名牌折扣城吉林省旗舰中心现代园一期工程资金申请建议书

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中心现代产业园一期工程可行性研究报告编制单位名称： 工程咨询有限公司工程咨询资格证书：工咨 页共63页10项目招投标本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。10.1招标范围本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围10.2招标组织形式对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。10.3招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见附表一《招标基本情况表》。10.4招标公告发布根据国家招投标法及吉林省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。11投资估算与资金筹措11.1估算范围投资估算范围包括：土地费用、前期工作费用、建筑安装工程费用、附属工程费、基础设施建设费用及不可预见费用等开发成本，以及财务费用、管理费用、销售费用等开发费用。11.2估算依据1、中华人民共和国建设部发布的建标[2002]205号《房地产项目经济评价方法》。2、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》 。3、土建工程：参照《吉林省建筑工程计价定额》、《吉林省建筑工程计价定额附录》所作同类工程概算，并参考本市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据。按国家及省、市现行有关规定缴纳，包括市政设施配套费、人防建设费、招标管理费等。11.3估算结果整个项目投资估算总额为65,000.00万元，项目开发成本61,077.22万元，项目开发费用3,922.78万元。其中：土地费用25,052.27万元，前期工程费3,055.78万元，基础设施费3,230.17万元，建安工程费27,223.39万元，其他费用736.23万元，预备费1,778.95万元；管理费用1,221.54万元、销售费用1,081.24万元、财务费用（贷款利息）1,620.00万元，详见表11-1。

表11-1项目投资估算序号工程或费用名称单位数量单价（元）合计（万元）备注-一一\ 项目开发成本61077.221土地费用25052.70业主提供1.1土地出让金（或转让费）亩610.3324000.001.2土地契税:万元960.00税率为4%1.3交易服务费万元92.702前期工程费用3055.78业主提供资料2.1规划、设计、可研费m2223849.9615.00335.772.2工程勘察、测绘费m2223849.963.0568.272.3三通一平费m2223849.9665.001455.022.4会所售楼处及SPAm2223849.963.0067.152.5建设项目报建费m2223849.961129.56（1）商业m2161303.0033.50540.37（2）住宅m262546.9694.20589.193基础设施建设费3230.173.1供电工程m2223849.9644.00984.943.2供水工程m2223849.9610.00223.853.3排污工程m2223849.9615.00335.773.4道路工程m219282.14280.00539.90含照明及管线3.5绿化工程m2134483.3080.001075.87含绿化照明3.6有线电视m2223849.9613.0025.073.7其他m2223849.962.0044.774建安工程费27223.394.1商业m2161303.001250.0020162.884.2住宅m242401.541000.004240.154.3地下室m220145.421400.002820.365其他费用736.235.1造价咨询服务费m2223849.9610.00223.855.2招投标交易服务费m2223849.960.8017.915.3招投标代理服务费m2223849.960.4910.965.4工稈监理费m2223849.968.00179.085.5工程保险费m2223849.961.6035.825.6竣工测量费m2223849.962.0044.775.7:消防、环境等检测费m2223849.963.0067.155.8竣工入住及产权办理费m2223849.961.0022.385.9物业启动费m2223849.966.00134.316预备费1778.95不可预见费万元1778.951〜5项和的3%二项目开发费用3922.781管理费用:万元1221.54按开发成本2%计2销售费用万元1081.24按销售收入3%十3财务费用:万元30000*5.4%1620.001年利息计成本三r 项目总投资65000.001开发产品成本万元62546.962903.7318161.952r固定资产投资「万元161303.002903.7346838.0511.4用款计划表11-2 用款计划序号工程或费用名称金额(万元)2010年2011年投资比投资额投资比投资额-一一项目开发成本61,077.2258,090.072,987.151土地费用25,052.70100%25,052.702前期工程费用3,055.78100%3,055.783基础设施建设费3,230.1740%1,292.0760%1,938.104建安工程费27,223.39100%27,223.395其他费用736.2330%220.8770%515.366预备费1,778.9570%1,245.2630%533.68-二二项目开发费用3,922.782,718.821,203.961管理费用1,221.5470%855.0830%366.462销售费用1,081.2460%648.7440%432.503财务费用1,620.0075%1,215.0025%405.00三项目总投资65,000.0060,808.894,191.1111.5资金筹措1、资金来源本项目投资巨大，开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资本金遵照有关规定，本项目由开发公司承诺出资本金35,000.00万元，并保证在项目运作期内及时到位。项目占地610.33亩，总投资约65,000.00亿元。项目法人资本金占投资比重53.85%,符合资本金投入大于总投资50%勺规定。借贷资金本项目计划向银行融资30,000.00万元，约占直接投资资金的46.15%,贷款期限为三年，到期一次还本，贷款利率为5.4%，开发期贷款利息为1,620.00万元。

