南新天整合策略

第一部 推广的目标 主打语 包装策略 第十一部分结 目前正安房地产市场还处在初级发展阶段，随着小康住宅工程的启动，同时随着几个项目的发展，本地房。项目策划的三大依据是市场环境和成本是对一系列推广活动的专业安排正是以此为出发点《性的策略及推广计划。。一、项目概项目名称：中国·正安城南新总建筑面积11万住宅总68539商铺面3．19万市场面9866建筑密绿化总建筑面积11万住宅总68539商铺面3．19万市场面9866建筑密绿化率覆盖容积率2总户531、城南处省正安县中心地段，文化路、解放路路交汇处。东临文化路，南接城市楼台公园，西至解放街行政区，北至汽车站，为正安城市传统的商业中心。项目占地5。59平方米，总建筑面积11。2平、方米，是一个以大型农贸市场为中心，集大型批发市场与零售商业步行街和高档住宅区为一体的21纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为省县级小康住宅样板工程。建成后的城南新天，集居住、购物、、休闲为一体，将成为正安县乃至全省的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。二、SWOT分优正安最大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；配有尹珍广场，气势恢宏，气派十紧邻城市三大干道，周边交通十分便社区内提供完善配套服务，有专设的物业管理服务、步行街、广场、、及储藏间作为配性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不推出五成十年的银行按揭服劣紧邻主干道、有一定的噪音和灰尘污农贸市场就在项目边上，脏乱差不可避免，就商业而言，早期人气缺区域内消费者买铺意识薄的支持信心有待加强和体现，如解决入城户口问题，减免前期税务费用等措机正安区正在加强正安通遵义及开发区的开“富硒茶”定位及正安城区控制性详细规划方案的确定，并在一步步的目前城区居民储蓄与省居民储蓄平均水平相当，引导客户消费，一定会抛起购房买铺的农民和周边城镇居民投资或店面、商品房，可解决个别城市户口，对居民城区生活及小孩未来上学有很大项目定位太高，正安区内所针对的客户层面很小，又很难找准消费对象，推广工作必须做到全面而宽项目规划方案的操作涉及面很广，在实际过程中每一个环节的控制都极为重要，因为项目地开发周期相对较长，中间环节的控制一旦出现问题，势必影响销售，从而增大销售的压力，带来开发的风险市场认同度存在一个时机的把握，正安县三大同质楼盘的压力，卖不动带来的风险较◎本项目在概念规划上具有超前的意识，综合优势明显，机会大于风◎城南新天将建成为正安乃至省县级的小康住宅样板工程、首个花园式生活城，其鲜明的配套设施让其成为正安区住宅市场的一个亮点，并且项目在付款方式上也在正安区较早地推出了银行按揭的服务，上述两点，是项目销售走好的重要前提，也是树立项目在正安区及周边乡镇消费者心目中一定的知名度的最大保障◎要做好城南新天项目的推广工作，必须充分利用项目自身、企业自身和的优势，来削弱劣势，规避风险，同时，用合理的投入，实现良好的销售业绩三、卖点梳理（新天十大优现政策优势明显。城南新天有的支持，由实力企业鼎力打造未来优势彰显。项目位于城市中心，聚焦，城市荣耀规模大而完善。占地6万多平米，集高尚住宅、购物、、休闲为一体，城南，旧貌换新颜区域配套完善。商城、步行街、、尹珍广场、银行、亭，便利生活，举步可得建筑形式优美。现代气派的建筑风格，简洁明快，融合当地气候环境，大凸窗、双阳台，形成一道亮丽的城市风景线创新生活空间。建设街区骑楼，8米高铺，创新户型和商铺，智能化管理，人车分流，，充满了浓郁的生活气息人文气息浓厚。文化广场、行政中心、步行街，深具根文化，提升了城市南门的区域品味得天独厚的环境，社区与山林融会贯通。项目高达30%的绿化率，与山林环境一脉相通，紧密相连，依山而居，闲情逸致新文化商业圈。随着农贸市场的迁入，商业中心转移，完善的交通，配合尹珍广场、步行街及大商城，集成一个新的商圈，升值潜力无限，无限。首推人性化服务管理。避免式管理，服务优先，倾情享受居住、购物、休闲、的生活，充满了自豪感和尊贵感第三部目标消费群分基于本项目自身的特点，以及推广的辐射程度，结合重新认识市场，重新认识消费者的调研分析，认为1、商铺的目标消费群区域来源（做出新的调整客户来源区正安周边乡其它地比例正18正1857周边城镇消费量正安县消费在一半左欲拓展业务范围的经营者为本项目之小量买2、目标消费群职业特征投资者：、企业的高级白领、金融行业、私营业经营户：相关行业之成功经营者3、消费群特 因行业不同差异大，大致在25-45岁之家庭年收入在3万元以处于社会的中上层，相同阶层面较广有明显的经济头脑，强调投资回报率，看好升值潜相关行业或成功见识较广，接受新鲜事物能力强，眼光看得较远一4、周边改善生活环境的住宅小区的人群及周边企事业单位的为主力目标客户群，周边城镇也会有相当一部分消费住一体住宅。具体特征如下 部门与事业单 购房原因：追求生活品味，提升居住格调；通过改善居住环境，提高自己的社会地位与，另外可以考虑用于投资私营业 业：私人购房原因：家人团聚，改善居住环境；提升自己的和地位；交通方便，离产业地不太远，易于打理自己的业务由于项目物业的商住结合的特性并以成行成市的形式引入多条步行街从城乡改造的进程来看住宅价值优势明显，住房在当地市场客户的接受度及力存在较大的空间，而且项目自身质素较高，环境优雅宜人，的目标：项目定通过对城南新天项目及其周边市场的、研究、分析，做出如下定位

