房地产估价总复习公开课一等奖省优质课大赛获奖课件

房地产估价总复习

1、从估价角度对土地基本认识（P10）土地位置（坐落）面积四至形状地形、地势周围环境、景观利用现状产权状况地质条件基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制其它对于待开发或再开发土地，还需了解以下三项复习关键点建筑物坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面格局外观建成年月维修保养情况及完损程度利用现实状况产权情况其它2、从估价角度对建筑物基本认识（P12）

复习关键点复习关键点

3、房地产价格类型（P25-35）投资价值

市场价值：主观个人

：客观非个人比准价格积算价格收益价格——比较法——成本法——收益法

评定价格在什么情形下需要补地价？（P35）①增加原土地使用权出让时要求容积率；②改变原土地使用权出让时要求用途；③转让、出租、抵押划拨土地使用权房地产④出让土地使用权期满后续期。补地价

1、对于单纯增加容积率补地价确定方法（P35）P35例题2-1假定楼面地价保持不变2、对于单纯改变用途补地价＝改变用途后地价一改变用途前地价例2-2:某项目总建筑面积50000M2，出让取得时要求用途为办公、楼地面价3000元/M2，现经同意将用途改为商业，楼地面地价增加到3200元/M2，其应补多少地价？补地价确定方法（P35）

4、房地产价格影响原因（P48）

实物原因权益原因普通原因个别原因影响原因区域原因行政原因经济原因普通社会原因人口原因国际原因区域社会原因商业繁荣程度心里原因交通条件基本设施区域环境条件复习关键点影响原因影响程度影响关系定性分析影响房地产价格原因需把握3点复习关键点

5、房地产估价含义（P60）房地产估价是指专业估价人员，依据估价目标，遵照估价标准，按照估价程序，选取适宜估价方法，并在综合分析影响房地产价格原因基础上，对房地产在估价时点客观合理价格或价值进行估算和判定活动。

房地产估价=科学+艺术+经验房地产估价标准最高最正确使用标准

公平合理标准替换标准估价时点标准正当标准正当产权正当使用正当处罚

5、房地产估价标准（P72）复习关键点能依据估价对象特征判断估价时点、估价对象情况等

6、市场比较法概念、理论依据、适用范围

（1）市场比较法概念（P86）指将估价对象与同一供给圈内在估价时点近期发生过交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。是《房地产估价规范》中要求首选评定方法。用市场比较法评定测算出来价格，通常称为比准价格。复习关键点替换原理

（2）理论依据（P86）复习关键点（3）适用条件（P87）

1）房地产市场发达、活跃和完善国家和地域

2）具备充分市场交易资料数量充分：要求掌握10个以上交易实例资料，其中最少3个含有较高可比性交易实例。资料可靠：需对交易实例资料完整性和准确性进行审核质量确保：交易实例含有可比性和替换性

3）具备丰富估价经验估价人员复习关键点（4）适用对象（P87）市场比较法适合哪几类房地产？古建筑、寺庙、机场、医院、学校博物馆、在建工程等房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房

不适合使用该方法房地产有哪些？复习关键点市场比较法估价步骤进行各项修正建立价格可比基础选取可比实例搜集交易实例求出比准价格与估价对象类似房地产与估价对象价格类型相同成交价格为正常价格或可修正为正常价格可比实例应具备条件成交日期与估价时点相近7、选取可比实例（P90）0.5≤

≤2.0用途相同规模相当建筑结构相同权利性质相同同一供给圈或同一地段普通1年之内最多可在2年之内选择3~10个可比实例复习关键点8、建立价格可比基础（P93）统一付款方式12统一采取单价3统一币种和货币单位4统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；见例4-1（P93）统一面积内涵币种换算，应按中国人民银行公布成交日期时市场汇率中间价计算。；——五统一建筑面积下价格=使用面积价格×使用面积占建筑面积比率

套内建筑面积下价格=使用面积价格×使用面积占套内建筑面积比率

5统一面积单位建筑面积下价格=套内建筑面积价格×套内建筑面积占建筑面积比率

复习关键点A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔六个月再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请期抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。

该类房地产以人民币为基准市场价格上六个月间逐月上涨1.5%；下六个月以来逐月上涨0.8%。

美元与人民币市场汇价4月1日为1：8.28；2月1日为1：8.30；8月1日为1：8.27，10月30日为1：8.26。评定某房地产于10月30日价格。市场比较法（1）建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示单价（2）计算比准价格比准价格=实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数

×区域原因修正系数×个别原因修正系数复习关键点

9、修正内容（P97）交易情况修正交易日期修正交易情况修正比准价格求取方法（1）直接比较修正公式（P107）

交易情况和房地产情况调整幅度在分母，交易日期调整幅度在分子估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数

