地产壹线上海朗诗营销代理投标书公开课一等奖省优质课大赛获奖课件

——技术标部分3月。锦和出品市场分析政策及宏观环境区域市场中观环境竞品微观环境项目了解SWOT分析

政策环境上海楼市政策特征限购限贷限价三管齐下户籍政策维持高压适用政策：4月上海部分银行提升二套首付百分比；11月沪七条深入提升二套房首付百分比，并收紧外地人在沪购房门槛，11月底浦东深入收紧单身限购政策，12月起临港限价房开始接收申请。政策影响：因为市场供不应求大格局依然存在，限购限贷政策即使抑制了大部分投资性需求，但对抑制房价并没有太大作用。适用政策：6月上海推出居住证积分制度，11月出台沪七条提升非户籍家庭购房门槛；11月浦东新区深入收紧限购政策，外地单身人士无法在沪买房。政策影响：据房管局局长刘海生透露，以前非户籍家庭在沪购房百分比占总交易量25%左右，限购出台后，最低下降到13至14%，证实投资投机行为得到有效遏制。税收杠杆日益熟练适用政策：1月上海提升房产税率分界限至27740元，比去年提升844元；3月国五条细则出台，二手房交易需缴纳20%个税；10月要求个人出售自建自用住房免征营业税。政策影响：在过去楼市调控过程中，因为行政化色彩浓厚，且调控效果几近失败，所以包含税收政策等长期有效机制越发受到关注。政策归结点在刚需适用政策：3月国五条细则落地，要求二手房交易需缴纳20%个税；4月部分银行提升二套房首付百分比至6.5成；10月个人出售自建自用住房免征营业税；11月沪七条提升二套房首付百分比至7成。政策影响：过去是十余年楼市调控，对于户籍门槛外，二套房交易、二手房交易等进行限制，这对于本市户籍首次购房家庭确实是一个保护性办法。“国五条”细则落地“沪七条”重磅推出浦东收紧单身限购时间：.3.30政策：上海“国五条”细则落地，二手房交易征20%个税影响：为了防止强征20%个税，购房者慌忙追赶末班车，开发商也趁势加推，3月份开盘量突破61个，成交量达154万平，创年以来新高，也刷新了以来单月成交统计。时间：.11.08政策：“沪七条”出台，二套首付提至7成，非户籍家庭购房需3年内缴纳2年社保或纳税影响：截至12月8日，沪七条出台已经一个月，新房成交量下跌8.4%，而且展现逐周下滑，尤其是12月首周成交量更是10月份以来最低一周。时间：.11.26政策：上海收紧单身限购；离异丧偶均认定单身，当地单身限购一套住房，外地单身禁购影响：统计显示，浦东有些板块比如金桥、联洋，单身带娃买房百分比占到15-30%，上述收紧政策有一定影响，其余板块单身带娃买房百分比不足5%，影响较小。年上海最具影响力楼市政策年是房地产市场与政策分化一年。在十年九调控岁月里，房地产企业似乎习惯了看政策脸色行事。但自新一届政府上台后，中央政府鲜出房地产调控文件。在三中全会公报、中央经济工作会议及城镇化会议中也极少提到房地产，更是只字不提房价。这表明，未来房地产市场将改变过多依赖行政调控基调，而更多依赖市场，由市场在资源配置中起决定性作用。锦和认为：

宏观经济环境（资料起源：上海统计局）1-12月，本市全社会固定资产投资5647.79亿元，比上年同期增加7.5%，增幅比上年提升3.8个百分点。（资料起源：上海统计局）1-12月，本市房地产开发投资2819.59亿元，增幅比上六个月回落3.3个百分点，整年开发投资一直保持两位数增加水平。近年来，本市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重不停上升，所占比重到达49.9％，高出上年4.6个百分点。

宏观经济环境

宏观经济环境（资料起源：上海统计局），上海城市居民人均可支配收入为43851元，同比增加9.1%。其中，工资性收入28518元，增加6.6%；经营净收入2317元，增加2.2%；财产性收入788元，增加36.8%；转移性收入12228元，增加15.4%。整年人均消费支出为28155元，同比增加7.2%，其中以“居住”以59.1%增幅位居涨幅之首。

宏观经济环境上海实现生产总值(GDP)21602.12亿元，按可比价格计算，比上年增加7.7%，增幅比上年提升0.2个百分点。分季度看，一季度生产总值同比增加7.8%，二季度增加7.6%，三季度增加7.8%，四季度增加7.6%。整年第三产业增加值占生产总值比重到达62.2%，比上年提升1.8个百分点。（资料起源：上海统计局）GDP

宏观经济环境1-12月，整年居民消费价格比上年上涨2.3%，涨幅比上年回落0.5个百分点。分类别看，食品类价格上涨4.4%，上拉总指数1.3个百分点；居住类价格上涨3.9%，上拉总指数0.9个百分点。（资料起源：上海统计局）上海整体经济运行概括为——“稳中有进”，整年上海围绕创新驱动发展、经济转型升级，全力推进稳增加、调结构、促改革、惠民生，总体经济实现稳中有进、稳中向好主动发展态势。但同时也看到，当前上海外部发展环境依然错综复杂，经济发展中仍存在不少困难和问题，如服务业集聚辐射能力不强，先进制造业发展后劲不足，战略性新兴产业尚处于培育阶段。所以年，上海将坚持创新驱动发展、经济转型升級，以提升经济增加质量和效益为中心，为打造中国经济升级版发挥示范作用。锦和认为：

宏观房地产环境年上海土地市场土地总成交面积为1238.3万平，较增加52.9%，其中，商品住宅性质用地成交521万平，商业用地成交332.7万平，动迁安置房地块成交384.6万平；年上海土地市场土地出让金总额达2129.7亿元，创下国内土地出让额最高纪录，比增加137.4%。（资料起源：锦和数据平台）

土地市场——整年市场好于预期，多数房企资金充分，补仓拿地越发激烈

宏观房地产环境住宅市场——楼市旺年，供给放量，成交激增，成交均价突破2.4万元/m2新增供给面积为1157.82万平，较成交面积少了近1成。伴随市场快速升温，即使楼市供给也大幅放量，但市场整体表现出供给偏紧趋势。从成交方面看，上海楼市共计成交商品住宅累计成交面积1281.86万平，同比大幅提升了36.6%，创近4年最高水平；成交均价24184元/平，与去年大幅提升7.6%。（资料起源：锦和数据平台）（资料起源：锦和房产数据平台）20全市新增供给面积逾324.85万方，年内供求比1.25:1，写字楼市场整体展现供过于求局面。在全市17个区县中，仅有6个区县展现供不应求现象，其中，闸北区以0.05:1次于静安区。从成交方面看，全市累计成交面积260.17万平，较年上涨55.19%；成交均价22576元/平，自年以来再度下探7%。

宏观房地产环境办公市场——成交逾260万平环比涨逾5成，创7年新高，均价连续下跌(资料起源：锦和房产数据平台)

全市新增供给面积逾181.29万方，年内供求基本持平；从成交方面看，在成交量连跌三年后，终于迎来止跌回涨，整年商铺累计成交面积180.92万平，逾2成小幅上涨虽并未从根本上扭转成交颓势，但无疑为后市成交量继续回暖打开了局面。成交均价为20685元/平，较去年上涨9.62%。

