(完整版)二手房买卖

一、 二手房买卖需注意的问题（一）、办理房屋买卖过户须提交的材料：1、出卖共有房屋，须提交共有人亲自出具的同意证明书。2、出卖出租房屋，须提交承租人亲自出具的弃权购买证明书。3、产权人不能亲自到场的，须提交经公证机关公证的委托书。（二）、出卖公私房屋须知：1、出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2、出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。3、单位或个人购买已出租的房屋后，不得强撵住户搬家。房屋成交后，买方应与承租人重新签订租凭合同，不得单方变更或终止原租凭合同。 如购房人需要住户搬家， 须经承租人同意并对其进行妥善安置。4、下列房屋不准买卖：1）无合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）；2）产权有争议的房屋；3）经批准由国家征用或划拨的建设用地范围内的房屋；4）经人民法院裁定限定产权转移或经市人民政府批准代管的房屋；5）市人民政府规定的其他不得出卖的房屋。三）、个人购买房屋，必须具有本市城镇居民常住户口，单位购买公房必须有市级主管部门或区、县人民政府批准的证明；单位因特殊需要购买私有房屋的，房屋在城区、近效区的，须经市房地产管理局批准。（四）、单位向本单位职工出售住房或房屋经营单位出售商品房屋买卖价格，按本市有关规定执行。其他房屋买卖价格，可由买卖双方按照房屋的质量、用途、所处地段等不同情况协商确定。（五）、买卖房屋，双方须签定房屋买卖合同，并在一个月内持房屋合同到房屋所在地的房地产交易管理所办理买卖过户手续。（六）、房屋买卖双方经房地产交易管理所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易管理所发给的房产卖契，到房地产管理局房政科办理房屋产权转移登记，申请房屋所有权证。（七）、买卖双方或一方本人因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具公证委托书，委托代理人代为办理。二、怎样防止二手房买卖中风险首先，搞清楚房屋的产权归属，即房屋的产权人究竟有几个是最重要的。如果产权人有多个，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。虽然法律会保护善意的购买者，但消费者由此而付出的精力有时是无法计算的。如果产权人是一个以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。这样可以避免几位产权人意见不一致，避免有的产权人故意瞒着其他产权人进行诈骗。本市有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把 房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。事情败露后，买房人既搬不进，也讨不回钱。像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。其次，由于历史原因，譬如前些年的售后公房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。再次，我们认为，在二手房交易中，最让人揪心的是房款全部付了以后，由于卖房人的原因迟迟办不出产权证，这种情况的发生，对购房者来说是最大的麻烦，也是损失最大的。因此，蒋律师建议，如果买卖双方同意，大家到公证处去办个提存公证，或到一些房产交易中心请他们实行监管。申请了公证或监管后，如产权证办不出，那卖家是收不到钱的。上海市公证处首先推出此项公证后，受到了许多人的欢迎。最后，由于购房中还涉及一些贷款等非常专业的金融业务， 消费者在准备购房时， 最好能请专业人士参与，虽然可能要为此花一些钱，但对大多数一生中只买一次房的消费者来说，还是相当值得的。二手房相比于一手商品房来说，有自身的特点。它价位相对比较低，地段相对好些。但是从 房屋质量和产权环境上则略有劣势。 从对现实案例的研究及实践调查看， 购房者在购买二手房应重点注意以下事项：一、注意售房者是否为房屋的真正产权人了解这个问题非常重要， 这是因为售房者是否为真正产权人关系到交易的顺畅与否。 如果非真正产权人，则交易无意义，甚至无效。而且，还有一点需要特别注意的是，如果售房者只是产权人之一，也即是说该套房子是共有产权，如夫妻共同所有的话，购房者还必须取得另一方的同意，否则售房者因为没有完全和合法的处方权而有可能最终导致无法成功交易。二、注意选择有优质资信、大品牌的中介公司中介公司是否具备良好资质及信誉， 是衡量其能否帮助购房者找到好房的重要一步。 如果中介公司无良，甚至联合售房者来一起坑骗购房者，那么会使整个交易蒙上一层阴影，也会使市场秩序受到破坏。许多中介公司卷款而逃时有发生也可佐证此点。三、注意房屋产权权属是否明晰房屋产权明晰是购房者购买二手房的源动力。 如果待购房的产权不清或者产权有纠纷， 甚至没有产权证，那么广大购房者不应该购买，因为它随时都有可能被收回，这会导致购房者权益严重受损。四、注意房屋权利是否受限制二手房的权利是否受限制， 包括是否被法院查封、 是否自身设置了 抵押或者是否有出租， 房屋用途是否已受限，房屋是否被规定为民用或商用等等，如果二手房的权利受到限制，购房者除了要明确知道外，还应考虑自身能否接受这些限制。 