2、资金运用表11-3投资计划与资金筹措单位:万元序号项目合计201020111项目总投资65000.0060808.894191.111.1土地费用25052.7025052.701.2前期工程费用3055.783055.781.3基础设施建设费3230.171292.071938.101.4环境工程费27223.3927223.390.001.5建安工程费736.23220.87515.361.6公共配套设施费1.7其他费用1.6预备费1778.951245.26533.681.7管理费用1221.54855.08366.461.8销售费用1081.24648.74432.501.9财务费用1620.001215.00405.002资金筹措65000.0060808.894191.112.1资本金35000.0030808.894191.112.2银行贷款30000.0030000.002.3销售收入2.4其他收入12财务评价12.1项目评价依据1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版）；2、 建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；3、 国家及本地现行的财税制度和有关法规；4、 工程规划方案及有关资料。12.2财务评价基础数据的选择1、 财务价格本项目物业的销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产的发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时的价格。2、 计算期按照吉林XX名牌折扣城有限公司提供的相关资料及XX市城市建设的发展速度，并结合本项目商业部分的特点，项目计算期确定为 21年，其中：建设期1年，经营期20年。3、 财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平、企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为12%12.3销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于2012年10月开始销售，至年

底销售70%2013年销售剩余的30%商场2014开始对外出租，初步估计2033出租50%2014以后按全部考虑。具体销售收入、经营税金及附加估算见表 12-1表12-1 销售收入、经营税金及附加估算单位：万元序号项目合计20122013201420331经营收入25228.9218171.8414718.9014718.9014718.901.1商业岀租可岀租面积（m2）161303.0080651.50-61303.00161303.001613C3.00岀租价/（元/m2/d）2.502.502.502.50岀租比例（%）50%100%100%100%收入7359.4514718.9014718.9014718.901.2住宅销售可岀售面积（m）42401.5429681.0812720.46平均售价/（元/m2）8500.008500.00销售比例（%）70%30%收入36041.3125228.9210812.392经营税金及附加3751.191299.29935.85758.02758.02758.022.1营业税（5%）3641.931261.45908.59735.94735.94735.942.2城市维护建设税（0%）0.000.000.000.000.000.002.3教育费附加（3%）109.2637.8427.2622.0822.0822.083土地增值税2958.822958.824税后总收入317424.3123929.6314277.1713960.8813960.8813960.8812.4财务评价1、 基本报表（1） 全部投资财务现金流量表（附表二）（2） 资本金财务现金流量表（附表三）（3） 资金来源与运用表（附表四）（4） 项目损益表（附表五）2、 盈利能力分析（1）税前财务内部收益率（FIRR）根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率（ FIRR）为33.7%.财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入在基准收益率为 12%勺前提下，可测算出其净现值为55,439万元。投资回收期依全部投资财务现金流量表，从2012年1月开始计算，项目投资回收期3.99年。投资利润率投资利润率=年平均净利润总额十总投资X100%=5.81%资本金利润率资本金利润率二年平均利润总额十资本金X100%=41.11%资本金净利率资本金净利率=年平均净利润十资本金X100%€2.15%3、 清偿能力分析本项目申请银行贷款30000万元，约定3年偿还，其资金来源主要为住宅销售收入与商场租金。经测算预售收入于租金收入满足还款要求，而且项目资产负债率较低。4、 敏感性分析敏感性分析是不确定分析的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目效益的主要因素有总投资和销售价格(含租金)。敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动10%寸，主要评估经济指标的变动情况。表12-2 敏感性分析序号项目变动幅度全部投资(所得税前)内部收益率净现值(万兀)投资回收期(年)0基本方案33.7%554394.001总投资+1028.6%496754.48-1040.6%612023.52经营收入+1039.9%667463.54-1028.1%441314.5313结论与建议13.1结论1、 市场分析结论通过对当前宏观经济形势、XX房地产市场的调查和分析，结合本项目特点。研究结论为本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益显著。2、 经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为33.7%,大于基准收益率12%财务净现值为55,439万元，大于0;投资收回期为3.99年。充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的社会、经济效益显著，适宜投资开发建设。13.2建议1、 虽然经济回暖、房地产价格反弹，但消费者购房更趋理性，在价格的较大幅度波动期间持观望态度，成交量并未得到回升。同时以房地产作为投资的购买者减少。因此，要针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，保证销售计划顺利实现。2、 从资金来源看，银行还贷对销售回笼款的依赖性较强，公司应密切关注市场变化，加强市场调研，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。附表招标基本情况表建设项目名称：XX?XX世界名牌折扣店吉林旗舰中心现代产业园一期工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额(万元)备注全部招标部分招标2朋委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程VVV安装工程VVV监理VVV设备VVV主要材料其他情况说明：(1)总投资：Y65,000.00万元(2)资金来源：企业自筹 35,000.00万元、银行贷款30,000.00万元建设单位盖章年月曰注：情况说明在表内填写不下，可附另页。