×交易日期修正系数×房地产情况修正系数复习关键点（2）间接比较修正公式（P65）修正可比实例价格标准化个别原因修正区域原因修正标准房地产价格待估对象价格估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数

×交易日期修正系数×房地产情况修正系数复习关键点为评定某住宅楼价格，估价人员在该住宅楼附近地域调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼交易实例，其相关资料以下表：

实例A实例B实例C实例D实例E成交价格(元／平方米)51004800520053005000成交日期.11.30.6.30.1.31.7.31.5.31交易情况+2％-7％00-3％房地产情况区位情况0-11%+3%+1％0权益情况-2％0+2％-1％-1％实物情况-4%-8％-2％+2％+1％例题上表中，交易情况、房地产情况中各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产情况中三方面原因产生作用程度相同。另据调查得知：从7月1日至年1月1日该类住宅楼市场价格每个月递增1.5％，其后至年11月1日则每个月递减0.5％，而从年11月1日至204月30日市场价格基本不变，以后每个月递增1％。试利用上述资料依据估价相关要求选取最适当3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼208月31日正常单价(如需计算平均值，请采取简单算术平均法)。例题9、收益法及其理论依据、适用对象和条件（P125）收益还原法是求取估价对象未来正常净收益，选取恰当资本化率将其折现到估价时间后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。采取收益还原法测算出来价格，通常称为收益价格。

（1）理论依据预期标准复习关键点（2）适用范围

适合用于有收益或有潜在收益房地产，而且收益和风险都能够量化房地产。商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等但不适合用于收益难以量化房地产，如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆等。复习关键点01234……t……n-1n

a1a2a3a4……at……an通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率10、收益法计算方式（P127）（1）最普通情形复习关键点（2）净收益和收益率每年不变a1=a2=a3=……=an=a，r1=r2=r3=……=rn=rn=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第五章收益法没有特殊说明，收益均假设发生在期末注意复习关键点已知VN和KN，求Vn该公式应满足条件？参数：

VN——N年时房地产价格；同一房地产不一样年限价格之间换算复习关键点（3）净收益在前若干年有改变公式0123…tt+1

t+2

…na1a2a3ataaa(n-t)ar1——有限年公式n=∞

——无限年公式0123…ta1a2a3atVr1（4）预知若干年以前净收益和若干年后房地产价格纯收益、还原利率及收益年限确定房地产价格高低取决于3个原因：

1、可获净收益大小，即ai大小；2、取得该净收益可靠性，即r大小；3、可取得净收益期限长短，即n大小。复习关键点强调使用客观收益作为估价依据

有租约房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据

11、计算净收益注意事项费用中还应包含非房地产本身创造收益否含有动产租金收入取决于评定价值是否包含此部分收益包含有形收益和无形收益需扣除空置、拖欠租金等原因造成收入损失复习关键点12、资本化率求取方式复习关键点市场提取法（P144）安全利率加上风险调整值法（P145）复合投资收益率法（P146）投资收益率排序插入法（P146）收益风险倍数法（P147）1单独土地和单独建筑物估价土地：土地使用权年限建筑物：经济寿命13、收益年限确定复习关键点a、土地使用权年限<经济寿命若不续期:使用年限即为土地使用权年限若续期:先依据土地使用权年限确定收益年限，再加上经济寿命超出土地使用年限建筑物剩下使用年限价值折现值。

b、土地使用权年限>经济寿命先依据剩下经济寿命确定收益年限，再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命土地剩下使用年限价值折现值。2土地和建筑物结合体复习关键点a、建筑物经济寿命早于土地使用权年限而结束

以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年剩下土地价值VL

土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t复习关键点b、建筑物经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束依据土地使用权年限确定未来可获收益年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年复习关键点某商店土地使用权年限为40年，从5月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于年5月1日租出，租期为5年，可出租面积月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运行费用率为25%。该类房地产还原利率为9%。试估算该商场205月1日带租约出售时正常价格。解：（1）商店一层价格计算

a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）

练一练（2）二层价格计算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）

练一练复习关键点14、成本法及其理论依据、适用对象和条件（P158）

(1)成本法概念（P158）成本法是求取估价对象在估价时点重新购建价格，再扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。积算价格=重新购建价格—建筑物折旧（2）理论依据（P158）替换原理从买方角度生产费用价值论从卖方角度复习关键点（3）适用对象（P159）理论上能够适用任何房地产价格评定，但主要用于以下几个情况:学校、图书馆、体育馆、、医院、政府办公楼、军队营房、公园等哪些类型房地产符合上述情形？1既无收益又极少发生交易房地产复习关键点2有独特设计或只针对个别用于特殊服务体系而建房地产。如油库、发电站3单独建筑物或装饰装修部分4市场不完善或狭小市场上无法利用市场法估价5一些特殊目房地产估价，如征税、保险、赔偿复习关键点