如果不接受，切记不要购房。否则，买到的房屋就是权利有瑕疵的房屋，为以后带来麻烦。五、注意二手房的户口迁移问题二手房的户口问题无疑是一件让双方当事人都很看重的。许多人之所以买二手房也是为了户口能入住大城市，从而为以后的生活打下基础。所以，双方在签订合同前需要对户口的事项比如户口迁出时间、违约责任等进行紧密磋商，并将其明确地写进合同里。六、注意房屋内部结构及周边环境二手房房屋的内部结构尤其值得重视， 因为是二手房， 所以在条件上相比一手房要差些， 但是质量上也应过关。此外周边环境是重要的考量因素，比如有无公园、有无学校及有无基本的基础设施等，在签约前要慎之又慎。七、注意待购买的二手房房屋性质国家法律规定了很多种房屋不能上市自由交易，比如农村住房等。农村自住房只供当地有户口的村民住，不能上市转让、出售，不能用于在市场投资和交易。以上是对购买二手房的注意事项的简要分析。 事实上，在购买二手房过程中， 有很多细节都需要我们注意。比如定金问题、户口问题等，如果处理不好，都会使购房者蒙受损失。当然，面对复杂和专业一点的工作，比如审合同时最好有律师陪同，这样能够最大程度上保护购房者的权益，也能使交易过程中减少纠纷，从而促进市场经济的稳步发展。二手房买卖应注意的问题标签： 中介 二手房交易 房地产 二手房买卖 拆迁2012-05-1413:01 阅读(3771) 评论(3)二手房买卖应注意的问题一起北京正在审理的案例中，买方通过中介公司购买的二手房因卖方房屋来源涉嫌非法而被法院查封。那么，在二手房交易中，哪些房屋不得进行二手房买卖？中介公司在二手房交易中应扮演怎样的角色，承担怎样的义务和责任？房地产行政主管部门又该如何加强和完善对市场的管理？法律规制二手房交易从法律上讲，哪些房屋不得进行二手房交易？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第 37条的规定，不得转让（包括买卖、赠与或其他方式）的房地产包括：以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产转让条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。另外，已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。二手房交易的通常程序是怎样的？在通常的二手房交易中，首先由当事人向居间方（也就是房屋中介公司）提出申请，委托居间方代理其寻找合适房源。居间方同时有义务在形式上审核售房人相关文件的真实合法性，审核完毕后撮合买卖双方议价并签署买卖合同。在合同签署以后，若买房人需要办理银行按揭，则需支付定金、首付款，并办理银行贷款审批手续。银行贷款审批通过之后，买房人取得银行出示的书面放款承诺函，随后买卖双方即可启动过户程序，到权属登记机关办理过户手续。在过户、缴税并取得房产证后，银行向售房人拨放剩余房款，再由买房人向银行办理抵押登记备案手续。3二手房交易中，卖方的诚信义务主要包括哪些内容？首先，在产权方面，卖方应如实告知买方其房屋是否被查封抵押，是否列入拆迁范围，房产有无共有人，是否经其他共有人同意出售，房屋是否出租，属央产房的有无上市批准文件，是房改房的，单位有无产权，享有优先权的人是否已放弃了优先权等情况。第二，在房屋质量方面，卖方应告知买方房屋有无隐蔽性的质量问题。第三，在环境方面，卖方应如实告知房屋周边有无环境污染、重大安全隐患等。卖方应提供真实有效的房屋权属证书、原购房合同、购房发票、本人的身份证件、共有人的相应书面资料等等。依据法律规定，卖方当初购买房屋的资金来源应合法。但在实际交易中，这点并不影响房屋进行合法的交易以及新的买房人对房屋权利的合法取得。中介公司担当居间角色二手房交易中，中介公司应该扮演怎样的角色？发挥怎样的作用？承担哪些义务和责任？根据我国相关法律的规定，中介公司是居间方，其主要义务是向委托人报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，促成委托双方达成合意的交易。在房地产交易居间过程中，买卖双方签订交易合同之后，中介公司的服务即告完成，同时有权依据委托合同的约定，向买方或卖方收取中介费。中介公司有时还可能与委托方约定提供一些其他的服务，

即附属业务或衍生业务的服务，如金融、

保险、抵押手续代理服务等等，这便产生另外一些服务合同关系。在中介公司的居间业务中，中介公司首先应该向买卖双方提供真实的交易信息。作为一个专业的服务机构，中介公司还应该给交易双方提供更多的专业咨询和帮助，以使买卖双方得到充分的信息。在按揭贷款等衍生业务里面，中介公司可能还会提供阶段性担保，承担相应的担保责任。2二手房交易中，应通过怎样的方式确认交易房屋产权的合法性？中介公司是否承担调查产权合法性的责任？主管行政机关做产权变更登记时是否应审查房屋产权来源的合法性？根据我国现行法律，中介公司并不承担所有的合法性调查责任。因为目前法律并没有赋予其充分的调查权。即使中介公司想深入调查，目前也没有相应的渠道，中介公司只能在法定的审查环节上进行形式上的审查，审查双方是否具有进行交易的资格，包括审查卖方是否出示相关身份证件、产权证件、授权资料、共有权人对房产的相关交易是否具有共同意愿等等。