商铺拆零销售售后返租纠纷案例解析

商铺拆零销售售后返租纠纷案例解析本案事实2017年购买了青海省西宁市某房地产公司开发的⼀个商品房项⽬，占地⾯积17.59平⽅⽶的⼀个商铺，价格是在50多万左右，约定三年之内陆续清缴房款。业主跟开发商签订合同的同时⼀并签订了商铺的委托合同，签订了10年的委托期限，合同当中规定第三年开始，开发商按照总房款的8%进⾏返租，即从20年4⽉到2011年4⽉应该返租4万元左右，但是现在返租期超过1年零4个⽉，跟开发商沟通过⼏次，开发商都以资⾦缺乏没有钱为由去拒绝⽀付租⾦，⾄今我们⼀分钱都没有拿到，业主就要求退房，开发商⼜以房屋已经办理了⽹签备案为由拒绝退房，有的业主在跟开发商的纠纷解决过程中已经达到了退房的⽬的，但没有拿到实际的房款，也就是说、房屋虽然给退了，合同解除了，但是也没有拿到房款。业主诉求这种情况下，业主想咨询三个问题：第⼀：问题如果采⽤⾏政⽅式维权的话该怎么⾛？第⼆：运营⽅现在以没有钱为由拖⽋或者是拒绝⽀付租⾦，我们想要租⾦该怎么办？第三：如果后续开发商跑了或者申请破产的话，我们这些没有办理⽹签办的业主该怎么办？李律师观点：根据这样的事实背景，我们跟⼤家梳理了⼏个⽐较关键的事实：第⼀：我们可以看到业主是在17年签订买卖合同的，被要求同时签订了⼀个委托经营合同。第⼆：我们可以看到业主所签订的托管合同⾥⾯是第三年的时候按照购房款的8%进返租，但是⽬前没有拿到任何的租⾦。有部分业主办理了⽹签，也有业主是没有办理⽹签的，整个项⽬是有预售许可的，会涉及到⼀部分分割拆零的问题，现在也有部分业主是退房了，但是没有拿到任何的退房款。我们业主除了民事以外，还有⼀部分与政府的信访这类的沟通，但是对于案件没有任何实质性的进展，现在我们这类型案⼦的话，其实就是商户的分割拆离售后返租的问题，这类型的案⼦其实我们在往期的直播⾥头说的不少了，当然这个案⼦的业主可能是第⼀次来接触到我们，所以我们把民事维权的局限性这⽅⾯再给⼤家讲⼀下，在讲民事维权的局限性之前，我还是要给⼤家讲⼀讲售后返租，分割拆零销售的商业⽬的是什么？那么通常我们在房地产开发的项⽬当中，尤其是做商业⽤房的开发，他有⼀个特点：商业开发要占⽤的资⾦很⼤，投⼊的资⾦量很⼤，未来资⾦的回报周期⾮常的长。所以为了解决这种商业⽤房，我们很多的开发商在做商业⽤房开发的时候，他都在做什么？分割拆零销售，分割拆零销售可以使得我开发商快速的回笼资⾦，解决前期投⼊⼤，回报周期长的问题。但是有⼀个问题，如果我分割拆零销售，不是带着⼀个⾼回报的承诺的话，其实它的商铺是不那么好卖，不是那么容易卖得出去的，但是如果回我承诺你⾼回报的收益，那么未来如果说我商场运营不好或者运营起来了之后，我能不能有这样的租⾦收益保障，或者是经营好真的有这样的租⾦收益，开发商愿不愿意给你。那么我们经过实务中⼤量的案例，我们看到其实售后返拆零销售就是⼀场骗局，是⼀个商业骗局，他的商业根本的⽬的就在于什么？我⽤你业主的钱来建房，但是房屋的实际控制权还在我开发商⼿⾥，未来商业如果运营起来了，真的有⾼租⾦的收益的时候，他其实是不想给你的，未来如果商业运营不起来，那么风险其实也都由我们所有的业主来承担。