地下车库优化研究

重庆龙龙湖车车库优优化研研究车位面面积优优化车位配配比优优化车库层层高优优化前言根据目目前重重庆龙龙湖各各项目目建设设情况况看，，车库库建设设规模达达到项项目总总规模模的20-25%，，车库库建造造成本本占项项目总总建造成成本的的20%左左右。。在车车库本本身的的价值值贡献献有限限的情情况下，，合理理降低低车库库成本本，将将是提提升项项目利利润贡贡献的的重要手段段。本研究究旨在在通过过对重重庆龙龙湖过过去几几年的的项目目中车车库建设设状况况的回回顾、、总结结，找找出一一些有有利于于降低低车库库成本的共共性方方法，，从而而提高高项目目利润润率。。车位面面积优优化车位配配比优优化车库层层高优优化目前关关于车车位大大小的的政策策规定定：设计规规范中中，对对微车车位有有明确确的尺尺寸规规定；；在重庆庆，无无对小小车、、微车车比例例的明明确规规定。。经与与规划划局沟沟通，答答复是是可做做微车车位，，但不不宜太太多。。实际际操作作是20%--30%。按重庆庆规划划管理理条例例：住住宅每每100平平米配配车位位0.6个，公公建每每100平平米配配车位位0.7个个，单单车位位以35平平米计计，以部分分地上上停车车做补补充，，车库库面积积将占占到总总面积积的25-30%。也也就是是说，，车库库建造造成本本将占占总建建造成成本的的30%左左右。微车位位的综综合单单车位位面积积约为为25平/个，，如将将车库库总车位位的30%变为为小车车位，，车库库面积积将减减少10%，车车库减减少成本本将占占到总总建造造成本本的2-3%。。据粗算算，以以一个个普通通住宅宅项目目为例例，假假设所所得税税率25%，，在有有土地地增值值税的的情况况下，，每减减少1元建建造成成本可以增增加约约0.46元的的净利利润；；如无无土地地增值值税，，則每每减少1元元建造造成本本可增增加约约0.75元的的净利利润。。结论：：公共车车库（（非别别墅住住宅集集中车车库、、商业业及小小户型型车位面面积优优化车位配配比优优化车库层层高优优化一个小小区应应该配配置多多少车车位？？虽然合合适的的车位位配比比，有有助于于提升升小区区品质质，但但从收收益角角度讲讲：1.2.车位价价格和和成本本基本本打平平，多多做车车位将将冲淡销销售利利润率率；车位往往往在在交房房后才才销售售，这这将降低内内部收收益率率。关于车车位配配比，，政府府有规规定，，但不不假思思索就就按规规定配配，有有问题题。题如下下：高端业业态（（别墅墅、洋洋房））低端业业态（（小户户型））---不够（（户均均2辆辆车，，甚至至更多多）---多了（（大多多使用用公共共交通通）商业+Soho---需综合合平衡衡（商商业少少了，，soho多了了析：们应综综合利利用各各业态态的车车位配配比，，既满满足实实际需需求，，也满满足政政府规规定。。回顾重重庆公公司标标准：：•别墅：每户2辆+访客车位•洋房：每户1.2~1.5辆•高层：每户0.5辆住宅每100平米米0.6个同上同上回顾重庆地区区政府标准：业态户均建筑面积积户均车位政府规定户均均车位高端（东桥郡郡联排）220m2/户2辆1.3辆高端（悠山郡郡洋房）137m2/户1.2辆0.9辆低端（MOCO小户型））65m2/户尽量少0.4辆住宅车位回顾重庆地区区政府标准：住宅每100平米米0.6个，，商业每100平米米0.7个商业+soho车位后工项目商区区：持有商业业24万平米米，其上的SOHO约约20万平米米。按政府标准，，应建车位2880个；；其中商业680个，SOHO1200个。。注：soho报建为住宅宅，实际使用用为办公。结论：综合性性项目，应根根据不同业态态对车位需求，合理理分布车位数数和车位等级级。我们认为，车车位数和等级级应向商业倾倾斜，同时减少SOHO区车位位数和等级。。（北城天街12万平米米，700个个车位，常常常爆满。）龙湖产品的配配置标准，是是与客户需求求匹配的。等级降低，其其需求也降低低。过高将成为项目的的负担，带来来销售和收益益的压力。一个大的项目目会持续多年年，当市场由由良好转变市场良好时，，客群等级高高，高配置可可获得高溢价价。为疲软时，市场疲软时，，客群我们的市场定定位，应随之之而变。的配置，结论：多业态项目，，车位配比应应向高端业态态倾斜。低端端业态按政府府最低标准配置。项目修建性详详细规划报建建、方案报建建时的技巧性性处理由此相相当重要，以便为后后期可能的调调整留下空间间：地下车库面积积地下车位数量量适当多写；按最低要求写写。随时回顾待建建车库是否符符合预期市场场需求，不符符合则调整。。车位面积优化化车位配比优化化车库层高优化化合理的设计，，可降低车库库综合成本约约200元/m2。影响车库层高高的4个因素素：1.柱网：跨度直接影影响梁高；2.顶板荷载载：覆土厚度与与其直接相关关，是影响梁梁高的主要因素之一；；3.机械通风风设备：风管、风机机会占到400~1000的空间；；4.管线布局局：管线交叉点点、管线重叠叠点，影响局局部净高。合理的柱网跨跨度顶板覆土深度度控制车库管线综合合车库自然通风风排烟•使车库管线整整洁、富有逻逻辑美•避免混乱交叉叉导致净高不不够•可有效降低高高度400左左右•减少设备安装装成本、运营营成本•大幅降低结构构含钢量•直接减少顶板板侧壁防水面面积•可有效降低设设备层高度200左右•有效控制梁高高•应首先满足高高效停车要求求•可有效降低梁梁高覆土1500，机械通风风，不做管线综合合；覆土600~900，自自然通风，做管线综综合；层高4200~4500净高2200+管线900~1000+梁1000~12层高3100~3200净高2200+管线200+梁700~800优化覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市)：：种植土层深度度指种植土的的实际深度，，不包括架空空平台屋顶板板、防水层排水层构造厚厚度，其中防防水层和排水水层总厚度一一般按30厘厘米计算。具具体按以下办法法折算