新城·新生·词：新城新生R强调居住的生活环境、生活方式、生活态度改变，将单纯的居住上升到一种次、多元化的生活模式，其R一个有生活品味，有生活——悠闲的、充满人文气息的完备家园，在形象上、规模上就了对手，超R新城：强调区位的发展前景和未来社区的繁华度，有区称和新兴城区的双重含义R新生活：强调规 模新，环境新和全新的生活方式

悠闲文化生活城全力打 县级小康住宅样板工（一 新城新生活的主要有都市的繁华与热闹，这样的生活才不致单调（繁华要有都市生活的一切成熟（便利要去尹珍文化广场，要改变以往白天黑夜地看电视、打纹丝不动的生有事没事，逛逛步行街，买买自己喜欢的牌子衣服、鞋帽等等（氛围开放（OPEN）与沟通的空间必不可少（开放的空间既可享受今日的便利，又可看到未来的发展前景（潜力（二我不在家就在广场，不在广场就在去广场的（三新城新时尚的主张——超前生活20

南门·万商汇倾情体验都市购物休 时尚生·功能定位：集时尚购物、、休闲为一体的新文化商业·功能提供：居住、商贸、饮食、文化、休闲购物的一站式生活·配套齐备：集住宅、商铺、欧式商业步行街、精品时尚街、美食一条街于一·其它：农贸市场、大型超市、酒楼、茶楼、书店、各类名牌店 、小学、中学、医院、银行、车站

城南新天成功打造遵义“小康样板城——因为城南新天，使“富硒茶”的传统生活和商业模式带来翻天覆地的变化·规模第一，首创多元化商业规划，集欧式步行街、尹珍文化广场等多元综··LOGO新城新生活创富新时代新城新生活全力打造县级小康住宅样板工程南门万商汇----倾情体验都市购物休 时尚生