所以我们现在看到社会中出现了⼤量的售后返租分割拆零销售的案例，都出现了很多的违约的问题，那么我们看到这背后的商业的实质是什么？后的商业的实质是什么？开发商想⽤你们业主的钱来建房，以分割拆零销售的⽅式卖出去，同时配合⾼回报，我可以很快的回笼资⾦，但是未来的售后返租，我通过⼀个第三⽅成⽴⼀个独⽴的主体托管公司跟你签订托管合同，这个托管合同不去履⾏的时候跟我开发商是没有关系的，我开发商跟你签订的房屋买卖合同已经履⾏完毕，房⼦已经⽹签，那么即使还没有交付到你的⼿⾥，但是我这个⽹签就意味着交付的⼀部分的结束，对吧。现在就是已经⽹签的以收不到租⾦为理由，去要求退房，那么其实是不产⽣这种必然的法律后果。从法律⽅⾯，为什么我们的民事维权很难，在现有的这种商业圈套的设计之下，还有我们现在签订的合同限制的条件之下，我们现在售后返租分割拆零销售拿不到租⾦收益的违约案件，事实上他在民事上的维权的途径上是很具有局限性的。那么从法律层⾯我们来给⼤家分析⼀下，对于这类型的案件有两种民事维权途径，⼀个就是要么我退房，⼀个我不退，我要求你继续按照我们合同约定的内容去⽀付租⾦，那么这两条路为什么很难，⾛不通？我们介绍完背景之后，从法律的层⾯再来给⼤家做⼀个详细的分析，那么现在退房其实在我们司法实务⾥头，真正能⽀持退房的情形很少，第⼀类就是严重的质量问题，严重到主体结构可能有安全的问题，⼈住进去是不安全的，有可能房屋会发⽣倒塌，除⾮严重到这种程度的质量问题，你可以去退房，否则⼀般很难。另外⼀个就是逾期交房，逾期交房我们通俗的讲就是烂尾，⽽且我们现在法律逾期交房短期内它不能退房，你只有逾期交房⼀年以上，⽽且这个项⽬没有交付的可能性，出现了你购房的根本⽬的落空，这个时候你可以去退房，但是往往逾期交房⾥头的案⼦，即使你退房成功，最后也是执⾏不了的，现在我们在退房的司法实务⾥头把退房的那条线画的就很⾼，他的要求就很严格，除⾮是⾮常严重的⾏为，导致我根本的购房⽬的落空的⾏为出现的时候，这个时候你才可以退房。那么现在我们购买商铺有⼀个问题，你租⾦收不到是不是等同于你购房的⽬的落空？法律是这么认为的，你购房的⽬的就是拥有这个房⼦，你享有⾼租⾦收益是⼀个投资⾏为，那么只要开发商把房⼦交给你，完了之后你能收到这个房⼦，你的根本购房⽬的就没有落空，说⽩了你买的商铺还在，法律就认为你的根本购房⽬的没有落空。所以现在我们在这类型的案⼦⾥头，因为开发商在做商业的骗局的时候，他其实是做了⼀个合同上的设置的，他把房屋买卖合同与托管合同它是两个独⽴的法律关系，它是分别两个主体来跟你分别签订了房屋买卖合同与托管合同，那么现在就有⼀个问题？当我开发商把房⼦建起来，那么因为它是期房，这⾥头建起来只要是建房的⾏为存在，⽽且这个建房之后我跟你签订了⽹签，银⾏也给你贷款了，未来的话签订房屋买卖合同，我们法律现在认为只要⽹签构成的话，你想以收不到租⾦为理由去退房，法院都不会⽀持的。因为这⾥头有⼀个很关键的问题是什么？托管协议⾥头通常都会带有委托收房的协议，所以法律会认为房屋买卖合同你只要把钱交了，⽽且他把房⼦建了，他给了你委托收房的托管⽅，那么开发商的全部义务就履⾏完毕了，那么托管合同是另外⼀个独⽴的法律关系，即使在托管合同⾥头他没有按照合同的约定给你去付租⾦，但是租⾦的违约不必然导致退房的法律后果。