对于卖方原购房资金来源的合法性，法律法规没有要求履行调查的义务，也不可能要求其去完成这样的调查工作，行政主管机关只通过形式上的审查来核实房屋交易的合法性。中介公司作为居间方，只对产权合法性进行形式上的审查。从交易环节来说，中介公司接受买方委托，为买方找到合适的房源，居间方只能审查产权证是否具备合法性、房产是否涉及贷款抵押等权利瑕疵。在这些方面都没有问题的情况下，中介公司便可以顺理成章地撮合买卖双方成交。遗憾的是，北京市相关的查询系统目前还没有最终完善。对于房屋的合法性，行政主管机关也只进行形式审查，只需确认交易材料是否真实合法。上述案例的问题主要出在产权过户及后续抵押登记的过程中，信息没有得到充分的传达。我认为，中介公司可以在收取服务费用的情况下，在产权过户之前对产权合法性问题进行协助调查，核实产权是否完整。但中介公司没有义务承担这种法律责任，因为中介公司的作用是撮合买卖双方达成交易，主要起到提供房地产信息和居间代理的作用。在获取产权信息等很多方面，中介公司并没有特殊地位和优先权利，它与买方、卖方都面临着共同的不确定性。对主管行政机关来说，保证产权合法是政府的一项义务，其对产权进行登记时应对产权合法性进行确认。二手房交易中，确认交易房屋产权的合法性主要采用到房产登记部门进行查询的方式。买方应亲自或委托中介公司到房产登记部门查询房产有无被查封、抵押及其他限制买卖的情况，还可到买卖房产当地派出所或街道办事处查询该房产有无列入拆迁范围，到实地调查买卖房产有无出租情况，以及到央产房上市批准办公室查询该央产房批准上市的文件。根据《中国房地产经纪执业规则》第24条规定，房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，向承购人（承租人）提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实地向其告知标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验。根据房地产经纪业务合同（中国房地产经纪协会推荐文本）《房屋承购委托协议》第3条服务内容第 3项，购房人可委托中介公司对房屋进行产权调查和实地查验。同时，根据合同法的规定，中介公司对购房人提供的服务是提供购房信息，当然要保证此信息的真实合法性，因此中介具有调查产权合法性的责任。至于登记机关的责任， 根据《城市房屋权属登记管理办法》 第27条的规定，登记机关应当对权利人 （申请人）的申请进行审查。如果登记机关未尽审查的义务，导致其作出的转移登记的具体行政行为不具备成立的条件，不能产生相应的法律效力。该转移登记的具体行政行为无效。登记机关有审查房屋产权来源合法性的责任。律师支招购房者与中介公司应怎样规避类似风险？实践中，法院如果查封了房产，一般会将查封的裁定手续附给房产登记部门，房产登记部门把查封手续放入该房产的原始档案袋，房产证上并不显示查封的情况。中介公司或购房者只要到该房产登记部门查询一下该房产的原始登记档案，了解一下有无查封的情况就可避免类似的风险。但在上述案例中，李女士办理了权属转移登记，取得了房产证后，法院又查封了该房产，这种情况下购房人和中介公司都很难甚至是无法在购买前查清该房产的购买来历，并规避这个风险。购房者和中介公司可在交易之前，前往主管部门查清房屋产权状况，并取得主管部门书面的房屋产权有效的证明文件。建议您在买二手房的时候 ,请先浏览以下二手房交易注意事项 : 二手房交易注意事项:屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。二手房交易注意事项 1要选择信誉度高的中介选择信誉度高的中介购房是件很烦琐的事，需要具备专业知识。一般来说，大多数人一生只购买一次住房，对购房程序、业务都不明白，所以要请专业房产中介替自己打理购房事宜。 2了解自己的资金实力有多少钱买多大房买房之前先要搞清楚，购房款的来源途径，是动用自己的积蓄，还是向别人借钱，或是向银行贷款。有多少钱办多大事，充分了解自己的资金实力及偿还能力，才能清楚自己可以买什么价位、多大面积的房子。 3地理、交通在买房时，交通是非常重要的考虑因素，交通便利可以给工作和生活带来方便，而这一点是购房者必须注意的。 4产权问题产权关系要理清需要注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人，或者卖房人是否有业主的授权，否则过户时会发生困难。同时要注意产权证的各项明细，确认产权的完整性，有没有抵押或共有人等。弄清二手房的底细弄清二手房的底细要问清楚房子是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，与房子相关的费用有哪些，同时要细致了解各项费用的缴纳情况，避免出现欠费。 6观察房屋格局和结构房屋格局是否合理直接影响到入住后的生活质量，如一些房子有多个房间但通风不足 ;同时还要注意房屋的承重结构，如梁、柱、墙是否有开裂的地方，如果是顶楼还要看是否有渗水的痕迹，因为这些关系到使用安全。 7装修情况看仔细装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分，以后一旦发生问题，维修就成了大问题。还有一些房子看着装修不错，房间经改动后也合理，但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患。