第六部主打汇万千商机创无限新城龙头铺财源滚滚三聚焦城南新天全面启动新生活都市生验时尚潮流领支持实力打造 黄金乐土，创富

，准备充分市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市在项目的正式推出前为项目在知名度和形象上做一个量的积累蓄势待发达到销售一举的成功；，无造市不入市：在房地产市场如此平平淡淡的态势下，认为“无造市即无市场，所以入市准备时间销售旺季入市：通过销售旺季（8、9、10月）火热的销售气氛来实现城南新天项目一打响，迅速在市有控制的入市根据工程进度推广策略销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一涌而上好房、好铺迅速被抢尽、劣房积压的局面，实现均衡、有序的销售目标根据工程进展程度，配合销售节骤，以及对工作安排的准备情况，正安项目推广组认为入市时机选择为R9月初步入市，进行认购，接受诚意金登记。10月全面开展市场推广R依项目在市场上的知名度、形象及前期充分准备的工作，大节点的时间定为：9底开始销售，1018盘。个完全可以开盘的阶段1018（周六）为公开发售日，举行开盘仪式，到来年为前期销售阶段。三、阶段性策略制定前根据房地产销售的阶段性和活动自身的特点，同时基于项目的工程进度及项目特征，考虑可按导入期、行销期（成熟期、持续期、促销期四个阶段展开全程的推广工作。策略的制定就是要解决在四个阶段中，在不同的销售进度情况下，活动如何配合销售开展的问题。四、阶段性策略安第一阶段：导入期（市场启动期时间：20039~10，阶段特征也可以这样说推广策略到手法在此阶段中对市场反馈的敏感程度和应变能力是决定以后整个推广计划成功与否的关键。，目标：推出物业形象，刺激关注，营造热卖气氛，达到市场的预热，市场良性启动。全力打造县级小康住宅样板工程倾情体验都市购物休闲时尚生分阶段诉求新天商业印象和新天家园印诉求卖点：正安新都市新生活的阐释，小康样板工程的体现，农贸市场的商业集贸中心和商机工作内容：1、以“365天的新城新生活”为，期地区级报纸投放软性文章，以同步。这也是做好“三老（老头子、、）工作的体现。2、开盘投放硬性——热烈祝贺城南新天盛大开盘，做到互动3、出示《关于农贸市场搬迁至城南新天的通告，预召商业文化城将形成，正形成新的商机4、做好现场工地围墙包装工作，售楼处包装工作，营造浓厚的热销气氛5完成地盘售楼处形象包装户外等设计部分的工作在现场道路交汇处设牌入正安主干道设立牌，建立形象通路。6、完成售楼书、户型平面图、价格表、认购合同、宣张、模型、展板等销售配套工作第二阶段：行销期（销售强化期成成功导入新文化商业城概念，以概念引导第二阶段 运时间：200310~12阶段特征：经过前期的宣导工作，项目的市场定位已“呼之欲出。部分消费者正式形成：南门·万商城南，创富新时配合销售进度和推广计划，分阶段诉求百分百铺王、百分百淘金梦、百分百大学梦。诉求卖点：以农贸市场为龙头，诉求城南的发展趋势+新城创富时代，项目具有无限升值潜工作内容：1、下乡投放项目的形象牌、下乡宣张、下乡接送入城免费看楼及电视形象2、投放赋予创新创富的卖点3、对效果进行追踪评估，及时策工作建议：1、希望发展商准确报告工程进度，便于把握推广节奏，尽快进入成熟期，迅速进入旺2、希望及时准确地反馈销售状况及销售现场气氛，有利于及时调整推广策略，达到最为理想的告效果约请三流（费用经济，效果出奇）助阵。强化阶阶段特征具力的强势促销出台，一层薄薄的面紗正在。激发，以提高销售率为目的。：新城新生诉求重点：看尹珍广场户工作内容：1、大量纯销售性的集中投放2、对主要卖点继续穿插推出单张，强化在观众中的印象3、利用有偿、诱发受众的趋同心理，引导其做出行为4、间歇性投放电视5、对推广过程做全程工作建议：1、利用活动等事件行销方式，适度销售现场的气氛2、考虑大量举办“新城文化周”宣传推广活动，再结合单张配合第三阶段：持续时间：04年元~6阶段特征：在销售推广过程中出现销售，即时进行修正调整目标：提升销售率，修正主张，完善物业形象形成物业美誉度。结合实例分阶段诉求为为孩子的未来投资一位铺为将来养老投资一位铺为后来领先富裕投资一位铺。诉求重点：证言阶段：业主的心声、工程进度、发展商实工作内容：1、以证言式、催促式为形式投放促销，利用节假日，展开活动，周末演出、节假日嘉年华活动配合宣传，派发单张，送纪念等，抛起一波未平一波又起的销售浪潮，提升销售率。