宏观房地产环境商业市场——成交止跌回涨，年签约逾180万平，均价上涨9.62%纵观楼市，市场于3月份迎来了首度暴发，而号称史上最严厉“国五条”政策落地后非但没起到预期作用，反倒对房价上涨推波助澜。在“国五条”刺激下，短期内大批购房者涌入楼市，而前滩、自贸区等规划先后落地，轨交11号、16号等多条线路开通，都刺激了购房者入市意愿，维持着市场热度；同时土地市场火爆，高溢价率地块频现愈加剧了购房者对于未来房价上涨预期。上海房价凌厉涨势，实际上已经突破了政府“房价控制目标”。锦和认为：银行停贷崩盘论楼盘降价人民币贬值货币收紧人民币贬值初中国楼市中国将GDP增速目标设定为7.5%左右，“7.5%左右”留有余地,不至于让政府陷入尴尬境地说明中国整体经济环境将保持稳定GDP目标定为7.5%，中国整体经济环境将保持稳定GDP目标7.5%就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两会期间表示，按照城镇化规律来讲，中国在十年内不大可能出现全方面崩盘。当前国内大约有十多个城市房价收入比(即住房价格与城市居民家庭年收入之比)在10以上，而绝大多数城市房价在下跌。所以说，中国房地产在未来十年内不可能出现大危机。但个别城市假如不注意调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南那样情况。也是因为这种分化，总理在汇报中提出了要在不一样城市进行分类调控，不能一刀切。——仇保兴住建部副部长：楼市十年内不可能出现全方面崩盘但刚才过去这个2月，兴业银行暂停房贷以及杭州、常州几个楼盘大幅降价消息引发强烈关注。房价真要降了吗？地产要崩盘了吗？

1月以来，人民币汇率连续下跌，对于人民币连续下跌，市场主流观点认为是央行有意引导，意在挤出套利资金，从而为新一轮汇率市场化改革铺路基本面来看，人民币贬值是阶段性，人民币出现趋势性贬值可能性较小，长久方向依然是升值。事件一：1月以来，人民币汇率连续下跌注明：所停办夹层融资业务规模在该行业务中占比极小。据中金企业数据显示，银行业新增房地产夹层融资规模为1000-亿元，占房地产开发投资1-2%。2月22日，一则“兴业银行总行通知全行暂时停顿办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供给链金融业务”消息在网上不胫而走，瞬间一石激起千层浪。2月24日晚间，兴业银行澄清“停贷”误传，公布公告称该行于3月底前停办夹层融资业务，该业务占房地产开发投资1-2%。2月26日中行、建行、农行、工行、交行、中信银行、招商银行、民生银行和浦发银行等多家银行集体发表申明，表示房地产信贷政策没有改变，以缓解信贷市场上恐慌情绪。兴业银行停贷房地产夹层融资业务事件二：兴业银行被误读“停贷”，媒体跟风夸大宣传鉴于现金回流结束、面临存准补缴、央行对冲加码等原因，临近2月末银行间市场资金面压力有所上升，资金利率继续下降动力已经不足；但考虑到外汇占款连续增加、近期实施正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确，资金面整体宽松状态仍有望连续至3月中上旬。央行为何要收紧货币？期限交易量中标利率14天1000亿元3.80%公开市场业务交易公告[]第6号人民银行（官方微博）于2月25日以利率招标方式开展了正回购操作。详细情况以下：正回购操作情况

事件三：央行25日开展14天期1千亿正回购操作金融政策没有深入收紧余地，银行方面开发贷款和个人贷款是不会停顿房地产贷款个人买房按揭贷款开发商开发贷款二套房70%首付，银行安全性稳定商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市场情况，再决定是否核批贷款从大方面来看，开发商开发贷款和个人买房贷款是不会停顿不过从金融政策环境来看，资金面趋紧肯能会造成贷款时间延长从而影响房地产资金链周转银行停办夹层融资业务人民币汇率改变央行收紧货币经济发展稳健，房地产依旧需饰演主要经济支撑角色媒体误传阶段性调整控制热钱在现有金融政策下，未形成对房地产行业危机事件回放优惠多是“礼节性”嘘头203月打折优惠楼盘仅118个，刷新自7月来最低谷，相比2月下跌近一成，而较年同期更是跌幅逾三成11月10月12月上海暂无降价楼盘，以常规促销优惠为主3月1日绿城玉兰花园臻园（唐镇）推出160多套90-130平方米三房房源，两个多小时内，就全部卖完实际成交价格在4元/㎡，较去年10月推出高层公寓房源价格上涨了5000元/㎡。2月22日晚，绿城•上海御园（森兰）推出250套100-140㎡，现场人满为患，三小时即售罄，均价45000元/㎡沪高端楼盘“日光”频频出现上海作为一线城市代表，需求长久保持增加趋势，同时各种需求层次及购置力稳定，开发企业主动拿地，对后市信心十足。在金融和调控政策无重大改变情况下，上海整体市场保持乐观趋势，尤其是对于刚需项目，将一如既往扶持下去。锦和认为：

奉贤区历年房地产走势由上图可知，近年来奉贤区整体来说住宅成交相对平稳，价格也呈平稳上涨之势，更是突破15000元/平米大关，环比上涨27.5%；从供给方面看，最近两年上市量显著回落，均为超出40万平米。（资料起源：锦和数据平台）奉贤区房地产供求量价走势据统计，奉贤区住宅成交整体呈供不应求之势，供求比为1：1.63，即成交面积为612229平米，供给面积仅为375369平米；从成交均价看，一直保持稳步上扬之势，四季度在“馨雅名筑”、“中粮悦庭”大百分比成交下，价格直线上涨，当前基本保持17000-17500平米。（资料起源：锦和数据平台）奉贤区各板块供求量价走势依据交易中心数据统计，奉贤公寓供给、成交主要都集中在南桥新城板块，其供给面积占全区69%，成交面积占66%；从成交均价看，南桥新城板块均价显著高于其它板块，以17612元/平米领跑全区均价。（资料起源：锦和数据平台）

奉贤区土地供给量分析依据上海国土资源管理局公布数据显示，1月～年3月19日，奉贤区住宅土地累计成交30幅，土地面积为166.65万平米，总建面积为316.53万平米（当前大都未开发），其中南桥新城以15幅居首，总建面积为148.18万平米；金汇4幅，总建面积为59.11万平米位居第二；奉城一样4幅，但总建面积39.61万平米位居第三。可见，未来几年，奉贤区依旧以南桥新城发展为主，潜在供给量也是全区最大。奉贤区各板块公寓存量情况（剔除别墅）区县板块面积排行套数排行奉贤海湾板块7480018341奉贤庄行板块5233124772奉贤南桥新城板块4799133393奉贤奉城板块2847542444奉贤金汇板块94325896奉贤柘林板块855661195累计221584-2102-据统计，截止于3月19日，奉贤区公寓存量为221584平米，存量套数为2102套，存量面积、存量套数以奉贤海湾板块居首，庄行、南桥新城位居二、三；金汇板块存量不足1万平米，存量套数仅为89套。（资料起源：锦和数据平台）回看奉贤过去几年，总体来说相对于上海其它郊区，该区发展迟缓。自至今，奉贤招标挂牌土地累计成交30幅，总建面积达300多万平米，但受各种原因，至今仅有2幅上市，即南桥新城“奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域”——中粮南桥半岛，“庄行镇南亭公路南侧、冷泾港东侧区域地块”——申亚乐庭，总建不足8万平米。可见，奉贤区房地产发展相对滞缓，从当前及土地后续供给看，该区今后发展主要集中在南桥板块，其它板块为辅。锦和认为：

