付点的需求我欠你的。同时增加自己的利润，一家公司，利