商业综合体项目工程后评估（PPT）

余姚五彩城项项目工程后评评估2015年1月项目概况第一章目录项目进度回顾顾第二章项目质量与安安全第三章项目反思第四章项目概况一1.1项目地址与城城市环境项目基地位于于余姚市城东东新区核心地地块，东临城城东路，西接接星光路，南南壤金型路，，北至冶山路路。基地1.2项目工程概况况余姚项目地块块位于余姚市市城东新区，，金型路北侧侧城东路西侧侧，占地面积积75584平方米，总建建筑面积约30万平方米。住住宅建筑面积积约13万，商业建面面约16.4万。1#楼1-5层购物中心延延伸，6-8层酒店，9-18层SOHO公寓2#楼购物中心3#4#5#楼商业街置地公馆1.2项目工程概况况1.2项目工程概况况楼层功能层高m建筑面积B3层汽车库/设备用房3.77.0万m2B2层汽车库/设备用房3.7B1层汽车库/设备用房/商业5.76楼层功能层高建筑面积F1层商业、酒店大堂5.769.4万m2F2层商业5.5F3层商业5.5F4层商业/IMAX影厅5.5F5层商业/影院5.5F5夹层放映机房、设备用房总建筑面积16.4万m2商业街酒店塔楼购物中心1.3项目组织架构构项目总经理项目经理土建工程师机电工程师精装修工程师师景观工程师行政文员总包自有分包包总包团队配套经理合约经理设计经理项目副经理工程管理部甲指分包甲供材料配套供应商项目进度回顾顾二2.1关键节点回顾顾序号节点事件日期备注1施工图2012.7.6-2012.8.6工程桩施工图2012.8.6，正负零以下土建施工图2012.12.6，第一版施工图2013.2.1，第二版施工图2013.6.14，2桩基施工2012.7.9桩基进场施工3地下室出正负零2013.4.304购物中心结构封顶2013.8.26大屋面2013.7.30封顶，影院屋面2013.8.26封顶5塔楼结构封顶2013.11.106塔楼结构验收2014.1.157商场开业2014.6.28购物中心部分验收完毕具备开业条件8竣工验收2014.12.2整个五彩城三期竣工验收9竣工备案2014.12.2310项目交付证2014.12.262.1关键节点回顾顾2012.72012.102013.12013.42013.72013.102014.12014.4桩基开始2012.7.9桩基结束2012.9.30底板开始2012.12.22底板结束2013.3.31土方开始2012.9.20土方结束2013.1.30采光顶封闭2013.11.1084天，3000根桩1300米止水帷幕60天99天地下室全部出出±02013.4.30129天裙楼结构封顶顶2013.8.26247天2013.9.11幕墙采光顶龙龙骨开始安装装地下室机电开开始安装2013.7.10塔楼结构封顶顶2013.11.10323天地上部分机电电开始安装2013.9.1公共区域装修修开始大面施施工2014.2.20景观园林开始始施工2014.3.2684天正式送电2014.4.25-5.13正式通水2014.5.30消防验收2014.6.20竣工验收2014.6.25开业2014.6.2822.5个月2.2各阶段进度分分析桩基阶段：施工进度整体体受控7月9日进场至9月30日完成全部桩桩基施工2.2各阶段进度分分析土方阶段：土方开开挖早早期因因为运运土车车辆不不足、、卸土土点问问题出出土量量严重重不足足，浪浪费了了宝贵贵的二二十几几天晴晴天；；中期期因为为雨雪雪等天天气原原因，，出土土量受受限；；到中中后期期出土土基本本正常常，高高峰期期每天天出土土量能能达到到1万方。。