奉贤重点板块——南桥新城板块供求量价走势1月-年2月，南桥新城板块公寓成交良好，累计成交42.24万平米，远高于25.97万平米供给面积，成交主要集中在“阳光家园”、“绿地香颂”等；从成交均价看，自去年9月始至今维持一个高位区间，主要是因为板块内“中粮南桥半岛”、“馨雅名筑”集中成交所致，今年1、2月，伴随高价楼盘成交萎缩，均价也随之回落。（资料起源：锦和数据平台）南桥新城公寓成交良好，成交均价受明星楼盘拉动，价格一路攀升

奉贤重点板块——南桥新城板块成交户型情况南桥新城成交户型面积普遍偏大，其中二室、三室占比显著较高

奉贤重点板块——南桥新城板块当前存量情况南桥新城当前存量不多，存量面积不足5万平米，存量套数仅为339套房型累计m<=7070<m<=9090<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>170一房15681

二房80

1839145

4三房178

13713037四房29

722其它35

652

220累计33963246531351253一房：15套；4.42%；1045.7平方；2.22%

二房：80套；23.60%；8821.59平方；18.69%

三房：178套；52.51%；24856.2平方；52.66%

四房：29套；8.55%；6701.32平方；14.20%

其它：35套；10.32%；5778.96平方；12.24%

截止于3月19日，南桥新城板块公寓存量面积为47991平米，存量套数为339套。存量中三房过半，其中以130-150平米为主；二房占23.6%，以90-110平米居多。（资料起源：锦和数据平台）

奉贤重点板块——南桥新城板块商品住宅潜在供给量至今，南桥新城未开发住宅用地14幅，未开发总建约142万平米

奉贤重点板块——金汇板块供求量价走势1月-年2月，金汇板块因为无新增供给量，所以公寓成交面积少，累计成交仅为13404平米，成交主要集中在“申亚花满庭”、“绿色家园”；从成交均价看，虽有波动，但整体向好，受申亚花满庭带动，当前均价基本在13000-14000元/平米。（资料起源：锦和数据平台）金汇板块无新增供给，且区域内无存量支撑，所以成交面积有限

奉贤重点板块——金汇板块成交户型情况金汇板块公寓户型少，虽以三室、复式为主力成交，但面积普遍偏小面积段二室三室复式70<m<=902421-90<m<=11043761110<m<=130-1-130<m<=150-1-累计286061（资料起源：锦和数据平台）由上图表可知，金汇板块公寓成交主要以三室与复式居占大比，但从户型面积看，依旧是以刚需客为主小面积。

奉贤重点板块——金汇板块当前存量情况金汇板块存量面积少，主要集中在“申亚花满庭”、“绿色家园”截止于3月19日，金汇板块公寓存量面积为9432平米，存量套数为89套。从存量房源看，其中以三房为主，以90-110平米、110-130平米两个面积段为主；二房占23.6%，全为70-90平米；复式占23.6%，全为90-110平米。可见，该板块存量大都以小面积户型为主。（资料起源：锦和数据平台）房型累计m<=7070<m<=9090<m<=110110<m<=130130<m<=150150<m<=170m>170一房431

二房21

21

三房42

215187

四房1

1

复式21

19

2累计893243418712一房：4套；4.49%；260.1平方；2.76%

二房：21套；23.60%；1820.08平方；19.30%

三房：42套；47.19%；4893.07平方；51.88%

四房：1套；1.12%；154.28平方；1.64%

复式：21套；23.60%；2304.01平方；24.43%

奉贤重点板块——金汇板块商品住宅潜在供给量至今，金汇累计成交4幅住宅用地，总建约59万平米，当前均未上市（资料起源：锦和数据平台）

周围在售楼盘一览中粮南桥半岛2元/m2阳光花园2元/m2馨雅名筑21000元/m2（毛坯）23000元/m2（精装）正阳世纪星城三期0元/m2申亚花满庭15000元/m2绿色家园9500元/m2本案申亚乐庭13000元/m2(毛坯)15000元/m2(精装)