对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料，是否会对健康产生危害。 8首选中心区靓房不管政策如何改变，不管政策持续时间多长，位于市中心区域的房子，受刚性需求和区域地理位置优越等利好因素影响，房价尽管不涨，也不会下跌，不管是投资买房，还是自主购房，大家所看重的“保值、增值”功能在这里都会得到最大限度呈现。弄清二手房各种税费计算方法1契税：交易价格和评估价格取最高x1.5%土地出让金：交易价格和评估价格取最高值x1%3印花税：交易价格和评估价格取最高值x0.1%交易费：6元x建筑面积5房证工本费：80元6现在五年那再次交易的房屋，还要交5.55%二手房买卖注意事项作者:姚艳艳 时间:2012-12-24 浏览量 0 评论0 0 0二手房买卖注意事项近年来，由于购房者缺少对二手房买卖相关法律及流程认识，导致在买卖过程中出现了大量纠纷，为了规避风险，确保自己的利益不受损害，以下三方面可供购房者参考：一、核实房屋状况由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。③房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。二、核实房东身份二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法：①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。三、明确交易程序二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。1．签约。 买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间 身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买 卖合同都是有效的， 买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必 注意的问题。2．付款。支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。采用分期付款需注意以下几点：①签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。②首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。③二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房屋转让的权利限制（如抵押、查封）均已解除。④尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如迁出户口、缴清应付税费等）后进行。⑤若买方需要按揭贷款支付房款，则须在土房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。3．交房。交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：①交房的时间和条件。交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。③房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未约定则由买方承担。④房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。4．过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：①到土房局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点。②过户所涉税收和费用的承担。应注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担营业税，尽管这与卖方本意大相径庭。③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。四、明确违约责任严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失 ”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。 如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费， 就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此。双方在签约 时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的 “之前”“之后”表述。②每项主要义务均应有违约责任一一对应。③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的 20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方