相比比较D0版施工工计划划延误误近2个月。。2.2各阶段段进度度分析析地下室室施工工阶段段：地下室室施工工阶段段施工工进度度基本本按照照计划划实现现于2013年4月30日出正正负零零。2.2各阶段段进度度分析析主体结结构施施工阶阶段：：主体结结构施施工阶阶段流流水施施工组组织合合理、、劳动动力充充足，，基本本按照照原定定计划划完成成大屋屋面封封顶（（影院院屋面面因增增加影影院阶阶梯板板比大大屋面面滞后后1个多月月）。。2.2各阶段段进度度分析析二次结结构施施工阶阶段：：本工程程二结结构施施工开开始时时间偏偏晚，，地下下室在在出正正负零零后一一个半半月，，才开开始砌砌筑，，以致致2013年8月16日地下下室中中间结结构验验收。。影响响了地地下室室机电电的大大面积积施工工，也也使得得为了了不影影响机机电施施工，，取消消了地地库顶顶棚批批白，，降低低了产产品品品质。。同时时地上上二结结构施施工的的滞后后也影影响了了精装装修的的开展展。2.2各阶段段进度度分析析屋面采采光顶顶：屋面钢钢结构构及幕幕墙采采光顶顶是本本项目目进度度控制制比较较出色色的一一个分分项，，两个个月的的时间间完成成屋面面钢结结构吊吊装及及幕墙墙天窗窗避水水。2.2各阶段段进度度分析析屋面构构筑物物及防防水保保温施施工：：购物中中心屋屋面施施工是是本工工程在在进度度控制制中做做得最最差的的分项项工程程。结结构封封顶后后整个个项目目从上上到下下思想想上都都产生生了松松懈，，劳动动力迅迅速流流失。。屋面面结构构施工工缓慢慢，材材料清清理不不及时时，导导致防防水施施工缺缺乏工工作面面。在在防水水施工工错过过最佳佳施工工时间间后，，随之之而来来的屋屋面屋屋面设设备基基础及及雨季季导致致防水水施工工只能能交叉叉施工工，严严重影影响了了屋面面防水水施工工质量量。2.2各阶段段进度度分析析外保温温施工工：购物中中心因因为外外保温温施工工面积积不大大基本本按照照计划划进行行。但但是塔塔楼外外保温温因为为不能能够安安排春春节加加班，，并且且为确确保商商场开开业必必须提提前拆拆除塔塔楼塔塔吊及及外架架，不不得不不在年年后拆拆除外外架后后使用用吊篮篮施工工。而而且在在施工工过程程中因因为劳劳动力力不足足及施施工质质量问问题，，延迟迟了移移交外外墙涂涂料的的时间间。2.2各阶段段进度度分析析外幕墙墙施工工：购物中中心外外幕墙墙施工工基本本按照照计划划进行行，保保证了了顺利利开业业。但但是商商业街街外幕幕墙因因为劳劳动力力及材材料供供应不不及时时拖延延了竣竣工验验收的的时间间。2.2各阶段段进度度分析析精装修修施工工：精装修修施工工进度度管控控是本本工程程进度度控制制做得得最出出色的的。因因为前前置工工作的的拖延延，原原计划划3个多月月的精精装修修真正正施工工的时时间只只有2个月。。但是是项目目部通通过合合理的的计划划、严严格的的管控控，顺顺利的的保证证了开开业。。项目质质量与与安全全三3.1工管部部质量量检查查13年一季季度3.1工管部部质量量检查查13年二季季度3.1工管部部质量量检查查13年三季季度3.1工管部部质量量检查查13年四季季度3.1工管部部质量量检查查14年一季季度3.1工管部部质量量检查查14年三季季度3.1工管部部质量量检查查从各季季度工工程管管理部部检查查评分分可以以看出出，在在项目目早期期一结结构阶阶段，，项目目施工工质量量还正正常，，但是是在项项目进进入到到中后后期，，项目目工期期紧张张到白白热化化阶段段后，，施工工质量量开始始下滑滑。