周围在售楼盘情况简析楼盘名称板块总建面积容积率主力面积建筑类别报价装修情况总套数开盘日期销售率中粮南桥半岛南桥新城818471.685-1128F小高层2毛坯501(当期)-10-1999%阳光家园南桥新城1100002.03145-147高层、小高层2毛坯947-9-1291%馨雅名筑南桥新城54745285-138高层21000/23000毛坯/精装505-9-2190%正阳世纪星城三期南桥新城4300001.34173小高层、高层0毛坯116(当期)-10-1891%申亚花满庭金汇530421100多层、小高层15000毛坯294(当期)-9-1789%绿色家园金汇509001.780-100多层9500毛坯500-8-18100%长泰东郊御园航头1479092.8985-111高层18000毛坯1208-3-876%申亚乐庭庄行175001.555-143多层、小高层13000/15000毛坯/精装113-1-113%中粮南桥半岛中粮南桥半岛位于上海奉贤南桥新城解放东路和望园路交汇处。地处新城关键，近邻南桥百联商厦，与规划中五号线站点仅10分钟旅程。项目分为三期开发，总建筑面积约20万平米，一期由8层小高层组成，501套可售单元。主力户型为2+1房紧凑型90+产品。整个小区两面环水，一面环林，外加新古典立面及园林，彰显优雅品味，尽享优质生活。项目占地面积：38756平方米建筑面积：81847平方米所属商圈：南桥物业类别：小高层住宅装修情况：毛坯物业费用：2.4元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘户型图销售情况项目于10月19日开盘，先后共推出501套可售房源，截止于3月19日，已累计成交497套（月均成交99.4套），成交均价为20231元/㎡，销售率为99%。预计年下六个月加推二期，据悉以大面积户型为主。（资料起源：上海房地产交易中心）阳光家园阳光家园位于奉贤南桥环城南路1128弄，是南桥当地著名开发商江海开发“阳光”系列住宅小区之一，建筑面积超11万平方米，由18栋小高层和6栋多层组成，和招商南桥1号仅一街之隔。阳光家园周围教育资源丰富，有阳光第一幼稚园，解放路幼稚园阳光部，九年制阳光外国语学校等。周围大润发、菜场、商业门店，医院等配套一应俱全。项目占地面积：54000平方米建筑面积：110000平方米所属商圈：南桥物业类别：小高层住宅装修情况：毛坯物业费用：1.4元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘户型图3室2厅2卫1厨136.66㎡2室2厅2卫1厨114.00㎡销售情况项目最早于9月12日开盘，先后共推出947套可售房源，截止于3月19日，已累计成交860套（月均成交47.8套），最近六个月成交均价为19475元/㎡，销售率为91%。阳光家园在售户型为145-147平米精装3房，均价2元/平米，一次性付清享97折优惠。售完即清盘。（资料起源：上海房地产交易中心）馨雅名筑馨雅名筑由7幢13-14层小高层组成，由82-94平米两房及135平米三房组成，赠予270°转角飘窗及南北阳台，附赠面积大。小区车位配比到达1:1，多为地下车位，基本做到人车分流。小区景观强调以人为本，由中心景观轴和多个组团景观区组成，并将欧洲园林融入其中，区域内还设有儿童活动地、休闲平台等，在功效上服务整个小区。项目占地面积：27557平方米建筑面积：54745平方米所属商圈：南桥物业类别：高层住宅装修情况：毛坯/精装物业费用：1.96元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘户型图销售情况项目于9月21日开盘，共推出505套可售房源，截止于3月19日，已累计成交455套（月均成交75.8套），成交均价为21449元/㎡，销售率为90%。该案有毛坯房与精装房可选，二者价差在元/平米，即毛坯均价21000元/平米，精装23000元/平米。当前对外仅有一套装修房可售，单价2元/平米。售完即清盘。（资料起源：上海房地产交易中心）正阳世纪星城三期正阳世纪星城是南桥地域著名超大型住宅区，位于奉贤南桥中心镇，临近奉贤区政府，是奉贤南桥城市中心地标性小区。三期开发，建筑形态有多层、小高层和别墅。往东200米就是南桥交通枢纽—南桥汽车站，西面是南桥老城关键商业圈。周围有卖场、菜场、银行、餐馆、学校和医院等配套。项目占地面积：310000平方米建筑面积：430000平方米所属商圈：南桥物业类别：小高层、高层装修情况：毛坯物业费用：1.28元/平方米·月南桥新城板块主要在售楼盘销售情况三期公寓于10月18日开盘，共推出116套可售房源，截止于3月19日，已累计成交106套（月均成交21.2套），成交均价为18411元/㎡，销售率为91%。该案此次推出都是173平米“3+1”大户型，对外报价0元/平米，现购房可享贷款99折，全款97折优惠。另项目预计下六个月推出200-360平米左右联排和双拼别墅，详细信息待定。（资料起源：上海房地产交易中心）申亚花满庭申亚花满庭位于闵行区、奉贤区、浦东新区三区交界处，一期由三栋12-18层新古典主义观景高层、五栋5层别墅式情景花园洋房、十八幢3-4层西班牙风情联排、双拼别墅并结合少许商铺组建而成。大多数户型现有超高附加值建筑空间。项目占地面积：41835平方米建筑面积：53042平方米所属商圈：金汇物业类别：多层、高层装修情况：毛坯物业费用：1.9元/平方米·月金汇板块主要在售楼盘户型图销售情况项目最早于09月17日开盘，先后推出复式公寓、花园洋房、联排与双拼别墅，共计294套可售公寓房源，截止于3月19日，已累计成交261套，最近六个月成交均价为14405元/㎡，总销售率为89%。当前复式公寓已售完，还有少许洋房可售。（资料起源：上海房地产交易中心）绿色家园绿色家园座落于奉贤、闵行、南汇交界处，依据与周围环境相协调关系，充分利用基地紧临两条水系和生态林优越条件，以建设优雅、绿色、环境保护小区为宗旨来精心打造本小区，总体设计坚持“舒适、方便、优美、安全”智能化小区管理系统，周界报警电子监控系统，设有新型非晶合绿色环境保护变电箱，采取新型墙体建材，符合环境保护要求。项目占地面积：30000平方米建筑面积：50090平方米所属商圈：金汇物业类别：多层装修情况：毛坯物业费用：1.0元/平方米·月金汇板块主要在售楼盘户型图销售情况该案是板块内老项目，最早于8月开盘，共推出216套公寓房源，截止于7月已全部售罄，最终成交均价稳定在9200元/㎡，总销售率为100%。该案公寓大都采取现房销售，当前主要在售是独栋别墅房源。（资料起源：上海房地产交易中心）长泰公馆长泰公馆位于浦东新区航头镇，规划中18号线比邻小区，步行就可达。在建中16号线也有望通车，16号线全长59公里，北连浦东中心区域，南接临港新城，通车后长泰公馆将实现30分钟大浦东便利生活圈。小区采取经典园林公寓布局，实现建筑间最优间距，保留最近360度景观视角。长泰公馆主力户型面积为85平方米和111平方米。项目占地面积：41184平方米建筑面积：147909平方米所属商圈：航头物业类别：高层装修情况：毛坯物业费用：2.9元/平方米·月竞争板块主要在售楼盘户型图户型图销售情况该案于5月开盘，先后共推出1080套公寓房源，截止于3月23日，已累计成交817套，总销售率为76%。今年3月8日，又加推部分房源，至3月23日，已成交61套，成交均价为16714元/平米。该案销售采取一二手联动，并投入大量主流媒体报广，所以能在短期内形成轰炸效应，从而促成成交，所以成交业绩不错，且成交客户起源于全市地域。（资料起源：上海房地产交易中心）申亚乐庭申亚乐庭位于南桥商业圈辐射地带，项目占地9000平米，总建面17500平米，由2栋6层、2栋12层多层和小高层建筑组成，总套数为113套，户型为55-143平米1房、2房、3房，部分精装交付。当前对外，毛坯13000元/平米，精装15000元/平米。项目占地面积：9000平方米建筑面积：17500平方米所属商圈：庄行物业类别：多层、小高层装修情况：精装/毛坯物业费用：未定竞争板块主要在售楼盘户型图户型图销售情况该案于1月11日开盘，共推出111套公寓房源，截止于3月23日，累计成交3套，总销售率为3%。该案即使体量仅有13000平米，但其中部分现有毛坯，又有精装，二者价差在元/平米。从成交情况看，销售略显惨淡，归根究底关键问题还是价格。但最新了解，该案价格已经有所松动，对外毛坯11000元/平米，二房精装1元/平米，三房精装13000元/平米。（资料起源：上海房地产交易中心）序号名称成交套数建筑面积成交总价当日均价成交日期其它说明1申亚乐庭185.2311513443-2-25二室二厅：2825弄7号3层302室2申亚乐庭188.112914616-1-24二室二厅：2825弄6号5层502室3申亚乐庭185.2310612400-1-25二室二厅：2825弄7号5层501室南桥地域在售楼盘中展现以下现象：舒适大面积楼盘，如阳光家园、正阳世纪三期，二房热销面积在100-110平米，三房在130-140平米，四房在170平米，其客户基本都是南桥当地客，该面积段相对符合当地喜好“大房子”居住习惯；紧凑型楼盘，如去年四季度开盘中粮南桥半岛、馨雅名筑，主要热销是90+（2+1户型）、80+二房，其客源主要以市区导入为主，便利交通、齐全配套、能承受总价等都是市区客户选择这些楼盘原因；依据数据显示，当前南桥大部分楼盘当前都已进入销售尾期，选择性小，而且普遍存在大面积低单价，小面积高单价情形，但符合市场正常规律。锦和认为：

南桥金汇地域在售楼盘中展现以下现象：金汇地域在售楼盘少，主要以刚需小户型为主，二房在70-90平米，三房在90-110平米，客户起源地域广泛，但其中无南桥客，主要来自市区、三林、航头；奉贤利好消息基本都集中在南桥，而金汇没有直接有利好规划，都必须依靠南桥新城，且就当地收入而言，普遍低于其它地域，不利于今后销售；后续虽有潜在供给，但上市时间不清；本案相邻板块在售楼盘也较少，如庄行、航头等，从表现看——“冷热不一”，成功是否关键找准客源，确定相关后续推广及销售策略。锦和认为：