15、重新构建价格（P160）重新购格建价是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新情况估价对象所需要一切合理、必要费用、税金和应得利润之和。1在估价时点价格32全新情况下价格客观价格复习关键点（1）土地重新构建价格(P167)假设该土地上没有建筑物，用市场法、基准地价修正法、成本法等方法来求取该土地重新购置价格。复习关键点重新构建价格表示形式重置价格重建价格采取估价时点时建筑材料、技术等含有同等效用新建筑物正常价格。采取与估价对象相同（原有）建筑材料、技术完全相同新建筑物正常价格。重置价格<重建价格哪种价格低？重新建造重新建造估价时点价格按照按照（2）建筑物重置价格(P167-168)复习关键点（3）重新构建价格组成（P161）

土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润价格构成开发费用销售费用复习关键点投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期

2、开发费用、管理费用和销售费用利息基数为开发费用、管理费用和销售费用通常视为均匀投入,即期中投入1、土地取得费用利息计息计息期:从投入到开发期结束

测算开发利润，要注意三个方面1、是税前利润2、是在正常条件下开发商所能取得平均利润3、是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目标平均利润率来计算。1直接成本利润率2投资利润率3成本利润率4销售利润率开发利润

=开发利润/（土地取得成本+开发成本）1直接成本利润率2投资利润率

=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用

+销售费用）开发利润

=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用

+销售费用+投资利息）3成本利润率4销售利润率

=开发利润/开发完成后房地产价值开发利润

16、建筑物折旧含义和原因(P169)

（1）含义折旧指由各种原因所造成建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时市场价值与其重新购建价格之间差额。注意与会计折旧区分建筑物折旧＝重新购建价格-建筑物在估价时点时市场价值思索：土地有没有折旧？没有复习关键点物质折旧经济折旧自然经过老朽意外破坏损毁正常使用磨损折旧类型功效折旧延迟维修损坏残余自然力作用引发，与建筑物实际经过年数正相关由人工使用引发，与使用性质、使用强度和使用年数正相关因突发性天灾人祸引发

（2）原因(P170)

例6-4P171复习关键点17、建筑物折旧年限法求取方法（P171）

经济寿命自然寿命实际年纪有效年纪求取折旧中，应采取寿命和年纪剩下经济寿命=经济寿命-有效年纪复习关键点1直线折旧法（P172）经济寿命重新构建价格残值率年折旧总折旧Et=D×有效年纪建筑物现值=C-Et

例6-5P173复习关键点例题某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物年折旧额、折旧总额和现值。已知：C=1000×200=00元，R=2%，N=40，t=8第六章成本法成新率建筑物现值2成新折扣法（P173）

例6-6P174复习关键点建设期2年建筑物经济寿命50年土地使用年限70年估价时采取经济寿命是50年

18、土地使用年限对建筑物经济寿命影响（1）建筑物经济寿命应从建筑物完工验收合格之日起计，建造期不应计入。复习关键点（2）建筑物经济寿命早于土地使用年限而结束，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧。后出让建筑物经济寿命55年土地使用年限60年估价时采取经济寿命是55年复习关键点（3）建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束若土地出让协议中约定可续期，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧建设期3年建筑物经济寿命60年23年土地使用年限40年估价时采取经济寿命是60年复习关键点（3）建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束若土地出让协议中约定不可续期，应按照建筑物经济寿命减去晚于土地使用期限那部分寿命后寿命计算建筑物折旧建设期3年建筑物经济寿命60年23年土地使用年限40年估价时采取经济寿命是37年复习关键点5年后出让建筑物经济寿命60年土地使用年限40年估价时采取经济寿命是45年约定不可续期复习关键点例题某新建房地产，土地面积0平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本3%。该房地产开发周期为2.5年，其中六个月准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格7%，开发利润为房地产价值20%。试评定该房地产总价与单价。某新建房地产，土地面积0平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本3%。该房地产开发周期为2.5年，其中六个月准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格7%，开发利润为房地产价值20%。试评定该房地产总价与单价。房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F例题

假设开发法是指将预测估价对象未来开发完成后价值，扣除未来开发建设中投入开发成本、税费和利润等来求取估算估价对象客观合理价格或价值方法。形式上是成本法倒算19、假设开发法及其理论依据和适用范围复习关键点（2）适用估价对象含有开发或再开发潜力而且其开发完成价值能够用市场法、收益法等方面求取房地产预期原理