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文档简介
园区开发模式以及土地开发融资开发区的基本商业模式国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为开发区的收支平衡情况如下：当前平衡：累计收入〉累计支出；（极少情况）V累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流未来平衡：累计收入〉累计支出；未来的收益可平衡支出。累计收入V累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地10年以内，这可能就是期限的上限。随着各开发区竞争的白用地（一般高于成本）一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市促进产业的发展。随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。以政府为损益主体的开发模式征地、拆迁配套和财务费用。但由于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。过去此类机构的资金主要依靠财政资金，现在以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借款。选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资。一般来讲，土地储备中心的融资比较死板，能否融资，决定于土地的规划和开发的可行性；而公司的融资相对较灵活，但需其有较好的信用、资产和获利能力。该模式的特点：1、有利于政府的招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。2、有效地解决了开发的融资问题。3以企业为损益主体的开发模式政府委托（授权）开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。一般公司开发的园区没有财政收入，如开发公司入不敷出，则往往通过财政的专项补贴解决。开发公司主要有以下几种形式：1名义出让土地，管委会（代表政府）海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区（桥等）和非开发区区域，而西安高新区自身就具有一级财政。2在管理、招商'服务方面的优势，运行相对比较顺利。3得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。该模式的特点：1、开发公司的压力较大，可促使开发效益的提高。2（构）。3、政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾。此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区；或适合于政府的财政收入偏低，而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提
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