金汇

项目区位项目地块位于奉贤区金汇镇，紧贴南桥新城，距离上海人民广场36公里；距离第一八佰伴36公里；距离三林25公里;距离徐家汇35公里;距离七宝32公里;距离颛桥20公里。三林25km第一八佰伴36km徐家汇35km人民广场36km七宝32km颛桥20km本案123456

项目地理位置目标地块地块位于上海市奉贤区金汇镇，四至范围：北至北行路，西至金碧路，东至贤浦路，南至聚萃路。当前出行小交通环境较差，不利于出行。

区域认识浦江镇南桥人认同“南桥新城”市区人认为“南桥新城”政府规划“南桥新城”宗地对于“南桥新城”认知，不一样地域存在不一样了解，但依据政府规划中，本案所处位置正属于南桥新城内，所以今后引导、推广也应尽可能往新城方向靠，让市区客所接收、认同。

项目四至及周围现实状况宗地内部已平整，外部被待开发用地及配套商品房包裹金碧路聚萃路贤浦路北行路

项目四至及周围现实状况周围除了缺乏对应生活配套外，西北面发电厂是本案最大劣势，除了噪音影响外，还有严重空气污染。金碧路聚萃路贤浦路北行路发电厂南桥新城（全新商业、医疗、教育、行政等一应俱全）宗地南桥老城区

距离关键区车程5公里小区商业中心上海之鱼百联南桥购物中心南方中意国际家居广场奉贤中学齐贤中学齐贤学校在建完中、小学、待招生幼稚园奉贤中心医院齐贤医院

周围环境及配套本案周围配套少，主要依靠南桥新城大配套，如商业、医疗、教育等，但当前新城配套还在建设中，待这些相关配套成熟，还将有相当一段时间。S20外环高架G1501郊环高速S32申嘉湖高速林海公路浦星公路市中心S4沪金高速A5沈海高速大叶公路本案地块位于上海南部区域，近邻浦江镇，紧贴南桥新城，隶属于金汇地域，周围拥有多条主干道，大交通环境相对很好，距离人民广场车程距离仅36公里。

交通环境金海路、浦江公里、林海公路多条联络通道通往市中心（25分钟即可抵达）。

交通环境轨交5号线延伸——年开通金海路越江工程——全线贯通BRT快速公交——上海第一条大容量公交线路浦星公路拓宽改造——快速连接市中心宗地

交通环境——BRT为加强南桥新城、浦江镇及若干大型居住小区公交服务，规划一条南桥新城—东方体育中心快速公交线路，沿线经过奉贤区、闵行区、浦东新区，全长33.5km。作为中运量交通模式，设计全程45分钟左右，时速有望在50-60公里。快速公交线路南起奉贤区南桥新城，北至浦东新区东方体育中心，总体线路为：南桥汽车站—南奉公路—贤浦路—南行港路—浦星公路—S32地面道路（或沈杜公路）—浦业路—华夏西路—东育路—东方体育中心枢纽。其中奉贤区段14.5公里，闵行区段14公里，浦东新区段5公里。

交通环境——BRT奉贤区段车站设置：快速公交在奉贤区设11个站，分别为南桥汽车站、望园路站、金海路站、中心医院站、褚家站、秀竹路站、清朗路站、金大公路站、齐贤站、南行站、金汇镇站。其中首末站设置于南桥汽车站内。南行港路段道路已经完成，贤浦路段计划5月开工，南奉公路段前期摸底及初步方案已完成，浦星公路段改扩建工程立项获批，并列入市建设计划。

交通环境——虹梅南路、金海路越江隧道金海路隧道，北起中环、南至大叶公路，全长19.5公里。越江隧道北起永德路，南至西闸路，全长约5260米，为双向6车道。整个项目标通车计划是在年8月份。

交通环境——5号线延伸（奉贤段）轨道交通5号线奉贤段：越江后沿南桥路向南，至团南公路向东，至金海路南下，远期规划至海湾。再南桥新城范围内设肖塘站、奉浦站、环东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站6个站点。地铁5号线南延伸段高架段已于去年12月开工，今年5月1日预计奉贤境内6个地铁站工程全方面开工。地块编号14603奉贤区金汇镇09A-01A区域地块用地性质居住用地用地面积82405.5平米容积率2.0建筑面积164811.0平米（起源于协议）楼面价（元/㎡）5127地块总价（万元/㎡）84500交地时间-10-25注：1、建筑限高60米；2、全装修住宅面积占总住宅面积30.00％（含保障房10%）以上；3、配建不低于住宅总建筑面积10%百分比保障性住房（全装修）；4、建设总建筑面积25%百分比限价房；5、带建地块东北角垃圾压缩站一座，建筑面积不少于300平方米，建造价格不低于400万元，建成后无偿移交区政府；6、车位要求：住宅用地应人车分离，机动车全部设置为地下停车。每户建筑面积≥140平米，按不少于1.6辆/户；90≤每户建筑面积<140，按不少于1.2辆每户；每户建筑面积<90平米，按不少于1.0辆/户；住宅非机动车停车数不少于1.2辆/户。

项目地块主要经济指标依据南桥新城近年土地成交信息看，大都集中在南部，所以今后新城南部将成为重点发展区。而本案则地处政府规划中新城北，但因为后续发展乏力，所以近几年本案周围也将不会有大改进。但伴随金海路越江隧道、BRT公交、5号线南延伸段陆续通车，本案可借此经过辐射，改进区位不足之处，进而拉近与市中心距离。但就当前而言，周围配套少，出行小交通环境差，尤其是紧邻发电厂，所以在可能范围内尽可能补缺。锦和认为：SWOT优势Strength劣势Weak1、地块位于奉贤北，紧邻南桥新城，发展潜力大；2、项目总建16多万平米，属于中型小区，利于做出品质；3、多层项目为区域稀缺产品，能够与其它项目进行错位销售；4、户型面积多样，以满足不一样需求。1、项目西面为发电厂，空气污染严重，极大影响项目形象；2、四面动迁小区多，小环境不佳；3、项目内除了商品房，还有部分动迁房及限价房，在未来品质营造有一定影响；4、周围生活配套少，小交通相对出啊，所以不利于出行。机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1、BRT、5号线南延伸段通车，将有利于外区域客户导入；2、本案东北面镇政府将在年底入驻，到时可能会带动部分商业，有利于本项目标销售。抓住市场机会点与空白点，经过物业类型组合，全产品线占领市场；利用“朗诗”品牌，树立片区第一地位。经过品牌推广和品质打造，加强项目本身比较优势，弱化周围小环境差形象；利用产品独有特点，强化优势，树立口碑，借势形成特色产品、明星物业。威胁Threaten发挥优势，转化威胁降低劣势，防止威胁1、奉贤房地产发展迟缓，地块周围或毗邻土地开启和发展时间不确定性会对本项目未来周围环境影响带来一定未知数；2、政府宏观调控政策影响。合理物业类型组合，寻找现有市场空白点，争取市场份额。快速建立产品市场形象，结合政府片区打造，降低小环境给项目带来影响。