单位：万元单位：万元附表二全部投资财务现金流量表序号项目合计20122013201420152016201720331现金流入25228.9218171.8414718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.1岀租收入7359.4514718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.2售房收入36041.3125228.9210812.392现金流出62108.188306.561199.591199.591199.591199.591199.591199.592.1开发建设投资65000.0060808.894191.112.2经营费用220.78441.57441.57441.57441.57441.57441.572.4房产税0.000.000.000.000.000.000.002.5经营税金及附加1299.29935.85758.02758.02758.02758.02758.02758.022.6土地增值税2958.822958.823所得税前净现金流量-36879.269865.2813519.3113519.3113519.3113519.3113519.3113519.314累计所得税前净现金流量-36879.26-27013.99-13494.6824.6313543.9427063.2540582.56243372.185所得税576.453087.093087.093087.096所得税后净现金流量-36879.269865.2813519.3113519.3112942.8610432.2210432.2210432.227累计所得税后净现金流量-36879.26-27013.99-13494.6824.6312967.4923399.7133831.93190315.22计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）33.7%31.2%财务净现值（FNPV）55,43942,640投资回收期/年3.9983.998基准收益率12%12%附表三资本金财务现金流量表序号项目合计20122013201420152016201720331现金流入25228.9218171.8414718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.1租房收入7359.4514718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.2售房收入36041.3125228.9210812.392现金流出37514.295735.462819.5931604.591776.044286.684286.684286.682.1资本金35000.0035000.002.2经营费用220.78441.57441.57441.57441.57441.57441.572.3房产税0.000.000.000.000.000.000.002.4经营税金及附加1299.29935.85758.02758.02758.02758.02758.02758.022.5土地增值税2958.822958.822.7所得税576.453087.093087.093087.092.8借款本金偿还30000.0030000.002.9借款利息支付4860.001215.001620.001620.00405.003净现金流量-12285.3712436.3911899.31-16885.6912942.8610432.2210432.2210432.224累计净现金流量-12285.37151.0112050.32-4835.378107.4918539.7128971.93185455.22计算指标内部收益率（FIRR） 63.6%财务净现值（FNPV） 46,173基准收益率 12%附表四资金来源与运用表序号项目合计20122013201420152016201720331资金来源137838.5686037.8122362.9514718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.1岀租收入7359.4514718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.2销售收入36041.3125228.9210812.391.3自有资金35000.0030808.894191.111.4长期借款30000.0030000.002资金运用106053.9262108.189521.562819.5931604.591776.044286.684286.684286.682.1开发建设投资65000.0060808.894191.112.2运营费用220.78441.57441.57441.57441.57441.57441.572.3房产税0.000.000.000.000.000.000.002.4经营税金及附加1299.29935.85758.02758.02758.02758.02758.02758.022.5土地增值税2958.822958.822.6所得税576.453087.093087.093087.092.7应付利润2.8借款本金偿还30000.0030000.002.9借款利息支付3240.001215.001620.00405.003盈余资金23929.6312841.3911899.31-16885.6912942.8610432.2210432.2210432.22附录五项目损益表序号项目合计20122013201420152016201720331经营收入25228.9218171.8414718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.1岀租收入7359.4514718.9014718.9014718.9014718.9014718.9014718.901.2销售收入36041.3125228.9210812.392开发成本60808.894191.112.1岀租房开发成本16890.621271.342.2商品房开发成本43559.383278.663岀租房经营成本2314.003232.522017.521612.521612.521612.521612.523.1经营费用220.78441.57441.57441.57441.57441.57441.573.2房产税0.000.000.000.000.000.000.003.3折旧及摊销878.211170.951170.951170.951170.951170.951170.953.4财务费用1215.001620.00405.004修理费用5经营税金及附加1299.29935.85758.02758.02758.02758.02758.02758.026土地增值税2958.822958.827利润总额215834.95-36879.267772.0710728.3611943.3612348.3612348.3612348.3612348.368弥补以前年度亏损7772.0710728.3611943.3610042.569应纳税所得额2305.8012348.3612348.3612348.3610所得税（25%）576.453087.093087.093087.0911税后利润162777.98-36879.267772.0710728.3611943.3611771.919261.279261.279261.27投资利润率：15.81%; 资本金利润率：41.11%; 资本金净利率：22.15%1、总论 错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签