那么现在我们本案的这种商业的交易的环节⾥头，交易的模式就是什么？把房屋买卖还有托管它独⽴了两个合同，两个主体给你分别签订了两个合同，它等同于两个法律关系，后⾯⼀个法律关系签订的合同违约不必然导致前⾯的⼀个房屋买卖合同必然⽆效，必然导致退房的法律后果出现。那么在我们现实的这种社会背景之下，这类型的案⼦开发商因为他已经投⼊基建了，如果有⼀户能够退房成功的话，会带来什么？效仿效应，⼤家都会来去起诉的，拿着⼀个胜诉判决⼤家都会来跟着起诉。这类型的案⼦，即使诉到法院，开发商也会尽他最⼤可能阻⽌这类型的判例的形成，所以这是现实上我们也会存在⼀些司法审判⾥头存在的障碍。同时在法院考量的因素⾥头，他也会考虑到如果有⼀户因为收不到租⾦退房成功，我们先说他法律上可不可以，那么即使法律上可以，那么只要有⼀户退房成功，其他⼈都会去效仿，那么其他⼈都去效仿的时候，这个案⼦⼤家都是有胜诉判例的话，那么这种情况之下它就会形成什么？群体性胜诉，但是执⾏不能的案例，因为开发商投⼊的基建成本是以固定的，那么在投⼊基建成本固定的情况之下，那么如果有固定成本之下，所有的⼈都去退房，退房都成功，开发商其实是拿不出来那么多的钱的，这种情况下它就会成么如果有固定成本之下，所有的⼈都去退房，退房都成功，开发商其实是拿不出来那么多的钱的，这种情况下它就会成为⼀个什么？群体胜诉，但是执⾏不能的社会稳定问题，所以法院在审判这个类型的案⼦的时候，他是⾮常的审慎的，那么基于这么多的因素来考虑，这个案⼦其实他会有败诉的风险，当然我们说败诉是什么？你以收不到租⾦为理由，去起诉的话它是会有败诉的，但是这个项⽬它烂尾了，它没有形成真正的交付，没有交付环节，以其他的理由去退房成功的，我们不论，我们只是说你单纯的以收不到租⾦为理由去退房是很困难的，但事实上我们本案有其他的业主是退房成功的，执⾏不到：第⼀：在法律上退房很困难，以租⾦收不到为理由去退房，⼏乎没有可能，但是这个项⽬如果同时存在其他的违约，你即使可以退房成功，但是他也会执⾏不能，你根本拿不到钱，最后可能房跟你没关系，钱跟你也没有关系。所以单纯的打⼀个退房的诉讼，它存在很⼤的局限性，有很多的障碍让我可能打都打不赢这个官司，那么可能我去千⾟万苦的消除了这些障碍，找到了退房的理由，退房成功了之后你也有可能拿不到钱，这就是我们现在退房的这类型诉讼⾥头在现实中遇到的困境。第⼆：要求⾜额⽀付租⾦，其实我们很简单，你要么把房⼦给我退了，要回我的购房款，要么这个房⼦你继续经营，但是你按照合同给我去⽀付⾜额的租⾦，我们现在本案的情况是什么？合同约定的8%的收益⾄今没有⽀付，那这个案⼦是这样⼦的，两个合同是独⽴的，你去起诉他要求按照合同约定去履⾏⽀付租⾦，法律上你是会胜诉的，但是执⾏不了，为什么执⾏不了？因为他单独成⽴⼀个托管公司来跟你签订托管合同，那么他其实根本的⽬的不是说未来我要把商场经营起来，把⾼收益给你，我们看到了⼤量的案例，这个案⼦要么有的是什么项⽬烂尾了，根本经营不起来，即使真能经营起来，这个项⽬的收益也不错，事实上托管公司还是会违约的。