SWOT分析地块当前周围配套不成熟，但伴随后续利好交通开通，人口导入会带动项目标升值；因为上海近年来中心城区住宅土地供给量剧减，未来住宅供给量将会呈以郊区供给为主趋势，该地块因为大交通条件，物业发展和市场接收程度还是含有一定吸引力和潜力；项目外部硬性条件缺憾大，如发电厂，但如能深度挖掘项目内部本身优势，加之后期得当推广及营销伎俩，仍有较大发展空间。锦和认为：目标客户定位周围经典成交项目客户分析从规划数据上看，本案以中小面积两房、三房为主，总量多、容积率高，从思维惯性来看，项目标客群应该是以25-30岁左右首次置业年轻人为主，且多为区域客。不过且先看金汇周围案例成交客户分析。周围经典成交项目客户分析-金汇板块周围经典成交项目客户分析-金汇板块周围经典成交项目客户分析-金汇板块周围经典成交项目客户分析-航头板块周围经典成交项目客户分析-航头板块周围经典成交项目客户分析-南桥板块周围经典成交项目客户分析-南桥板块周围经典成交项目客户分析-南桥板块周围经典成交项目客户分析-南桥板块馨雅名筑成交客户年纪分析馨雅名筑成交客户户型分析依据以上分析，我们能够得出：●奉贤当地人买房以南桥为首选，南桥当地人对地域抗性大，不大可能买至其它版块，且当地人喜欢宽大大户型。●外区域买至奉贤当地客户，普通选择离地铁较近房源，首选面积相对紧凑户型。可能4个经典周围案例，不含有普遍代表性。不过结合产品来看，75-85左右两房和2+1房并不符合奉贤当地客户（尤其是南桥客）心理预期和消费习惯，所以，本项目标客群必须跳脱当地客思维。客源地域定位：跳脱奉贤·放眼全上海·抓牢浦东客在详细描述客群前，请先看一段影片。一列地铁车厢联接了他们，她们……70+80+上海人或新上海人上有老，下有小从白领走向中产分析一下上海年轻人普遍现实状况双职员汽车族中心城蜗居家庭意见领袖超前消费周末派夜猫子近友而疏亲双职员汽车族掌上明珠中心城蜗居家庭意见领袖超前消费周末派夜猫子近友而疏亲网络世代素质教育少周末放风入托难入学难社会意识弱“笼中鸟”双职员汽车族掌上明珠“空巢”中心城蜗居家庭意见领袖超前消费“周末派”夜猫子近友而疏亲网络世代素质教育少“笼中鸟”周末放风入托难入学难社会意识弱“围城”“隔代亲”“医疗控”故乡意识自立与尊严余热群聚意志双职员汽车族掌上明珠“空巢”中心城蜗居家庭意见领袖超前消费“周末派”夜猫子近友而疏亲网络世代素质教育少“笼中鸟”周末放风入托难入学难社会意识弱“围城”“隔代亲”“医疗控”故乡意识银发尊严余热群聚意志居家模式vs.生存环境是城市家庭生活窘局关键矛盾面对首次置业和首次改进性置业，30—40岁客户群体，我们需要贴近他们，听听他们心声。重新定义刚需族他们事业刚起步，经济实力不强，但对生活充满向往；他们准备迎接宝宝或第二个宝宝到来，幸福烦恼如约而至；他们有痴迷兴趣，为了工作和家庭，不得不放在第二位；他们对品牌有自己了解，买房愿意跟着品牌走。他们有梦想有理想，不愿意为了繁荣委屈于小小居住空间。选择奉贤金汇项目，需要有远见！即使在郊区，但那有他们生活与梦想客户描摹：他们渴望属于自己生活，这就是他们态度！选择离开市中心，并不是逃避，而是以退为进。他们含有美好品格，活力、主动、上进……城市中心闪闪发光，机会多，压力大，不一定为你而备。你在城市奋斗，突围。你怀抱梦想而来，陷于庸常之中。你在职场劳心劳力，有工作，却没有生活。你与疾病、坏感情、高房价狭路相逢。你与自己期待生活，很远。要生活，还是要繁荣城市中心？其实你能够有多项选择。市中心是现货，市郊是期货；市中心有优越感，市郊有归属感；市中心适合小众者，市郊适合生活家。我们怎样对客户说：年纪区间第二代：30—35岁第一代：55—60岁第三代：无、0—5岁收入阶层中下层（准白领、白领、准中产）家庭需要关键道具汽车+医保卡+尿布奶粉居住现实状况在市区有1套紧凑型住宅（或在市区与一方父母共住）（或在市区租赁住宅、公寓）父母在市区或原籍有一套住宅主要户型需求2房或3房户型（夫妻1房，儿童1房，书房）判断组成百分比40-50%左右主力目标客群首套置业客户：家庭存款60万以上，家庭年收入在15-20万人群恰恰是我们客户年纪区间第二代：35—40岁第一代：60—70岁第三代：5—15岁收入阶层中层（中产）家庭需要关键道具汽车+儿童玩具+钢琴居住现实状况在市区有1套或2套舒适型自购住宅有生二胎需求户型需求3房户型（夫妻1房，儿童1房，父母1房）2+1房户型（夫妻1房，儿童2房，）判断组成百分比20-25%左右主要目标客群首改置业客户：家庭存款100万以上，家庭年收入在15-20万人群恰恰是我们客户年纪区间第二代：40—50岁第一代：70—85岁第三代：15—20岁收入阶层中上层（中产、准金领）家庭需要关键道具汽车+轮椅+高考辅导书居住现实状况在市区有1套舒适型自购住宅在其它区域、省市有投资型物业主要户型需求4房户型（父母房+女儿房+儿子房+夫妻房）或者2套2房户型判断组成百分比5-10%左右潜力目标客群二套房客户：家庭存款150万以上，家庭年收入在25-30万人群恰恰是我们客户SUNMONTUEWEDTHUFRISAT

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客户生活情境重现：客户生活情境重现：客户生活情境重现：SUNMONTUEWEDTHUFRISAT

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客户生活情境重现：客户生活情境重现：客户生活情境重现：客户生活情境重现：客户生活情境重现：客户生活情境重现：产品附加值提升提议户型套内面积建筑面积得房率三房71.4㎡80.16㎡0.88三房68.59㎡77.86㎡多层1F、2-3F平面图户型指标套内面积公摊面积建筑面积得房率改造前68.599.2777.8688.09%改造后69.37

77.8689.10%多层户型1.沿用未来树标准化户型。2.调整厨房、卧室分割方式。使之满足现行规范采光系数。3.实施图为厨房+房间格局：实现赠予阳台面积至卧室。多层标准层及改造图户型套内面积建筑面积得房率两房59.9567.260.88一房51.958.27多层3

/4/5F平面图屋面？户型套内面积建筑面积得房率两房59.9567.260.88一房51.958.27多层3

/4/5F平面图此处未与上下对齐，洗衣机功效无法实现户型套内面积建筑面积得房率两房59.9567.260.88一房51.958.27多层3

/4/5F平面图此处未与上下对齐，洗衣机功效无法实现A-1/A-1'户型套内面积销售面积得房率改造前68.5484.9280.71%改造后69.9484.9282.36%18层改造后户型图1.中间套75小户型实现2.5开间朝南。2.边套经过赠予阳台面积实现85平米2+1房。18层115平米四房绿色建筑专题地块出让文件要求该项目绿色二星标识，主要技术办法：1.建筑节能率到达68.5%以上（相对于65%再节能10%）；2