但但是在在开业业后，，在塔塔楼及及商业业街工工期不不紧张张的情情况下下，因因为项项目部部思想想放松松，施施工单单位还还延续续了抢抢工时时的质质量状状态。。3.2土建质质量主体砼砼施工工质量量本项目目一结结构质质量控控制较较好，，结构构柱采采用槽槽钢包包夹，，圆柱柱采用用定型型钢模模，梁梁柱接接头也也比较较方正正。缺缺陷是是后浇浇带补补浇时时施工工缝处处理较较差，，3.2土建质质量二结构构施工工质量量砌体、、二结结构施施工质质量比比较差差，砌砌体排排版不不合理理，灰灰缝不不饱满满。特特别是是圈梁梁构造造柱的的浇筑筑，构构造柱柱边界界未贴贴海绵绵条导导致边边界不不清晰晰，浇浇捣时时振捣捣不够够造成成蜂窝窝麻面面。3.2土建质质量幕墙施施工质质量龙骨应应一端端固定定、一一端铰铰接，现场场两端端焊接接外石材材、陶陶土板板拼缝缝不一一致塔楼窗窗组角角部位位打胶胶粗糙糙，外外侧打打胶不不连续续、有有针眼眼幕墙施施工在在早期期购物物中心心施工工时因因工期期较紧紧，质质量有有所放放松，，但是是后期期商业业街及及塔楼楼施工工进度度不紧紧的情情况下下还未未有较较大改改观。。3.3机电质量机电施工质质量本工程机电电施工质量量总体较好好，但现场场管控也有有部分缺失失。桥架内电缆缆凌乱管道焊接未未打坡口，，焊接质量量一般成品保护不不够3.4精装修质量量精装修施工工质量本工程的精精装修施工工质量总体体较好，部部分细节处处理还有待待加强大多数吊顶顶都按照防防开裂节点点施工，但但任有部分分地方未执执行到位水泥压力板板应用自攻攻螺丝固定定，现场采采用射钉固固定。3.5安全文明安全文明本项目的安安全文明管管理在总包包华润建筑筑的协助下下，在“安安全生产管管理实施””方面做得得较好，工工人进场教教育、三级级交底，过过程中的专专项教育、、应急演练练都做得较较好。但是是随着工作作面展开，，管理力量量上的薄弱弱就体现出出来了。比比如临边洞洞口、高处处作业管理理、动火作作业管理、、用电管理理等，由于于点多面广广，出现了了很多安全全隐患。3.5安全文明临边洞口1、结构施工工时，操作作面上防护护不及时；；2、二结构施施工时拆除除的洞口及及临边防护护拆除未及及时恢复；；3、后期内外外装修时临临边防护未未及时恢复复。3.5安全文明脚手架管理理脚手架主要要的安全隐隐患是中庭庭脚手架及及活动脚手手架。中庭庭在搭设时时缺少纵横横向剪刀撑撑，活动脚脚手架在内内外装修时时使用较多多，但都存存在操作面面缺少防护护及多层架架的稳定问问题。3.5安全文明动火管理因为操作面面广，出现现很多无动动火证施工工、动火区区无灭火器器等现场。。3.5安全文明临电管理临电管理出出现隐患较较多，最普普遍的是使使用拖线板板、三级箱箱使用不规规范。项目反思四4.1管理模式传统总承包包管理模式式华润建筑三三合一管理理模式宁波公司监理华润建筑部分代甲方方、监理的的职能利用卓越综综合体承包包商的经验验，提高项项目管理的的能力和效效率一家人心态态，协同创创造价值对成本控制制有利PMC模式（总承承包＋代甲甲方＋监理理）4.1管理模式余姚五彩城城PMC的优缺点：缺点：1、因为总包包管理人员员偏年轻，，而且缺乏乏了监理监监督在进度度度与质量量产生矛盾盾时都放松松了质量管管控。