因为这⾥头商业的真正的⽬的是什么？⽤你们业主的钱建房，实际控制权还在我开发商⼿⾥，什么叫实际控制权还在我开发商⼿⾥，商场的统⼀运营权是在我开发商⼿⾥的，未来如果运营了挣钱了，挣钱的利润的分配权也在我这⾥，现在我们看到的社会现实中存在的案例是什么？⼤量是因为不挣钱最后出现了纠纷，但事实上我们看到很多案⼦是挣了钱，依然出现纠纷，开发商他成⽴的托管公司，它会通过很多的⽅式把你的利润空间做低。打个⽐⽅说我们有⼀个项⽬⾥商场是在核⼼地段，经营也是很好的，是挣钱的，但是开发商把他⼏个⼈的物业管理⼈员的费⽤，⼀年⼯资做到⼏百万上千万，他把他的管理成本做⼤。第⼆个他把物业低价的租给关联公司，就是说他掌握了商场的实际运营权，掌握了商场的控制权，实际上他就掌握了⼀个利润的分配权，那么在这个⾥头我不按合同约定违约了，那么对你承担⼀个违约责任，其实他不怕的，为什么？这是单独成⽴的⼀个托管公司，托管公司从法律上跟开发商是没有关系的，⽽且你去查他，他的往往的注册资⾦是很低的，我们看到⼀些项⽬⾥头，那么他对⼏百上千个业主承担的⼀个8~10%的⾼额的租⾦回报义务，但是他往往的注册资⾦只有100万，200万，⾼的话500万，也就是说什么托管公司他可能只有⼀两百万的注册资⾦，但是他对你承担的是⼏千万，上亿租⾦的⽀付的义务，最后⽀付不了怎么办？申请破产了，对吧？他拖⼏年之后债务⾜够⾼的时候，他以破产的形式来规避掉对你们应当⽀付租⾦的义务，这样就实现了什么？真正商谈的控制权在他⼿⾥，利润的控制权在他⼿⾥，如果没有利润，风险由你们业主来承担，利润由我开发商由来享有，所以我们说这⾥头就是⼀场商业的骗局，其实在⼀开始的时候他做了很多合同上的设置，如果我们单纯的去打⼀个民事的维权，难度⾮常的⼤。这个案⼦我们的维权思路就是什么？通过信息公开找到开发商可能存在的违法点，那么这类型的案⼦我⼀般会建议我们的业主转变⼀个思路，⼀般你单纯的打民事诉讼存在这么多的障碍，我们就会建议⼤家能不能通过⼀个信息公开看看这个项⽬的违法点，如果项⽬存在违法点的话，我们提起相关的⾏政诉讼，对政府来进⾏施压，为什么可以通过⾏政诉讼的⽅式去处理这个类型的案⼦，它有⼀个很⼤的前提是什么？⼀个很⼤的前提是什么？我们法律不允许分割餐厅销售，也不允许违规的售后包租。分割餐厅销售是什么概念？我们法律要求开发商去卖房的时候，你要卖的是⼀个物理意义上的空间，那么这个房⼦应该是有4⾯墙的，有门窗的，它是⼀个独⽴的物理意义上的空间，不允许卖⼀个概念房，你不能说我在这⾥头，我只在图纸上有这⼀间房⼦，但是到了现场找不到这样的实物，如果说你把房⼦分割拆零来卖，你不是卖的实物上的物理意向的空间，你卖的是⼀个概念房的话，法律是不允许的。现在我们分割拆离销售的很多商铺，其实它违反了这⼀条，因为在这种商业模式之下，⼀个商场⼀层⼏千平⽶，事实上它如果⼏千平⽶去卖，或者把它分割成⼏百平⽶⼏百平⽶去卖，它是很难卖得出去的，那么它只有分割拆零销销售成⼀⼩块⼀⼩块，⼀个只占10来平⽶20来平⽶，那么根据我当地⽼百姓的⼝袋⾥头可⽤于投资的钱，因为每个地⽅经济⽔平不⼀样，我们看到江浙沪⼀带的话可能可能