.室外透水地面面积比应大于50%；3

.六层以下住宅统一设计并安装符合相关标准太阳能热水系统，申报范围内户数使用太阳能热水器百分比大于50%；4

.设置雨水回收系统，用于室外绿化，对雨水用量没有详细要求；5

.设置室外绿化喷灌系统；6

.建筑砂浆应全部使用预拌砂浆。一个将高层和多层主力户型均控制在70-80㎡项目，在严格按照国家相关法规设计房型同时，还重视于为客户营造一个不论在实用性和舒适性上都力争完美，而且努力以高得房率营造产品，能够这么说，户型在同面积段项目中臻于极致，假如一定要找出缺点，那就是在鸡蛋里挑骨头了。不过，对客户而言，即使南桥新城规划指日可待，可交通和配套现时弱势显而易见。客户择址远郊，可选择余地很大，为何要选择这里？这就需要软件（服务）上做多下工夫，锦上添花，将小区营造成一个真正让客户接收家。家是什么样呢？还需分析一下我们客群共同需求。对外公共交通本项目标交通还属于前景型，在轨道交通，BRT，没有完全开通前，提议开发商给予一定帮助，如小区班车，小区出租车，使客户能最便捷抵达现有轨道车站。他们择居这里破冰一步对外公共交通集中型商业本项目标周围商业配套也属于前景型，在周围商业没有完全起来前，提议有班车（或提供小区出租车）定时送业主至最近集中型商业点。他们择居这里破冰一步对外公共交通集中型商业邻里型商业因未得到本项目商业深入资料，仅根据区域内其他项目情况提出提议，提议开发商在小区开设二十四小时便利店，同时引入洗衣店、健身房、小区大食堂、咖啡快餐店等小区商业，以满足业主所需。他们择居这里破冰一步对外公共交通集中型商业邻里型商业大型生活超市本项目标周围并无大型生活超市，最近大超市需至南桥，提议开发商可联络各大超市（乐购、大润发……）班车在小区门口设点。他们择居这里破冰一步对外公共交通集中型商业邻里型商业公园、绿地等公共空间大型生活超市客户对于公园绿地需求是基于对绿色生态，空气环境渴望。但项目西北面发电厂带来环境污染不可防止，在蓄客时可不考虑此原因，但客户到访后，此劣势必将成为威胁。提议开发商以朗诗本身品牌（绿色地产+科技地产）给予弱化，同时提议赠予客户空气净化装置。他们择居这里破冰一步对外公共交通集中型商业邻里型商业公园、绿地等公共空间综合型医院大型生活超市本项目邻近并无大型综合型医院，建议开发商可提供小区出租车和特需班车方便业主就医，另还可与医瑞葆合作，提供二十四小时医生在线问诊服务以及其他辅助贴心服务。他们择居这里破冰一步对外公共交通集中型商业邻里型商业公园、绿地等公共空间综合型医院金融、邮政、网络、家政等服务大型生活超市基本金融、邮政能够在金汇镇轻松办到。网络接入由开发商提供，鉴于年轻人上网习性，提议WIFI覆盖全小区，家政服务可由物业提供。他们择居这里破冰一步对外公共交通集中型商业邻里型商业公园、绿地等公共空间综合型医院金融、邮政、网络、家政等服务大型生活超市鉴于项目处于市郊特征，提议开发商可与当地农家乐合作，由物业定时举行各类活动，给予客户一定休闲娱乐场所。休闲体验空间和设施他们择居这里破冰一步大规模、高质量幼稚园和小学对外公共交通集中型商业邻里型商业公园、绿地等公共空间综合型医院金融、邮政、网络、家政等服务大型生活超市休闲体验空间和设施鉴于项目处于金汇镇特征，提议开发商可联络南桥当地很好幼稚园和小学，处理孩子高质量就学问题。他们择居这里破冰一步亲子游艺空间和设施大规模、高质量幼稚园和小学对外公共交通集中型商业邻里型商业公园、绿地等公共空间综合型医院金融、邮政、网络、家政等服务大型生活超市休闲体验空间和设施鉴于项目处于市郊特征，周围并无亲子游戏空间和设施。提议开发商在小区内开辟儿童运动场地。他们择居这里破冰一步全案精装修智能化WIFI小区物业增值服务：小区医疗/小区家政/小区幼儿看护/小区大食堂/微信缴费系统……二十四小时便利店/咖啡店/健身房自助洗衣店儿童运动场地小区班车/小区出租车物业服务网上平台其他便民服务……总而言之，我们将附加值提升归纳以下，希望能愈加促进项目附加值，于细微之处打感人，以微小服务让客户轻松享受品质生活，为全案溢价带来更大空间。他们择居这里破冰一步企划推广策略南桥人心中奉贤地图乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下农场农场农场农场农场农场乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下乡下城里有点远南桥新城南桥新城奉贤人心中奉贤地图好地方还不错农场农场农场农场农场农场农场农场农场农场农场农场农场农场农场城外城里城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外城外外区人心中奉贤地图奉贤碧海金沙碧海金沙碧海金沙碧海金沙别墅区别墅区别墅区别墅区别墅区别墅区不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道黄桃黄桃闵行闵行闵行闵行闵行不知道不知道不知道不知道南桥新城上海之鱼扫墓不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道不知道南桥新城有规划，有前景，易于被认同

金汇没有任何利好，认同度。必须弱化。企划地段定位：南桥新城朗诗第一盘边缘化城市区位大盘体量轨道交通+BRT多层高层限价房经适房户型紧凑南桥新城规划前景朗诗品牌本案属性中青年不减速、少压力老有所依、所乐、所为幼有所养、所教、所学当代生活模式东方家庭伦理接驳田园梦想城市需求刚需宅项目关键价值梳理：郊野生活类ARTDECO建筑立面两大公园全装修省心离城市不远绿色住宅本案属性3040也是年轻人他们是刚需，但也有梦想他们对生活品质有追求他们也要人车分流，有绿化小区见微知著，小而全他们渴望小区就是家打动他们往往是细致入微服务心理需求梦想宅重新定义刚需宅，让客群认同：梦想宅是一个微豪宅该有房间虽不大，但一间都不少该有房间虽不大，但功效布局一样不缺梦想宅是一个空间智慧用市区2房置换郊区3房在激进生活节奏中找到慢生活方式梦想宅是一个新桃源小区以人为本，尤重老幼，黄发垂髫，怡然自乐大杂居，小聚居，交往与交流，幸福与完美代言梦想宅满足了3040虚荣心谁说豪宅就一定要大；能装下一家人也是豪宅全装修+好物业+好环境，哪样比豪宅差品牌开发商+交通便利，有房有车一样是富有梦想宅是一个新生活方式当代大城市主流人群居家模式创新东方传统家庭生活行为挽留与重构企划产品定位：梦想宅生活也很完美！室雅何须大功效都齐备服务显尊贵企划产品定位：案名前思索—卖点提炼：坐拥上海之鱼大盘体量政府规划重点区域，未来前景有潜力轨道交通+BRT干道交通左右逢源城市与海随心切换绿色住宅朗诗品牌案名思索：基于常规案名思索，我们会赋予项目标案名会是但我们更愿意叫它——萃微朗诗绿韵，朗诗绿岛夜曲，朗诗绿原，朗诗翡翠谷，朗诗森活，朗诗绿色年华其它副推案名朗诗萃语、朗诗萃微郡、朗诗萃意、朗诗品微、朗诗云之微（主推案名）微