2、代甲方的的职能因项项目经理人人员的缺位位和更换，，作用很微微弱。优点：1、项目管理理的后期，，PMC模式得到加加强：李登超总经经理带队参参与项目管管理管理团队人人员加到50人2、精装修的的PMC模式执行的的很好3、根据工程程的需要成成立多个小小分队，对对突击抢工工起到很好好的作用，，拆墙小分分队，TC小分队，消消防配合小小分队，垃垃圾清运小小分队。4.2土建反思一、屋面本工程屋面面管控应该该是做得最最差的一个个分项，不不管是在初初期的设计计、施工前前期的方案案及施工过过程的管控控都有较大大的提升空空间4.2土建反思设计：在设设计初期没没有一个屋屋面总体规规划，使得得屋面设备备基础杂乱乱，管线纵纵横，通行行困难。如如果北侧13轴以北采光光顶取消改改为混凝土土屋面，会会缓解一部部分屋面空空间压力。。4.2土建反思施工：在施施工屋面过过程中现场场管控不严严，移交工工作推进不不力，屋面面迟迟不能能移交给防防水单位工工作面，导导致开始准准备防水施施工时开始始长时间下下雨。在加加上防水单单位劳动力力不足，不不能利用雨雨季短暂转转晴的几天天时间抢工工。最终导致屋屋面施工断断断续续既既拖延了工工期有影响响了施工质质量。同时时，原计划划在屋面施施工完才放放上去的吊吊篮配重不不得不提前前放上去。。4.2土建反思二、塔吊及人货货电梯布置置塔吊、人货货电梯布置置时没有充充分考虑上上部的位置置的重要性性。其中7#塔塔吊布置在在水泵房影影响了水泵泵房的设备备安装。1#-4#人货梯均布布置在大店店铺位置，，导致店铺铺迟迟无法法完全移交交。4.2土建反思三、渗漏漏水类型土建渗漏：：屋面渗漏漏：结结构裂裂缝、屋面面反坎、地地漏吊模、、卷材未一一次性完成成；地下室渗漏漏：底板板、墙板后后浇带渗漏漏，墙根渗水，，侧墙预留留洞渗漏，，顶板降板位位置渗漏机电渗漏：：水管接头头、喷淋损损坏、水管管结露综合原因：：水管井渗渗漏、屋面面风井、空空调机房渗渗漏4.2土建反思几个典型的的渗漏水管结露：：余姚当地供供水水温较较低，导致致夏天空气气湿度较大大时上水管管、结露；；部分租户将将冷凝水接接到现场主主废水管导导致废水管管结露。水管井渗漏漏：水管结露，，水管井层层间吊模封封堵不严实实，水从顶顶层汇聚到到管井最下下面一层渗渗漏至吊顶顶上，部分分水在中间间层流到后后走道或沿沿墙壁渗到到隔壁房间间。处理方案案：上水水管做保保温，责责令部分分租户整整改冷凝凝排水，，管井地地面做地地漏4.2土建反思思屋面风井井渗漏：：主要有两两个原因因1、风井底底部反坎坎渗漏；；2、侧出风风管上翘翘，侧出出风管与与结构间间缝隙渗渗漏。处理方案案：风井井底部反反坎外侧侧防水加加强处理理，上翘翘风管整整改，侧侧出风管管与结构构间隙油油膏封堵堵。4.2土建反思思空调机房房渗漏：：空调机房房为有水水机房，，水源主主要是冷冷凝管排排水和空空调箱周周边管道道可能产产生的冷冷凝水等等。本项项目有三三处空调调机房下下方为租租户，机机房内有有穿楼板板向下的的送风管管，空调调冷冻水水管、冷冷凝水落落水管等等。空调调机房积积水从上上述穿楼楼板管道道渗漏至至下层。。处理方案案：1、从设计计角度尽尽量避免免空调机机房下方方布置租租户；2、空调机机房需做做防水层层3、空调机机房设找找坡层，，并按面面积合理理设置合合理数量量地漏；；4穿楼板风风管四周周设置挡挡水坎；；5、穿楼板板管道设设置套管管，套管管内外均