2、应用DM小册子或单针对性极强的宣传形式作为补充。工作建议：1、协助发展商、方进行策略调整。2、协助发展商、方制定活动方案第四阶段：促销时间：046月至年诉求重点：方式、工程进度完成，可以入伙入住、鸣谢、催。第八部现场销卖气氛，形成商业氛围。作为县级样板示范工程、也是全城最大的生活栖身地——尹珍广场，千余平米大型广场，是正安人民居住、购物、、休闲的宜二点户外强迫——户外三点文本情感：语、楼书手册、海报文案渲四点媒介：报纸，作为形象展示，也是做好“三老”工作的表现；广播：围绕新城新生活，造就一片五点六点活动造势：集中在年前10月、11月、12月每月一次的演出活动以社区占地面为面现 干道悬挂路杆旗，现有楼体挂条幅，在来往人气中的四大主干道的文化路、路、解放路的交汇处设牌。现场包装如图示：：牌，3处：路杆旗，主干道一片；36 二、USP（独特销售主张◎推出固定的“精选楼盘，特选价格”等吸引买家注意利用部分老客户的社会人际关系，推广城南新天项目，并承诺介绍一位达成交易的客户，送价值2000的◎在遵义有线电视滚动字幕◎建立站台，建立城南新天站◎将项目地址改为文化路1号，并为各大组团取名如金兰阁、金惠阁等◎节假日活动看楼大送礼，伞、杯、笔、文化衫等，数量有限，早到先得，快，效果持久◎专设城南新天新干线，周六、周日搭乘致富快车——看楼购铺专车，免费进城去一、包装策略原则与目紧扣物业特征，寻求个盘独特，找出与周边竞争楼盘之间的差异化优势，通过差异化的与表产市场中，差异化与表现形式则是赢得市场的法宝。二、包装策1、包装原包装信息能迅速到达目标消费群体包装形式能有效、引导竞争楼盘客户包装风格能充分体现物业形象，利于提升物业档次2、包装思项目包装分区域包装、工地形象包装、售楼处包装以及楼盘户外展示包装等几大部分区域包装：以树立项目品牌形象，物业信息、导示物业为主要目的，并通过合理的区域布局，达到目标客，压制竞争对手之目的。楼盘户外展示包装主要针对项目的系列对外活动，因此，其应在保持一贯风格和形象的基础上，亦能够有所创新3、包装方1、区域包户外A、位置：从遵义至正安的主干道上设立B、位置：项目现场几大主干道上，文化路、解放路、路交汇处树立C、位置：选择五大较富裕乡镇人气集中区域，树立牌，建立长期效果的强迫 量：依情况选择数量，先建议A处1块，B处三块（如图示，C处五块。选择理由：1）车流量大，人气相当集中，利于物业信息2）竞争对手客 随文 售楼中心地突出项目主要形象及卖色彩具有视觉冲击、车体 量：选择4~6条线路车，通往各大较富裕乡镇2）导示项目地点，引导客户看内容安排售楼中心地合作单位名 选择理由：1）充分展示项目地块位引导竞争对手客图案：城南新天创意画面项目位置图：主打语或主体形象定位随文售楼中心地合作单位名（4．位置：从外地来正安县城及进入本项目现场的主干道交汇处建设高架灯灯 量：2选择理由：充分利用所有可利用的合适资源图案：项目整体效果主体语随文售楼中心地合作单位名（5．位置：解放路、文化路、数量：整条街的建立路杆旗，营造浓烈的现场气选择理由：1）以农贸市场为中心的集贸型商业氛围保证了项目在正安的认知度作为正安最大规模的欧洲步行街，任何的发布均有利于品牌形象的提升制作费用的低廉保证项目整体轰炸的效果内容安排：随文：形式：防水喷绘制作，双面印数量：覆盖整个正安老城区及几大主干道部分（6数量：隔50米挂一条时间：根据具体计划确定悬挂时间及内2、工地现工地围板，紧扣定位，以“新城市新生活”新形象表现城南新天现代时尚的、丰富多彩的生活意境地。选择理由：1）工地与其它区域，明确项目的具2）利于塑造项目良好形内容安排项目名称、项目整体效果项目位项目建筑立面项目投资意象项目周边未来发展规划项目3、售楼处围绕，以“尊贵、大气、现代”的包※地面：铺设防滑大瓷砖（50×50或※接待台背景：制作LOGO模型镶于背景墙壁※灯饰：以白色灯光为※室内：制作文件展板，突出展※背景音乐必不可※建议从售楼处门口至马路边铺设红地※点缀花草，营造良好环※售楼处顶上，架设“城南新天”霓虹※现场外悬挂POP挂旗，形成热销气接待整体规划模型、经典、特色户型小模洽谈区（四张桌子和１６张椅子财务大型展板、展4、楼盘户围绕项目形象及推广要素，宣传形象，扩大影响，也是正安县城的一项门面工程、一件建立样板形象的事情。主要是开盘活动、元旦嘉年华演出活动、春节送万福活动，活动依时节进行安排。各阶段中安排集中在10至年前的宣传推广活动，免费进城，免费看楼购铺促进销售一、总策略指导设/r