萃微绿=翠案名由来：上海之鱼3800亩生态林绿色住宅朗诗品牌轻豪宅小而全见微知著精微，微妙，微笑细致入微服务绿—翠—萃聚萃路荟萃，集萃，出类拔萃萃7080心中都曾响起过一首小薇歌，半音同案名能勾起他们关于往事联想。怎样让案名被客群接收：萃微赋予案名人物个性，拟人化以后能被客群记住每个人心中都有一个萃微萃微可能是你，也可能是我，每一个住在小区人都是萃微。萃微是一个美好小区，萃微是一个精巧梦想。只要幸福，谁都是萃微，哪里都是萃微。形象定位：SLOGAN:总有不如意，不如来萃微生活中总会有这么那样不如意，此句直接点戳观者此情绪，让人看到后产生萃微能平复他心中烦恼感受，从而对萃微产生依恋之心。整体推广主题：每个人心中都有一个萃微分阶段推广主题请参考蓄客策略部分整体及分阶段推广主题：LOGO及应用：彩色单色LOGO及应用：VI：VI：VI：VI：VI：VI：VI：VI：VI：萃微生活读本VI：VI：VI：我对你耍性子，你包容我小任性

每个人心中都有一个萃微我起了个大早，你陪我一起晨练每个人心中都有一个萃微我去花园捉蛐蛐，你帮我打手电每个人心中都有一个萃微情感系列家添一口，房间不够总有不如意，不如来萃微通货膨胀，房租疯涨总有不如意，不如来萃微上班下班，拥挤不堪总有不如意，不如来萃微烦恼系列环境保护系列LOGO：VI：VI：VI：VI：VI：家添一口，房间不够总有不如意，不如来萃微通货膨胀，房租疯涨总有不如意，不如来萃微上班下班，拥挤不堪总有不如意，不如来萃微备选LOGO：蓄客策略基于常规蓄客方式，我们可能会提出推广三板斧：即前期高炮铺垫，预热期报纸造势，一阵猛轰再跟上网络短信辅助，中间阶段性活动配合开盘、热销、倾情回馈客户。同时，再配合最近流行电商合作。不过，以锦和扎根奉贤金汇近3年经验来看，这么蓄客方式，虽见稳妥，但未必能使项目在短期内引发关注，取得口碑，累积大量客户。我们认为：怎样在短时间内引发市区客/外区客关注，取得口碑同时，赢取大量客户导入本区域是蓄客重点。常规蓄客伎俩：蓄客策略关键微营销萃微要导演一场“全民”运动，不是简单购房行为，更不是简单按照项目目标客群所在区域精细化拓展。萃微，就要有自己不是传统意义微博微信营销蓄客策略关键微营销是什么样子？一个主战场（网络）二个副战场（户外、媒体）三大战略方向（话题、事件、活动）事件营销为主，网络微信造势，户外媒体配合蓄客策略关键微营销关键精神（花少许钱把事办好）萃微主动出击，营销走出去，需要一个强势插旗运动，占据全上海各山头和制高点。在上海年轻人聚集商业繁荣重地、卖场、商业街，以各种活动、外展场形式，吸引关注。当然遍地开花，并不一定代表着高额费用。活动宣传能够邀请兼职大学生工作。网络并非传统概念搜房新房等房产网站广告，而是寻找网络推手将话题扩散，为线下事件营销造势。当今社会，网络推手们营造了一个又一个奇迹，网络从来不缺关注者，只缺乏适当话题。户外广告可能是此次蓄客费用最贵一个步骤，从成本上考量，也能以其它适当方式来取代。纸媒和电视媒体费用一向是推广中花费最多一环，但在这次蓄客中，媒体功效仅仅是辅助，只要形成话题有足够关注度，自然有媒体愿意报道。微营销怎样用好户外媒体萃微等你回家萃微，你在哪里？我是萃微，你在哪里？我们都是萃微，你在哪里？形象引导期蓄势期形象建立期市区及热点关注区如浦东新区商业场所LED屏短期画面（1-2周）线下配合话题/事件营销等造势活动。单独二胎了，来萃微吧！BRT开通了，来萃微吧！形象巩固期每个人心中都有一个萃微形象引导期蓄势期形象建立期户外：浦星公路/林海公路户外高炮或大牌。形象巩固期单独二胎了，来萃微吧！BRT开通了，来萃微吧！微营销怎样用好网络媒体各大热门论坛网站话题造势（包含房地产网站），建立萃微自己官方微博，官方微信，官方QQ群要好好利用户外、报纸、电台、短信……这些传统媒体。不一定要花钱做广告，但一定要有话题给他们去说。微营销怎样用好其它媒体网络时代，纸媒衰落。而广告费用却往往不菲，一篇整版硬广动辄20万，时效一天。不如用20万请人进行事件营销，其效果可能比一次报广更加好，同时也为开发商赚取口碑。萃微在等谁？萃微是谁？为何有些人要找她？萃微找你微营销之事件+话题营销微营销之事件+话题营销全城找萃微你知道萃微吗？——全城大市调——设计一份问卷，在全城各商业场所进行萃微大调查，从萃微引出朗诗并将产品形态和理念传达给受众，同时进行3040生活方式调研。微营销之事件+话题营销大宁人民广场陆家嘴五角场徐家汇中山公园静安寺豫园淮海路虹口足球场微营销之造势可选择区域——内环微营销之造势可选择区域——浦东社会征集萃微之歌演唱者，评选最正确歌手，获奖者成为萃微代言人。微营销之事件+话题营销萃微好声音萃微之歌有一个漂亮地方它名字叫作萃微它是一个美好小区

它悄悄偷走我心

萃薇啊

你可知道我多爱你

我住在这儿哪里也不去

看那梦想多漂亮谢谢你让我爱这里总而言之，一系列微营销伎俩必将成功让项目引爆市场，赢得全城关注。让想买房，认同朗诗品牌，认同项目理念客户主动上门。那这就是我们开始收网，将微营销落地时候了。找已购房客户拍摄一系列萃微生活影片，让客户为楼盘代言，而且诠释萃微生活美好。微营销之微电影微生活（我在萃微系列季）微营销之节日营销现在年轻人工作生活压力大，最想是放松自己，恨不得天天都是星期天，天天睡到自然醒。要实现这一奢望，他们最在意和期盼就是法定节日假期到来。微派对微营销关键点就是无微不至！劳动节、青年节、儿童节、教师节、国庆节、圣诞节、情人节……不论什么节，都是一次狂欢。微营销就是要时时把握年轻人跳动脉搏，结合营销活动举行派对，与客群有效沟通。锦和对于微营销贡献锦和拥有近3000个曾经瞩目于金汇地区意向客户名单锦和拥有300组已成交客户老带新资源锦和与当地银行、交易中心等相关销售步骤包括部门关系良好锦和与奉贤本地广告供给商有良好关系数千家中介合作门店线上线下相结合电销资源40多家熟悉媒体可认为项目发布无偿信息不过锦和对于微营销最大贡献是，我们知道客户为何不选择金汇而选择航头，三林原因。我们知道哪些人会选择金汇。定价策略定价之前先来分析一下产品1【普通商品房】完全市场行为2

【限价房】受限市场行为3

【经适房】完全受限市场行为产权类型定价之前先来分析一下产品1【多层公寓】一梯二户六成产品有额外附加值得房率高2【小高层公寓】一梯四户得房率超值产品类型不一样产品线逻辑关系展现特点：□本案甲方提供销售分期显示出优质资源靠前特点。□在全案定价思维下，全案最终实收均价取决于首期优质资源入